Крит превосходит ожидания

Людям нравится бывать там, где происходили легендарные события. Ступить на землю Галилеи, приблизиться к пирамиде Хеопса — в этом есть что-то магическое. Но и Крит дает не меньше возможностей ощутить поступь веков. Легенды гласят, что здесь родился Зевс. Здесь, блуждая в Лабиринте, Тесей был спасен нитью Ариадны. Может быть, поэтому многие из тех, кто когда-то приехал сюда обыкновенным туристом, хотят вернуться снова и снова, а иные решают, что жить следует только здесь.
Прошлое Крита давно стало экономической категорией. А в сочетании с тем, что дано природой и что сделано людьми, оно образовало тот привлекательный продукт, без которого уже не мыслят себя сотни тысяч европейцев. Поэтому любой рассказ о возможностях острова неминуемо выходит за рамки сухого экономического анализа.
СТАТИСТИКА ГРЕЧЕСКОЙ ТУРИСТИЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ, ДАННЫЕ ЗА ПОСЛЕДНИЕ 3 ГОДА
86 % туристов оценили свою поездку на Крит как «отвечающую или превзошедшую ожидания»;
41 % приехали повторно, причем среднее количество их прошлых посещений составило 3,5 раз;
21 % приезжает сюда сразу на следующий год;
83 % желают приехать еще раз в будущем;
76 % готовы рекомендовать Крит своим друзьям;
23% верят, что Крит — лучшее местодля отдыха, которое они когда-либо посещали.
НЕМНОГО ГЕОГРАФИИ
Прежде всего заметим, что рассказывать россиянину о Крите можно лишь с изрядной поправкой на наши реалии. Скажем, в Европе считается, что Крит — большой остров. Наверное. Хотя нам, привыкшим к российским масштабам, трудно согласиться с тем, что 8 335 км2 — это так уж много. Скорее стоит обратить внимание на то, что . острова лежат на отметке 200 м над уровнем моря — ведь это определяет климат. Крит не назовешь горным островом, тем не менее, с востока на запад его пересекают горы, достигающие 2 000 м высоты. Общая протяженность Крита — 250 км, ширина в самом узком месте — 12 км, прибрежная линия простирается на 1 060 м.
На самой высокой вершине Крита, горе Псилотитис (2 148 м), с ноября по апрель лежит снег. В середине лета температура воздуха на острове доходит до 38 °C в тени. При этом с мая по сентябрь дождей практически не бывает. Все эти географические особенности и создали здесь благоприятные условия для самого продолжительного в Европе сезона отдыха.
Крит разделен на 4 префектуры: Ираклио (292,5 тыс. чел.) со столицей острова, городом Ираклион; Лассити (76,9 тыс. чел.); Ретимно (82 тыс. чел.); Хания (150 тыс. чел.). В 2007 году постоянное население Крита превысило 650 тыс. человек.
ВСЯ ДЛЯ ТУРИСТОВ
Как ни удивительно, но туризм в современном понимании стал развиваться на Крите только в начале 70-х прошлого века. Тогда на востоке острова, в городах Агиос Николаос и Ираклион, при поддержке правительства были выстроены первые большие отели класса люкс. С той поры многое изменилось, и в 2007 г. Крит посетило более 6 млн. туристов. В общем туристическом потоке большинство составляют англичане, немцы и скандинавы, они же, кстати, доминируют и в приобретении недвижимости.
Отдых на Крите, конечно, недешев. О чем свидетельствует и такая тенденция: в последние 3 года растет спрос на 4-5-звездочные отели, отели класса люкс, а также на виллы высшего и среднего класса для сезонной аренды. А вот спрос на небрендовые 1-3-звездочные отели со скромным уровнем сервиса падает.
Аэропорт Никос Казантзакис (Nikos Kazantzakis), расположенный в 5 км от Ираклиона, столицы острова, в течение сезона принимает более 130 рейсов в день. В год выходит около 3 млн. пассажиров из почти 30 стран мира. Власти понимают, что возможности этого аэропорта практически исчерпаны, поэтому сейчас ведутся работы над новым, оборудованным по последнему слову техники, в 30 км от столицы. Правительство Греции определило сроком ввода в действие аэропорта конец 2015 г.
Большим успехом у туристов пользуется префектура Лассити, с ее тремя основными городами — Иерепетра, Агиос Николаос, Сития. Здесь имеется множество 5-звездочных отелей и комплексов вилл класса люкс. Стоит отдельно сказать о шикарном комплексе Porto Elounda Golf, расположенном в 7 км от Агиос Николаос, на берегу залива Мирабелло — он собирает любителей гольфа со всего мира. И власти, и местный бизнес многое делают для того, чтобы привлечь отдыхающих. Число иностранных туристов действительно постоянно растет. Так, в 2005 году префектуру Лассити посетили 204,5 тыс. человек, в 2006 году — 244,5 тыс., в 2007 году — более 280 тыс., и, в основном, это были туристы среднего и высокого класса. Неудивительно, что туризм приносит префектуре около 50 % всего дохода. Здесь же будет уместным сказать, что в Лассити приобрели недвижимость уже около 7,5 тыс. иностранцев. Это и не удивительно: прогноз увеличения цен на недвижимость составляет 5-7 % в год в течение ближайших 5 лет, земельные участки у моря дорожают в среднем на 10 % в год.
ЗАКОНЫ О ЗЕМЛЕ
Приток туристов вызвал к жизни целое направление девелопмента. В начале 90-х греческие инвесторы стали активно вкладывать средства в строительство вилл для сезонной аренды. В первые годы XXI века, когда Европа переживала бум в сфере жилой и коммерческой недвижимости, это направление принялись осваивать иностранные инвесторы. В общем-то, не существует никаких препятствий для подобного рода инвестиций. Однако нужно хорошо знать особенности местного законодательства, чтобы отдавать себе отчет в размерах требуемых вложений.
Прежде всего, инвестору необходимо определиться с земельным участком для строительства виллы, а для этого он должен знать принятые в Греции коэффициенты.
1. Если земля находится «вне черты плана» (то есть вне деревни), то официальный коэффициент строительства объекта под крышей (дом, гараж, бассейн) составляет 5 % от площади участка. Также к официальному коэффициенту, в зависимости от уклона земли на участке, нужно добавить территорию заземленного цокольного этажа. Таким образом, для постройки виллы официальной площадью 100 м2 (плюс заземленный этаж 50 м2) необходим участок площадью 2 тыс. м2.
2. Если земля находится «в черте плана» (деревни), официальный коэффициент строительства объекта под крышей составляет обычно 40 % от площади участка (коэффициент может варьироваться в зависимости от местного законодательства).
Таким образом, земля, расположенная «в черте плана» и обладающая повышенным коэффициентом застройки, продается в среднем в 2-3 раза дороже аналогичного по площади участка «вне плана», ввиду потенциала застройки. Первая линия увеличивает стоимость земли минимум в 2 раза к среднему показателю на территории. Согласитесь, все это надо знать заранее, до того, как начались переговоры о реализации проекта.
ИНВЕСТИЦИИ В СОЗДАНИЕ ВИЛЛ
Итак, желающих инвестировать в строительство вилл класса люкc достаточно. Думается, им было бы полезно узнать о себестоимости кв. м. Возьмем для примера город Агиос Николаос или деревню Элунде. Здесь необходимые вложения в виллы в кирпиче составят порядка 2,2-2,5 тыс. евро /м2, включая высококлассную отделку и налог (НДС). В то же время в эту сумму не входят стоимость земли, бассейн, ландшафтный дизайн, забор, техника и меблировка. Вилла в камне, разумеется, обойдется дороже — на 10-15 %, но не будем забывать, что дом, построенный из камня, можно считать вечным, ведь ему не страшны ни декабрьские дожди, ни соленые морские ветра, ни сухой летний воздух, ни жаркое солнце. Строительство бассейна стоит около 1 тыс. евро / м2 (включая налог).
Стоит сказать, что уже сложилисьопределенные традиции строительства. На территории виллы принято создавать дополнительную инфраструктуру. Это может быть собственный гимнастический зал, сауна, хамам, дека для йоги, переносная наводная дека для яхты. Все это, разумеется, повышает ценность виллы. Вилла высокого класса требует также строительства гостевого апартамента с отдельным входом и, в некоторых случаях, домика с собственной ванной и кухней, используемого чаще всего для прислуги.
«ЧАСТНЫЙ ПЛЯЖ» ПРИ ВИЛЛЕ
На Крите особенно ценится возможность иметь свой собственный, «приватный» пляж. Согласно греческому законодательству, вся прибрежная линия принадлежит государству, поэтому официально в Греции нет частных пляжей. Но если пляж труднодоступен с суши, т. е. дорога к нему проходит только по приватной земле, то попасть туда практически невозможно. Вот тогда и возникает понятие «частный пляж», которым могут пользоваться только владельцы и пользователи недвижимости. Следует иметь в виду, что, прибыв на лодке, любой человек сможет ступить на берег на глубину до 50 метров — именно столько отмерило греческое правительство под принадлежащее государству общественное побережье. Если побережье скалистое — до 10 метров.
СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ: ПО ДОГОВОРУ И РЫНОЧНАЯ
Любая НЕДВИЖИМОСТЬ В ГРЕЦИИ (земля, строения) имеет кадастровую и рыночную стоимости. Кадастровая стоимость устанавливается Департаментом государственных сборов и зависит от местонахождения и оценки недвижимости, согласно официальным определениям министерства экономики и положениям законодательства страны. Коммерческая стоимость зависит от той цены, которую за данную недвижимость реально можно получить при продаже. Коммерческая стоимость объективно значительно выше, чем соответствующая кадастровая.
Чаще всего в договоре прописывают промежуточную цену между кадастровой и рыночной стоимостями. Очень редко, но иногда они в договоре совпадают. Обычно разница между реальной стоимостью и прописанной в договоре составляет 2 раза. Все налоги и сборы рассчитываются от стоимости, официально прописанной в заверенном нотариусом договоре.
ЦЕНЫ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ И ВИЛЛЫ НА СЕВЕРО-ВОСТОЧНОМ КРИТЕ
Стоимость недвижимости опредеяется, прежде всего, ценой на землю, так как затраты на строительство (материалы, рабочая сила, транспорт) на Крите везде примерно одинаковы. Ценовая дифференциация на земли одинаковой площади на одной территории обусловлена рядом факторов: близостью к морю, близостью к соответствующей инфраструктуре, близостью к пляжу, обзором моря, престижностью местности и соседей.
А теперь дадим краткие характеристики земельным участкам северо-восточного Крита, которые как по всей Греции, делятся на 2 типа: в черте урбанизации и вне черты урбанизации.
Префектура Лассити, район деревни Элунда
Курортное место с высоким спросом на землю и недвижимость и крайне низким предложением. Наметилась тенденция к увеличению цены на земельные участки. Многие земли находятся под охраной государства как археологические и природные заповедники.
Земельные участки в черте урбанизации стоят от 140 тыс. евро до 250 тыс. евро / 1 тыс. м2. Официальный коэффициент застройки — 400 м2. За чертой урбанизации расценки варьируются от 90 тыс. евро до 160 тыс. евро / 1 тыс. м2 земли.
НАЛОГИ И СБОРЫ НА НЕДВИЖИМОСТЬ В ГРЕЦИИ
Законодательством установлены налоги, взимающиеся с покупки объекта недвижимости в Греции:
Налог на переход права собственности — 9-11 % от кадастровой стоимости.
Для местностей, находящихся за рамками плана урбанизации (вне границ города или деревни), налог на переход права собственности составляет 7-9 %.
С подлежащей оплате суммы налога на переход права собственности взимается муниципальный налог 3 %.
Регистрация в ипотечном реестре составляет 0,45 % от кадастровой стоимости.
НДС на новостройку составляет 19 % от цены контракта.
Проверка адвокатом чистоты сделки на необременение — от 1 до 1,5 % от рыночной стоимости, но не менее 1 % от стоимости, указанной в контракте.
Нотариальный сбор составляет от 1 до 1,5 % от реальной стоимости недвижимости.
Налог на владение: 0,1 % для физических лиц, 0,6 % — для любых компаний (иностранных и местных) от кадастровой цены.
Офшор-компании облагаются 3,6 % налога от кадастровой цены.
Префектура Лассити, город Агиос Николаос и окрестности
Столица префектуры Лассити. Город является курортом с высоким и из года в год растущим спросом на землю и недвижимость и с низким предложением.
Цены на земельные участки в городской черте варьируются от 250 тыс. евро до 350 тыс. евро / 1 тыс. м2 с коэффициентом застройки 400 м2. За чертой урбанизации цены за 1 тыс. м2 земли варьируются от 80 тыс. евро до 150 тыс. евро.
Префектура Лассити, город Сития и окрестности
Самый восточный город Крита. Цены здесь очень невысоки, спрос и предложение примерно уравновешены.
Земельные участки: в границах города ценовой диапазон составляет от 70 тыс. евро до 120 тыс. евро / 1 тыс. м2. Вне городской черты: 20 тыс. евро — 80 тыс. евро / 1 тыс. м2.
Область обладает большим потенциалом в сфере туризма и недвижимости для отдыха. Лидирующий мировой консорциум инвесторов Minoan Group официально презентовал начало создания нового, исключительно крупного даже по мировым меркам проекта в Каво Сидеро (Kavo Sidero) в 30 км от г. Сития. Здесь будет построено 3 отеля + 6 курортных «гольф-деревень» с недвижимостью для отдыха, 2 гольф-поля, несколько спа и пр. Площадь территории — 2,5 тыс. га, коэффициент застройки — 1 %, официально объявленные прямые и косвенные инвестиции (в основном, британский капитал) — 1,2 млрд. евро.
Другая компания, Iktinos Technical and Tourist (греко-кипрский капитал), выбрала перспективной зоной для инвестиций побережье залива Фанероменис (Faneromenis Bay). Здесь на 2 км2 земли начато строительство современного курорта, включающего 5-звездочный отель на 700 мест, марину на 85 яхт, конференц-зал на 500 мест и 300 домов для летнего отдыха. Вторая очередь включает создание гольф-поля на 18 лунок и строительство «деревни» на 500 домов для летнего отдыха. Общий запланированный бюджет составляет 1,30 млрд. евро.
При нынешней стабильности относительно невысоких цен на землю и недвижимость в этом регионе, в ближайшем будущем ожидается резкий взлет спроса и цен благодаря одновременному старту 2 крупнейших на Крите и во всей Греции проектов.
Префектура Лассити, город Иерапетра и окрестности
Перспективные для инвестиций в недвижимость земли расположены вдоль широкого и большого пляжа, начинающегося от деревни Миртос и заканчивающегося в районе деревни Агия Фотья. Спрос и предложение на недвижимость находятся в относительном равновесии.
Земельные участки: внутри деревни 100-150 тыс. евро / 1 тыс. м2. За чертой урбанизации цены на участки составляют 60 тыс. евро — 90 тыс. евро / 1 тыс. м2.
ПЕРСПЕКТИВЫ ИНВЕСТИЦИЙ
Крит является туристическим направлением № 1 в Греции. Общий турпоток растет примерно на 5-7 % в год, число российских туристов — на 15-20 % в год. Соответственно росту турпотока растет интерес к инвестициям. Пока что сделок с российскими инвесторами на Крите — менее 0,01 % от общего числа сделок с недвижимостью (здесь не учитываются сделки россиян, зарегистрированные через Кипр и офшоры). К сожалению, законодательство Греции не поощряет инвесторов вне ЕС, так как существует необходимость проходить длительную проверку Министерства обороны Греции. Но ожидается, что через 2-3 года это ограничение будет упразднено.
Со стороны туристов из России заметно растет спрос на аренду высококлассных вилл (от 5 тыс. евро в неделю) в сезон май-октябрь. В течение 5 лет на Крите прогнозируется огромный прирост западных пенсионеров, т. е. будут востребованы апартаменты и относительно недорогие таунхаусы в кондоминиумах с сервисом и врачом на дежурстве.
Замечено, что крупные девелоперы (в том числе и иностранные) инвестируют в крупные земельные участки под создание отелей и жилых комплексов. Можно сказать, что сейчас они занимают позиции на будущее.
Элунда в первую очередь, а также Агиос Николаос и залив Мирабелло в целом, имеют репутацию престижных направлений, которая только усиливается благодаря интересу инвесторов к привлечению клиентов высокой и высочайшей платежеспособности. Инвестиции начнут приносить доход немедленно. Район Сития — перспективный район для инвестиций со сроком возврата — 5 лет.