Коммерческая недвижимость: метры без прибыли

11 июня 2009 года

Мировой рынок коммерческой недвижимости замер в прошлом году, чтобы рухнуть в этом. Стоимость инвестиций на нем в 2008 г. снизилась на 4%, а в этом упадет еще на 20%, выяснили эксперты консалтинговой компании DTZ.

Стоимость инвестиций в недвижимость в 2008 г. составила почти $12 трлн без учета изменений валютных курсов, что на 0,1% больше уровня 2007 г. Если исключить влияние валютного рынка, падение составило 4,4%. Оба показателя — наихудшие с 1975 г., когда британская консалтинговая компания DTZ начала публиковать исследование «Инвестиции в недвижимость».


Понизили планку

В мире ставки аренды снизились за год на 2,8%, говорится в майском отчете компании СB Richard Ellis. Москва опустилась на третье место в мире по стоимости аренды офисной недвижимости. В мае 2008 г. российская столица была второй: помещение класса А стоило в среднем $2500 за 1 кв. м в год – дороже был лишь лондонский Вест-Энд ($3200). За год ставка в Москве опустилась примерно на 26% до $1830 за 1 кв. м. Новым лидером стал старый район Токио со ставкой $1960 (в прошлом году был третьим с $2350 за 1 кв. м).

Объем инвестиций падает уже шесть кварталов подряд по I квартал 2009 г. включительно; с пика в $200 млрд в III квартале 2007 г. он упал на 85%. Трансграничные инвестиции сократились в 2008 г. на 58% — впервые с 2003 г., когда DTZ начала собирать соответствующие данные.

Опрос инвесторов и кредиторов, проведенный DTZ, показывает: мало кто ждет оживления в секторе. Среди инвесторов 83% ожидают падения объемов вложений в текущем году; лишь 13% ждут роста, 3% полагают, что они не изменятся. В Европе соотношение чуть лучше: 77%, 17% и 7% соответственно (значения округлены). Кредиторы считают, что в ближайшие полтора года стоимость заимствований будет расти, условия — ужесточаться, объемы кредитования — уменьшаться. В этом году 47% намерены сократить кредитование, 21% — увеличить, 32% — сохранить на уровне предыдущего года; в 2010 г. ожидания — 16%, 37% и 47% соответственно.

Из-за рецессии в экономике и падения занятости еще долго не улучшится ситуация в секторе офисной недвижимости, отмечают в DTZ. Ставки аренды продолжат падать, стабилизируются только в 2011 г. и могут начать расти в 2012 г. В частности, из-за этого совокупный убыток инвесторов в этом сегменте рынка составит в 2009 г. 20%. Следующий год принесет нулевой или очень небольшой доход, и лишь с 2011 г. рынок начнет расти (возможен доход более 10%).

Возможностей для инвестиций на рынке офисной недвижимости в обозримом будущем практически нет. Лишь офисная недвижимость в Великобритании, в лондонском Сити, упала в цене уже до справедливого уровня (т. е. уровня доходов, сравнимых с доходом по безрисковым инвестициям, но с учетом рисков вложения в недвижимость), считают в DTZ, и можно начать задумываться о выходе на этот рынок с долгосрочными инвестициями. В лондонском же Вест-Энде, Мадриде, Париже и Сиднее справедливая стоимость будет достигнута ближе к концу 2009 г., во Франкфурте, Нью-Йорке, Шанхае и Токио — во втором полугодии 2010 г.

Московские офисы в этом аспекте не рассматривались. «В Западной Европе инвестор может взять дешевый кредит и вложить средства на низкорискованном рынке, тогда как в России риски и ставки по кредитам высоки», — говорит Джошуа Эскью, начальник отдела оценки российского рынка DTZ. Это останавливает зарубежные инвестиции в российский рынок. Общая стоимость инвестиций в Россию как с внутреннего, так и с внешнего рынка, по данным DTZ, составила в 2008 г. 32 млрд евро (см. рисунок). Это немного: даже в Польше она оценивается в 44 млрд евро, не говоря уже о Германии — 776 млрд евро и Великобритании — 586 млрд фунтов (675,6 млрд евро). Однако Эскью отмечает в России сближение цен продавца и покупателя, благодаря чему вскоре могут появиться возможности для инвестиций по адекватной цене. Подъем цен может возобновиться во II квартале 2010 г. — если, конечно, начнется восстановление в мировой экономике, цены на нефть будут относительно высоки, а ставки по кредитам приемлемы, считает он.

Российские эксперты пока рост даже не прогнозируют. В ближайший год объем инвестиций в коммерческую недвижимость упадет в разы, считает Максим Гасиев, управляющий директор Colliers International. По его словам, сегодня девелоперы начинают единичные проекты, а их масштабы сильно уменьшились по сравнению с докризисным периодом.

Нисходящие тенденции на рынке недвижимости сохраняются, но вряд ли они будет столь драматичными, как в предыдущие несколько месяцев, считает Наталья Сазонова, руководитель отдела исследований Knight Frank Russia and CIS. Она отмечает, что в последнее время инвесторы стали чуть больше интересоваться недвижимостью — из-за снизившихся в последние месяцы цен. Небольшие компании и индивидуальные инвесторы живо интересуются наиболее ликвидными активами, например офисными особняками и отдельными торговыми помещениями сегмента. При покупке таких активов инвесторы, как правило, ориентируются на доходность не менее 15-20% годовых, добавляет она.

Ставки аренды офисов в Москве упали на 40-60% из-за резкого снижения спроса, говорит Гасиев. А по оценке Валентина Стобецкого, директора отдела офисной недвижимости Knight Frank Russia and CIS, падение арендных ставок на офисы составляет 30-40%. При этом, по его словам, собственники все еще переоценивают свои активы: если они выставляют цену, исходя из доходности на уровне 12%, то инвестора может устроить лишь 15-16% доходности.

Авторы: Михаил Оверченко, Татьяна Романова

Ведомости

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Полезные статьи:

Статьи

Визы в Таиланд на срок от 5 до 20 лет: условия и преимущества программы

Власти страны перезапускают визовую программу под названием Thailand Elite. Сколько денег нужно вложить, чтобы оформить визу в Таиланд на 20 лет? Какие дополнительные преимущества получает инвестор? И как происходит процедура оформления документов? Об этом рассказывает портал Prian.ru. Читать

Гражданство Мальты через инвестиции: преимущества и тонкости оформления

Правительство Мальты запустило инвестиционную программу гражданства в 2014 году. Она была призвана привлечь иностранные инвестиции в экономику страны в обмен на европейский паспорт. С тех пор количество заявителей уже перевалило за 1200. А ведь лимит составляет всего 1800. Стоит поторопиться… Читать

Недвижимость в Дубае: тенденции, спрос, доходность

На портале Prian.ru интерес к недвижимости в ОАЭ за год увеличился на 22%. Что происходит на рынке самого популярного эмирата? Как ведут себя цены? Какое жилье предпочитают покупатели, и где выгоднее всего сдавать квартиры в аренду? Ответы на эти вопросы – в нашем материале. Читать

Процедура приобретения недвижимости в Израиле

Для иностранцев в Израиле нет ограничений на покупку недвижимости. Особого разрешения требует лишь покупка государственного имущества, а государственные земли могут быть только переданы в долгосрочную аренду. Каковы особенности налогообложения для зарубежных покупателей? Как происходит процесс оформления сделки? Есть ли возможность взять ипотеку? Ответы – в этом материале. Читать

От ВНЖ до гражданства: Евросоюз и Шенген

Вы точно знаете, что скоро будете жить в другой стране. А возможно, начали задумываться об этом недавно. В любом случае, ваши взоры, скорее всего, обращены в сторону Европы. Prian.ru попросил Евгения Цикунова, директора компании «Второй Дом», рассказать про отличия Евросоюза и Шенгенской зоны, и про то, как все это влияет на выбор страны и программы получения вида на жительство и второго гражданства в Европе. Читать