Недвижимость стран Балтии: ближе и дешевле

Прибалтика и прежде, еще в доперестроечные времена, обладала стойкой привлекательностью кусочка «настоящей Европы» со своими улочками, костелами и органами, морем и соснами, янтарем и более цивилизованным, чем в Союзе, укладом жизни. Кроме того, еще в статусе советских республик Эстония. Латвия и Литва держали первенство среди отечественных морских побережий: и дешевле, и ближе, и на выходные можно съездить.
С момента выхода из состава «империи» проявилось прогнозируемое охлаждение и стремление вернуться в объятия европейских ценностей. Но, несмотря на бурное двадцатилетие, практически ни одна из трех стран не вышла из рамок туристических буклетов: солидная часть бюджета и по-прежнему набирается за счет туризма. Поутихшие политические страсти и внеполитическое осознание верховенства экономики возвращают нам Прибалтику уже в ином качестве. Теперь это «зарубеж»: место отдыха, туризма и немножечко коммерции, то есть инвестиций в расчете на будущее.
Антикризисный ход
Вроде бы совсем недавно Балтийское побережье казалось крайне заманчивым лишь европейским жителям стран с похожим климатом: соседям по морю — скандинавам и гражданам Туманного Альбиона. Однако падение цен на недвижимость стремительно выдавливает европейского конкурента и все чаще перенаправляет рекламные мэсседжи россиянам.
Аналитики недвижимости утверждают, что наши сограждане не остались глухи к заманчивым предложениям и квартиры и дома активно покупаются. Соблазнительность балтийских квадратных метров обусловлена четырьмя мощными факторами. В первую очередь владение недвижимостью в странах Шенгена престижно само по себе. Второй резон — облегчение получения права на въезд. Третий фактор — общее падение цен на европейскую недвижимость. И четвертый: Прибалтика предлагает весьма привлекательные условия сделок с недвижимостью.
Любопытно, что национальные эксперты в своих обзорах соревнуются, убеждая в том, что именно в их стране цены упали, что называется, ниже плинтуса. Чем и провоцируют новые волны интереса.
Латвия в жанре «секонд хоум»
Начнем с Латвии. Латвия, а равно и Эстония, и Литва, все еще рассматривается не как место для постоянного проживания, а как загородная дача. Наиболее востребованы курортные районы близ Риги, широко разрекламированная Юрмала, а также Вентспилс, Лиепая, Салиена.
Городские кварталы привлекают не только эксклюзивной исторической застройкой, но и новоделами. Недвижимость в Латвии — это земля и возведенные на ней сооружения, квартиры, таунхаусы, коттеджи и вещные права на землю. Для нерезидентов имеются ограничения: нельзя приобрести в собственность земли, расположенные в государственных пограничных районах, на побережье Рижского залива и в дюнной зоне Балтийского моря. Зато можно купить несколько домов или квартир. И несмотря на кризис, латвийские банки готовы предоставить ипотечный кредит иностранцам, приобретающим недвижимость в стране. Причем процентные ставки остаются на докризисном уровне.
В Латвии в цену объекта, выставленного на продажу, допустим квартиры, включено все, в том числе домофон, телефон, счетчики, сантехника, двери, парковочное место. То есть российская практика продажи бетонной коробки как готовой квартиры как-то не прижилась.
С 2007 года, после подписания страной Шенгенского соглашения, собственники недвижимости с супругами и несовершеннолетними детьми получают шенгенскую визу на основании предъявления свидетельства о собственности.
Есть нюанс, ограничивающий аппетиты спекулянтов. Купив недвижимость, лучше не спешить с перепродажей, выждав хотя бы год, иначе грозит налог в размере 25% от разницы между уплаченной и полученной суммой. Инвесторы понимают, что кризис — явление не вечное и стоимость латвийской недвижимости когда-нибудь начнет расти, поэтому сегодняшние лакомые цены не могут не подталкивать к покупке.
Заявление на приобретение объекта недвижимости рассматривается не более 20 дней. Налог на владение недвижимостью составляет 1% от кадастровой стоимости. С 2011 года налог будет 0,4% плюс ставка, установленная органом самоуправления, которая не может превышать 0,6% кадастровой стоимости. Не облагаются налогом на недвижимость квартиры в многоквартирных домах.
Латвия даже в кризисный период умудрилась подогреть интерес к загородной недвижимости. Феномен загородного образа жизни — Аматциемс, вызывающий ассоциации с Кампанеллой тем, что назван создателями «Городом Солнца». Поселок на триста экологически безупречных домов, возведенных по индивидуальным проектам среди озер и лесных холмов, отличается отсутствием заборов, запретом на выгул собак, запуск петард и использование моторизированных водных средств передвижения. По поселку свободно разгуливают лисы, зайцы и косули. Каждый особняк расположен на участке 0,4–1,3 га земли и воды, и оснащен всеми коммуникациями, вплоть до скоростного Интернета. Стоимость всего этого великолепия — от 100 до 145 тыс. евро.
Итак, основные мотивы покупки латвийской недвижимости: отдых, шенгенская виза, инвестиции (доход от аренды в межсезонье и ожидание лучших времен), интересы бизнеса. По оценкам экспертов, и местные жители, и россияне, хоть и выказывают заинтересованность, приобретать недвижимость не торопятся. И те и другие выжидают, когда цены достигнут в падении низшей точки.
Литва и концепция Олинса
Несмотря на то что в начале этого года турпоток россиян в Литву впервые превысил количество посещений ими Германии, эта балтийская страна все еще проигрывает соседям по морю в визовом режиме. Латвия и Эстония, желая привлечь российские кошельки, стали выдавать годовые мультивизы. Литва же упорно оформляет лишь однократные визы под даты визита, что не может не усугублять кризисный коллапс.
Еще весной известный спец по маркетингу руководитель компании Saffron Brand Consultants Уолли Олинс, взявшийся за разработку концепции нового имиджа Литвы, заявлял: «Про Литву никто ничего не знает. В мире ее нужно представлять как вдумчивую, надежную и романтическую страну, относящуюся не к странам Балтии, а к Северо-Восточной Европе». Ранее предлагалось считать Литву «смелой» или «отважной».
Как бы там ни было, Литва не опускает руки и делает ставку на этнографический туризм. Литовские туристические компании рекламируют маршруты, знакомящие туристов с достопримечательностями центрального и северного районов страны. Большую роль в завлечении гостей играет история местных ремесел.
На сегодняшний день Литва является полноценным членом Европейского союза и участником Шенгенского соглашения. Консульство Литвы выдает шенгенские визы с правом посещения любой страны — участника союза, но при условии, что Литва будет или первой страной въезда, или страной основного назначения.
Чтобы затребовать постоянную годовую визу, необходимо иметь в Литве минимум недвижимости — 14 кв. м жилой площади на каждого соискателя визы, иными словами, покупка двухкомнатной квартиры обеспечит семье получение многоразовой шенгенской визы.
Покупка недвижимости в Литве в условиях кризиса, как ни крути, — инвестиция. Среди наиболее востребованных объектов — усадьбы, дома с участками возле хвойных лесов или озер. К покупке предлагаются и крупные исторические поместья. Привлекательность повышается тем фактом, что покупатель получает возможность воспользоваться структурными фондами ЕЭС для реконструкции, реставрации некоторых частей зданий, усадеб или финансирования коммерческих объектов. Именно поэтому историческая «рухлядь» может впоследствии оказаться выгодным бизнесом, учитывая тот факт, что аренда объектов наследия истории под свадьбы, банкеты или просто отдых весьма популярна на местном рынке услуг.
Нерезидентам могут быть предоставлены кредиты и некоторые послабления в решении земельных вопросов — как физическим лицам, так и при регистрации предприятий в Литве.
Оформить сделку при покупке дешевой недвижимости можно даже не въезжая в страну, — по нотариально заверенным документам. Срок оформления около семи дней, сделка осуществляется в течение суток. Для приобретения недвижимости из документов понадобится только заграничный паспорт.
Стоимость участков, загородных домов, квартир — примерно такая же, как и в соседних странах. Двухэтажный кирпичный дом площадью 280 кв. м недалеко от Вильнюса может потянуть почти на 800 тыс. евро. А двухэтажный экологический сруб на берегу озера — на 90 тыс. евро. То же самое и с квартирами. Двухкомнатная с неплохой планировкой в Вильнюсе, Паланге иди Друскининкае может стоить от 38 до 150 тыс. евро.
Эстония: ориентация на Санкт-Петербург
Пожалуй, наиболее непрезентабельно в тройке стран Балтии выглядит Эстония. Не потому, что она хуже всех, а потому, что репутация необратимо подпорчена многочасовыми очередями на границе и, к сожалению, деструктивными выпадами в адрес России. Последние пять лет Эстонский целевой фонд развития предпринимательства (EAS) потратил более 200 млн крон на рекламирование страны как туристической, но усилия эти были весьма подпорчены политическими амбициями эстонского государства.
Как считают эстонцы, в лучшем случае их объектами заинтересуются русские из Петербурга, которые летом приезжают в Нарву и на Чудское озеро. И утверждают, что было бы разумно переориентировать рекламу с Европы на Россию.
Эстония входит в тройку самых некоррумпированных стран, но цены на недвижимость и землю там стремительно падают. В Таллине за последний год стоимость одного квадратного метра потеряла 13%, в Пярну — 25%. Известие о том, что в Пярнуском уезде трехэтажный дом на 27 квартир, полностью готовый для проживания и подключенный ко всем коммуникациям предлагался к продаже всего за 30 тыс. евро, мгновенно облетела все новостные ленты недвижимости. А между тем хуторские добротные и уединенные жилые строения с хозяйственными постройками вполне реально можно приобрести за 7–8 тыс. евро. Так же как и в Латвии, владельцу недвижимости в Эстонии гарантирована мультивиза для всех членов семьи.
Согласно эстонскому законодательству, для покупки жилой недвижимости нужно зарегистрировать в Эстонии фирму (продажа недвижимости физическим лицам, не являющимся гражданами Прибалтийских государств, запрещена) и оплатить госпошлину за регистрацию прав собственности на объект недвижимости, составляющую 2% стоимости приобретаемого жилья.
Налог на недвижимость составляет около 1% кадастровой стоимости имущества. Можно воспользоваться ипотекой эстонского либо российского банка, если он имеет представительство или дочернюю структуру в стране. Базовые ставки по ипотеке очень привлекательны — около 3,5%. Под привычные для россиян 12–14% эстонский банк может выдать кредит практически без подтверждения доходов.
Что касается квартир, то за последнее время купленные в кредит теми или иными путями обзавелись прилагательным «горящие» и вернулись на рынок эстонского жилья. Собственники горящих квартир не смогли совладать с кредитными обязательствами, в результате чего банки выставляют их «за долги». Покупка такого жилья не связана с риском, но при оформлении сделки будет присутствовать судебный исполнитель, курирующий объект.
В глазах россиян Эстония обоснованно претендует на роль стартовой площадки для переезда в страны Евросоюза. Тем же, кто собирается инвестировать средства в эстонскую недвижимость, придется запастись терпением. Для инвестиционных приобретений в секторе недвижимости наиболее популярной остается столица Эстонии — Таллин. Квартиры с видом на море считаются самыми дорогими: стоимость квадратного метра доходит до 2000 евро. В среднем трехкомнатная квартира может обойтись в 80–100 тыс. евро. А за исторические квадратные метры XIX века выпуска нужно быть готовыми отсчитать по 500 евро.
Автор: Екатерина Зуева