a
Версия
для печати

Новостройки Риги: что предлагают продавцы и сколько готовы платить покупатели

Почему квартиры в Риге дешевле, чем в Стокгольме, сколько стоит эконом-, а сколько премиум-класс, на какие объекты цены растут быстрее всего… Аналитики банка SEB пришли к любопытным выводам, которые пригодятся всем, кто интересуется недвижимостью в Латвии.

«Обзор рынка жилых площадей Риги – 2018» – именно такое название носит аналитический продукт, который подготовило Управление корпоративного анализа SEB banka. В начале 2019 года этот обзор был представлен узкому кругу латвийских застройщиков.

Наши латвийские партнёры – журнал M2 и портал varianti.lv – предложили одному из авторов исследования расширить его аудиторию. Тем более что тема интересна не только застройщикам, но и всем, кто задумывается о покупке нового жилья в столице Латвии. Рассказывает аналитик Управления корпоративного анализа SEB banka Карлис Обукс.

Новостройки и демография

– Свой обзор мы начали с небольших выкладок о демографической ситуации. Это тот момент, который застройщики не могут не учитывать. Для наглядности сравнили изменение численности населения Риги и Стокгольма.

Почему именно их? Да потому, что в 2000 году в столицах Латвии и Швеции насчитывалось почти одинаковое количество жителей – 760 000 и 750 000 соответственно. А в 2016 году численность населения Риги составляла лишь 640 000 человек, тогда как в Стокгольме выросла до 940 000. Вот вам и ответ на вопросы, почему у расположенного на другой стороне Балтийского моря соседа и спрос выше, и строят значительно больше, и цены совершенно иного порядка. Рига о таких показателях и не мечтает.

Латвийским застройщикам не стоит даже заглядываться на шведские цены и предполагать, что у нас тоже будут такие же. Нужно работать, отталкиваясь от наших реалий.

В последнее время численность населения столицы Латвии стабилизировалась. Основные покупатели квартир в новых проектах – люди в возрасте от 25 до 35 лет. Однако демографическая ситуация такова, что через десять лет людей этого активного возраста будет меньше. Если, например, в столице проживает около 11 000 тридцатилетних местных жителей, то через десять лет будет менее 7 000 человек такого же возраста. Следовательно, меньше и потенциальных покупателей.

Новостройки и доходы населения

Момент для застройщиков неприятный, хотя он и не должен ставить крест на их будущих проектах. Ключевым фактором для покупки нового жилья по-прежнему останется уровень платежеспособности населения. Самое важное – какое по качеству жилье люди смогут позволить себе в будущем. Позволит ли им рост личных доходов больше покупать в новых проектах или же продолжит безраздельно доминировать сегмент квартир в серийных домах?

На данный момент, согласно Индексу доступности жилья SEB, среднестатистический работающий рижанин, не принимающий на себя больших рисков, а также с учетом кредитного плеча, может позволить себе новую квартиру экономкласса площадью 26 кв. м. Если в семье двое работающих – то 52 кв. м. Эти показатели во многом и объясняют тот факт, что в последнее время застройщики стараются оптимизировать и минимизировать площади своих квартир под имеющуюся финансовую реальность.

Новостройки и бытовые привычки

Для будущего развития рынка нового жилья Риги важны и житейские привычки населения. В Эстонии люди за свою жизнь спокойно меняют жилье по два-три раза. У нас в Латвии покупка часто совершается с мыслью: это навсегда.

И это неправильно. Человек должен менять жилье в зависимости от жизненной ситуации: семья расширяется – на большее, дети начали жить самостоятельно – на меньшее.

Начиная с 2010 года кривая средних цен на новые рижские квартиры плавно и медленно идет вверх. Темпы понятные, и никакого надувания пузыря и в помине не наблюдается. С этим все спокойно.

Для застройщиков важен прогноз: какой спрос ждать на их строящийся продукт?

Примеры квартир, которые сейчас продаются в Риге
Квартира за 616 000 евро в Риге, Латвия
616 000 €
Квартира в Риге, Латвия
162 м2 4 3
ВНЖ при покупке
Предлагаем приобрести трехкомнатную квартиру в самом дорогом месте Риги - Тихом центре, в наиболее респектабельной и престижной части города Риги, при этом на небольшом отдалении от туристических мест и поэтому с более спокойным и размеренным стилем жизни. На расстоянии пешей прогулки находятся архитектурные жемчужины Югендстиля, занесенные в...
Mercury Group
Квартира за 640 000 евро в Риге, Латвия
640 000 €
Квартира в Риге, Латвия
161 м2 5 3
ВНЖ при покупке
Просторная и стильная мансардная квартира в самом сердце Тихого центра, на одной из самых красивых и престижных улиц Риги — Виландес. Квартира расположена на последнем этаже ухоженного, элегантного дома после реновации. В доме есть лифт и круглосуточный консьерж. В стоимость входит удобное место в подземном гараже. Общая площадь квартиры — 161,1...
Mercury Group
Квартира за 1 350 000 евро в Риге, Латвия
1 350 000 €
Квартира в Риге, Латвия
416 м2 12 4 3
ВНЖ при покупке
Насладитесь идеальным сочетанием истории и современности в этом потрясающем рядном доме в рижском районе Межапарк. Этот двухэтажный дом, построенный в 2021 году, состоит из 12 просторных комнат, включая 4 спальни и 3 ванные комнаты, общей площадью 416 квадратных метров. Насладитесь теплом газовой системы отопления и удобством электрической...
Habita International Estates Ltd
Квартира за 960 000 евро в Риге, Латвия
960 000 €
Квартира в Риге, Латвия
134 м2 3 2
ВНЖ при покупке
Предлагаем элегантную, двухуровневую 3-комнатную квартиру, расположенную на 2 этаже здания. Квартира предлагается с полной отделкой и дизайнерской мебелью. Апартаменты площадью 134,8 м2 Vilhelma nami или дома Вильгелма - это эксклюзивный многоквартирный комплекс в Старом городе. Здание построенное в 17./18. веке является частью культурного...
Mercury Group
Апартаменты за 62 000 евро в Риге, Латвия
62 000 €
Апартаменты в Риге, Латвия
54 м2 2 1 1
Двухкомнатная квартира в Рижском микрорайоне. Хорошее сообщение с центром - автобусы, поезд. Вы также можете сесть на поезд до пляжа Вецаки всего за 15 минут или дальше до приморского города Саулкрасты всего за 30 минут.
Habita International Estates Ltd
Квартира за 650 000 евро в Риге, Латвия
650 000 €
Квартира в Риге, Латвия
90 м2 2 2
ВНЖ при покупке
Предлагаем элегантную, 2-комнатную квартиру, расположенную на этаже здания. Квартира предлагается с полной отделкой и дизайнерской мебелью. Апартаменты площадью 90 м2 Vilhelma nami или дома Вильгелма - это эксклюзивный многоквартирный комплекс в Старом городе. Здание построенное в 17./18. веке является частью культурного наследия и...
Mercury Group
Квартира за 950 000 евро в Риге, Латвия
950 000 €
Квартира в Риге, Латвия
252 м2 3
ВНЖ при покупке
Предлагаем приобрести эксклюзивный пентхаус в красивом, реновированном в 2019 году жилом доме! Здание располагается в районе Тихого центра, на исторической улице Аусекля в окружении неповторимой архитектуры югенд стиля. На расстоянии пешей прогулки от дома находится большинство различных посольств, административные здания крупных банков,...
Mercury Group
Апартаменты за 160 000 евро в Риге, Латвия
160 000 €
Апартаменты в Риге, Латвия
102 м2 2 1 1
Просторная двухкомнатная квартира в Гризинькалнсе. Тихая улица и приятное расположение. В квартире есть большая терраса. Высокий первый этаж. В спальне установлена дополнительная гардеробная. Обе комнаты изолированы. Полностью оборудованная кухня, ванная комната с большой угловой ванной. В квартире тепло и приятно. Автономное газовое отопление....
Habita International Estates Ltd
Апартаменты за 73 000 евро в Риге, Латвия
73 000 €
Апартаменты в Риге, Латвия
21 м2 1 1
Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.
Habita International Estates Ltd
Квартира за 680 000 евро в Риге, Латвия
680 000 €
Квартира в Риге, Латвия
247 м2 5 4
ВНЖ при покупке
СПЕЦИАЛЬНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ НА ПОСЛЕДНИЕ КВАРТИРЫ! Продажа квартир в новом элитном проекте в эксклюзивном месте - Вецрига (Старая Рига) квартал Citadele, напротив банка Citadele, и на расстоянии всего 200м от дворца Президента. Всего в 5-10мин пешком до центральной части Старого города (Дома лаукумс), но тем не менее проект расположен на расстоянии...
Mercury Group
Квартира за 330 000 евро в Риге, Латвия
330 000 €
Квартира в Риге, Латвия
256 м2 7 4 3
ВНЖ при покупке
Этот просторный и хорошо спроектированный дом-близнец идеально подходит для большой семьи. К услугам гостей 4 спальни, светлая гостиная, собственная сауна и отапливаемый гараж на 2 машины. Практичная и уютная планировка, созданная для личного комфорта и повседневной жизни. Расположенный в тихом жилом районе недалеко от леса, дом предлагает...
Habita International Estates Ltd
Апартаменты за 104 280 евро в Риге, Латвия
104 280 €
Апартаменты в Риге, Латвия
63 м2 2 1 1
Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.
Habita International Estates Ltd
Квартира за 470 000 евро в Риге, Латвия
470 000 €
Квартира в Риге, Латвия
108 м2 5 4
Продаётся 5-комнатная квартира в новом проекте Blue Marine – здании в составе жилого квартала Кливерсала. Создание единого жилого пространства в квартале Кливерсала позволит гармонично объединить исторический колорит, уникальную природу, современную архитектуру и продуманный ландшафт территории. Расположение проекта в окружении природы, на...
SIA "Estater Nekustamie Ipašumi"
Квартира за 900 000 евро в Риге, Латвия
900 000 €
Квартира в Риге, Латвия
190 м2 5
ВНЖ при покупке
Продается/сдается просторная 5-ти комнатная квартира в посольском районе на четвертом этаже.Квартира полностью меблирована, а так же оснащена всем необходимым оборудованием. Отдельная кухня с обеденной зоной, гостиная с камином, 3 спальни, кабинет, гардеробная, ванная комната и гостевой wc.Из лифта вход сразу в квартиру. Во дворе есть одно место...
Mercury Group
Квартира за 585 000 евро в Риге, Латвия
585 000 €
Квартира в Риге, Латвия
153 м2 3
ВНЖ при покупке
Элегантность и простота, центр города и тишина - больше не антиподы, это реальность проживания в наших современных и престижных домах. Много солнечного света, уют, комфорт и безопасность стали здесь неотъемлемым стандартом качества. Новая, красивая и светлая квартира в новом эксклюзивном доме в центре Риги в престижном районе парков и...
Mercury Group
Квартира за 250 390 евро в Риге, Латвия
250 390 €
Квартира в Риге, Латвия
102 м2 3 2 1
В продаже просторная трех-комнатная квартира в полностью отреставрированном шестиэтажном здании, в самом ’Сердце Риги’. +Комплекс зданий на улице Э.Бирзниека Упиша 10 расположен на тихой улице. Всего в 3 минутах ходьбы от торгового центра Ориго и круглосуточного тренажерного зала, в 10 минутах ходьбы от Старой Риги и окрестных...
SIA INVESTATE
Квартира за 140 918 евро в Риге, Латвия
140 918 €
Квартира в Риге, Латвия
50 м2 2 1
Ваш новый дом, на берегу озера, в тихом и спокойном месте, прямо здесь, в Риге! Возле озера Югла. Предлагаем купить двухкомнатную квартиру с видом на озеро.  Этаж 2/4. Площадь 50,3м2., Балкон 3,7м2. Это идеальное место рядом с живописным озером, удобной инфраструктурой и всего в получасе езды от центра города. Кроме того, для удобства жителей...
SIA INVESTATE
Квартира за 583 000 евро в Риге, Латвия
583 000 €
Квартира в Риге, Латвия
138 м2 3 2
ВНЖ при покупке
Предлагаем приобрести шикарную квартиру в уникальном проекте HOFT (House Of the Flying Trees) – дом парящих деревьев. Это проект, в котором благоустройство не дополняет архитектуру, а вдохновляет, переплетается с формами, создает новые объемы, становиться единым целым с фасадами. Над бережно сохраненным и восстановленным историческим фасадом...
Mercury Group
Квартира за 787 500 евро в Риге, Латвия
787 500 €
Квартира в Риге, Латвия
210 м2 6
ВНЖ при покупке
Предлагаем на продажу элегантную квартиру в одном из самых элитных жилых комплексов в Риге - “Aleksandra Apartments”. Проект расположен в престижном районе посольств, в непосредственной близости от музеев, ресторанов, Старого города, Дома Конгрессов, просторных Viesturdārza и Кронвальда парков. Практически все объекты индустрии развлечений,...
Mercury Group
Квартира за 2 700 000 евро в Риге, Латвия
2 700 000 €
Квартира в Риге, Латвия
2182 м2 5 4
ВНЖ при покупке
Предлагаем на продажу эксклюзивные квартиры в проекте Blue Sky Apartments в Биерини. Территория проекта Blue Sky Apartments включает в себя половину гектара, которая предназначенная только для пользования жильцов проекта, что делает его эксклюзивным и максимально приватный. На территории находится всего 5 зданий и только по две квартиры в...
Mercury Group

Новостройки и конкуренция

Понять это отчасти позволяет анализ уже прошедших сделок. И здесь, чтобы изучить спрос более детально, мы предложили свою градацию квартир. Она отличается от той, которой оперируют брокеры и компании по недвижимости.

Одни специалисты, рассуждая о новом жилье, записывают в эту категорию все, что построено после 2000 года, другие – после 2004-го. Мы определили для себя так: первичное новое жилье – это только то, что построено за последние пять лет.

В 2018 году на него приходилось 10% всех ежеквартальных продаж квартир в Риге. Еще 5% – это вторичное жилье, построенное пять – десять лет назад, имевшее одного владельца и вновь продаваемое. А вот все остальное (85%) – это старый жилищный фонд.

По нашему мнению, сильным рынок первичного нового жилья Риги можно будет считать в том случае, если в квартал станет продаваться по 300-400 и более квартир, средним – если около 300, слабым – от 150 до 300. Заказчикам проектов необходимо правильно оценивать свои риски. Если кто-то собирается выпустить на рынок сразу 500 новых квартир, то конкурентная среда однозначно будет сложной. Особенно если вывести такой объем на слабом рынке. Тогда можно и прогореть.

Новостройки и цены

Мы понимаем, что не все новые квартиры пользуются одинаковым спросом, и потому банк SEB дополнительно изучил структуру сделок первичного рынка. Использовав опять же собственные критерии.

К группе квартир эконом-класса отнесли те, что покупались по цене до 100 000 евро. Для нас было неважно, сколько в них стоил квадратный метр, есть ли там террасы или другие опции. Как банк, предоставляющий ипотечные кредиты, видим, что до 100 000 евро совершается 50-60% всех сделок по приобретению новых квартир. Средняя цена в них в прошлом году была 1 550 евро за кв. м. За год она подросла на 15%.

Вторая группа – средний класс новых квартир стоимостью от 100 000 до 140 000 евро. На них приходится до 30% всех покупок первичного нового жилья. Здесь средняя цена – 1 650 евро за кв. м, и за год зафиксированы нулевые изменения.

Ну и, наконец, к прайм-классу было отнесено все, что продавалось дороже 140 000 евро. Это менее пятой части всех первичных продаж квартир при средней цене 2 450 евро за кв. м. И за год этот показатель снизился на 3%.


Ещё по теме:


Новостройки и спрос

Следующий шаг, потребовавшийся нам для формирования прогноза на ближайшее будущее, – подсчет, сколько новых квартир каждого класса имеется на рынке. И сопоставили это с реальным спросом. Отмечу, что базировались на данных середины 2018 года. На тот момент в Риге были готовы и предлагались на продажу или находились в стадии строительства 2 580 новых квартир. Все это мы сопоставили в таблице.

Июль 2018 года Эконом-класс Средний класс Прайм-класс Всего
Готовые 250 180 560 960
Строятся 450 620 520 1 590
Предложение 700 800 1 080 2 580
Спрос 650 250 200 1 190
Баланс (лет) 1,1 3,2 5,4 2,3

Зона, в которой для застройщиков почти нет никакого риска, – это квартиры принятой нами категории «эконом». Здесь соотношение предложения к тому спросу, который был год назад, составляет 1,1. То есть данные квартиры условно будут распроданы чуть более чем за год. И этот коэффициент говорит об остром дефиците такого продукта. Нормальным было бы, чтобы на рынке имелся вдвое больший объем подобных квартир. 

Предложение имеющихся и строящихся квартир с ценой от 100 000 до 140 000 евро в столице может быть распродано за 3,2 года. В принципе, это более или менее нормально.

А вот где имеется некоторое перенасыщение, так это в сегменте жилья прайм-класса. Если даже ничего нового не будет строиться, то при нынешнем спросе торговать им придется 5,4 года. Застройщики, которые задумываются о новых проектах именно в этом сегменте, должны понимать, что конкурентная среда в нем весьма жесткая. И выигрывает в ней тот, кто может предложить покупателям наибольшее число опций.

Но если в целом посмотреть на имеющийся спрос и на то, что с расширением объема предложения растет и он, так как часть покупателей отказывается от серийных квартир именно в пользу новостроек, то в Риге все не так уж и плохо. Рынок здоровый, и доступность на нем адекватная. Число продаж растет. При этом происходит определенная реструктуризация в дорогом сегменте, который становится чуть доступнее для местных клиентов.

По нашему мнению, имеется даже потенциал небольшого роста цен на новое жилье эконом-класса. В то же время рассчитывать на то, что квартиры, продававшиеся по 1 550 евро за кв. м, скоро столь же успешно станут уходить по 1 900-2 000 евро за кв. м, я не стал бы. Для этого все же нет никаких экономических предпосылок.

Подготовил Роман Голубев

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Латвия, Недвижимость, Новостройки и строительство, Анализ рынков

Читайте также

Где купить недвижимость за границей: топ-30 популярных стран. Рейтинг Prian
Эксклюзивные данные
Актуальные новости мировой недвижимости. Февраль-март 2025
Говорим о самых горячих событиях последних недель
Как продать свою недвижимость в Латвии. И о чём надо задуматься перед продажей
Нюансы от Александра Свиридова, совладельца компании Corvin Real Estate
В Европейском суде рассматривают дело, которое коснётся многих российских собственников недвижимости
Неожиданные последствия санкций
Латвия движется к запрету на покупку недвижимости россиянам и беларусам. Что теперь?
Спойлер: ничего страшного
Европарламент хочет отменять безвиз, испанцы продолжают борьбу с арендой
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Апартаменты (квартиры) в Латвии Земельные участки в Латвии Дома (виллы) в Латвии Аренда недвижимости в Латвии

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Латвия»

Европарламент хочет отменять безвиз, испанцы продолжают борьбу с арендой

Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

  • 04.04.2025
  • 1152

Актуальные новости мировой недвижимости. Февраль-март 2025

Говорим о самых горячих событиях последних недель

  • 02.03.2025
  • 539