Версия
для печати
для печати
Однако инвесторы, в чей портфель лондонская недвижимость входит традиционно, не спешат отказываться от привычного сегмента. Наоборот, высматривают выгодные предложения. Правда, сегодня такие инвестиции — удел самых дальновидных и терпеливых.
Все плохо?
Рынок коммерческой недвижимости Великобритании демонстрирует все признаки нестабильности. Неопределенности ситуации добавило и банкротство инвестиционной компании Lehman Brothers, и массовые сокращения в британских организациях. Наблюдается ряд негативных трендов, главным из которых является сокращение объемов сделок во всех сегментах. В последнем квартале 2008 г. в Центральном Лондоне их общий объем составил чуть более 380 тыс. кв. м, а общий годовой объем — 1,1 млн кв. м, что на 18 % ниже показателя 2007 г. Исключением стал район Docklands, где в IV квартале наблюдался больший, чем обычно, объем — 223 тыс. кв. м, но это произошло за счет рекордной сделки JP Morgan по покупке офисных помещений площадью 176,5 тыс. кв. м.
Цены на коммерческую недвижимость в целом снизились примерно на 32% по сравнению с 2007 г. Падение было настолько резким, что многие крупные компании пытаются выкупить обратно недвижимость, которую они продали ранее. Как это и произошло с банком HSBC, который вернул себе 45-этажную башню в лондонском деловом районе Кэнэри Уорф, проданную им в 2007 г. за 1,09 млрд фунтов стерлингов. Покупатель, испанская компания Metrovacesa, оказался не в состоянии выплатить HSBC кратковременный кредит и вынужден был продать здание за 838 млн фунтов стерлингов.
По данным международного консультанта компании CB Richard Ellis, уровень свободных площадей в Центральном Лондоне увеличился до 1,6 млн кв. м (с 3,0 % в начале 2008 г. до 5,3% в конце). В районе West End он достиг 297,3 тыс. кв. м (с 2,3 до 5,1%), в районе City — 195,1 тыс. (3,5 до 7,1%).
Для инвесторов IV квартал прошлого года стал испытанием, их общий годовой оборот составил 10,3 трл долл., что значительно ниже прошлогоднего показателя — 24,3 трл долл. В IV квартале был зафиксирован рост ставок капитализации, которые достигли 6,6% в City и 5,5% — в West End.
«Неизбежно, что текущий высокий уровень предложения в сочетании со снизившейся покупательской активностью приведут к дальнейшему снижению ставок аренды», — уверен Руслан Суворов, директор по развитию бизнеса Praedium ONCOR International. Из-за кризисной ситуации во многих крупных компаниях, таких как Lehman Brothers или HBOS, считают, что обвал ставок случится раньше, чем прогнозировалось. В течение 2008 г., как сообщили в CB Richard Ellis, коэффициент арендных ставок в Центральном Лондоне упал на 16,1%, что отразилось и на объектах коммерческой недвижимости класса А. В районе City сумма аренды снизилась до 74,4 долл. за 1 кв. фут, в районе West End — до 135,5 долл. за 1 кв. фут. Чтобы привлечь арендаторов, собственники офисных зданий предлагают им длительные платежные каникулы — в некоторых случаях до года и даже до 20 месяцев!
«Спрос на рынке коммерческой недвижимости Лондона продолжает снижаться, а ставки аренды во всех секторах коммерческой недвижимости падают, что в совокупности приводит рынок в состояние депрессии, которая продлится, по оценкам британских экспертов, до 2010 г.», — отмечает Р. Суворов.
Этим нужно воспользоваться
В нынешних условиях многие собственники вынуждены продавать коммерческие здания. В основном делается это для того, чтобы вернуть взятые ранее кредиты. В результате на рынке появилось большое количество предложений. При этом оказалось, что отсутствие заемных средств в том объеме, что существовал ранее, и более высокие требования к заемщику делают рынок привлекательным для покупателей с собственным капиталом.
Таким образом, иностранным инвесторам, тем, у кого есть деньги, предоставлена зеленая улица. «Сегодня привлекательный инвестиционный порог входа на этот рынок составляет 50–80 млн фунтов стерлингов», — заявляет Ирина Жарова-Райт, президент инвестиционной группы Sesegar. По мнению как российских специалистов компании, так и аналитиков ее лондонского офиса, работающих совместно с торговым банком «М-Капитал», столичный рынок недвижимости Великобритании на данный момент является самым интересным для инвестиций. «Стоимость объектов здесь снизилась на 30–40% по сравнению с сентябрем 2007 г., — продолжает эксперт. — А в I квартале 2009 г. изменения настолько динамичны, что заставляют даже самые неповоротливые и консервативные банки и институты, частные и публичные компании оперативно пересмотреть свои стратегии в пользу инвестиций в этот сегмент». Ставка рефинансирования в лондонских банках снижается с отметки в 3,5% с каждым месяцем рецессии. Долгосрочные кредиты на данный момент предоставляются примерно под 8 %, иногда достигают 1–1,5% от LIBOR. Доля заемных средств в проектах снизилась с 90–95% в среднем до 60–70%, но в отдельных случаях при наличии длительных договоров аренды (например, на 20–30 лет) и при первоклассном арендаторе возможно привлечение до 80–85%.
Зарубежные эксперты компании ONCOR International рекомендуют воспользоваться текущей ситуацией и приобретать по сниженной цене интересные объекты. «Подобная тактика оправдана и для девелоперских компаний: сейчас, когда на рынке с каждым днем увеличивается количество выставленных на продажу объектов, наступило самое правильное время для приобретения участков под застройку или требующих реконструкции зданий», — заявляют они. И инвесторы, готовые вкладывать свободные средства в новые проекты, уже нашлись, поскольку перспектива приобретения качественных объектов коммерческой недвижимости по нынешним ценам более привлекательна, нежели банковские вклады. Интерес к рынку недвижимости Центрального Лондона проявляют компании из США, стран Ближнего Востока и европейские фонды.
Трофеи кризиса
Сегодня на торги выставлены такие объекты, с которыми в иных обстоятельствах владельцы ни за что бы не расстались. Например, И. Жарова-Райт считает, что предложение о продаже офиса по адресу Buckingham Gate, который занимает королевская администрация, с арендой в 12 лет и правом пролонгации, с доходностью в 6% при цене в 73,5 фунта стерлингов за 1 кв. м, уже не может конкурировать на рынке. А еще шесть — восемь месяцев назад это здание торговалось с доходностью 4,25%! Продают и уникальное здание Milton Gate общей площадью 18 800 кв. м в самом центре лондонского Сити. В нем расположены офисы одной из старейших английских юридических компаний. Его доходность составляет 7,5%.
Как сообщила недавно Property Week, компания Hammerson задумалась о продаже знаменитого бизнес-центра Bishops Square. Брокеры из CB Richard Ellis, которые должны найти инвестора для покупки офисного помещения площадью 71,9 тыс. кв. м в этом здании, сообщают, что аренда в нем составляет более 695 долл. за 1 кв. м, что эквивалентно ставке капитализации в 6,75%. «Для облегчения процесса продажи в городе, где большие сделки редкость, возможно деление площади объекта на четыре блока», — добавляют специалисты компании.
«Интересно, что те адреса, о которых с детства мы знали по текстам в учебниках, такие как Portman House на Оксфорд-стрит, Fleet Place на Флит-стрит, Pall Mall на Пэл Мэл или портфель объектов торговой недвижимости в Ковент-Гардене, теперь реально могут стать собственностью одного из российских инвесторов», — говорит И. Жарова-Райт. Причем при покупке даже таких знаковых объектов уместен торг. Продавцы особенно охотно идут на скидки, если покупатель платит кэшем, то есть наличными. «Если сегодня вполне реально приобрести объекты с доходностью в 6–7%, то при покупке за наличные можно требовать такую цену, при которой доходность будет достигать 8%, — уверяет И. Жарова-Райт. — Кроме того, увеличив в долгосрочной перспективе капитализацию, можно рассчитывать и на 10% доходности».
Наконец, особенно интересной покупку делает кросс-курс валют, ведь один фунт равен 1,1 евро, а, значит, держателям долларов и евро такие операции более чем выгодны. Особенно учитывая ожидания дальнейшего падения фунта в ближайшие месяцы. «Есть шансы, что фунт снова начнет расти в следующем году, поэтому сейчас иностранные инвесторы должны извлечь для себя максимальную пользу из разницы валютных курсов и осуществить свои самые выгодные сделки», — добавляет Джонатан Сил, руководитель отдела агентских услуг (направление жилой недвижимости CB Richard Ellis).
Все будет хорошо
Несмотря на падение ставок и цен, недвижимость Лондона по-прежнему считается одним из самых привлекательных активов и ключевым элементом любого эффективного инвестиционного портфеля. Несмотря на проблемы в финансовом секторе, район лондонского Сити по-прежнему интересен арендаторам, и сделки здесь заключают довольно активно.
«Рынок недвижимости Великобритании, несмотря на общий негативный фон, сохраняет в достаточной степени устойчивые позиции благодаря таким факторам, как продолжающееся новое строительство качественных объектов, особенно в престижных районах Лондона, а также поддержание партнерских отношений между собственниками и арендаторами, которые находят компромиссные варианты сотрудничества даже в такой сложной и неопределенной обстановке, — рассказывает Р. Суворов. — В краткосрочной перспективе в связи с ростом количества вынужденных продаж ожидается выход на рынок новых потенциально интересных для инвестора объектов, особенно в торговом сегменте».
«Общее мнение среди инвесторов таково, что рынок находится в непосредственной близости от максимально низкой своей точки», — заявляет И. Жарова-Райт. Некоторые аналитики полагают, что, поскольку первый пик экономического спада пришелся на США и Великобританию, именно эти две страны будут первыми, кто выйдет из рецессии, когда кризис начнет угасать.
Среднесрочные и долгосрочные прогнозы остаются положительными. Правда, британские эксперты затрудняются точно определить, когда сегмент коммерческой недвижимости Лондона придет в норму, однако они с уверенностью заявляют о том, что спекулятивный девелопмент и инвестиционный рынок восстановятся в ближайшее время.
Автор: Ирина БОГАТЫРЕВА
Журнал "Недвижимость и Цены"
