Версия
для печати
для печати
Албанский рынок курортной недвижимости, переживающий в последние годы настоящий инвестиционный бум, стремительно выходит из тени. Налоговая администрация Албании официально запустила «Секторальный план для туристического сектора на 2026 год».
Новая стратегия ведомства нацелена на тотальную фискализацию рынка краткосрочной аренды, а главным инструментом инспекторов станут современные цифровые технологии. Для иностранных и местных инвесторов, зарабатывающих на сдаче апартаментов, это означает окончание эпохи нерегулируемых доходов.
Главное нововведение 2026 года – внедрение автоматизированной системы мониторинга платформ бронирования на базе искусственного интеллекта. Специальные алгоритмы теперь в еженедельном режиме сканируют албанские сегменты Airbnb и Booking. ИИ в автоматическом режиме собирает и анализирует:
Полученный массив данных система автоматически сопоставляет с суммами, которые собственники указывают в своих официальных налоговых отчётах. Любое явное несовпадение между реальной активностью на Booking и задекларированным оборотом мгновенно маркируется как правонарушение и становится поводом для камеральной проверки.
Более того, албанские фискалы наладили международный обмен данными с налоговыми органами Ирландии и Нидерландов, где юридически зарегистрированы европейские офисы технологических гигантов.
Юристы и аудиторы подчеркивают, что большинство частных владельцев жилья в Албании совершают одну и ту же ошибку – они просто не знают о необходимости подачи ежегодной индивидуальной декларации DIVA (срок подачи за предыдущий год – до 31 марта) либо заполняют её некорректно.
Для физических лиц, которые не ведут иную коммерческую деятельность, открывать аналог индивидуального предпринимателя (получать код NIPT) для сдачи одной-двух квартир не требуется. Однако они обязаны платить подоходный налог по ставке 15%. Налог рассчитывается с чистого дохода, то есть после вычета официальной комиссии, которую забрала себе платформа бронирования.
При этом в стране продолжает действовать важное фискальное послабление для малого бизнеса: объекты с годовым оборотом до 14 млн леков (~$150 тысяч) полностью освобождены от налога на прибыль до конца 2029 года. Но эта льгота не освобождает от необходимости отчитываться и платить другие сборы.
Особое внимание в плане на 2026 год уделено владельцам апарт-отелей, мини-гостиниц и крупных комплексов, которые часто используют серые схемы оптимизации НДС. В Албании для туристического сектора установлена льготная ставка НДС в размере 6% (вместо стандартных 20%).
Однако налоговая администрация предупреждает: право на ставку 6% имеют исключительно те объекты, которые прошли физическую инспекцию и получили официальный сертификат классификации от Министерства туризма.
Если владелец апартаментов выставляет счета или работает через Booking со ставкой 6%, не имея на руках бумажного сертификата Минтура, налоговая признает это грубым нарушением. В таком случае НДС будет доначислен по полной ставке 20% задним числом за все годы работы, что вкупе со штрафами и пенями может обанкротить бизнес.
В рамках борьбы с наличным оборотом и согласно закону № 79/2025, правительство установило жёсткий и окончательный дедлайн: до 30 мая 2026 года абсолютно все объекты размещения в Албании (включая отели, хостелы, кемпинги и сертифицированные гостевые дома) обязаны установить физические POS-терминалы для приёма безналичных платежей.
Параллельно лимит наличных расчётов между коммерческими субъектами снижен со 150 000 до 100 000 леков. С июня 2026 года отсутствие терминала на стойке регистрации в прибрежных зонах приведёт к немедленным административным штрафам и блокировке деятельности до устранения нарушения.
Источник: Новости Албании
