Спрос с гарантией

Инвесторы, которые когда-либо связывались со сдачей жилья, знают, как переменчив рынок аренды. Еще вчера от арендаторов не было отбоя, а цены на съемное жилье устремлялись ввысь, а завтра число желающих снижается до нуля. Именно такую картину можно сегодня наблюдать в Москве и во многих крупных городах мира. Но, по мнению экспертов, на рынке аренды есть сегмент, который меньше всего подвержен кризису, — так называемое студенческое жилье. Удивительно, но мировой финансовой кризис не привел к снижению желающих учиться, напротив — в Европе и США в университеты приезжают все больше молодых людей из регионов и других стран. И всем им нужно где-то жить. «Как такового понятия “жилье для студенческой аренды” нет. Это любые небольшие и недорогие квартиры или студии в городах, где расположено большое количество университетов», — объясняет Наталья Завалишина, гендиректор компании «Миэль DPM».
«Прежняя модель, которую использовали инвесторы при покупке недвижимости в США и европейских странах, — покупка на стадии строительства и последующая перепродажа — сегодня не работает. Перепродать жилье с прибылью в условиях падения цен сложно, остается зарабатывать на аренде. И в этом отношении преимущества инвестирования в студенческое жилье очевидны. Это высокий рентный доход — в среднем около 8% годовых. Постоянно возрастающий спрос на такую недвижимость вследствие его дефицита, — рассказывает Вероника Хаджи, партнер компании AVC Real Estate. — К примеру, в Лондоне на 180 тыс. студентов приходится менее 20 тыс. мест в общежитиях». По данным Higher Education Statistics Agency, недостаток мест для проживания студентов наблюдается и в других городах Великобритании — Йоркшире, Уэльсе, на востоке, северо-востоке, юго-западе страны и других регионах. По оценкам экспертов, с 2008−го по 2010 год арендные ставки на студенческое жилье будут ежегодно расти: в Бристоле и Ливерпуле — на 13%, Эдинбурге и Лондоне — на 10%, Ноттингеме — на 12%, Ньюкасле — на 7%. Данные цифры намного превосходят показатели торгового, промышленного и жилого секторов. Дефицит недорогих апартаментов и студий близ крупных университетов есть в Германии, Италии, Франции и других странах.
«К сожалению, российские владельцы зарубежного жилья еще не привыкли не только к “студенческой”, но и в принципе к любой аренде. У россиян ментальность по сравнению с теми же американцами и европейцами совершенно иная. Мне вспоминается семья, имеющая две квартиры на Кипре: в одной они часто жили сами, а вот другая пустовала. Но заставить их сдать ее не получалось. “Как же мы туда пустим чужих людей”, — говорили они, хотя приобреталось данное жилье как инвестиционное. Те же американцы, уезжая даже на один-два месяца, стремятся сдать квартиры и получить лишние $1–2 тыс.», — рассказывает один из риэлтеров. В то же время интерес к покупке и сдаче «студенческих» квартир постоянно растет. На одном из семинаров, посвященном инвестициям в зарубежную недвижимость, именно предложения, связанные с такими апартаментами, вызвали у присутствующих потенциальных покупателей больше всего вопросов: как и где купить, какие налоги нужно заплатить и т. д. «Число сделок с такой недвижимостью растет», — подтверждают риэлтеры.
Как выбирать?
Поиск подходящего жилья для сдачи в аренду студентам — дело непростое. Главный принцип — квартира должна быть расположена как можно ближе к университету. Мало кто из студентов согласится добираться до учебного корпуса через весь город. 0,5–2 км — нормальное расстояние, если больше — это сразу затрудняет поиск арендаторов.
Также следует определиться с типом жилья. Когда речь идет о «студенческой» аренде, выбор падает не на шикарные апартаменты или дома, а на скромные варианты, которые по карману молодежи. «Это должна быть студия или однокомнатная квартира, недорогая по стоимости, чтобы и арендная плата была конкурентоспособной. При этом в некоторых случаях наиболее популярный вид недвижимости у студентов совершенно непригоден для всех остальных арендаторов. К примеру, в некоторых крупных городах наибольшим спросом пользуются крошечные квартирки площадью 5–10 кв. м», — рассказывают риэлтеры.
Не менее важен и выбор страны и города, в которые вы намерены инвестировать свои деньги: следует учитывать динамику арендных ставок в последние годы, налоги, которые придется платить с прибыли, и популярность выбранного вами города у студентов.
Самое выгодное направление с точки зрения покупки недвижимости для последующей сдачи в аренду студентам — Германия. Лучший вариант квартиры в небольших студенческих городках — здесь практически всегда есть нехватка мест для проживания. «Самыми привлекательными, а значит, самыми дорогими по арендным ставкам в Германии являются Франкфурт, Мюнхен, Штутгарт, Дюссельдорф, Гамбург и Кельн. Но если рассматривать более прицельно, то еще выгоднее покупать там, где университет является градообразующим предприятием, например городок Геттинген, где из 140 тыс. жителей 120 тыс. — студенты», — объясняет Юлия Кайнова, эксперт компании Century 21 Beverlywood Realty.
Еще один вариант — город Фрайбург, где расположен один из старейших университетов Германии имени Альберта Людвига. Общее число студентов — около 30 тыс. человек. «При университете функционирует одна из крупнейших медклиник Европы, в которую ежегодно приезжают несколько сотен тысяч человек — десятки тысяч больных не ложатся в стационар, а лечатся амбулаторно и, следовательно, являются потенциальными арендаторами, как и сопровождающие их родственники», — уверяют риэлтеры. Купить квартиру во Фрайбурге можно за €35–40 тыс., а доходность от аренды составит около 10% годовых. Примерно столько же можно заработать и на недвижимости Кельна. Одно-двухкомнатные апартаменты в районе Junkersdorf Köln продаются в зависимости от площади (23–46 кв. м) за €47–90 тыс. Жилье расположено всего в 300 м от университета.
Если у инвестора есть время и возможности серьезно заниматься арендным жильем, то эксперты советуют инвестировать деньги не в одну, а в несколько квартир или купить малоквартирный дом. При наличии €1 млн и средней стоимости квартиры €30–35 тыс. вы можете приобрести около 30 квартир и жить как рантье. При желании управление ими можно поручить специальным компаниям.
Следует обратить внимание и на крупные европейские города: Париж, Лондон, Рим. «Большое количество университетов, высокий спрос на съемное жилье и огромное количество туристов — все эти факторы позволяют рассчитывать на неплохую доходность», — советуют риэлтеры. «К примеру, в Риме в районе, где находятся несколько университетских отделений, можно приобрести небольшие квартиры с одной спальней и гостиной за €150 тыс. и сдавать их студентам. Но следует учитывать, что доходность от сдачи такого жилья будет небольшой — 3–5% годовых. К примеру, вам удалось сдать свою римскую квартиру за €1 тыс. в месяц, но с полученных за год €12 тыс. придется заплатить подоходный налог — около 30%», — говорит Наталья Завалишина. Да и найти студента-квартиранта, готового снимать квартиру за €1 тыс., будет непросто, поскольку в Риме можно найти варианты и за €500–700 в месяц, и даже меньше.
Еще один международный центр образования, куда стекаются студенты со всего мира, — Лондон. При выборе недвижимости здесь с целью последующей сдачи в аренду стоит обратить внимание на недорогие квартиры в районах, близких к метро и транспортным развязкам, а также учебным заведениям. Снять что-либо меньше чем за ₤200 в неделю практически нереально. За эту сумму можно рассчитывать на маленькую (20–40 кв. м) однокомнатную квартиру (studio flat) в очень отдаленном или считающимся небезопасным районе, где основное население — безработные. За ₤250–300 в неделю можно найти такую же маленькую квартиру, но в более приличном месте, расценки на жилье в центральных районах составляют ₤450–500. «У российских студентов наибольшим спросом пользуются небольшие студии, причем зачастую не в самых хороших районах, так что инвесторы могут присмотреться и к таким вариантам — спрос будет. Кроме того, выгоднее сдавать квартиры иностранцам: граждане других стран, не имеющие кредитной истории или гаранта в Великобритании, то есть как раз студенты, должны сразу оплатить весь срок краткосрочной аренды (один-шесть месяцев) вперед, а в случаях с долгосрочной арендой — оплатить шесть месяцев аренды авансовым платежом», — говорит Юлия Кайнова.
В Париже, где сосредоточена четверть всех французских студентов, повышенным спросом пользуются так называемые квартирки для нянек — крошечные комнатки на последних этажах зданий площадью от 6 кв. м, где умещается только кровать и стол. Правда, во Франции, как и в Италии, налог на прибыль тоже немаленький — около 20%.
Интересные варианты можно найти и в США, в частности в Лос-Анджелесе. «Здесь крупнейший в Калифорнии университет расположен в районе Westwood Village, что всего в 8 км от океана. Даже небольшие студии сдаются дорого — $1000–1200 в месяц. При этом следует учесть тот факт, что недвижимость в США сдается на полгода-год, если меньше — то ставки вообще запредельные. Если арендатор съехал раньше оговоренного срока, он все равно обязан оплатить весь срок», — рассказывает один из риэлтеров.
Эксперты также советуют выбирать жилье для «студенческой» аренды в курортных регионах, где помимо пляжей есть и популярные учебные заведения. В этом случае вы приобретаете квартиру (или дом), которую можно не только сдавать, но и во время студенческих каникул использовать для собственного отдыха. В этом отношении выделяется Хорватия. Недвижимость здесь дешевле, чем в той же Италии или Англии: квартиру можно приобрести за €75–120 тыс. «Такие города, как Риека и Задар, являются не только университетскими, но и туристическими центрами. Летом, когда студенты разъезжаются по домам, жилье можно сдавать туристам. Кроме того, здесь нет подоходного налога, а сдать квартиру на побережье или в столице (Загреб) легко можно за €500–700 — доходность составит около 7–8% годовых», — рассказывает Наталья Завалишина.
Еще один «учебно-пляжный» вариант — Кипр. Правда, на острове больше популярны не местные вузы, а различные языковые колледжи и школы, в которые едут десятки тысяч учащихся (зачастую вместе с родителями) из разных стран. «Приобретая апартаменты в хорошем комплексе с инфраструктурой, рядом с морем и школами, можно рассчитывать на доходность 8–10% годовых, — отмечает Наталья Завалишина. — На Кипре легче искать арендаторов — стоит походить по турфирмам, предлагающим туры “обучение и отдых”, и постараться через них наладить поток клиентов».
В чужие руки
При самостоятельном поиске арендаторов вы сами устанавливаете цены. Но управление недвижимостью требует времени, и желательно, чтобы инвестор время от времени приезжал в страну и проверял состояние квартиры. Если у вас есть основная работа — это сложно, и многие инвесторы предпочитают отдавать управление своей заграничной недвижимостью сторонним компаниям. Такой вариант возможен и со студенческим жильем.
«Если приобретать на Кипре недвижимость у застройщика, который имеет свою управляющую компанию, то можно переложить на нее и поиск арендаторов, и все вопросы, связанные с управлением жильем. При самостоятельном поиске доходность, конечно, выше: вы сами устанавливаете цену, варьируете ее в зависимости от сезонности, а главное — не делитесь с УК прибылью. Если вы делегируете полномочия по управлению своим жильем УК, то последняя забирает от 20 до 50% прибыли», — рассказывает Наталья Завалишина. В Лондоне также можно найти проекты, где есть управляющая компания, которая будет за все отвечать, искать клиентов и вести обслуживание. «Такие фирмы берут до 40% дохода, при долгосрочной аренде цена может изменяться — плюс-минус 15%», — говорит Екатерина Тейн, директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank.
Как правило, управляющие компании занимаются квартирами в новых домах. «К примеру, в английском Шеффилде, где новые апартаменты, расположенные рядом с местным университетом, стоят от ₤72 тыс. При этом в цену входит и отделка класса люкс, и кухня, бытовая техника, меблировка. Квартиры сдаются за ₤450–625, и УК гарантирует доходность 7,5% годовых. Аналогичные предложения есть и в Манчестере, при этом гарантированный рентный доход больше — 10% годовых, правда, и стоимость квартир повыше — от ₤170 тыс.», — отмечает Вероника Хаджи.
Еще один вариант инвестиций, который не требует личного участия в управлении недвижимостью, — паевые инвестиционные фонды. Здесь если и идет речь о покупке жилья инвестором, то лишь опосредованно: фонд вкладывает средства пайщиков в недвижимость, сдающуюся в аренду и расположенную поблизости от университетов. «Эти фонды сегодня воспринимаются инвесторами как “тихая гавань”. Так, Brandeaux Student Accommodation Fund, специализирующийся на “студенческом” жилье, в условиях резкого падения рынка недвижимости Великобритании принес пайщикам за последний год 10,5% годовых. За тот же период большинство фондов недвижимости потеряли более 30%. Другой аналогичный фонд — Braemar Student Accommodation Fund с ноября 2008 года по март нынешнего заработал 22% годовых», — рассказывает Вероника Хаджи. Инвесторов привлекает не только доходность, но и низкий порог входа: чтобы стать пайщиком, достаточно ₤10 тыс. Паи «студенческих» фондов распространяются через финансовых консультантов (IFA), а также через банки, брокеров и инвестиционно-страховые компании. «Конечно, инвестор подписывает контракт с управляющей компанией и пересылает деньги напрямую в фонд, но фамилия и подпись консультанта также есть на контракте, так как он рекомендует фонду данного клиента», — объяснили в компании AVC Real Estate. При этом инвестор не платит никакой комиссии консультанту, так как последний получает свое вознаграждение от управляющей компании.
Автор: Александр Потапов