Коммерческая недвижимость: метры без прибыли

11 июня 2009 года

Мировой рынок коммерческой недвижимости замер в прошлом году, чтобы рухнуть в этом. Стоимость инвестиций на нем в 2008 г. снизилась на 4%, а в этом упадет еще на 20%, выяснили эксперты консалтинговой компании DTZ.

Стоимость инвестиций в недвижимость в 2008 г. составила почти $12 трлн без учета изменений валютных курсов, что на 0,1% больше уровня 2007 г. Если исключить влияние валютного рынка, падение составило 4,4%. Оба показателя — наихудшие с 1975 г., когда британская консалтинговая компания DTZ начала публиковать исследование «Инвестиции в недвижимость».


Понизили планку

В мире ставки аренды снизились за год на 2,8%, говорится в майском отчете компании СB Richard Ellis. Москва опустилась на третье место в мире по стоимости аренды офисной недвижимости. В мае 2008 г. российская столица была второй: помещение класса А стоило в среднем $2500 за 1 кв. м в год – дороже был лишь лондонский Вест-Энд ($3200). За год ставка в Москве опустилась примерно на 26% до $1830 за 1 кв. м. Новым лидером стал старый район Токио со ставкой $1960 (в прошлом году был третьим с $2350 за 1 кв. м).

Объем инвестиций падает уже шесть кварталов подряд по I квартал 2009 г. включительно; с пика в $200 млрд в III квартале 2007 г. он упал на 85%. Трансграничные инвестиции сократились в 2008 г. на 58% — впервые с 2003 г., когда DTZ начала собирать соответствующие данные.

Опрос инвесторов и кредиторов, проведенный DTZ, показывает: мало кто ждет оживления в секторе. Среди инвесторов 83% ожидают падения объемов вложений в текущем году; лишь 13% ждут роста, 3% полагают, что они не изменятся. В Европе соотношение чуть лучше: 77%, 17% и 7% соответственно (значения округлены). Кредиторы считают, что в ближайшие полтора года стоимость заимствований будет расти, условия — ужесточаться, объемы кредитования — уменьшаться. В этом году 47% намерены сократить кредитование, 21% — увеличить, 32% — сохранить на уровне предыдущего года; в 2010 г. ожидания — 16%, 37% и 47% соответственно.

Из-за рецессии в экономике и падения занятости еще долго не улучшится ситуация в секторе офисной недвижимости, отмечают в DTZ. Ставки аренды продолжат падать, стабилизируются только в 2011 г. и могут начать расти в 2012 г. В частности, из-за этого совокупный убыток инвесторов в этом сегменте рынка составит в 2009 г. 20%. Следующий год принесет нулевой или очень небольшой доход, и лишь с 2011 г. рынок начнет расти (возможен доход более 10%).

Возможностей для инвестиций на рынке офисной недвижимости в обозримом будущем практически нет. Лишь офисная недвижимость в Великобритании, в лондонском Сити, упала в цене уже до справедливого уровня (т. е. уровня доходов, сравнимых с доходом по безрисковым инвестициям, но с учетом рисков вложения в недвижимость), считают в DTZ, и можно начать задумываться о выходе на этот рынок с долгосрочными инвестициями. В лондонском же Вест-Энде, Мадриде, Париже и Сиднее справедливая стоимость будет достигнута ближе к концу 2009 г., во Франкфурте, Нью-Йорке, Шанхае и Токио — во втором полугодии 2010 г.

Московские офисы в этом аспекте не рассматривались. «В Западной Европе инвестор может взять дешевый кредит и вложить средства на низкорискованном рынке, тогда как в России риски и ставки по кредитам высоки», — говорит Джошуа Эскью, начальник отдела оценки российского рынка DTZ. Это останавливает зарубежные инвестиции в российский рынок. Общая стоимость инвестиций в Россию как с внутреннего, так и с внешнего рынка, по данным DTZ, составила в 2008 г. 32 млрд евро (см. рисунок). Это немного: даже в Польше она оценивается в 44 млрд евро, не говоря уже о Германии — 776 млрд евро и Великобритании — 586 млрд фунтов (675,6 млрд евро). Однако Эскью отмечает в России сближение цен продавца и покупателя, благодаря чему вскоре могут появиться возможности для инвестиций по адекватной цене. Подъем цен может возобновиться во II квартале 2010 г. — если, конечно, начнется восстановление в мировой экономике, цены на нефть будут относительно высоки, а ставки по кредитам приемлемы, считает он.

Российские эксперты пока рост даже не прогнозируют. В ближайший год объем инвестиций в коммерческую недвижимость упадет в разы, считает Максим Гасиев, управляющий директор Colliers International. По его словам, сегодня девелоперы начинают единичные проекты, а их масштабы сильно уменьшились по сравнению с докризисным периодом.

Нисходящие тенденции на рынке недвижимости сохраняются, но вряд ли они будет столь драматичными, как в предыдущие несколько месяцев, считает Наталья Сазонова, руководитель отдела исследований Knight Frank Russia and CIS. Она отмечает, что в последнее время инвесторы стали чуть больше интересоваться недвижимостью — из-за снизившихся в последние месяцы цен. Небольшие компании и индивидуальные инвесторы живо интересуются наиболее ликвидными активами, например офисными особняками и отдельными торговыми помещениями сегмента. При покупке таких активов инвесторы, как правило, ориентируются на доходность не менее 15-20% годовых, добавляет она.

Ставки аренды офисов в Москве упали на 40-60% из-за резкого снижения спроса, говорит Гасиев. А по оценке Валентина Стобецкого, директора отдела офисной недвижимости Knight Frank Russia and CIS, падение арендных ставок на офисы составляет 30-40%. При этом, по его словам, собственники все еще переоценивают свои активы: если они выставляют цену, исходя из доходности на уровне 12%, то инвестора может устроить лишь 15-16% доходности.

Авторы: Михаил Оверченко, Татьяна Романова

Ведомости

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Полезные статьи:

Статьи

Главные новости 2016 года на рынке зарубежной недвижимости

В прошедшем году мы стали свидетелями многих законодательных нововведений, изменений и других событий, так или иначе связанных с другими странами. Оказалось, что больше всего читателей Prian.ru интересовали те из них, что касаются иммиграционных программ. Представляем рейтинг самых читаемых новостей на нашем портале, по которым можно проследить главные тенденции 2016 года. Читать

С чем сталкиваются иностранцы в Венгрии

Можно сколько угодно читать о той или иной стране в книгах, путеводителях или интернете. Но по-настоящему ощутить местные «прелести и горести» можно только на собственном опыте. Prian.ru взял интервью у профессионала рынка недвижимости, который живет в Венгрии уже почти пять лет. Поговорили об особенностях местной медицины, образования, трудоустройства и иммиграционного законодательства. Читать

Процедура приобретения недвижимости в Хорватии

С 2014 года иностранцы получили право приобретать недвижимость в Хорватии на физическое лицо. Каков пошаговый алгоритм покупки? Есть ли возможность удаленного приобретения? Сколько придется потратить на сопутствующие расходы? И какие возможности есть для получения ипотеки у россиян? Ответы на эти и многие другие вопросы вы найдете в этом материале. Читать

Что несет мировому рынку недвижимости наступивший год: прогнозы 2017

Прогнозы профессионалов – хороший ориентир для инвесторов в недвижимость. Куда выгоднее вкладывать средства в 2017 году? В каких странах цены будут расти, а в каких – снижаться? Потенциал какой страны в наступившем году раскроется в наибольшей степени? На все эти вопросы отвечают участники рынка. Читать

Новый год на рынке недвижимости: риэлторы поздравляют клиентов и партнеров

Приближается самый семейный и уютный праздник. Совсем скоро часы пробьют двенадцать, и можно будет загадывать желание, осушая бокал шампанского. Профессионалы рынка недвижимости уже прониклись новогодним настроением и делятся с вами своими поздравлениями и пожеланиями! Читать