Верно ли, что обеспеченные россияне стали больше интересоваться зарубежной недвижимостью? По каким параметрам квартира в Москве сравнится с аналогичной в Нью-Йорке? Действительно ли состоятельные люди выбирают варианты в первую очередь для переезда? Ирина Мошева, управляющий директор Moscow Sotheby’s International Realty, подводит итоги года для рынка и своей компании.
– Ирина, Sotheby’s International Realty во всем мире работает с недвижимостью высокого уровня, как с российской, так и с зарубежной. То есть вы можете оценить интересы к недвижимости всего мира у состоятельных россиян. В какую сторону они смотрят?
– Увеличение спроса на зарубежную недвижимость очевидно. В этому году в нашей компании я бы оценила рост сделок примерно на 25%. В основном рост интереса мы наблюдаем к инвестициям в зарубежную недвижимость или инвестиционное гражданство.
В сегменте премиальной недвижимости в России такой динамики нет. Например, московская элитная недвижимость во второй половине года продавалась значительно хуже, чем в первой, и в целом спрос на неё в этом году ниже, чем в прошлом. Пока примерно на 15%, хотя, возможно, до конца декабря ситуация улучшится.
Возвращаясь к зарубежной недвижимости… Поскольку у нас сильная компетенция в этой сфере – 1000 офисов в 75 странах, мы можем оценить общие тенденции спроса на недвижимость во всём мире. Приток русскоговорящих клиентов увеличился, но в целом этот рынок не восстановился окончательно после известных событий 2014 года и провала спроса в 2015 году. То есть каждый год результаты чуть лучше предыдущего, но это плавный тренд, медленно растущий.
– Люди, которые приходят за российской недвижимостью, и те, кто приходит за зарубежной, – принципиально разные? Или потоки пересекаются?
– У наших клиентов смешанные потребности. Это состоятельные люди, и они, как правило, уже имеют какие-то объекты в Москве или России. Их интерес, как правило, или продать объект, или перейти на качественно другой уровень в недвижимости. И именно эта потребность часто связана с приобретением объектов за рубежом. Меньшая доля приходится на запросы объектов для life-style, больший интерес к инвестиционным объектам.
– Во что именно вкладывают покупатели-инвесторы?
– Как правило, их интересует коммерческая и жилая недвижимость с гарантированным доходом: ищут офисное или ритейл-здание с уже существующими арендаторами. Некоторым интересны более агрессивные варианты – вкладываются в девелоперские проекты и комплексы на низкой стадии готовности. Когда мы говорим о спокойных консервативных кейсах, то доход от них составит 3-5% годовых в валюте, а более агрессивные и рисковые варианты принесут до 10-15% годовых.
– Вы говорите о росте спроса на зарубежную недвижимость? Но статистика говорит о том, что россияне богаче не становятся. Получается, более активной становится уже известная вам аудитория?
– Наверное, мы работаем всё-таки с одной группой клиентов. Есть некая ёмкость рынка, которая несильно увеличивается или уменьшается. Сам клиент изменился – стал более информированным, более грамотным. У многих уже есть опыт покупки недвижимости за границей, они заинтересованы в работе с более квалифицированным партнёром и ищут именно грамотного консультанта.
Поэтому мы видим перспективы нашего роста за счёт улучшения и разнообразия компетенций, появления ассортимента дополнительных услуг, которые становятся более сложными. Это открытие банковских счетов в зарубежных банках, оформление комплаенс-досье, проведение финансового и юридического сопровождения сделок между Россией и зарубежными странами – этот процесс существенно усложнился, особенно за последние три года.
– Ирина, на ваш взгляд, корректно ли сравнивать люксовую российскую недвижимость с зарубежной? По качеству, статусу и т. д. – это явления одного порядка?
– Московская и санкт-петербургская элитная недвижимость сопоставима с лучшими проектами в Европе и Америке – это абсолютно точно. Я часто бываю в наших зарубежных офисах, лично посещаю и анализирую объекты в этих странах и вижу, что наши проекты сопоставимы по архитектуре, планировкам, локации, благоустройству, инфраструктуре, а иногда даже превосходят иностранные аналоги.
Есть, конечно, отличия. Так, за рубежом подавляющее большинство статусных объектов предлагается с отделкой, а в Москве и Санкт-Петербурге – чаще без неё.
– Но неужели фраза «я купил на Якиманке» звучит так же сочно, как, скажем, «я купил на Лазурном берегу»?
– Скажем так: если мы говорим о формате элитного жилья, то квартира в Хамовниках, на Патриарших или в тихих переулках старой Москвы абсолютно точно сопоставима с такими же объектами в Париже или Риме. Квартиры в Москва-Сити или высотках на Пресне сопоставима с объектами центральных улиц Нью-Йорка – с точки зрения лайф-стайла, архитектуры и видов, комфорта. Но, конечно, если мы говорим о престиже, то жильё на Манхэттене или в центре Парижа пока считается более респектабельным и важным с точки зрения имиджа для состоятельного человека.
– Как представительство крупной мировой сети вы декларируете, что, придя к вам, клиент получает лёгкий доступ к недвижимости любой страны мира. Но при этом какие-то направления лично для вас в большем приоритете?
– Безусловно, есть страны, которые из года в год интересны нашим российским покупателям. Скажем, для инвестиций это Германия и Австрия, для лайф-стайла – Испания, Франция, Италия. Из нашего пула зарубежной недвижимости 30% спроса приходится на США: клиентов интересуют программа гражданства EB-5, инвестиции, реже – лайф-стайл.
Но большая доля спроса традиционно приходится всё-таки на Европу. Приоритеты стабильны, хотя локальные изменения случаются. Всегда в той или иной степени популярны Германия, Кипр, Испания. Но вот сейчас в пятёрке стран, которыми интересуются наши покупатели, есть Португалия, которая предлагает очень интересную программу вида на жительство – свою «золотую визу», и в Лиссабоне одни из лучших показателей в мире. Всё больше и больше молодых клиентов – от 30 до 40 лет – интересуются инвестициями именно в эту страну.
Причём если те, кто интересуется Германией или Испанией, как правило, неоднократно бывали в этих странах, то на Португалию в основном смотрят новички, которые только начинают инвестировать или изучать иммиграционные вопросы.
– В какой степени поток ваших клиентов определяют направления, в которых вы сильны? Можно ли сказать, что спрос клиентов Sotheby’s International Realty коррелирует с общими настроениями покупателей в стране?
– Безусловно, мы более активно работаем с определённой категорией стран, и клиенты реагируют в том числе на наши маркетинговые действия. Но, наверное, этих действий не было бы, если бы не было спроса.
Порою мы проводим эксперименты с новыми странами. Например, у нас было очень интересное предложение о продаже острова в Новой Зеландии, но за весь год мы получили на него всего три отклика. Очевидно, что спрос на этот регион гораздо ниже, чем на другие страны мира. Поэтому наша статистика релевантна спросу, но не прямо пропорциональна.
– Какое направление в 2019 году оправдало ваши ожидания?
– Одно не назову. Есть три направления: Кипр, США и страны Карибского бассейна. Мы занимались ими особенно активно.
– Интерес к США вы объяснили. А вот страны Карибского бассейна…
– Страны Карибского бассейна – это прежде всего привлекательные программы гражданства. Кто-то выбирает их для большой свободы перемещения, кто-то из соображений безопасности, кто-то для получения налогового резидентства. Эти программы можно использовать и для ведения бизнеса, через получение визы Е-2 для США, и для получения образования: на Гренаде находится американский университет, и есть кейсы, когда русские дети поступают туда, а потом переводятся в американские вузы. Бывают комбинационные решения, для которых используют именно страны Карибского бассейна, иногда для личных целей, которые достигаются в менее стрессовых условиях или более экономичном формате.
– Хорошо, а Кипр? Будет ли на острове такой же ажиотаж, что в первой половине 2019-го?
– Возможно. Мы тщательно анализируем недвижимость Кипра, с разных ракурсов и достаточно давно. Следим за показателями и структурой ежегодного спроса, растущего после кризиса 2013-го. Ёмкость рынка продолжает расти – так как на Кипре улучшаются возможности для инвесторов и улучшается сам продукт, растёт качество жилых и коммерческих объектов недвижимости. Объекты на Кипре – архитектурно, планировочно, идейно – становятся лучше.
Пятизвёздочные отели, казино, поля для гольфа, яхт-марины – вся инфраструктура для состоятельных людей будет активно строиться, что поддерживает интерес и спрос в дорогом сегменте, в котором мы и работаем. Неслучайно в этом году наша команда на острове выросла почти втрое, мы переехали в дизайнерский, очень красивый офис и планируем расширение, открывая офисы в разных городах Кипра.
– Раз уж мы заговорили о будущем… Можете назвать страны, на которые стоит обратить внимание в 2020 году?
– Для нас в первой пятёрке точно останутся лидеры этого года – Кипр, страны Карибского бассейна и США. К ним точно присоединится Португалия. А в десятке будут Великобритания, Черногория, Греция, Испания, Германия, Австрия.
– По какому главному параметру вы выбираете страны, которые будут интересны состоятельным россиянам?
– Этот критерий всегда на стыке макроаналитики, текущих локальных предложений и потенциала спроса на территории. Например, в последние месяцы мы активно присматриваемся к Словении. И этой страной мы в следующем году будем заниматься активнее, чем в 2019-м. Она удачно расположена, граничит с Австрией и Италией, там проводятся правильные реформы, а значит, возможны интересные инвестиции для наших клиентов.
– Но из тех стран, которые вы перечислили, изначально «инвестиционные» только Германия и Австрия. Остальные – скорее про иммиграцию. Кстати, по результатам опроса Prian.ru, 52% посетителей ищут недвижимость за границей именно для переезда. Получается, вы делаете акцент на тех, кто хочет уехать…
– Среди тех, кто совершает крупные сделки с зарубежной недвижимостью, сделки в больших бюджетах, интерес получения гражданства есть всегда. Может, человек только задумывается об этом, но для него решение о переезде, инвестиции в другие страны – это определённый этап в жизни. И, конечно, мы, учитывая намерения клиентов, готовим исчерпывающие предложения, максимально подробно и детально относимся к каждому кейсу.
Теги: Анализ рынков, Недвижимость, Инвестиции