Рынок недвижимости Казахстана: Затишье перед неизвестностью

Ситуацию, сложившуюся на рынке жилья Казахстана в зимний период, эксперты оценивают неоднозначно. С одной стороны, на рынок влияет отложенный из-за отсутствия доступной ипотеки спрос на жилую недвижимость, проблемы заемщиков с погашением ранее полученных займов, с другой – значительное снижение стоимости кв. м, сделавшее покупку жилья достаточно привлекательной для большинства граждан, сообщили «&» эксперты компании Scot Holland. «Спекулятивная составляющая приобретения недвижимости фактически потеряла актуальность. Меры, предпринимаемые правительством для снижения процентных ставок, позволяют предполагать наступление некоей стабилизации на рынке, хотя ее эффект будет заметен не сразу», – считают в Scot Holland. По мнению экспертов, снижение цен на жилую недвижимость продолжается, и в течение года возможно падение цен еще на 15% по сравнению с текущим уровнем.
Другое мнение у исполнительного директора FAP Adviser Изабеллы Пластовец: «Резких ценовых колебаний как в сторону повышения, так и в сторону понижения в этом году не будет. Это связано прежде всего с кризисом и психологическими факторами: покупатели ждут дальнейшего снижения цен, продавцы – повышения». У многих строительных проектов нет денег, а условия кредитования, при которых возможно продолжение проектов, невыгодны, рассуждает в беседе с «&» г-жа Пластовец.
Сегодня недвижимость кажется уже меньшим злом, нежели наличность, поскольку не колеблется в цене на 25% в сутки, говорит «&» Олег Алферов, директор консалтинговой компании Qncepto. По его словам, отсюда рост объема сделок купли-продажи в период с декабря по февраль. Девальвация тенге, по его мнению, сыграла своеобразную шутку – в течение недели сделки были заморожены, но переговоры между собственниками и покупателями обнаружили, что покупательская способность на рынке возросла. «Ведь подавляющая часть участников сделок хранили средства в инвалюте, а не в тенге», – пояснил он. Собеседник уверен, что цены на недвижимость будут расти только в том случае, когда ипотека станет доступной для населения.
«Рынок жилой и коммерческой недвижимости находится в прямой зависимости от бизнес-активности региона. Цены на такую недвижимость имеют шансы возрасти только при вливаниях госсредств в развитие не только крупного бизнеса, но и МСБ», – высказывает свое мнение «&» аналитик BLP Asset Management Андрей Юкачев.
По оценке специалистов Scot Holland, резкое падение цен на коммерческую недвижимость до 30%, которое наблюдалось в Алматы в последнем квартале прошлого года, в настоящий момент остановилось. «Но в Астане и Атырау ситуация немного иная, там цены на аренду остаются устойчивыми, резких ценовых скачков не наблюдаются», – отмечают эксперты.
В сегменте коммерческой недвижимости, как рассказывает г-жа Пластовец, большую долю занимает аренда, арендные ставки постепенно падают. «В течение двух лет арендная ставка в этом секторе упала на 50%. В текущем году снижение арендных ставок если и будет, то не более чем на 5%. Ниже уже некуда, поскольку недвижимость, которая покупалась для аренды, нерентабельна, и нет смысла сдавать ее еще дешевле», – рассуждает она. По прогнозам Scot Holland, резких ценовых и арендных колебаний в сегменте коммерческой недвижимости больше не будет.
17 февраля на заседании правительства министр индустрии и торговли Владимир Школьник сообщил, что «Самрук-Казына» создаст дочернюю организацию – фонд арендного жилья, который займется выкупом у застройщиков ипотечного жилья, не востребованного населением. Создание фонда арендного жилья может снизить средний показатель арендных ставок в ключевых городах Казахстана, считают эксперты Scot Holland.
Создание фонда благоприятно скажется на арендном рынке, ставки будут снижаться и приблизятся к разумной стоимости, поскольку арендное жилье «Самрук-Казыны» будет на порядок ниже рыночного, вторит управляющий директор агентства Umax Realty Дамир Ултамбаев. По его словам, арендодатели теперь не будут получать необоснованные сверхдоходы. «Хотя трудно сказать, что является адекватной стоимостью, потому что цена зависит от многих факторов, но в любом случае выброс арендного жилья снизит ставки, поскольку расширит круг предложений на рынке», – говорит он «&».
Г-жа Пластовец, напротив, считает, что создание фонда арендного жилья не сможет повлиять на цены, поскольку объем квартир, который будет скупаться, незначителен. Процедура передачи жилья в будущий фонд займет долгие месяцы, а бюрократизированность процесса создаст возможность избирательного подхода к определению арендаторов и обеспечит закрытость ценообразования, уверен г-н Алферов. «Демпинговать управляющей госкомпании ни к чему. Не исключаю появления рукотворных посредников, интерес которых будет заложен в марже», – считает он. С другой стороны, кроме «Самрук-Казыны», никто не сможет заниматься арендными домами, поскольку частные компании не смогут приобрести квартиры в больших объемах, считает г-жа Пластовец. «Сейчас нет дешевых денег, и даже свои вкладывать невыгодно, с учетом снижения арендных ставок и удорожания ипотеки, которую к тому же не так просто получить», – заключает она.
Справка
По данным Qncepto, сейчас средняя ставка аренды однокомнатной квартиры за месяц: Астана – $542, Алматы – $485. Средняя стоимость 1 кв. м жилья на первичном рынке в Астане – $1359, в Алматы – $2272, на вторичном рынке – $1471 и $1637 соответственно.
Автор: Гульмира Кунапия