Передел пирога

Маркетинг по-риэлторски
Петербургские компании, продающие зарубежную недвижимость, делятся на две группы: одни являются представителями иностранных компаний (чаще всего – застройщиков), другие работают как посредники с зарубежными риэлторами и, реже, застройщиками напрямую. Первые представляют «монобренд»: их предложения могут быть многообразны по качеству и ценам, но географически они ограничены определенной страной и отдельным регионом этой страны, который осваивает застройщик. Вторые – «мультибренд»: чтобы сделать кассу, компании стараются выстроить сотрудничество с максимальным числом зарубежных партнеров, чтобы иметь в своих листингах предложения не только на любой кошелек, но и на любой вкус – от Европы до Азии и обратно. Соответственно, первые продвигают определенную страну и/или проект, и при наступлении особо неблагоприятной ситуации вынуждены уйти с рынка либо переориентироваться. Вторые в параллель имиджу той или иной инвестиционно привлекательной державы продвигают как таковую посредническую услугу, и, если какиелибо страны перестают быть доходными, то в палитре предложений компании-оператора они просто заменяются другими. Для покупателей поиск области применения инвестиций – процесс безостановочный, меняется лишь конъюнктура. Собственно, поток клиентов с появлением у россиян вкуса к зарубежным инвестициям лишь ширится, задача риэлтора – довести до сведения лакомые предложения, держа нос по ветру.
Цепная реакция
Петербургские эксперты называют три страны-лидера, между которыми распределяется основной поток российских покупателей. Это – Болгария (23%), Черногория (17%) и Испания (16%). Помимо тройки лидеров активен спрос на приобретение недвижимости на Кипре и в Арабских Эмиратах. «Среди европейских стран начинает лидировать Чехия, а также не спадает спрос на приобретение недвижимости в Финляндии и Швейцарии», – отмечает Оксана Шарова, специалист по зарубежной недвижимости компании «Александр».
В то же время операторы отмечают падение лидерских позиций отдельных стран. «На сегодняшний день прослеживаются азиатские приоритеты. Когда в 2007 году американский рынок недвижимости рухнул, европейский – затормозился, стал развиваться АзиатскоТихоокеанский регион, и на рынок вышли Арабские Эмираты, Колумбия, Филиппины, – говорит Галина Лукина, генеральный директор АН «Санкт-Петербург». – Наше агентство давно предлагает недвижимость в таких странах, как Германия, Израиль, Турция, Америка, Панама и на Карибах. Спрос на эти страны (исключая Америку) в прежние годы действительно был меньше, чем, например, на Черногорию, Испанию, Кипр, Грецию. Сейчас инвесторы достаточно активно интересуются Панамой, Карибскими островами, США. Ситуация с США – общеизвестна – цены на недвижимость серьезно упали в прошлом году и продолжают падать. (Хотя, надо отметить, в Нью-Йорке этот процесс менее заметен на фоне всей остальной Америки). Поэтому со стороны россиян мы наблюдаем повышенный интерес к этой стране. Что касается Панамы, Египта, Турции, Туниса и Карибских островов, то цены на недвижимость там настолько ниже российских, что вопрос «почему там так много российских покупателей?» не стоит вообще».
Суета внутри Европы
В начале нынешнего года стала заметной тенденция перехода ряда риэлторских компаний от работы с рынками ставших менее прибыльными Британии, Испании, Франции и Черногории к рынкам других стран. «Другие страны» чаще всего выбираются по соседству из тех государств, рынки недвижимости которых не затронул мировой банковский кризис. Практически в 100% случаев поиски новых рынков заканчиваются тем, что в листинги попадает как минимум Болгария. Cоздается впечатление, что Болгарию в России не продает только ленивый, и пока что клиентов хватает всем. Росту числа представителей местных компаний способствует не только экономическая стабильность страны, рынок которой находится сегодня на взлете, но и активность местных операторов. Порожденные и привлеченные строительным бумом, новые и новые болгарские компании, желая работать с петербуржцами, едва ли не каждый месяц «переходят границу», подыскивая контрагентов, открывая представительства, в крайнем случае – наскоро организуя рекламную кампанию с прицелом ловить петербургского клиента прямо «оттуда».
Болгарию ввели в свои листинги не только те, кто вынужден был географически переориентировать бизнес в силу экономических причин, но и компании, до недавнего момента предлагавшие вполне благополучные Кипр, Финляндию, Грецию, Турцию. Есть фирмы, сменившие вывеску «Турция» на «Италия», а некоторые сделали ровно наоборот. Кстати, последняя крайне слабо охвачена петербургскими операторами, также как и Франция, Германия, Португалия, Бельгия, Швейцария.
Запад ждет, Восток не дремлет
Отчетливо заметны усилия европейских застройщиков, рассчитывающих привлечь внимание петербургских клиентов. Если три года назад поездка группы петербургских риэлторов в испанскую провинцию Мурсия заставило профессиональную общественность громко обсуждать это событие, то в нынешнем году организация европейскими застройщиками туров для риэлторов (с целью обучения) и для журналистов (дабы отрекламировать новые и/или старые рынки) уже стала почти рядовым явлением. Представители не скрывают, что, на неопределенное время лишившись привычных британских и ирландских покупателей, сегодня делают серьезную ставку на российского клиента.
Активно зазывает россиян не только запад, но и восток. В Хургаде, где сегодня активно строятся новые жилые комплексы, уже проживает около 10 тысяч русских. Вполне возможно, что благодаря нашим соотечественникам, в последнее время цены на жилье здесь растут на 30% в год. Те, кто не пугается мусульманских обычаев, вполне могут обрести счастье и высокую доходность инвестиций в Египте. Много интересного обещает и рынок мусульманского Марокко – побережье Атлантики активно застраивается испанцами и французами. Петербургские операторы предлагают недвижимость на этих рынках осторожно, пока не рассчитывая на особый спрос: может, такие инвестиции и выгодны, но уж слишком далеко и слишком специфично. Да и застройщики напрямую к российским клиентам пока что не обращаются – может быть, пока еще просто не знают, как. Почти никто из петербуржцев не работает с Арабскими Эмиратами, несмотря на строительный бум и обещаемые инвесторам сумасшедшие дивиденды.
Кто за чем
Сколько покупателей – столько и целей, говорят риэлторы. Попытка сгруппировать спрос дает следующую картину: с целью вложения средств недвижимость за рубежом приобретают около 50% клиентов, для извлечения прибыли – 25–30%, с намерением переехать – 25–30%. «Есть предположение, что в 2008 году процентное соотношение изменится в сторону увеличения процента по переезду», – говорит Галина Лукина, генеральный директор АН «Санкт-Петербург».
Зарубежные риэлторы любят подчеркивать любопытный нюанс. Покупая апартаменты в Болгарии, Турции, Египте, Марокко – странах, притягивающих сегодня инвесторов – клиент, если только не произошел форс-мажор, действительно в кратко-срочной перспективе получает обещанную прибыль. Но в этих странах, переживающих сегодня строительный бум, массово строится недвижимость, рассчитанная именно на иностранных покупателей. Местное население покупать такую недвижимость и не сможет, и не будет – и в силу того, что проектировщики комплексов «затачивают» их под менталитет европейцев, и потому, что коренному населению это просто-напросто не по карману. Следовательно, сдавать апартаменты их обладатель может только туристам, продавать – таким же, как он, инвесторам из Англии, Германии, Ирландии, России. Прибыль от продажи и, вообще, перспектива сделки будет целиком зависеть от наличия или отсутствия очередного экономического кризиса в Европе.
Перспективы покупки недвижимости в Финляндии или Греции отличаются от описанной ситуации – здесь продается главным образом то, что покупает само коренное население, поэтому операторы считают, что такие вложения менее рискованны, а рынки в этих странах – более стабильны.
КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ
Галина Лукина, генеральный директор АН «Санкт-Петербург»:
Я думаю, ставки по ипотечным кредитам в ближайшее время вырастут, что неизбежно приведет к «дополнительному» удорожанию недвижимости в Европе. Число обращений в наше агентство в 2007 году по поводу приобретения зарубежной недвижимости в сравнении с 2006 годом увеличилось приблизительно в два раза. За 5 месяцев этого года число обращений уже приблизилось к годовому показателю 2007 года. По словам наших партнеров с Кипра, Греции, Чехии, Черногории и Панамы, доля русскоязычных покупателей стабильно растет из года в год. По информации наших кипрских и турецких партнеров, русскоязычные покупатели недвижимости стоят на втором месте после британских покупателей.
Оксана Шарова, специалист по зарубежной недвижимости АН «Александр»:
Спрос на недвижимость за рубежом в 2007 – в начале 2008 года вырос по сравнению с 2006 годом в 1,7 раза. Спрос заметно растет уже три года, но до прошлого года это происходило не столь быстро. Например, в 2006 году спрос увеличился на 60% по отношению к 2005-му. Мы полагаем, что в 2008-м тенденция продолжится. Главная причина активизации спроса – рост благосостояния отдельных категорий российских граждан. Он вынуждает их искать места, куда можно вложить избыток средств так, чтобы они приносили доход или по крайней мере не обесценивались. Недвижимость за рубежом представляется в этом смысле вполне надежной сферой.
Александр Ангелов, менеджер по работе с российскими клиентами BolgarienBO (Варна):
На недвижимости Болгарии мировой банковский кризис никак не отразился. А покупательская активность россиян за последний год выросла не менее чем на 100%. Болгария – для многих новый рынок. Покупатели из Скандинавии, Британии, Ирландии открыли его несколько лет назад, а сейчас на их место пришли покупатели из стран СНГ и Восточной Европы. Растет интерес к болгарскому рынку со стороны Бельгии и Голландии. До последнего времени население этих стран недвижимостью в Болгарии особо не интересовалось, а сейчас что туризм, что продажи набирают обороты. Нечасто, но случаются покупатели из Испании и Италии, но они приобретают объекты только как инвесторы.