Снежный бизнес

Выбор направления
Каждый покупатель выбирает направление для покупки в зависимости от своих интересов. По словам аналитика ИК "Финам" Сергея Фильченкова, "одним из наиболее привлекательных и капиталоемких направлений в последнее время являются горнолыжные курорты Западной Европы, расположенные в Швейцарии, Франции, Австрии, Италии". "Традиционно меньшим спросом пользовалось скандинавское направление - Финляндия, Швеция и Норвегия. Вместе с тем, на фоне постепенного развития инфраструктуры и с учетом выравнивания соотношения цены и качества в течение нескольких предыдущих лет все более популярными становились инвестиции в недвижимость на горнолыжных курортах Восточной Европы", - говорит эксперт. По его словам, здесь можно отметить такие страны, как Болгария, Словакия, Словения, Польша, Чехия и Черногория. При этом значительная часть сделок на фоне стабильного до недавнего времени роста цен на недвижимость в этих странах, естественно, носила инвестиционный характер. Кроме того, недвижимость в Восточной Европе привлекала покупателей своими невысокими, по сравнению с западноевропейскими, ценами. "Потенциал горнолыжных курортов у российских покупателей высок, однако на первый план выходят, прежде всего, бюджетные варианты: Болгария, Черногория, Италия", - говорит руководитель департамента зарубежной недвижимости "CENTURY 21 Еврогруп Недвижимость" Юлия Крайнова. Однако, по ее словам, менталитет покупателей из столицы и регионов несколько различаются. "Несомненно, жители столиц хотят что-то более "статусное" - Италию, Швейцарию, Францию. Клиентам из региона ближе курорты "детства": страны со знакомым и близким славянским менталитетом, такие как Черногория или Болгария", - говорит она.
При этом, по словам Юлии Крайновой, круг покупателей такой недвижимости весьма ограничен. "Это, как правило, люди, не первый год занимающиеся горнолыжным спортом, и которые планируют приобщить к такому виду отдыха родственников и детей. Это особый тип людей, которые хотят инвестировать в понятную им недвижимость и которые летом также любят отдыхать в горах", - говорит эксперт. По ее мнению, "люди, просто увлекающиеся этим видом спорта предпочтут купить недвижимость не в самих горах, а на ближайших к горам морских курортах, и потом просто ездить иногда на горнолыжные склоны". Дополнительный фактор, ограничивающий спрос, - это необходимость платить за эксплуатацию недвижимости во время своего отсутствия на курорте. "Расходы собственника такой недвижимости на отопление доходят до 350 евро в месяц", - рассказывает Юлия Крайнова.
Ценовые ориентиры
В период кризиса, веским аргументов в пользу покупки такого рода недвижимости будет и внутренняя ситуация в конкретной стране. Иными словами, покупатель в любом случае рассматривает такую покупку с точки зрения инвестиционной привлекательности: насколько в ближайшее время купленная недвижимость может если не подорожать, то хотя бы не упасть в цене. "Например, с этой точки зрения, Болгария по соотношению цена-качество и по перспективам рынка недвижимости выглядит наиболее привлекательно. Как известно, эту страну Евросоюза в наименьшей степени затронул мировой финансовый кризис, цены здесь не обрушились на курортную недвижимость, а в некоторых регионах продолжают пусть немного, но расти", - говорит Юлия Крайнова. В частности, по данным Knight Frank, только за первую половину 2008 г. недвижимость в этой стране подорожала на 32% - это абсолютный рекорд за данный период в Европе. Однако скептики предсказывали, что столь быстрый рост может обернуться резким падением, и приводили в пример Латвию, где недвижимость в 2007 г. подорожала на сходном уровне, а затем за полгода упала в цене на треть. Развитие дальнейших событий показывает, что пессимисты были правы, а продавцы болгарской недвижимости лукавят.
В настоящий момент дефицит платежного баланса Болгарии составляет 24% от ВВП. В условиях перманентного общеевропейского кризиса ликвидности это привело к резкому обвалу рынка в некоторых сегментах. По данным болгарских агентов, примерно треть из нескольких тысяч, приобретенных иностранцами квартир на горнолыжном курорте Банско, теперь перепродается, нередко за полцены. Цены на недвижимость на этом курорте только с лета упали на 40% до 600-900 евро за кв. м. В свою очередь цены на квартиры на популярном горнолыжном курорте Пампорово снизились с 900 евро до 475 евро за кв. м. В итоге панике оказались подвержены как риэлторы, так и девелоперы. В частности, председатель Национальной ассоциации недвижимости Болгарии Лачезар Искров поспешил заявить, что худшее для рынка недвижимости страны еще впереди, а Black Sea Property Fund остановил строительство крупного жилого проекта в Софии. Вслед за застройщиками болгарской столицы законсервировать свои проекты могут и строители горнолыжных курортов. В частности, спрос со стороны британских и ирландских покупателей, составлявших одну из самых динамичных групп европейских инвесторов, последнее время резко упал.
По результатам исследований Knight Frank, наибольшей устойчивостью к временным негативным финансовым явлениям обладают зрелые рынки престижных горнолыжных курортов Франции и Швейцарии. "Предложение на этих рынках традиционно весьма ограничено. Кроме того, продавцы недвижимости такого класса – люди весьма состоятельные и могут эффективно противодействовать кризису. Они лучше отложат продажу на год, чем будут сбрасывать цены", - рассказывает руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Knight Frank Елена Юргенева. По ее словам, среди таких курортов по уровню цен лидирует Куршевель, с легкой руки Михаила Прохорова и Владимира Потанина, ставший популярным у русской бизнес-элиты. На этом курорте цены начинаются от 1,5 млн евро за скромные двуспальные апартаменты и до ходят до 16 млн евро за современное трехэтажное шале. Примерно на одном уровне с куршевельской недвижимостью находятся Мерибель, Валь д’Изер, Межев. Здесь стоимость апартаментов варьируется от 600 тыс. до 1,5 млн. евро, а стоимость шале начинается от 1 млн. евро. Популярны также у российских покупателей швейцарские Вербье и Кран Монтана: цены на шале на этих курортах находятся в диапазоне 4-6 млн швейцарских франков. "В основном шале и апартаменты приобретаются «для себя». Несмотря на значительный рост цен на недвижимость в последние годы, говорить о высоколиквидных инвестициях в данном случае нельзя, принимая во внимание ярко выраженную сезонность спроса", - утверждает Елена Юргенева.
По словам руководителя девелоперского направления Группы THOR Елена Ферафонтовой, большой популярностью пользуется недвижимость Австрии. "Здесь сосредоточены красивейшие и комфортабельные горнолыжные курорты. Аренда шале на зимний период в горнолыжных районах здесь составляет от 500 до 1000 евро в день, а покупка обойдется в 2 000 000 – 3 000 000 евро. Однако стоимость продажи сильно варьируется в зависимости от дома. К примеру, деревянный сруб в Альпах можно найти и за 200 000 евро за 100 кв. м", - утверждает она.
По данным руководителя направления "Зарубежная недвижимость" National Realty Group NRG Екатерины Юшиной, цены на недвижимость на горнолыжных курортах Италии очень разнятся в зависимости от района. "Стоимость апартаментов может начинаться от 300 тыс. евро, а домов - от 1 млн евро. При этом самым популярным горнолыжным курортом Италии является Кортина-д’Ампеццо - недвижимость в этом районе самая дорогая, далее по популярности следует курорт Мадонна-ди-Кампильо", - объясняет она.
Контакт с покупателем
Уровень предложений, которые могут заинтересовать потенциального покупателя, во многом определяется бюджетом покупки. Так, компания Knight Frank эксклюзивно представляет проект "Snowmass" в американском Аспене, популярном у голливудских знаменитостей и мировой бизнес-элиты. "Город Аспен, построенный в викторианском стиле, расположен в живописной долине Roaring Fork, и предлагает огромное количество ресторанов, магазинов и множество развлечений помимо лыж. Аспен объединяет четыре изолированные зоны катания – Аспен Маунтин (Aspen Mountain), Аспен Хайлендс (Aspen Highlands), Баттермилк (Buttermilk) и Сноумасс (Snowmass)", - рассказывает Елена Юргенева. По ее словам, все вместе эти курорты предлагают 200 км трасс на все вкусы, как для новичков, так и для опытных лыжников, с развитой системой подъемников. В частности, на курорте Snowmass агенты Knight Frank в настоящий момент предлагают российским покупателям два элитных горнолыжных комплекса: The Little Nell Residences, где цены на виллы варьируются от $3,125 млн до $8,75 млн, и Viceroy Residences, где стоимость резиденции составляет от $600 тыс. до $3,2 млн.
Совсем иные цены на болгарских горнолыжных курортах, даже в верхнем ценовом сегменте. Например, "CENTURY 21 Еврогруп Недвижимость" продает в болгарском Бранско горнолыжный комплекс "Кандахар". Этот комплекс, действительно, имеет ряд преимуществ, например, он расположен всего в 90 м от подъемника, прямо напротив отеля "Кемпински". При этом посетители комплекса могут пользоваться услугами этого отеля. На территории самого комплекса есть детский сад, фитнес, спа, медцентр, горнолыжная школа, бассейн и т.д., также есть возможность приобрести 2 пентхауса по 280 кв.м каждый и объединить их в единое жилое пространство. Цены на жилье в этом комплексе даже по болгарским меркам весьма высоки. В частности, апартаменты от 1 до 3-х комнат предлагаются по цене 1350 евро за кв. метр, или 1450 евро с доставкой мебели. Это в 1,5-2 раза выше средней цены за недвижимость на курорте.
Высокие цены на "горнолыжную" позволяют некоторым агентам делать весьма скептические замечания о перспективах этого рынка в России. "Наш опыт позволяет говорить, что российские покупатели интересуются горнолыжными курортами не в первую очередь. Это связано с тем, что все-таки процент увлекающихся горными лыжами в России существенно ниже, чем в западноевропейских странах, а также с тем, что у нас зима длится иногда шесть месяцев в году, и люди скорее стремятся купить место под солнцем, чем на горнолыжных или термальных курортах", - говорит руководитель направления DPM холдинга "МИЭЛЬ" Наталья Завалишина. По ее словам, даже покупка недвижимости на болгарских горнолыжных курортах Банско или Пампорово объясняется тем же, чем интерес к Болгарии в целом: близостью языка и территориальной доступностью".
Неоднозначна покупка горнолыжной недвижимости и с точки зрения инвестиционной привлекательности: ярко выраженная сезонность не позволяет окупить затраты даже за счет многолетней сдачи в аренду. "Покупка шале или апартаментов на горнолыжных курортах - это, прежде всего, вопрос престижа, а не выгодности, особенно если Вы бываете на горнолыжном курорте один раз в год, - объясняет директор департамента развития агентства WELHOME Александр Дьяченко. По его словам, россияне имеют склонность приобретать недвижимость в собственность, даже если не планируют проживать там постоянно. "Более того, если иностранцы чаще всего стараются сдать жилье в аренду во время своего отсутствия, что, безусловно, очень выгодно, то россияне этого практически никогда не делают", - утверждают он. Хотя, возможно, ситуация изменится в связи с экономическим кризисом.
Причины покупки
Российские агенты из-за небольшой доли потенциальных покупателей недвижимости на горнолыжных курортах не проводят специализированных акций по продаже таких комплексов. "Как таковым, поиском клиентов мы не занимаемся - работаем по входящим запросам, а также находим клиентов по рекомендациям и через личные связи. То, что пользуется наибольшим спросом, то и рекламируется. Поэтому на выставках, в журналах и Интернете идет в основном продвижение недвижимости на море или в популярных мировых столицах", - говорит Юлия Крайнова. В настоящий момент, по ее словам, особой популярностью пользуется инвестиционно привлекательная недвижимость. С этой точки зрения предложения на некоторых "раскрученных" горнолыжных курортах весьма конкурентно способны, особенно в Австрии, Швейцарии и Франции. Однако недвижимость на западноевропейских курортах дорогая, а оформление прав собственности занимает немало времени.
"Поэтому клиенты, покупающие недвижимость в этих странах - это, прежде всего, люди очень обеспеченные, 30-45 лет, топ-менеджеры, владельцы крупных бизнесов с доходом выше $25000 в месяц, сами увлекающиеся горнолыжным спортом, которым такая собственность нужна как для периодического личного пользования и как показатель "статусности", но которые в большей мере рассматривают ее как выгодное инвестиционное вложение", - говорит Юлия Крайнова. Если, по ее словам, говорить о "бюджетных" странах, например в Болгарии и Черногории, то "здесь основную массу клиентов составляют семейные люди с достатком средним и выше среднего, с доходом от $5000 в месяц на человека, и в возрасте 40-55 лет, предпочитающие умеренный климат или плохо переносящие жару, которым нужен "второй дом" прежде всего для отдыха с детьми".
Однако даже для таких покупателей горнолыжные курорты не продвигаются в рамках специальных маркетинговых программ. "Некоторые горнолыжные курорты совмещают в себе и бальнеологические источники - в частности, таковые есть в Черногории и Болгарии - поэтому их можно продвигать под этим углом - как место исключительно полезное для вас и вашей семьи, курорт долголетия", - говорит Юлия Крайнова. В любом случае, по ее данным, финансирование таких маркетинговых программ идет в большей степени за счет зарубежного застройщика - агенты свои деньги на продвижение объектов тратят неохотно. "Мы пока не проводим подобных рекламных кампаний. Сейчас не совсем понятно, насколько они могут быть интересны покупателям, поскольку пока процент интересующихся недвижимостью на горнолыжных курортах не столь велик. Некоторых клиентов интересует возможность совместить одно с другим, а именно: купить квартиру на море, чтобы зимой была возможность ездить в горы кататься на лыжах", - подтверждает Наталья Завалишина.

Автор: Алексей Лоссан