Недвижимость Казахстана. Долгое ожидание дна

Недавно Национальный банк опубликовал результаты октябрьского исследования «Состояние и прогноз параметров кредитного рынка», основанного на ответах банкиров. Один из вопросов касался прогнозов изменения цены на недвижимость. Эксперты сошлись во мнении, что к концу года она несколько снизится, однако не решились определить ее динамику в следующем году. Неопределенность – вот, пожалуй, основная характеристика рынка сегодня, а это снижает интерес к недвижимости как к объекту вложения денег. Все – и риелторы, и банки, и инвесторы – ждут, когда же наконец рынок достигнет дна. Пока никто не говорит о возможном росте, но даже стабилизация вызовет оживление сделок с недвижимостью. Вместе с тем специалисты считают, что фаза резкого падения уже пройдена. Как прогнозирует директор аналитического департамента Центра коммерческой недвижимости (ЦКН) Ольга Айбасова, в течение 1–1,5 года будут вялые колебания цены, но в рамках определенного тренда.
Стабильность превыше всего
Свое жилье по-прежнему остается одним из наиболее ценных активов для любого жителя Казахстана. По данным г-жи Айбасовой, обеспеченность жильем населения Алматы составляет 17 квадратов на человека. В Москве, например, на человека приходится 21 квадратный метр, в целом по России – 20, в Китае – 26, в Европе – 40, а в США – 70. Поэтому можно говорить о том, что в нашей стране спрос на недвижимость достаточно велик. Другое дело, что специалисты говорят о нем как об отложенном – из-за низких доходов населения и резкого сокращения объемов банковского кредитования, которое и раньше было почти недоступно для большинства потенциальных покупателей. Кроме того, сегодня упал интерес к недвижимости как объекту спекуляции. Раньше покупатель точно знал, что через два-три месяца, самое большее, через год он выручит процентов на 50 больше, чем вложил в землю или квартиру. Сейчас он, неуверенный в дальнейшей судьбе рынка, не хочет фиксировать убытки, вкладываясь в дешевеющий актив.
Если в целом за 2007 год цены на первичное и вторичное жилье выросли на 30,2 и 42,6% соответственно, то уже в декабре цены начали падать. По данным Госагентства по статистике, новое жилье подешевело на 0,6%, вторичное – на 0,4%. Эта тенденция усилилась в 2008 году (см.график). Вместе с тем не все крупные города были вовлечены в данный процесс. Наиболее подверженными падению оказались рынки Алматы, Шымкента, Семея, Кокшетау, Астаны. Примечательно, что в нефтяной столице республики и одном из самых дорогих городов – Атырау – цены практически оставались стабильными на протяжении всего года.
Летом 2008−го, по свидетельству риелторов, наблюдалось оживление на рынке, как считают специалисты, связанное с накопленным спросом. К осени даже наметился подъем рынка. «С мая по август цена топталась в коридоре трех-пяти процентов, двигаясь как вверх, так и вниз. Дешеветь перестало даже низколиквидное жилье на вторичном рынке. Недорогое жилье, наиболее подверженное ценовым колебаниям, стало объектом более оживленного интереса. Потеряв в цене, оно выглядит сегодня несравнимо доступнее, чем, скажем, год назад. Отсюда спрос со стороны конечных покупателей и остановка спада в период до конца сентября. В течение сентября в обеих столицах мы наблюдаем последовательный рост средней стоимости жилья, достигший в среднем 4,5 процента в целом по рынку. Затем негативные финансовые новости из-за рубежа вызвали настороженность, и рост остановился», – такова хроника событий на рынке в изложении директора консалтинговой компании Qncepto Олега Алферова. (Отметим, если верить статистическим данным, цены в лучшем случае оставались стабильными, но их роста не наблюдалось.)
«Вторая волна экономического кризиса поубавила оптимистических прогнозов в данное время, – подтверждает управляющий директор департамента розничного бизнеса Банка ЦентрКредит Марат Кенжеханов. – На наш взгляд, ценовое дно уже достигнуто и наблюдаемые тенденции в движении цен на недвижимость – это в большей степени незначительные корректировки на сезонность и спекулятивные манипуляции. Что касается роста цен, считаем, что пока рано говорить о предпосылках к этому».
Никто не хотел кредитовать
Вернемся к вышеупомянутому исследованию кредитного рынка. Треть респондентов (33%) отметила снижение спроса на ипотечное кредитование в третьем квартале нынешнего года. Негативные перспективы рынка недвижимости, неуверенность потребителей в возможности погашения долга, высокие процентные ставки по кредиту – таковы основные причины снижения интереса к ипотеке, по мнению банкиров. При этом только 32% опрошенных признались, что условия кредитования их банком были ужесточены, 52% банков оставили кредитную политику без изменения. Однако в ближайшие три месяца, скорее всего, будут повышены требования к залоговому обеспечению, потому что неопределенность ситуации на рынке недвижимости увеличивает риски.
Рядовые риелторы связывают начало стагнации рынка с кризисом ликвидности, который начался в августе прошлого года, и прекращением многими банками программ ипотечного кредитования. По данным Нацбанка, в сентябре 2007 года объем представленных населению ипотечных кредитов снизился в 2,5 раза – с 53,5 млрд тенге до 21 млрд. «Если банки начнут опять выдавать кредиты на покупку и строительство жилья, то рынок оживет», – уверена одна из сотрудниц агентства по недвижимости. Возможно, это суждение было справедливо в прошлом году, но сегодня ситуация осложнилась ухудшением состояния экономики в целом. Хотя началось падение рынка недвижимости и строительной отрасли с ограничения банками их финансирования, не стоит уповать на восстановление ипотечного кредитования в прежних объемах: в ближайшей перспективе это вряд ли получится, ведь по сравнению со средними показателями прошлого года (до сентября) сумма ипотечных займов снизилась в семь раз. Например, в октябре 2008 года было выдано 7,3 млрд тенге, а, как говорилось выше, в августе прошлого – 53 млрд.
Марат Кенжеханов согласен с тем, что сфера ипотечного кредитования и конъюнктура рынка недвижимости взаимо-связаны. «Данная связь в большей степени характеризуется общей зависимостью от целого комплекса других факторов, – подчеркивает он. – Необходимо учитывать стоимость внешних и внутренних заимствований, инвестирование строительного сектора, активность компаний-посредников на рынке недвижимости, покупательную способность населения и множество других».
Осенью прошлого года на ситуацию с ипотечным кредитованием больше всего влияли банки – в сущности, именно они инициировали ужесточение кредитных условий и уменьшили объем ипотеки, а некоторые и вовсе прекратили ее выдавать. В нынешнем году некоторые банки продолжают ипотечное кредитование, но теперь уже заемщики осторожничают. «Нельзя сказать, что на сегодняшний день банки второго уровня (БВУ) не выдают ипотеку. АТФБанк оформляет займы на приобретение недвижимости. Но, думаю, в связи с сокращением персонала на предприятиях, размерами ставок вознаграждения, которые предлагают банки (средняя ставка 15–16 процентов), экономическим кризисом, большого наплыва заемщиков не будет», – отмечает начальник управления розничного бизнеса департамента розничного бизнеса АТФБанка Наталия Иванова.
По словам г-на Кенжеханова, односторонней активизации кредитования со стороны БВУ недостаточно для реальной активизации рынка. «Мы в большей степени зависим не от своих возможностей, а от возможностей наших клиентов. Следовательно, оживление ипотечного рынка станет логическим продолжением реанимации всей экономической ситуации, которая зависит не только от БВУ», – говорит он.
Таким образом, на первый план сегодня выходит не столько нежелание банков кредитовать покупку жилья, сколько неопределенность рынка недвижимости и снижение платежеспособности потенциальных заемщиков. Даже жилье в рамках госпрограммы по 470 долларов за квадратный метр госслужащие не в состоянии оплатить. В частности, власти Тараза вынуждены продавать такие квартиры на рынке, потому что те, кому они предназначались, не могут получить банковский кредит из-за своей низкой зарплаты. Возможно, эти проблемы сможет решить государственная поддержка ипотечного кредитования, предусмотренная в антикризисной программе правительства.
Не сверхприбыль, а постоянный доход
Специалисты утверждают, что именно в сегодняшней экономической ситуации вырастет привлекательность недвижимости как актива для инвестиций. По объяснениям г-на Алферова, причина этого в практически полной ликвидации надежных инструментов капиталовложения как для мелких и средних, так и для квалифицированных крупных инвесторов. «Фондовый рынок сегодня – обанкротившиеся казино, валюты – под риском девальвации, в свете событий в Европе и США банковские депозиты вызывают тревогу, – перечисляет он. – Что остается? Ответ на это недавно дали опросы ВЦИОМа и Казахстанской ассоциации политологов и социологов: большинство россиян и казахстанцев считают покупку недвижимости самым надежным способом вложения денег».
Даже в кризисные времена из недвижимости можно извлекать прибыль: по словам нашего эксперта, радикального снижения арендных ставок на жилье в Астане, например, не было, а в Алматы за год они сократились лишь на четверть. Ольга Айбасова считает, что у населения нет повода продавать недвижимость. «Если цены не удовлетворяют инвесторов, они либо будут придерживать жилье, либо переводить его на рынок аренды, – уверена она, – а аренда все еще востребована».
Пика средневзвешенные ставки на жилье площадью от 60 до 70 квадратных метров в Алматы, по данным ЦКН, достигли в октябре прошлого года и составили почти 1,5 тыс. долларов за месяц. Предложение арендного жилья выросло с 2,2 тыс. квартир в январе 2007−го до 3,5 тыс. в мае 2008−го, а средняя цена к июлю 2008−го снизилась до 980 долларов. В августе началось оживление рынка, и ставка выросла на 12% – до 1,1 тыс. долларов.
В процесс спекуляций с недвижимостью, по словам г-жи Айбасовой, вкладывались и крупные компании, выкупая целые подъезды. Можно предположить, что вряд ли они будут продавать сейчас эти квартиры, а вот превратить их в арендное жилье вполне возможно, тем более на рентабельность рынка цена продажи жилья не оказывает значительного влияния. Доходность колеблется в пределах 10% годовых, что сравнимо с вознаграждением по депозитам, но при этом в недвижимости есть потенциал роста. К тому же, как говорит г-жа Айбасова, этих денег достаточно на обслуживание ипотечного кредита: «В 2006 году арендная плата не покрывала ипотечных выплат, а сейчас можно выйти по нулям».
Спрос на аренду будет расти за счет тех, кто пока откладывает покупку собственного жилья в связи с негативными процессами в экономике и недоступностью ипотеки. Поэтому неудачная спекуляция может стать выгодной инвестицией. Если все жилье, купленное в спекулятивных ценах, перейдет в разряд арендного, то это снимет остроту проблемы с жильем. Другое дело, что для развития цивилизованного рынка аренды необходимо его урегулировать: возможно, предоставить налоговые и другие льготы для арендодателей, наделить большими правами арендаторов.