Смерть от ипотеки

18 июня 2009 года
| Рубрики: Рынки и цены

Недвижимость в большинстве стран мира все сильнее дешевеет. Особенно страдают государства с наиболее развитой ипотекой.

Вирус падения цен на недвижимость охватил планету. В «красной зоне» уже практически все страны мира. По данным портала www.globalpropertyguide.com, на апрель 2009 года лишь в пяти государствах недвижимость не подешевела за год. Это Швейцария, Австрия, Израиль, Китай (Шанхай) и Таиланд.

Можно констатировать, что мировой кризис, начавшийся с проблем с американской ипотекой, ударил по сектору недвижимости всерьез. Во многих странах наблюдаются двухзначные темпы падения цен за год. В лидерах годового падения — Латвия (50%), Дубай (35%), Сингапур (22%), Исландия (20%), США (19%), Англия(19%), Гонконг (16%), Болгария (12%).


И первые станут последними

Общее негативное влияние мирового кризиса на рынки недвижимости очевидно, но почему именно в этих государствах жилье дешевеет наиболее быстро? Исландия — пример страны, пострадавшей от финансового коллапса. Дубай — самый спекулятивно раскрученный рынок мира. Судя по текущим событиям, амбициозная задача построить чудо-мегаполис в пустыне если не провалилась, то сильно корректируется.

США и Англия — яркие образчики кризиса спекулятивной модели развития рынка. В США после того, как 2000–2001 годах лопнул интернет-пузырь, спекулятивные капиталы хлынули с фондовых бирж на рынок недвижимости. В течение пяти лет на этом рынке наблюдалось настоящее ралли, во время которого цены удвоились. Всего за последние 25 лет недвижимость в США подорожала более чем втрое: с 60 тыс. до 200 тыс. долларов.

Строительство и ипотека были одними из главных драйверов развития экономики США. Но теперь за это надо платить: в Америке на рынке жилья образовался огромный пузырь. Subprime-кредиты выдавались кому попало. Один американский журналист рассказывает историю, как его няня с Гавайев взяла кредит на покупку таунхауса. Домик подрос в цене, банк дал ей еще кредит, и она на него внесла первый взнос за другой дом. Она сдавала таунхаусы и за счет аренды и растущей цены обслуживала кредиты. Банк же уговорил ее купить еще пару таунхаусов — в результате малограмотная женщина стала владелицей сразу нескольких домов. Пока цены росли, концы с концами сходились, но потом недвижимость стала дешеветь, и схема рассыпалась. Примерно в такой ситуации оказались сегодня миллионы американцев.

Кризис на рынке недвижимости США начался еще в начале 2007 года, но пока и не думает заканчиваться. Вот последние сводки с американских полей. Индекс стоимости недвижимости Standard & Poor's/Case-Shiller в мае показал годовое падение на 19%, что стало самым значительным снижением за 21−летнюю историю расчета этого показателя. Уровень цен достиг сейчас показателей 2002 года и снизился уже на 32% со своих пиковых значений сентября 2006 года. Средняя цена за домовладение в США упала к марту 2009 года до 169 тыс. долларов. Количество новостроек уменьшилось за три года в несколько раз, и только за последний год стройка ужалась на 14%. Если подводить итог трехлетнего падения рынка, то оказывается, что дно так и не достигнуто. Более того, темпы падения продолжают расти.

В Англии ситуация ненамного лучше. У населения масса недвижимости, купленной в кредит, но теперь денег для обслуживания кредитов нет, да и само жилье дешевеет. По данным агентства Rightmove, в мае годовое удешевление составило 6,2%. Апрель вроде принес позитивные новости: за месяц цены предложения жилья выросли на 2,4%. Но эти цифры мало радуют даже оптимистично настроенных аналитиков. Дело в том, что цены предложения теперь не информативны: покупателей-то нет. Сильно сократилось и предложение (владельцы сняли свои объекты с продажи: их жилье стоит уже слишком дешево, да и не купят все равно). Размеры падения спроса хорошо характеризует сокращение ипотечного кредитования: за год оно уменьшилось в 2,5 раза.

Американская и английская истории показывают кризис жилищных рынков, основанных на ипотечной накачке дешевыми деньгами, получаемыми через механизмы секьютеризации. Такая схема спекулятивна: быстро раскачивает рынок, но несет большие риски обвала.

На контрасте с этим — Швейцария и Австрия, страны с консервативными жилищными рынками. Здесь недвижимость не подешевела в 2008 году. Эти рынки, где существует большая доля арендного жилья, специально спроектированы так, чтобы препятствовать спекулятивным играм. Жилье в данных странах — не только коммерческий товар, но и социальный. Как хлеб. Рынок Германии, кстати, где проводится такая же жилищная политика, просел за год всего на 1%. Так что кажется правдоподобной версия, что в кризис устояли те страны, где не заигрывались с ипотекой.

Продолжая тему «не упавших рынков», заметим, что устойчивость рынка жилья Шанхая, пожалуй, отражает сопротивляемость к кризису всей китайской экономики. Хотя если брать первый квартал 2009 года, то и здесь наметилось небольшое падение. Успех Израиля можно, скорее всего, объяснить корректировкой цены после арабо-израильского конфликта. Война, очевидно, толкает цены на недвижимость вниз: домик рядом с линией фронта — не самое лучшее вложение средств. Окончание же конфликта дает сигнал к отыгрыванию предыдущего падения.


Ноль латов, ноль сантимов

Худшим рынком недвижимости мира на сегодня является Латвия. За год недвижимость в Латвии шквально подешевела на 50%. Но это еще полбеды: даже по снизившимся ценам желающих что-то приобрести нет. На рынке настоящий коллапс. Какие-то объекты, вроде земли под застройку, вообще не имеют рыночной цены. «Ноль латов, ноль сантимов» — так оценивают эту недвижимость банки, когда кто-то хочет взять кредит под ее залог.

История рынка недвижимости Латвии показательна. Это рассказ о том, как деньги портят людей и страны. Вступив в Евросоюз, республика получила доступ к дешевым кредитным ресурсам. Европейские банки стали кредитовать местное население по дешевым ставкам — до 5% годовых. Прибалты обрадовались и стали накупать на кредиты недвижимость. В маленькой стране начался бум, а цены стали расти невероятно быстро — до 10% в месяц.

Чем больше людей покупало, тем сильнее рос ажиотаж и тем больше новых людей хотело сыграть на повышении цен. А в какой-то момент пузырь лопнул. И оказалось, что недвижимость, еще недавно стоившая сотни тысяч евро, никому не нужна. Банки резко ужесточили условия кредитования, а цены с такой же скоростью рванули вниз.

Сегодня квартиры экономкласса в Риге стоят уже 500–600 евро за квадратный метр, подешевев с пика на 65%. Чуть ли не в три раза снизилась в цене недвижимость в Юрмале (с 10 тыс. евро за квадратный метр до 3–4 тыс. евро). Этот сегмент раскручивался в расчете на русских покупателей: именно для них строились огромные дома или кондо — дома на несколько семей — с большими квартирами. С началом кризиса русские покупатели пропали, и что делать с недвижимость Russian style, непонятно.

Все это можно воспринимать как экономический case, как красивый пример рынка недвижимости. А на человеческом уровне оказывается, что это история не только жадности, но и боли. Люди теряют жилье и все накопления, есть случаи самоубийств. Ситуация в Латвии сейчас для многих очень неприятная, трагическая.

Автор: Алексей Щукин

Журнал «Эксперт»

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Полезные статьи:

Статьи

ТОП-10 лучших стран для жизни на пенсии

Есть люди, которые хотели бы всю жизнь прожить в одном городе и одной стране. А есть и те, то мечтает на старости лет переехать за границу. Причины у них разные. Кто-то мечтает о море и солнце, кто-то ищет лучшего качества жизни. Самые «продвинутые» изучают программы социального обеспечения для пенсионеров. Так какую страну лучше выбрать? Prian.ru приводит список самых достойных и объясняет причины. Читать

Личный опыт: стиль жизни в Калабрии. Италия

Сразу после заключения сделки новый собственник квартиры за границей задается вопросами, как ее лучше обставить, во сколько обойдется содержание и, главное, чем можно заняться в том месте, где она находится. Какие стереотипы связаны с калабрийской кухней? Когда выгоднее всего сдавать недвижимость в аренду? Как проще добраться в Калабрию? И что интересного можно там посмотреть? Москвичка Лариса готова поделиться собственным опытом с читателями Prian.ru. Читать

Как получать доход от аренды недвижимости за границей – советы юриста

Как по законам России правильно получать деньги от сдачи в аренду квартиры за границей? Нужно ли декларировать доход от зарубежной аренды? Какие налоги и где придется платить в таком случае? И главное, что грозит нарушителям? Ответы и комментарии – от профессионального юриста. Читать

Инвестиции в отели Словении

Туризм для Словении один из основных источников дохода. В небольшой стране туристическими являются все ее регионы – без исключения. А значит у отельного бизнеса есть перспективы. Эксперты Century 21 Slovenia и Future Real Estate анализируют инвестиции в словенские гостиницы. Читать

Личный опыт: покупка квартиры для отдыха в Калабрии. Италия

Лариса из Москвы впервые «загорелась» Италией в 19 лет. Попав в эту страну по стажировке, она была очарована местными жителями, природой и культурой. Поэтому позднее вопрос о том, где именно покупать зарубежную недвижимость, уже не стоял. Каковы преимущества Италии перед Болгарией? Чем примечателен регион Калабрия? Почему режиссеры выбирали деревню Ле Кастелла местом съемок фильмов? Об этом и многом другом рассказала наша собеседница. Читать