a
Версия
для печати

Как анализировать риски при инвестициях в недвижимость. На примере Швейцарии

Вложения в недвижимость Швейцарии традиционно – то есть уже десятилетиями – считаются надёжными. Но все же понимают: сама суть инвестиций в том, что вы берёте на себя риск. Какова его вероятность, какими могут быть последствия и сколько можно потерять – вот в чём вопрос. На примере самой благополучной страны Европы рассмотрим, на что надо обращать внимание перед сделкой.

Ни один из видов инвестиций без риска не обходится. Даже хранение наличных в банке под кроватью несёт в себе риск. И я говорю не о возможной краже или о том, что ваша собака разорвёт деньги во время игры.

Для корректной оценки надо понять концепцию риска и его виды, которые влияют на результат нашей инвестиционной деятельности. Некоторые из них очевидны, другие едва различимы, но тем не менее важны.

Концепция риска

Во время первой беседы при обсуждении инвестиционных проектов я всегда слышу от клиентов вопрос «Какой доход я могу получить?». Но почти никто не интересуется: «Сколько я могу потерять при неблагоприятном развитии событий?» Хотя, на мой взгляд, второй вопрос более важен.

При нерадивом управлении рисками ваш инвестиционный портфель может значительно сократиться по сравнению с началом операции. Вам придётся заработать потерянную сумму, чтобы вернуться на старт. А при неграмотном управлении прибылью можете упустить максимально возможный доход, но, по крайней мере, ваша позиция останется практически прежней.

В бизнесе как науке финансовый риск определяется так:

Риск = вероятность случая × издержки данного случая

Эта формула указывает нам на то, сколько денег мы можем потерять, если дела пойдут не по плану. На первый взгляд это кажется простым. Но правильно вычисленная вероятность определённого отрицательного случая – необходимая задача. И она требует не только сложных математических уравнений, но и здравого смысла, хорошего понимания данного бизнеса, знания рынка и огромного опыта в анализах риска.

Рыночный риск

Рыночный, или «ценовой», риск – основной фактор, который следует учитывать при инвестировании в активы с колебаниями цен и доходов.

Этот вид риска легко понять на примере таких финансовых инструментов, как корпоративные акции. Котировки акций (= цена) и выплаты дивидендов (= доход) меняются с течением времени в зависимости от общей экономической ситуации и индивидуальных результатов деятельности корпорации.

Многие ждут, что недвижимость всегда будет дорожать

Сектор недвижимости тоже подвержен рыночному риску. Но здесь его сложнее прогнозировать правильно, так как, в отличие от фондовой биржи, не существует расчета официальных цен на недвижимость и арендных ставок.

Распространённая ошибка частных инвесторов – ожидать, что цены на недвижимость будут только расти. И что так будет всегда.

Пожалуйста, вспомните падение цен дубайского рынка в 2007-2008 годах, кипрский кризис 2013-го и, конечно, коллапс рынка жилья США в 2008 году, который вызвал огромный финансовый кризис 2008-2009-го.

К счастью, в Швейцарии есть проверенный инструмент для мониторинга рынка недвижимости. Это так называемый индекс SWX IAZI Real-Estate Investment, который ежеквартально публикует SIX, официальная швейцарская фондовая биржа.

Индекс основан на стоимости фактических сделок с недвижимостью инвестиционного класса в Швейцарии. И оценивает, во-первых, цены объектов («цена»), во-вторых, цены плюс накопленный чистый денежный поток, то есть доход от аренды за вычетом эксплуатационных расходов («производительность»).

Инвестору надо обращать внимание на индекс производительности, потому что он отображает общий успех ваших инвестиций, как это было бы при индексе Total-Return («полный возврат») для акций фондового рынка.

Мы в Benesteem уже долгое время полагаемся на этот индекс при выборе решений для клиентов, и у нас есть база данных, охватывающая швейцарский рынок недвижимости в деталях за последние 40 лет.

Чтобы оценить текущий рыночный риск в Швейцарии, взглянем на график, который показывает развитие сектора за период от начала 2000-го до конца 2018 года.

Рынок недвижимости Швейцарии

Как мы видим, индекс производительности SWX IAZI (голубая линия) показывает постоянный и продолжительный рост с 2000 года. Устойчивое развитие на протяжении двух декад!

Отсутствуют значительные взлёты и падения – небольшие уклоны и подъёмы абсолютно нормальны для колебаний рынка. Более того, темпы роста постоянны, значительных ускорений или замедлений (а это сигналы перегрева) нет.

Перед нами стабильный и зрелый рынок с непрерывным ростом, десятилетний восходящий тренд. Отсутствуют индикаторы каких-либо сюрпризов в будущем – ни чрезвычайной прибыли, ни внезапных потерь.

Кто-то может сказать: это скучный рынок. Но как раз такими должны быть низкорисковые инвестиции. И, пожалуйста, активы в недвижимости с 2000 года выросли до 3,5 раза! Для надёжных инвестиций, измеряющихся в швейцарском франке – самой сильной валюте мира, выглядит не так плохо.

За ростом цен должны стоять фундаментальные причины

Теперь давайте посмотрим, что произошло со швейцарской недвижимостью в период финансового кризиса 2008-2009 годов. Для этого обратим внимание на индекс цен (зелёная линия).

Во время кризиса индекс недвижимости США Case-Shiller Composite-20 потерял более 35% от пикового значения. В Швейцарии всё с точностью наоборот. Начиная с третьего квартала 2008-го, как раз когда обанкротился Lehman Brothers, цены на недвижимость инвестиционного класса начали беспрерывный рост. Этот тренд сохраняется до сих пор.

Причины фундаментальны. Только 40% швейцарской территории является пахотной землей или подходит для возведения жилья. Всё остальное – Альпы и озёра. Таким образом, количество земли под строительство ограничено природой. К тому же Швейцария – одна из самых богатых стран мира, а значит, здесь силён внутренний спрос. Прибавьте к этому приток иностранного капитала, и вы получите идеальную смесь для долгосрочной непрерывной тенденции к повышению цен на недвижимость.

Ни один профессионал не рассчитывает исключительно на рост цен

График также ясно иллюстрирует важность дохода с аренды для общей прибыли от инвестиций в недвижимость. В то время как средняя цена инвестиционного объекта в Швейцарии выросла «только» на 60%, долгосрочный доход с аренды принёс 250% общей прибыли.

Для профессиональных инвесторов ожидаемый рентный доход – основной фактор при принятии решения. Конечно, надо адекватно оценить стоимость недвижимости, но ни один настоящий профессионал не купит объект просто в надежде позже продать его по более высокой цене.

Если сравнить рыночный риск недвижимости с такими финансовыми инструментами, как акции, мы заметим фундаментальную разницу. Стоимость ценных бумаг может запросто упасть практически до нуля, если возникнут экономические проблемы. Это также относится и к бывшим blue-chip-компаниям (голубые фишки), таким как General Motors, Deutsche Telekom или Royal Bank of Scotland.

Цены на инвестиционно качественную недвижимость также могут колебаться, но никогда не упадут до нуля, особенно на стабильном рынке, каким является Швейцария. Для хорошо управляемых вложений в недвижимость основной рыночный риск заключается в том, что годовой доход с аренды может уменьшиться во время экономических спадов. Хотя это может временно снизить вашу прибыль и общую эффективность проекта, инвестиционный капитал всё равно останется в безопасности.

Примеры жилой недвижимости в Швейцарии
Вилла за 2 480 000 евро в Тичино, Швейцария
2 480 000 €
Вилла в Тичино, Швейцария
174 м2 5
Продается вилла в новой резиденции в местечке Porza с изумительной панорамой на озеро и залив Лугано. Цена 3 100 000 CHF или 2 480 000 euro. Резиденция состоит из двух 3-х этажных вилл, соединенных лестничной площадкой. Каждая вилла располагается на двух уровнях + подвальные помещения. В общем пользовании бассейн. Большой сад, терраса и...
SIMA Immobilien GmbH
Апартаменты за 3 156 000 евро в Берне, Швейцария
3 156 000 €
Апартаменты в Берне, Швейцария
146 м2 4 3
3-х комнатные апартаменты в новом шале в популярном горнолыжном курорте Grindelwald. Стоимость -CHF 3 380 000. Расстояние до аэропорта Берна 70 км, Цюриха 195 км, 175 км Базель, Женева 205 км. Цюрих и Женева имеют железнодорожное сообщение от аэропорта. Grindelwald расположился на фоне всемирно известных вершин Wetterhorn, Eiger,...
SIMA Immobilien GmbH
Шале за 4 116 000 евро в Берне, Швейцария
4 116 000 €
Шале в Берне, Швейцария
200 м2
Шале в традиционном стиле в горнолыжном курорте Grindelwald. Стоимость -CHF 4 450 000. Строящееся просторное шале на солнечном склоне в Альпах в популярном курорте. Идеальное расположение шале обеспечивает много солнца и тепла, а с террасы и балкона открывается уникальный вид на фантастические горы. При этом дом находится недалеко от...
SIMA Immobilien GmbH
Апартаменты за 938 530 евро в Берне, Швейцария
938 530 €
Апартаменты в Берне, Швейцария
90 м2 4 3 2
Уютные 4,5 комнатные апартаменты с большой террасой, откуда можно наслаждаться замечательным панорамным видом на горы Grindelwald. Стоимость -CHF. Шале расположено в тихом, спокойном и солнечном районе Grindelwald. В шаговой доступности от шале находится автобусная остановка. До центра городка идти примерно 15 минут. Комфортабельные...
SIMA Immobilien GmbH
Апартаменты за 1 438 815 евро в Тичино, Швейцария
1 438 815 €
Апартаменты в Тичино, Швейцария
144 м2 3 2 1
Стильные 3комнатные апартаменты в новой резиденции из двух зданий в Massagno. Стоимость апартаментов - CHF Новый жилой комплекс представляет собой два здания, которые состоят из 9 офисов на первом этаже и 43 апартаментов. Красивый зеленый сад будет находиться между двумя зданиями. Massagno это жилой район недалеко от центра Lugano. Станция...
SIMA Immobilien GmbH
Пентхаус за 5 128 000 евро в Тичино, Швейцария
5 128 000 €
Пентхаус в Тичино, Швейцария
285 м2 5 4 4
Современные и стильные 5,5 комнатные апартаменты с терасой и частным садом в новом жилом комплексе в Lugano Muzano. Новая резиденция состоит из 4 зданий, которые расположены прямо на берегу озера. Резиденция находится на живописной местности площадьюм2. Из всех апартаментов открывается красивый вид на озеро. В комплексе есть бассейн, спа центр...
SIMA Immobilien GmbH
Вилла в Тичино, Швейцария (цена по запросу)
Цена по запросу
Вилла в Тичино, Швейцария
350 м2
Эксклюзивная вилла с восхитительным видом на озеро! Потрясающая вилла на берегу озера всего в нескольких минутах езды от Lugano и Campione d’Italia. Из окон виллы открывается очень красивый вид на озеро и окружающие горы. Вилла имеет стильный дизайн и интерьер, все элементы выполнены высококачественными материалами, меблированная кухня,...
SIMA Immobilien GmbH
Вилла за 6 900 000 евро в Тичино, Швейцария
6 900 000 €
Вилла в Тичино, Швейцария
483 м2
Швейцария Кантон Тичино озеро Маджоре Потрясающая вилла в стиле "Либерти" Год постройки виллы: 1914 Вилла после полной реставрации, в процессе которой были учтены малейшие детали. Стиль - "Либерти" Площадь земельного участка (сад): 1000 м2 Общая площадь виллы: 400 м2 Жилая площадь виллы: 320 м2 + терраса 28 м2 +...
ИНДОМ
Особняк за 24 738 000 евро в Женеве, Швейцария
24 738 000 €
Особняк в Женеве, Швейцария
1100 м2
Швейцария г.Женева Особняк в историческом центре Женевы Уникальный редкий объект: шикарный особняк в стиле "Belle époque" в историческом центре Женевы, в престижном квартале, который выбрали для себя ещё в XIX веке богатые промышленники и банкиры. Особняк окружён красивым парком 4500м2 с ландшафтным дизайном - настоящий райский...
ИНДОМ
Апартаменты за 5 488 000 евро в Тичино, Швейцария
5 488 000 €
Апартаменты в Тичино, Швейцария
209 м2 5 4
Двухуровневые апартаменты в новом комплексе с потрясающим видом на озеро в Aldesago. Цена апартаментов CHF 5 900 000. Новая небольшая резиденция расположена в престижном жилом районе Aldesago в доминантной позиции, в нескольких минутах езды от центра города Lugano. Все апартаменты предлагают отделку из высококачественных материалов,...
SIMA Immobilien GmbH
Апартаменты за 3 161 000 евро в Тичино, Швейцария
3 161 000 €
Апартаменты в Тичино, Швейцария
188 м2 3
Современные апартаменты в новом комплексе с потрясающим видом на озеро в Aldesago. Цена апартаментов - CHF 3 400 000. Новая небольшая резиденция расположена в престижном жилом районе Aldesago в доминантной позиции, в нескольких минутах езды от центра города Lugano. Все апартаменты предлагают отделку из высококачественных материалов,...
SIMA Immobilien GmbH
Апартаменты за 2 850 000 евро в Лугано, Швейцария
2 850 000 €
Апартаменты в Лугано, Швейцария
203 м2 5 3
Элегантная квартира на берегу озера Апартаменты находятся в Лугано, в районе Кастаньола, прямо на берегу озера. Элегантная 4,5-комнатная квартира расположена в эксклюзивной резиденции. Жилой комплекс, построенный на территории в 4500 кв. м., оснащен подземным гаражом, ухоженным садом, большим бассейном, расположенным прямо у озера пристанью с...
Алиса Эстейт
Вилла за 3 950 000 евро в Лугано, Швейцария
3 950 000 €
Вилла в Лугано, Швейцария
200 м2 5 2 2
Элегантная вилла с панорамным видом на озеро и горы, находится в тихом престижном районе Фиджино, всего в 9 км от центра Лугано. Особняк расположен рядом со всей необходимой для жизни инфраструктурой ( магазины, рестораны, супермаркеты). Вилла в отличном состоянии, с высококачественной отделкой, включает в себя 2 уровня. На первом этаже:...
Алиса Эстейт
Квартира за 490 000 евро в Лезене, Швейцария
490 000 €
Квартира в Лезене, Швейцария
118 м2 3 2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Кредит
Роскошная 3-комнатная квартира в прекрасном горнолыжном курорте Лейзан, расположенном в самом сердце Швейцарских Альп. Эта квартира идеально подходит для тех, кто ценит комфорт и роскошь во время отдыха на горнолыжных склонах. При входе в квартиру вы ощутите ощущение уюта и тепла. В квартире имеется гостиная с мягкими диванами и креслами, где...
Victoria Gaillard sarl
Вилла в Женеве, Швейцария (цена по запросу)
Цена по запросу
Вилла в Женеве, Швейцария
170 м2 6 4 3
Объект под сдачу
Продается роскошный трехэтажный смежный дом с бассейном в живописном квартале chemin des vignettes 16, Crans-pres-Celigny, Швейцария. Характеристики недвижимости: Тип недвижимости: Смежный дом. Количество этажей: Трехэтажный. Спальни: 4 просторные спальни. Ванные комнаты: 3 современные ванные комнаты. Описание: Этот...
Victoria Gaillard sarl
Вилла за 7 695 000 евро в Лугано, Швейцария
7 695 000 €
Вилла в Лугано, Швейцария
525 м2 10 6 6
Rif.706 ЛУГАНО холмистая часть ВИЛЛА 525м2 САД 1950м2 Крытый бассейн Кинозал Русская баня Вилла 1978 года была полностью отремонтирована в 2015 году с использованием ценных и высококлассных материалов. Дом реставрировали по новым тенденциям, однако оригинальный облик здания был сохранен. Площадь дома - 525 кв.м, площадь двух...
Il Globo Real Estate Lake Como
Вилла за 8 300 000 евро в Лугано, Швейцария
8 300 000 €
Вилла в Лугано, Швейцария
790 м2 9 4 6
Онлайн-показ
Rif.950 ОЗЕРО ЛУГАНО ШВЕЙЦАРИЯ Рядом с Лугано Вилла площадью около 790м2 Частный сад около 1000м2 Полностью отремонтирована в 2016 году Полностью меблирована 8,5 комнат 4/5 спален в зависимости от использования комнат Красивая полностью отремонтированная вилла в 5 минутах езды от границы с Италией и всего в 21 км от города...
Il Globo Real Estate Lake Como
Апартаменты за 953 000 евро в Монтрё, Швейцария
953 000 €
Апартаменты в Монтрё, Швейцария
75 м2 2 2
Площадь апартаментов: 75 кв. м➢ 2 спальни➢ 2 ванные комнаты➢ Балкон➢ Гараж➢ Расположение: город Монтре➢ Рядом: озеро, рестораны, бары, пекарни, магазины, аптеки, почта, банки, парикмахерская
NF Group
Квартира за 1 905 000 евро в Андерматте, Швейцария
1 905 000 €
Квартира в Андерматте, Швейцария
106 м2
Расположенная в альпийской деревне Андерматт, эта коллекция из 12 роскошных резиденций и пентхаусов идеально подходит для беспечной жизни в горах. Андерматт - живописная горная деревня в Швейцарских Альпах. Зайдите в светлые, просторные резиденции и откройте для себя прекрасно продуманные интерьеры с использованием высококачественных материалов,...
NF Group
Дом за 5 800 000 евро в Монтрё, Швейцария
5 800 000 €
Дом в Монтрё, Швейцария
360 м2 6 4 4
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Кредит
Новая Роскошная современная вилла с панорамным видом на Женевское озеро и Швейцарские Альпы. Дом находится в престижном районе возле школы Сан Жорж и клиники Ля Прейри. Все для комфортного проживания и приятного отдыха! Город: Шайи - Монтрё Количество комнат: 5,5 Жилая площадь: 420 м2 Площадь земельного участка: 2'639 м2 Объем:...
Victoria Gaillard sarl

Инфляционный риск

Риск в том, что уровень инфляции может превысить норму прибыли инвестиций. Инфляционный риск также является главной опасностью для вашего состояния, если вы просто решили оставить деньги под кроватью, как я в шутку отметил в начале статьи.

Почему важно рассматривать риск инфляции для недвижимости? Разве недвижимость не должна защищать от неё? Да, но имейте в виду, что цены на недвижимость и прибыль от неё измеряются в валюте той страны, где находится объект. И если уровень инфляции выше, чем эффективность инвестиций, вы можете получить номинальную прибыль, но в реальном денежном выражении это будет убыток.

Для примера давайте ещё раз взглянем на индекс недвижимости Швейцарии.

Индекс цен на недвижимость в Швейцарии

Красная линия показывает индекс потребительских цен, рассчитанный по уровню инфляции, за период с 2000 по 2018 год. На протяжении этих 18 лет потребительские цены в Швейцарии выросли более чем на 8,7%. А значит, средний долгосрочный уровень инфляции – 0,46% за год!

Швейцария имеет давнюю репутацию финансово стабильной страны. Единственный пример в истории, когда здесь была значительная инфляция (12-16%), – период 1940-1942 годов. Тогда Швейцария была изолирована от всего мира из-за Второй мировой войны.

Судя по этим цифрам, мы можем чётко сказать, что инфляционным риском в Швейцарии в обозримом будущем можно пренебречь.

Кредитный риск

Эмиссионный, или кредитный, риск первичен для всех типов финансовых инструментов денежного рынка. Например, облигаций, казначейских векселей – словом, всех типов инструментов с фиксированным сроком или требующих депозитов в банке.

Почему мы должны иметь в виду этот риск при планировании вложений в недвижимость Швейцарии? Потому что покупка собственности здесь требует больши́х денег, гораздо бо́льших, чем в преимущественной части других стран, и эти деньги должны лежать на протяжении короткого или длительного времени в швейцарском банке.

Крупная сумма может пролежать в банке несколько лет

Все сделки с недвижимостью по закону должны обслуживаться государственным нотариусом, который действует в качестве доверенного лица для обеих сторон и гарантирует правильную обработку транзакции. Со дня, когда покупатель перечисляет деньги на счёт нотариуса, до даты поступления средств продавцу может запросто пройти три-четыре месяца, особенно если покупатель нерезидент и ему требуется специальное разрешение на покупку недвижимости в Швейцарии.

Кредитный риск даже более важен, если ваш инвестиционный проект включает капитальный ремонт или строительство с нуля. В этом случае депозит в несколько миллионов франков может пролежать от одного до двух лет.

Швейцарская банковская система считается одной из самых стабильных в мире. За последние 100 лет только дважды местные банки становились банкротами. В 1991 году из-за плохого управления закрылся небольшой региональный сберегательный банк Spar- und Leihkasse Thun (SLT). И недавно, в октябре 2015-го, принудительно закрыли Bank Hottinger в Цюрихе, очень маленький частный банк, банкротство которого было заказано швейцарской FINMA из-за нерешённых юридических проблем с налоговыми органами США. Тем не менее в этом случае деньги клиентов не были потеряны.

В крайне редком случае банковского дефолта Швейцарский фонд страхования вкладов (Esisuisse) гарантирует каждому клиенту возврат суммы в 100 тыс. швейцарских франков. Впрочем, когда дело доходит до сделок с недвижимостью, эта сумма ничтожно мала.

Для оценки кредитного риска ориентируйтесь на рейтинги

К счастью, существует доказанная и надёжная мера для оценки кредитного риска конкретной страны, банка или корпорации, которая с начала ХХ века используется специалистами по инвестициям во всём мире. Это система рейтингов (ratings) – оценок, которые присваиваются каждому банку или корпорации, чтобы описать кредитоспособность в простом для понимания буквенно-цифровом коде.

Рейтинги рассчитываются аналитиками международных рейтинговых агентств; самые важные из них Fitch, Moody's и Standard & Poors.

В соответствии с этой системой оценки от верхней планки в AAA (ничтожно низкий риск) до самой нижней D (эмитент уже обанкротился) предоставляются соответствующим банкам. Эти рейтинги регулярно обновляются, открыто публикуются и могут быть проверены всеми.

Все основные банки Швейцарии и соседнего Лихтенштейна, который находится в валютном и таможенном союзе со Швейцарией, демонстрируют отличные кредитные рейтинги, даже лучше, чем у большинства промышленно развитых стран мира.

Международные долгосрочные кредитные рейтинги банков Швейцарии и Лихтенштейна

Bank Rating Moody's Rating Standard & Poor's
LGT Bank AG Aa2 A+
Liechtensteinische Landesbank AG * Aa2 not rated
Liechtenstein (Souvereign Rating) Aaa AAA
UBS AG Aa2 A+
Credit Suisse AG A1 A
Zuercher Kantonalbank * Aaa AAA
Graubuendner Kantonalbank * not rated AA
Switzerland (Souvereign Rating) Aaa AAA
Russian Federation (Souvereign Rating, for comparison only) Ba1 BBB-
* = Банк имеет формальную государственную гарантию

Если вы хотите получить неограниченную защиту любой суммы, советую рассматривать в качестве банковского партнёра один из крупнейших швейцарских кантональных банков, например, Zürcher Kantonalbank, St. Galler Kantonalbank, Graubündner Kantonalbank или Liechtensteinische Landesbank в Лихтенштейне. Все они находятся под неограниченной защитой государства по любому обязательству банка, что делает их наиболее защищёнными финансовыми институтами мира.

Это подтверждается тремя максимально возможными кредитными рейтингами (от AAA до Aa2), которые присуждаются агентствами Moody's и Standard & Poors. Для сравнения крупнейший российский банк – Сбербанк – имеет международный кредитный рейтинг Ba1, который на восемь уровней ниже.

Геополитический риск

Включает все виды политически мотивированных действий и событий, которые могли бы так или иначе негативно воздействовать на инвестирование или на результаты бизнес-операций. После рыночного риска это самый важный аспект, с которым может столкнуться инвестор в недвижимость.

Квартиру, виллу или коммерческий объект нельзя перенести в другое место или мгновенно продать в случае неприятностей. Вы долгие годы будете связаны с местом, где находится собственность, и ваша прибыль станет облагаться налогом в соответствии с налоговыми правилами этой страны.

Геополитические риски есть не только в «странах третьего мира»

Печально известные исторические примеры геополитического риска ХХ столетия – русская революция и период Третьего Рейха в нацистской Германии. Они уничтожили не только частные капиталы и средства, вложенные в недвижимость, но и в большинстве случаев также судьбы тех, кому принадлежали эти активы.

Экспроприация коммерческих инвестиций может случиться и в настоящее время даже в ранее дружественных юрисдикциях. Национализация нефтедобывающей промышленности в Венесуэле, произошедшая несколько лет назад, – пример из современной действительности.

Но даже менее радикальные меры, чем конфискация, могут иметь негативное влияние на финансовые вложения. Местная коррупция, чрезмерное налогообложение, бюрократия, изъяны в инфраструктуре и ненадежность правовой системы могут привести к снижению прибыли или даже существенным потерям.

Геополитический риск существует не только на развивающихся рынках, в офшорных юрисдикциях и так называемых странах третьего мира. Даже в наиболее развитых государствах постоянно изменяющееся налоговое законодательство и неустойчивая государственная политика могут препятствовать планированию надёжных долгосрочных инвестиций. Нынешняя политика Германии в отношении владения недвижимостью и нелегальной иммиграции или британский Брексит (выход из Европейского Союза) – самые яркие примеры.

Этот риск нельзя застраховать финансовыми инструментами

Ещё один важный фактор геополитического риска – возможность введения ограничений на перевод валюты, то есть запрет на репатриацию капитала из офшорных юрисдикций обратно в холдинговую структуру. Такие ограничения уже вводились в прошлом («азиатский кризис», 1997-98 годы, Кипр, 2013 год) то одними, то другими офшорными властями в период финансовых проблем.

Геополитический риск не может быть застрахован посредством финансовых инструментов. Его надо избегать с самого начала, выбирая для стратегических инвестиций только те страны и юрисдикции, у которых есть длительный послужной список социально-экономической стабильности. В противном случае советую рассматривать только короткие или среднесрочные вложения, и вероятная прибыль должна возмещать дополнительный риск.

По всем оценкам, Швейцария считается одной из самых демократичных и стабильных юрисдикций в мире. Кантональная автономия, сильная прямая демократия и принцип коллегиальности в федеральном правительстве с давних времен обеспечивают свободный от напряжения политический климат в Швейцарии. Это единственная важная страна в мире, которая, соблюдая строгий нейтралитет, не участвовала ни в каких военных действиях или боевых миссиях более 200 лет.

Учитывайте налоговые аспекты инвестиций

Ещё один важный аспект этого риска – налоговый. Прибыль с вашей инвестиционной недвижимости будет облагаться налогом согласно швейцарскому законодательству. Как мы объясняли ранее, в Швейцарии существует значительная разница между 26 кантонами по объёму налоговой нагрузки. Также не забывайте: если сумма инвестиций достаточно большая, эффективную ставку можно снизить за счёт использования умных холдинговых структур в Лихтенштейне или в кантонах с низкими налогами.

Итак, геополитический риск в Швейцарии ничтожно низок, история за последние 200 лет доказывает это. Налоговые аспекты, тем не менее, сложнее, чем кажутся на первый взгляд, и требуют экспертной поддержки из Швейцарии.

Примеры коммерческой недвижимости в Швейцарии
Офис за 477 000 евро в Во, Швейцария
477 000 €
Офис в Во, Швейцария
105 м2
Коммерческая недвижимость в новом престижном комплексе в шаговой доступности от центра Montreux. Новый жилой комплекс находится недалеко от набережной Женевского озера. В 10 минутах ходьбы находится железнодорожный вокзал, в пешей доступности расположены магазины, кафе и рестораны. Расстояние до аэропорта Женевы – 100 км, до Лозанны – 30 км....
SIMA Immobilien GmbH
Отель, гостиница за 79 730 380 евро в Женеве, Швейцария
79 730 380 €
Отель, гостиница в Женеве, Швейцария
7700 м2
Швейцария г.Женева Отель-замок на берегу озера Исторический Замок XII века на берегу Женевского озера между Женевой и Лозанной. Замок после качественной реставрации, идеален под отель класса люкс. Площадь замка: 7700м2 60 номеров класса люкс Площадь земельного участка 33га, 15 га из них занимают виноградники...
ИНДОМ
Офис в Тичино, Швейцария (цена по запросу)
Цена по запросу
Офис в Тичино, Швейцария
106 м2
Готовый бизнес
Просторный офис с арендатором в Лугано. Предлагается на продажу коммерческое помещение с арендатором площадью 106м2., которое находится всегоо в 250 метрах от набережной. Это развитый город Лугано в Швейцарии — одно из лучших мест в Европе для организации и ведения бизнеса. К вашим услугам вся развитая инфраструктура района Парадизо:...
SIMA Immobilien GmbH
Отель, гостиница за 90 000 000 евро в Цюрихе, Швейцария
90 000 000 €
Отель, гостиница в Цюрихе, Швейцария
5000 м2 5% в год
4* Конференц-отель в живописном месте у Цюрихского озера. Конференц - отель (комнаты эконом класса, бизнес класса, апартаменты с панорамным видом, семейные многокомнатные номера, номера – пентхаусы). В отеле: - 137 номеров - ресторан с террасой - СПА, фитнесс -зона - парковка Доходность: 5 -6 % P. S. В целях...
Estate-Service24
Отель, гостиница за 49 000 000 евро в Санкт-Морице, Швейцария
49 000 000 €
Отель, гостиница в Санкт-Морице, Швейцария
8230 м2
Кредит Готовый бизнес
Пакет из 4 отелей в элитном горнолыжном курорте Швейцарии – Санкт-Морице. Общее кол-во номеров: 134 Общая площадь: около 8230 м2 Каждый отель располагает рестораном и Спа-зоной. Возможность получения финансирования от швейцарского банка! Энгадин-Санкт-Мориц - старейший горнолыжный курорт в Швейцарии, самый фешенебельный и дорогой...
Estate-Service24
Кафе, ресторан за 2 549 840 евро в Монтрё, Швейцария
2 549 840 €
Кафе, ресторан в Монтрё, Швейцария
708 м2 4% в год
Готовый бизнес
Ресторан расположен в самом центре Монтре с видом на озеро Первый этаж - кафе-ресторан с крытой террасой на берегу озера, столовая, бар В подвале - кухня, кладовая, холодильники, кабинет и гардеробная. Срок аренды до апреля 2023 года с продлением на 10 лет
Intermark Global
Магазин за 2 172 085 евро в Сент-Круа, Швейцария
2 172 085 €
Магазин в Сент-Круа, Швейцария
700 м2 5.05% в год
Готовый бизнес
Коммерческое помещение торгового назначения Кантон Вале, г. Сьон, центр города GLA 700 квм + 1 м/м подземный паркинг Доход в год от аренды 116 350 CHF net OPEX на арендаторе 17 843 CHF Договор аренды с 2018 г. на 10 лет + 2 опции продления на 5 лет каждая Цена 2.3 млн CHF + комиссия 100.000 CHF с покупателя Помещение занимает первый этаж...
Intermark Global
Офис за 1 337 000 евро в Женеве, Швейцария
1 337 000 €
Офис в Женеве, Швейцария
376 м2 3.4% в год
Онлайн-показ Готовый бизнес
Офис в самом центре Женевы (можно купить без ВНЖ Швейцарии). Арендатор - адвокат.
Intermark Global
Магазин за 2 644 278 евро в Монтрё, Швейцария
2 644 278 €
Магазин в Монтрё, Швейцария
890 м2 5% в год
Готовый бизнес
Город с населением около 10 тыс. человек влизи Монтрё и Вильнёв, регион Женевского озера. Население города постоянно растет с конца 1980-х годов. Есть проект развития объекта – строительство жилого дома с сохранением супермаркета на первом этаже.
Intermark Global
Коммерческая недвижимость за 15 000 000 евро в Тичино, Швейцария
15 000 000 €
Коммерческая недвижимость в Тичино, Швейцария
5000 м2
Готовый бизнес
Торговый центр с магазинами одежды, кафе, парковкой, складскими помещениями с ТОП - расположением. Характеристики: - высокое качество оборудование - дизайн известного архитектора - большая площадь (около 13 000 кубических метров) Доходность: 3,7 % Расположение: Мендризиотто — самый южный район кантона Тичино; его население составляет около...
Estate-Service24
Отель, гостиница за 33 500 000 евро в Кран-Монтане, Швейцария
33 500 000 €
Отель, гостиница в Кран-Монтане, Швейцария
1788 м2
Гражданство Онлайн-показ
Рады предложить на продажу 5 звездный бутик-отель. ШАЛЕ, КРАН-МОНТАНА, Швейцарские Альпы
Частное лицо
Отель, гостиница за 29 000 000 евро в Вале, Швейцария
29 000 000 €
Отель, гостиница в Вале, Швейцария
1200 м2
Шале на горнолыжном курорте Швейцарии - Кран-Монтана. Идеальная недвижимость как для собственного использования с возможностью принимать друзей и семью в уютной атмосфере, так и для использования в качестве отеля. Кол-во номеров: 10 Год постройки: 2012 В Шале: - номера с балконами с видом на горы - общая терасса - камин в гостиной...
Estate-Service24

Валютный риск

Возникает из-за обменного курса между двумя валютами различных государств (или экономических блоков, таких как зоны евро и валютный союз Швейцария – Лихтенштейн), которые корректируются друг против друга. Причины этих колебаний могут заключаться в разнице торгового баланса, различиях в ставках рефинансирования, политической стабильности или экономической продуктивности стран.

Курсы валют могут работать за или против вас

Пока валюта, в которую мы вкладываем капитал и которой измеряем наши инвестиционные результаты, одна и та же, валютный риск незначителен. Но если, например, ваша прибыль вычисляется в швейцарских франках, а расходы на жизнь основаны на русских рублях или евро, этот риск становится важным.

В недвижимости может возникнуть критическая ситуация, когда вы финансируете часть проекта при помощи ипотеки в швейцарском франке и чистый доход с аренды недостаточен для погашения кредита. В этом случае вы должны предоставить дополнительные средства в иностранной валюте, и, если обменный курс пойдёт против вас, вы можете понести значительные убытки.

Давайте посмотрим на примеры.

Курсы рубля и евро к швейцарскому франку

На протяжении последних десяти лет швейцарский франк вырос против российского рубля с 21,9 рубля за франк в начале 2008-го до 69,2 рубля в конце 2018 года (голубая линия). Более чем в три раза!

Если вы рассчитываете ваши расходы в российских рублях и необходимые средства для выплат по ипотеке зарабатываете на аренде в Швейцарии (как это должно быть при хорошо спланированных инвестициях с положительным денежным потоком), то можете быть счастливы. Вы не только получите выгоду от успешных инвестиций в недвижимость (вспомните график 1), но и получите дополнительную прибыль в российских рублях от повышения курса швейцарского франка.

Приведём пример в цифрах. Если вы инвестировали 10 млн руб. в швейцарскую недвижимость инвестиционного класса в 2008 году, накопленная стоимость ваших первоначальных инвестиций составит примерно 110 млн руб. в конце 2018-го. Неплохо для безопасной инвестиционной схемы.

Грамотные инвестиции обеспечивают непрерывный положительный денежный поток

Но! Если вы решили финансировать проект ипотекой, а рентного дохода с вашей собственности будет не хватать для выплат по кредиту, вам придётся поставлять недостающие средства в российских рублях. И если ваши ипотечные платежи, измеряемые в рублях, утроятся, весь инвестпроект может очень быстро прогореть.

Разумные инвестиции в недвижимость (я имею в виду покупку для получения прибыли, а не просто для личного досуга) должны обеспечивать непрерывный положительный денежный поток. Денег должно поступать больше, чем вытекать, включая налоги и возможные выплаты по ипотеке.

В долгосрочном периоде швейцарский франк высоко ценится по отношению ко всем основным валютам мира. За последнюю декаду франк вырос к евро примерно в полтора раза (красная линия). Против британского фунта (GBP) швейцарская валюта поднялась на 77%, против доллара США (USD) – на 14%.

Итак, история показывает, что швейцарский франк находится в постоянном восходящем движении по сравнению почти со всеми другими валютами.

Если ваши инвестиции в недвижимость хорошо продуманы и полностью финансированы внутри швейцарской валюты, эта тенденция будет для вас позитивной и повысит общую эффективность капитала. Однако если вам постоянно приходится предоставлять иностранные средства для своих инвестиций, просто чтобы погасить закладную, валютный риск для вас очень высок, и мы знаем многочисленные примеры, когда такие проекты заканчивались экономической катастрофой.


Ульрих Кнаппе

Услышав о возможных рисках, некоторые могут даже побояться делать те или иные вложения. Но только понимая суть риска, можно смело действовать. И существование риска не означает, что всё плохое действительно произойдёт. Риск – не синоним потери, итогом бывает и награда. Валютный риск может работать в нашу пользу, есть даже специализированные инвестиционные инструменты, извлекающие прибыль именно из этих рисков.

Это похоже на альпинизм в горах Швейцарии. Если вы знаете, какие препятствия лежат на вашем пути, вы можете подготовиться и повысить шансы на успех.

В профессиональном управлении рисками вы должны полагаться на проверенные официальные данные и неопровержимые факты, а не на личные чувства или мнение кого-то, кто может следовать собственным интересам. Если человек говорит вам, что эта инвестиция в недвижимость станет шансом вашей жизни, дважды спросите, на каких фактах, на каких цифрах, на какой математической статистике основано это мнение.

Все сведения, приведённые в этой статье, доказывают: вложения в швейцарскую недвижимость инвестиционного класса, если они хорошо спланированы и профинансированы, представляют собой не только инвестиции с низким уровнем риска, но и дают вам реальную возможность существенно увеличить состояние в долгосрочной перспективе.

Конечно, это немного скучно, не будет больших скачков цен, никакой рекламы в СМИ, никаких фотографий в Instagram. Но, в конечном счёте, скучно богатеть – тоже приятно!


Автор: Ульрих Кнаппе

Графики: предоставлены автором

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Швейцария, Инвестиции, Недвижимость, Анализ рынков, Элитная недвижимость

Читайте также

Говорят, в Европе сильно дешевеет недвижимость, – так ли это? Тренды полугодия
Много интересных графиков
Недвижимость за рубежом стоимостью €20 000 – всё ещё реальность?
Показываем реальные примеры
Сплошные плюсы. Инвестиции в отели Великобритании: фиксированные 8% годовых на 10 лет с индексацией и опцией обратного выкупа
Предложение от Intermark Global
Недвижимость в мире вроде не дешевеет, а рисков возникновения пузырей всё меньше. Как так?
По крайней мере так думают в Швейцарии 
Недвижимость острова Бали: главные тренды 2023–2024 годов
Здесь объекты приносят высокий доход
Получаем вид на жительство в Черногории: лайфхаки от эксперта по инвестициям в недвижимость
Недооценённые способы иммиграции

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Дома (виллы) в Швейцарии Недорогая недвижимость в Швейцарии Коммерческая недвижимость в Швейцарии Элитная недвижимость в Швейцарии

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Швейцария»

  • 11.07.2023
  • 11076

Цены в стране: сколько стоит жизнь в Швейцарии

Высокие цены в паре с высоким уровнем жизни

  • 01.02.2023
  • 36650