Поиск по статьям

Коммерческая недвижимость: метры без прибыли

11 июня 2009 года

Мировой рынок коммерческой недвижимости замер в прошлом году, чтобы рухнуть в этом. Стоимость инвестиций на нем в 2008 г. снизилась на 4%, а в этом упадет еще на 20%, выяснили эксперты консалтинговой компании DTZ.

Стоимость инвестиций в недвижимость в 2008 г. составила почти $12 трлн без учета изменений валютных курсов, что на 0,1% больше уровня 2007 г. Если исключить влияние валютного рынка, падение составило 4,4%. Оба показателя — наихудшие с 1975 г., когда британская консалтинговая компания DTZ начала публиковать исследование «Инвестиции в недвижимость».


Понизили планку

В мире ставки аренды снизились за год на 2,8%, говорится в майском отчете компании СB Richard Ellis. Москва опустилась на третье место в мире по стоимости аренды офисной недвижимости. В мае 2008 г. российская столица была второй: помещение класса А стоило в среднем $2500 за 1 кв. м в год – дороже был лишь лондонский Вест-Энд ($3200). За год ставка в Москве опустилась примерно на 26% до $1830 за 1 кв. м. Новым лидером стал старый район Токио со ставкой $1960 (в прошлом году был третьим с $2350 за 1 кв. м).

Объем инвестиций падает уже шесть кварталов подряд по I квартал 2009 г. включительно; с пика в $200 млрд в III квартале 2007 г. он упал на 85%. Трансграничные инвестиции сократились в 2008 г. на 58% — впервые с 2003 г., когда DTZ начала собирать соответствующие данные.

Опрос инвесторов и кредиторов, проведенный DTZ, показывает: мало кто ждет оживления в секторе. Среди инвесторов 83% ожидают падения объемов вложений в текущем году; лишь 13% ждут роста, 3% полагают, что они не изменятся. В Европе соотношение чуть лучше: 77%, 17% и 7% соответственно (значения округлены). Кредиторы считают, что в ближайшие полтора года стоимость заимствований будет расти, условия — ужесточаться, объемы кредитования — уменьшаться. В этом году 47% намерены сократить кредитование, 21% — увеличить, 32% — сохранить на уровне предыдущего года; в 2010 г. ожидания — 16%, 37% и 47% соответственно.

Из-за рецессии в экономике и падения занятости еще долго не улучшится ситуация в секторе офисной недвижимости, отмечают в DTZ. Ставки аренды продолжат падать, стабилизируются только в 2011 г. и могут начать расти в 2012 г. В частности, из-за этого совокупный убыток инвесторов в этом сегменте рынка составит в 2009 г. 20%. Следующий год принесет нулевой или очень небольшой доход, и лишь с 2011 г. рынок начнет расти (возможен доход более 10%).

Возможностей для инвестиций на рынке офисной недвижимости в обозримом будущем практически нет. Лишь офисная недвижимость в Великобритании, в лондонском Сити, упала в цене уже до справедливого уровня (т. е. уровня доходов, сравнимых с доходом по безрисковым инвестициям, но с учетом рисков вложения в недвижимость), считают в DTZ, и можно начать задумываться о выходе на этот рынок с долгосрочными инвестициями. В лондонском же Вест-Энде, Мадриде, Париже и Сиднее справедливая стоимость будет достигнута ближе к концу 2009 г., во Франкфурте, Нью-Йорке, Шанхае и Токио — во втором полугодии 2010 г.

Московские офисы в этом аспекте не рассматривались. «В Западной Европе инвестор может взять дешевый кредит и вложить средства на низкорискованном рынке, тогда как в России риски и ставки по кредитам высоки», — говорит Джошуа Эскью, начальник отдела оценки российского рынка DTZ. Это останавливает зарубежные инвестиции в российский рынок. Общая стоимость инвестиций в Россию как с внутреннего, так и с внешнего рынка, по данным DTZ, составила в 2008 г. 32 млрд евро (см. рисунок). Это немного: даже в Польше она оценивается в 44 млрд евро, не говоря уже о Германии — 776 млрд евро и Великобритании — 586 млрд фунтов (675,6 млрд евро). Однако Эскью отмечает в России сближение цен продавца и покупателя, благодаря чему вскоре могут появиться возможности для инвестиций по адекватной цене. Подъем цен может возобновиться во II квартале 2010 г. — если, конечно, начнется восстановление в мировой экономике, цены на нефть будут относительно высоки, а ставки по кредитам приемлемы, считает он.

Российские эксперты пока рост даже не прогнозируют. В ближайший год объем инвестиций в коммерческую недвижимость упадет в разы, считает Максим Гасиев, управляющий директор Colliers International. По его словам, сегодня девелоперы начинают единичные проекты, а их масштабы сильно уменьшились по сравнению с докризисным периодом.

Нисходящие тенденции на рынке недвижимости сохраняются, но вряд ли они будет столь драматичными, как в предыдущие несколько месяцев, считает Наталья Сазонова, руководитель отдела исследований Knight Frank Russia and CIS. Она отмечает, что в последнее время инвесторы стали чуть больше интересоваться недвижимостью — из-за снизившихся в последние месяцы цен. Небольшие компании и индивидуальные инвесторы живо интересуются наиболее ликвидными активами, например офисными особняками и отдельными торговыми помещениями сегмента. При покупке таких активов инвесторы, как правило, ориентируются на доходность не менее 15-20% годовых, добавляет она.

Ставки аренды офисов в Москве упали на 40-60% из-за резкого снижения спроса, говорит Гасиев. А по оценке Валентина Стобецкого, директора отдела офисной недвижимости Knight Frank Russia and CIS, падение арендных ставок на офисы составляет 30-40%. При этом, по его словам, собственники все еще переоценивают свои активы: если они выставляют цену, исходя из доходности на уровне 12%, то инвестора может устроить лишь 15-16% доходности.

Авторы: Михаил Оверченко, Татьяна Романова

Ведомости

Условия цитирования материалов Prian.ru

Статьи
Свадьба принца Гарри: вспоминаем «королевскую» недвижимость

Сегодня свадьба принца Гарри и Меган Маркл. Это отличный повод вспомнить роскошную недвижимость, так или иначе связанную с королевской семьей. Все эти шикарные объекты выставлены на продажу прямо сейчас. Читать

Процедура покупки недвижимости в Индонезии

Какие права получают иностранцы при покупке собственности в Индонезии? Сколько придется потратить на дополнительные расходы при приобретении дома или квартиры? Почему без риэлтора здесь не обойтись? Пошаговая процедура приобретения недвижимости в Индонезии для иностранцев – в нашем материале. Читать

Визовый режим и вид на жительство в Черногории

Визовый режим с Россией, Украиной, Беларусью и другими странами постсоветского пространства, основания, по которым можно получить разрешение на временное проживание, список необходимых документов, процедура оформления ВНЖ, ПМЖ и гражданства… В этом материале вы найдете базовую информацию, которая пригодиться всем, кто хочет переехать в Черногорию. Читать

Процедура приобретения недвижимости в Турции

Какие права и обязанности есть у зарубежных покупателей? Зачем нужен риэлтор и сколько стоят его услуги? Как проходит стандартная сделка и может ли иностранец взять кредит? Подробно обо всех этапах покупки недвижимости в Турции – в нашем материале. Читать

Визовый режим и вид на жительство в Испании

Правила оформления виз в Испанию, основания для выдачи ВНЖ и «золотой визы», документы, которые понадобятся иностранцам, расходы и сборы, причины отказа, права и обязанности обладателя вида на жительство. Эту и другую полезную информацию, которая поможет грамотно спланировать отдых или переезд в Испанию, вы узнаете в материале Prian.ru. Читать