Не Гоа единым

Согласно современной офисной мифологии, здесь сложились целые поселки людей, которые сдали или вовсе продали свои квартиры в Москве, а вместо них купили дома у моря, привезли вещи, но так и не распаковали - сразу погрузились в духовные искания. В действительности, информация как о количестве дауншифтеров, так и о покупке вилл у моря сильно преувеличена. Конечно, российские звезды ранга актера Оскара Кучеры и просто люди состоятельные дома здесь приобретают. Но иностранному гражданину купить дом или участок под застройку в любом штате Индии намного сложнее, чем это кажется из России. Поэтому многие предпочитают идти по пути меньшего сопротивления - соглашаются на длительную аренду или покупку апартаментов в таунхаусе или апарт-комплексе без права собственности на землю.
Цены на аренду варьируются в зависимости от времени года. Дом на 2 спальни на Новый год (самый высокий сезон на Гоа) может стоить около $2000 в месяц, а в низкий сезон- $500. В этом году специалисты констатируют сильное негативное влияние кризиса. «Во-первых, народу меньше ездит, во-вторых, авиакомпании зарядили слишком высокие цены – перед Новым годом надо было заплатить $2000 только за билеты. Это слишком дорого. А поэтому желающих арендовать дома было меньше, чем обычно. Соответственно, упали и цены - хотелось бы сдать очень хороший дом за $2-3 тысячи, но в этой ситуации можно было смело делить на 2», - сетуют риэлторы.

Цены и стены
Чаще всего иностранную речь можно услышать в Гоа - курорте, раскрученном в последние 5 лет. Но сейчас многие с большим удовольствием едут в Гималаи. Например, в город Манали, где прекрасный горный климат позволяет приятно проводить время с мая по октябрь. Также россияне живут в крупных городах, где развито производство и ИТ-индустрия, таких как Бангалор. Апартаменты и жилые комплексы возводятся в Нью-Дели, в Калькутте, Мумбаи (Бомбей), в пригородах Бангалора, в Ченнаи и других городах, где велика доля индийского «среднего класса» и есть приглашенные иностранные специалисты. На территории комплексов обычно есть все, что надо для жизни — от СПА до крикетной площадки. Минимальная стоимость жилья в таких местах €50-70 тысяч, а верхняя планка апартаментов редко бывает выше €110—150 тысяч. Качественная недвижимость в Индии по ценам сопоставима с восточноевропейской. В последнее время прайсы и здесь стали падать - сказалось влияние кризиса. Но снижаются они незначительно и далеко не повсеместно. Основной спрос по-прежнему приходится на курорты, куда и индийцы, и иностранцы едут отдыхать, а не работать.
Рассказы о том, что на Гоа можно купить колониальную виллу в прекрасном состоянии за $50 тысяч - не более чем миф. Конечно, есть и дешевое жилье, но оно соответствующего низкого качества. Выгода приобретения здесь жилья разве что в поразительно низких издержках на его обслуживание. «Реальные цены на недвижимость сравнимы с испанскими, - говорит частный консультант Сергей. - Но ни в какое сравнение не идут расходы на обслуживание, уход и ежегодные налоги. Если в Испании вы заплатите тысячи долларов, то тут это будет $500, начиная с бухгалтерских услуг, заканчивая покраской дома».
Самый быстрый и безопасный способ обзавестись жильем - купить таунхаус на земле, которая принадлежит застройщику. Но планировка такого жилья индийская. Оно будет приемлемого качества, но с маленькими комнатами. Россияне покупают такое жилье не очень охотно - наших людей больше интересуют дома, несмотря на все земельные проблемы.
Особенность страны в том, что специально для иностранцев в Индии ничего не строится - здесь достаточно и своих покупателей. Страна с вопиющей уличной бедностью - вторая в мире по количеству миллионеров. Они тоже любят свои курорты и активно селятся на побережье Гоа и в других приятных местах. То, что русских здесь много, не более чем миф, уверен Сергей. Он говорит, что русские селятся в Морджиме, а в остальных местах стокилометрового побережья наших соотечественников почти не видно.
- Большинство населения - это люди, которые имеют участок земли, сидят на нем и не торопятся его продавать. Их мечта - фильм «Миллионер из трущоб». Они ждут, что наступит прекрасный день, когда они продадут свою землю за миллион долларов и уедут жить в Англию. Вы смеетесь, но это на самом деле так! — делится впечатлениями Сергей. - Ты спрашиваешь: «Продаешь землю?» - «Да, продаю». Мы начинаем торговаться, а он заламывает цену все выше и выше - видно, что на самом деле он не хочет ничего продать.
Покупка с оглядкой
Сергей Варюшкин, частный консультант, долгое время прожил в Индии. Занимался несколькими видами бизнеса, включая помощь в приобретении недвижимости. Он рассказывает, что индийское законодательство, в принципе, позволяет иностранцам купить недвижимость, но на деле возникает много самых неожиданных препон, которые «с наскока» не преодолеть.
- В Гоа был достаточно большой спрос со стороны иностранных покупателей, и законодатели пошли на ограничения. Теперь разрешается покупать недвижимость, и в частности землю, только если иностранец провел в стране не менее полугода. А большую часть виз индийское посольство выдает не более, чем на 6 месяцев. Поэтому обычному физическому лицу довольно проблематично без нарушения закона купить дом или землю под застройку, - объясняет ситуацию Сергей. Но существует, по его словам, вполне легальная схема, которой пользуется большинство иностранных покупателей. Необходимо зарегистрировать юридическое лицо, на которое потом и приобретать недвижимость. Сергей констатирует, что если раньше все можно было сделать довольно быстро, то сейчас бумаги оформляются через Дели. На то, чтобы получить права резидента в Индии, уйдет не меньше трех месяцев. Все это время нужно либо находиться в Индии, либо поручить процедуру доверенному лицу - лоеру (юристу). Консультант говорит, что интерес иностранцев к приобретению недвижимости велик. Но большинство из них, узнав, сколько надо приложить усилий, отказывается от идеи покупки. Хотя и тех, кто идет до конца, тоже немало. Эти люди, как правило, покупают в этом своеобразном «раю» дом для жизни, но не для материальной выгоды.
- Инвестиционные цели вряд ли кто преследует. Пока бизнес в Гоа - это довольно-таки сомнительная штука, - рассказывает Вадим Иванов, специалист компании MLGI (Miracle Land Goa-India), который занимается вопросами аренды жилья в Гоа и в Гималаях. - Заработать денег на покупке недвижимости практически нереально. За счет сдачи в аренду можно вернуть лишь часть вложений. Если ты вернул вложенные деньги (аренда вилл, проживание, свои собственные расходы, билеты, виза, аренда или покупка транспорта), считай, что сезон удался.
Фактор, о котором нельзя забывать ни при каких обстоятельствах, это особенности местного уклада жизни и поведение чиновников — все сильно напоминает Россию начала 90-х. Индия - страна большая, штатов - много. Пусть законы едины для всей страны, нравы и устои в разных концах страны серьезно различаются. Например, самый популярный среди россиян штат Гоа - это бывшая португальская колония. Здесь сохранился уклад колонии, а большая часть местного населения - католики. Это удобно: никого не шокирует образ жизни европейцев и свободные наряды женщин (все равно рекомендуется быть скромнее). Но люди, которые ведут дела в этом штате, говорят, что здесь много возможностей потерять свои деньги. И это притом, что криминала в привычном для нас понимании здесь нет, хозяева весьма радушны, что располагает к решению поселиться в Индии надолго. «Но к безопасности имущества все равно нужно относиться серьезно - в пик сезона бывают кражи из домов. Как говорят коренные жители, в это время орудуют «залетные», т. е. из других штатов», - рассказывает Вадим.
Осторожно: родственник!
«Есть хитрые и жадные, но и они добродушны, приветливы и доброжелательны, — говорит Сергей Ва-рюшкин. - Я много где был и не знаю никакой другой страны, где практически отсутствует криминал. Можно выйти в любое время суток и быть спокойным, что тебя сзади никто не ударит по голове и не ограбит. Обхитрить - это да, могут, но не разбойничают и не убивают». Все, кто жил в Индии, рекомендуют проявлять здоровую недоверчивость и очень щепетильно относиться к законности своих сделок. Например, надо знать, что вилла у самого моря - это незаконно. По индийскому законодательству запрещено любое фундаментальное строительство ближе 500 метров к линии берега. Но большинство индийцев игнорируют этот закон, откупаясь небольшими деньгами от местного пончиата (аналог нашего сельсовета). Они знают, что иностранцев интересует как раз море и вид на него. Но стоит иностранцу купить этот дом, как очень скоро его прижмут местные власти - простой взяткой в этом случае не отделаешься, будет продолжаться постоянное вымогательство денег. Другой опасный «подводный камень» - местное законодательство, которое регулирует сделки с недвижимостью, а именно пункт о том, что если не все родственники дали разрешение на отчуждение той или иной земли, то сделка не считается законной. Бывает, что через год или даже через несколько лет после совершения сделки обнаруживается неучтенный родственник и предъявляет свои права. Тогда земля отчуждается на вполне законных основаниях. У индийцев семьи большие, родственников может быть много, и данные о некоторых они вполне могут скрыть. Сергей рассказывает, что таких случаев много. На его глазах в дом знакомых, которые купили дом в Морджиме, облагородили, перестроили, через год пришел чиновник и сказал: «Появился собственник - землю нужно вернуть». Деньги потом востребовать крайне сложно. Судиться можно годами - вроде как и путь к истине, а вроде как «воз и ныне там», это наглядно видно в следующей схеме. Еще одну неприятную неожиданность могут подкинуть местные риэлторские агентства, каких много в Гоа, Мадрасе, Керале и других городах. У них есть сайты, каталоги, действуют они абсолютно законно до того момента, пока вы не определитесь с местом, не скажете «покупаю» и не внесете задаток — 25% от суммы сделки. Начинается оформление документов, которое длится год, два, три... Постоянно возникают какие-то новые сложности, например один метр чужой земли в центре вашего участка. «Это будет длиться, пока вам не надоест! - говорит один из моих собеседников. - Они говорят: «Все нормально, сделка-сделка», но я еще не знаю ни одного случая, когда предоплату удавалось вернуть».
- Единственный вариант защитить себя от нервотрепки - это не просто делать все законно, но знать точно, с кем ты работаешь, изучить всю историю недвижимости, - говорит Сергей. - Есть две проблемы: то, что законы не соблюдают, и то, что трактуют их по-разному. Поэтому, если кто-то захочет приобрести недвижимость в Индии, то нужно обязательно проводить все сделки через юриста именно той местности, которую он обслуживает. Лоер того или иного пончиата держится за свое рабочее место, он проводит все сделки не только для иностранцев, но и местных жителей, он прекрасно знает ситуацию. Если лоер порядочный и не имеет особого интереса вас надуть, то он проведет полное расследование, выяснит, чистая ли это сделка, нет ли препон для строительства, и узнает многое-многое другое о приглянувшемся вам объекте. Лоер в своем округе знает всех и вся. Индийцы любят делиться новостями и обо всем друг другу докладывать, охотно рассказывают про все подводные камни, всю подноготную земли своего соседа и т. п.

Текст: Анна Андрушевич