Вслед за Америкой

28 октября 2008 года

В течение примерно десяти лет с середины 90−х рынки жилья США и многих европейских стран находились в стадии бурного роста. За тот период в Голландии, Швеции, Великобритании, Франции и ряде других стран цены в среднем удвоились, а в Ирландии утроились. Удвоение, но уже за пятилетку, с 2000−го по 2005−й, произошло в Испании.

Однако в 2006 году ситуация начала стремительно меняться: на большей части планеты цены на недвижимость пошли вниз, условия ипотеки ужесточились, строить стали меньше и так далее. Наиболее сильно кризис ударил по Америке, где в 2007 году около 2 млн человек потеряли свои дома из-за невозможности выплачивать ипотечные кредиты. Интересно, что, по данным Deutsche Bank Research, значительная доля европейских рынков развивалась синхронно с американским. Особенно высокая корреляция была в Британии, Голландии, Дании, Ирландии, Испании, Франции и Швеции. И все же есть еще места, где жилье продолжает дорожать или имеет потенциал роста.


На спаде

Падение на американском рынке недвижимости продолжается. Еще недавно эксперты бодрились: «Месяц-другой — и все стабилизируется». Теперь даже оптимисты не готовы утверждать, что рынок начнет выправляться раньше лета 2009 года. Сильнее всего за последний год упала в цене недвижимость именно в тех городах, где она наиболее активно дорожала несколько лет назад. Согласно индексу Case & Shiller, жилье в Лос-Анджелесе подешевело за год на 26%, в Лас-Вегасе — на 30%, в Майами — на 28%. Продажи односемейных домов в стране сократились на 35%.

Не сильно, но все же подешевел Нью-Йорк — на 7%. Этого падения мало кто ждал. Была теория, что Нью-Йорк как место штаб-квартир самых крупных корпораций мира и главный финансовый центр планеты перестал быть просто городом, а вышел на другой уровень, который называют global city. Это давало надежду, что кризис обойдет его стороной. Оказалось, что связь с общеамериканской ситуацией все же есть. Теперь аналитики со страхом ожидают, что ждет город дальше в связи с увольнением 65 тыс. служащих Уолл-стрит.

С октября 2007 года продолжается падение цен в Великобритании. По данным крупнейшей ипотечной компании страны Nationwide Building Societies, цена среднего дома за год упала на 12,4%. Независимые эксперты говорят, что цены снизились как минимум на 20–30%. Риэлтеров и застройщиков пугает, что официальные темпы падения все время растут: в сентябре они составили уже 1,7%. Средняя цена дома в Англии в сентябре 2008 года достигла 161 тыс. фунтов стерлингов. Начала восстановления рынка эксперты ожидают не ранее 2010 года.

В Испании, по данным Национального института статистики (National Institute of Statistics) на второй квартал 2008 года, стоимость жилья на вторичном рынке снизилась на 5,8%. Опубликованные цифры вызвали оглушительную критику независимых экспертов. По сути, государственный орган обвинили в подтасовке цифр ради успокоения общественности и инвесторов. Ряд крупных испанских застройщиков уже обанкротился, а риэлтерские компании активно закрывают филиалы.

Кстати, об индексах. В Европе и США они более объективны, чем в России (уже хотя бы потому, что считаются по реальным сделкам, а не по ценам предложения), но при этом далеки от совершенства. В них заложены и определенные элементы регулирования, чтобы «помочь» избежать паники на рынке. То есть в реальности падение цен намного выше, чем в индексах.

Так, на днях один знакомый вернулся из Англии, где проживает его супруга, и рассказал: «Хозяева квартиры в Фулхэме, которую она снимает, уже около года пытаются продать ее. За шестидесятиметровую квартиру с собственным входом и небольшим садиком они тогда просили 700 тысяч фунтов. Сейчас они опустились до 450 тысяч, но и по этой цене не могут найти покупателя». То есть в данном случае цена опустилась на 40%, и это еще не дно.

Абсолютный мировой лидер по падению цен на жилье — Латвия. За год стоимость жилья здесь упала на 33,8%. Эту цифру называет международное риэлтерское агентство Global Рroperty Guide. Сами латыши оценивают падение скромнее — в 21%, что, впрочем, также гарантирует первое место на планете. История местного рынка проста: массовое развитие ипотеки стремительно раскрутило цены (+60% за 2006 год). Однако местный рынок невелик, и спекулянты переоценили его емкость. В 2008 году, когда они захотели зафиксировать прибыль, оказалось, что покупателей нет. Рынок стал падать, но даже снизившиеся цены не могут привлечь покупателей — дна по-прежнему не видно.


Продолжают расти

Есть на планете страны, куда мировой кризис еще не дошел и цены на недвижимость там даже продолжают расти. Таких стран, если не брать чисто местные рынки вроде африканских, порядка десятка. В первую очередь это азиатские государства. Лидер — Китай: в Шанхае цены за год выросли на 27%. Двузначные темпы роста показали Гонконг (19%) и Сингапур (11%). Так что в поисках объектов для инвестиций в последний год надо было ехать не на запад, в Европу, а наоборот, на восток.

Высокие темпы роста продолжает показывать Болгария: за год жилье здесь подорожало на 15% (данные на июнь 2008 года). Местная курортная недвижимость, несмотря на несколько лет роста цен, по-прежнему остается недорогой, особенно на фоне других европейских курортов: Франции, Испании, Италии. Это и привлекает покупателей, в первую очередь из России и Англии. Однако в ситуации с Болгарией вопрос доверия индексам стоит особенно остро. Местные риэлтеры говорят, что рынок совсем не так хорош, как кажется. Есть информация, что многие западные инвесторы, в частности англичане, осенью постарались выйти с рынка на пике, но пока из-за резко снизившегося спроса сделать им это не удалось.

Последние двадцать месяцев необычный бум недвижимости наблюдается на Кипре. Средние цены выросли за год более чем на 7%. Движком роста стали снижение ставок по ипотечным кредитам (до 6% годовых) и резко возросший спрос на дома и квартиры высокого уровня со стороны иностранцев. Основной зоной инвестирования является Западный Кипр, где активно скупают недвижимость англичане.

Неожиданно одним из лидеров по росту цен на недвижимость стала Словакия. В стране уже пять лет наблюдается высокий темп роста ВВП, в 2007 году он превысил 10%. Рост благосостояния словаков накладывается на ограниченное предложение недвижимости, связанное с тем, что в первые десять постсоциалистических лет в стране практически ничего не строили.

Весьма интересны для инвестирования страны Персидского залива. Тамошний строительный бум имеет прочную базу в виде мощного притока нефтедолларов. Однако относительно Дубая — самого открытого для иностранцев-инвесторов и быстрорастущего в прошлые годы рынка — у многих экспертов есть сомнения. В этом эмирате слишком много мегапроектов, слишком много строек, поэтому есть опасность перенасыщения рынка недвижимости.

В последнее время все больший интерес инвесторов вызывают страны Латинской Америки. Там активно растут экономики, туда перебираются многие пенсионеры из США для постоянного проживания. Местные рынки недвижимости привлекательны ценами: даже в большинстве столиц квадратный метр стоит менее 1000 долларов. Самым дорогим городом Латинской Америки является Буэнос-Айрес (средняя цена жилья — 1800 долларов за квадратный метр), а наиболее привлекательной страной для иностранных инвестиций считается Бразилия: экономика страны быстро развивается, а ВВП приближается к российскому.

Автор: Алексей Щукин

Эксперт-online

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии
ОПРОС

С какой целью вы интересуетесь недвижимостью за рубежом?

Статьи
Взять ипотеку во Франции: особенности оформления, процентные ставки

Пятая республика – одна из тех стран, где иностранцы в правах немногим уступают гражданам. Любой добропорядочный человек с хорошей кредитной историей вне зависимости от паспорта может воспользоваться французскими банковскими услугами. Из этого текста вы узнаете, как взять ипотеку во Франции… Читать

Процедура приобретения недвижимости во Вьетнаме

Какую недвижимость во Вьетнаме разрешают покупать иностранцам. Как проверить честность продавца. Сколько налогов надо заплатить. И что получает на руки новоиспеченный собственник. Подробная процедура проведения сделок с квартирами и домами – в материале Prian.ru. Читать

Испания для детей: от детского сада до факультативов

Недвижимость в Испании часто выбирают семьи с детьми. В таком случае встает вопрос – чем заниматься ребенку. Куда отдать его на воспитание, где ему учиться, как развивать свои способности… Что такое детство в Испании? Говорим обо всех тонкостях и нюансах. Читать

Независимость Каталонии, российский спрос на Турцию, розыгрыш дома в Великобритании...

...а еще – на Манхэттене продают апартаменты в башне Трампа и там же построят небоскреб по проекту российских архитекторов. Все, что вы могли пропустить на минувшей неделе – с 30 октября по 05 ноября - и все, что пропускать не следовало, - в обзоре Prian.ru. Читать

Бум иностранных инвестиций в Греции, подорожание жилья на Мальте, переизбыток новостроек в Болгарии…

...а еще – Мальта и Португалия стали лучшими по инвестиционным программам, а китайский Гуанчжоу поднялся на вершину мирового рынка элитной недвижимости. Все, что вы могли пропустить на минувшей неделе – с 06 по 12 ноября - и все, что пропускать не следовало, – в обзоре Prian.ru. Читать