Люциус Смейда: рынок недвижимости США – текущая ситуация и перспективы для российских инвесторов (расшифровка доклада)

15 октября 2009 года

В своем докладе, прочитанном на Конгрессе INFOREAL, президент международной компании IBC Люциус Смейда рассказал о перспективах самого популярного среди иностранцев американского рынка – штата Флорида. По мнению специалиста, кризис – интересное время для инвестиций в недвижимость этого курортного региона.

СКАЧАТЬ ПРЕЗЕНТАЦИЮ ДОКЛАДА

Как много людей побывало во Флориде за последние три года? Большинство людей знают о Флориде не так много, как следовало бы. А ведь это налоговый рай. По аналогии, например, со Швейцарией и Панамой, во Флориде очень низкие налоги. В конституции штата закреплено, что правительство не может взимать налог на доходы физических лиц. И это очень важно. Это одна из главнейших причин, почему люди со всего мира приезжают жить во Флориду. Они получают возможность сэкономить значительную сумму на налогах.

Для бизнеса налоги также достаточно низкие. Особенно в сравнении, например, с Нью-Йорком, где налоги выше на 12–20%, чем во Флориде, или Калифорнией, где налоги выше флоридских на 13–20%. Это имеет большое значение для инвесторов. Потому что во многих странах с высоким налогообложением, например в странах Европы или в Канаде, прибыль облагается очень высоким налогом (от 20% до 40% – когда инвестор вкладывает в недвижимость или в другие активы). Во Флориде не взимается НДС, налог на благосостояние, личный подоходный налог. Налоги на недвижимость невелики.

Вы, возможно, удивляетесь, за счет чего во Флориде построены прекрасные больницы, хорошие школы, порты и оказываются услуги высокого уровня? Благодаря туристам, которые и платят большинство налогов во Флориде. То есть они оставляют деньги в отелях, ресторанах и т. д. Флориду ежегодно посещают 84 миллионов туристов. К примеру, во Франции этот показатель составляет 60 миллионов, в Португалии – 17 миллионов. Итак, мы видим, какое значительное число людей посещают Флориду и почему мы так рады всем туристам.

Но не только туристы приезжают к нам, а и инвесторы. И россияне являются прекрасными инвесторами. Они осознают, насколько здесь низкие налоги и возможности для увеличения капитала в штате. Поэтому они намерены вкладывать значительные суммы. В Майами, чье население по численности равняется Петербургу (4,5 миллиона человек), постоянно проживает примерно тысяча выходцев из России. И мы очень рады этому. Здесь существуют русские «Желтые страницы», рестораны, проходит множество культурных мероприятий. Помимо россиян здесь немало французских, немецких и испанских инвесторов.

Очень интересно, как развивалась ситуация на рыке Флориды. Я живу здесь около 30 лет, и за это время в штате прошли четыре цикла падения и роста, сменяющих друг друга. Сейчас мы находимся на самом дне по сравнению с предыдущим 30-летним периодом. Это связано с мировым финансовым кризисом и ситуацией на рынке ипотечного кредитования. Также причиной стало то, что в Майами построено 27 тысяч квартир в кондоминиумах. Разумеется, когда на рынке представлено столько объектов одновременно, цены на них начинают снижаться. Как и в других странах, где мы наблюдаем аналогичную ситуацию. Мы ожидаем падения в Майами на 10–15%, прежде чем цены достигнут дна. И это то самое время, когда инвесторы действительно могут заработать, вкладывая деньги в недвижимость кондоминиумов.

В Европе цены упали на 30–40%, произошло падение и в Петербурге, и в Москве. Цены во Флориде также существенно упали по сравнению с пиковыми показателями 2006 года. Сейчас мы наблюдаем, что они достигли дна и началось повышение стоимости. Ставки по кредитам начинают снижаться, чтобы стимулировать покупателей. Третий и четвертый кварталы 2009 года и первый квартал 2010-го – это периоды, когда американская экономика начинает восстанавливаться. Цены на дома во Флориде выросли на 1,6% с июня по июль.

Одной из причин роста стоимости недвижимости является увеличение численности населения. Рост населения – это положительное явление для рынка недвижимости. Если мы сравним штаты Флорида и Нью-Йорк, к 2010 году население Флориды сравняется по численности с нью-йоркским и составит 19 миллионов человек. К 2030 году численность населения увеличится до 23–29 миллионов. Таким образом, недвижимости Флориды обеспечен рост стоимости в долгосрочной перспективе. В очень немногих штатах можно ожидать подобный рост.

Вы можете спросить, в чем причина роста численности населения? Думаю, первой причиной будут низкие налоги, которые стимулируют экономику штата. Население становится все моложе, к нам приезжает все больше молодых специалистов. Вторая важная причина заключается в том, что во Флориде развиваются hi-tech-технологии. Здесь расположены пять из важнейших морских портов, в Майами находится крупнейший в США океанский пассажирский порт. Налажено прекрасное воздушно е сообщение – как местное, так и с регионами Северной и Южной Америки.

Во Флориде множество людей говорит на двух языках. Примерно половина населения штата говорит по-испански. Если смотреть на южно-американский рынок, думаю, 600–800 миллионов человек являются потенциальными покупателями недвижимости Майами.

Резюмируем: сейчас прекрасное время рассматривать возможность вложения в недвижимость Флориды. Рассмотрим пример инвестиций – офисное здание в 50 этажей в Майами. Мы занялись его покупкой в 1990 году и в 1991-м приобрели его с группой инвесторов за $48 млн. Наши собственные средства составляли $8 млн. Мы сдавали здание в аренду Dresden Bank – крупному немецкому банку, который затем приобрел здание. Налоговые выплаты составили 20%. В итоге, за пять лет $8 млн выросли до $48 млн. То есть прирост составил 600%, или 133% ежегодно.

Этот пример иллюстрирует, какие возможности есть сейчас у инвестора благодаря кризису, который столь неблагоприятно отразился на рынке недвижимости Флориды.

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии
ОПРОС

С какой целью вы интересуетесь недвижимостью за рубежом?

Статьи
Независимость Каталонии, российский спрос на Турцию, розыгрыш дома в Великобритании...

...а еще – на Манхэттене продают апартаменты в башне Трампа и там же построят небоскреб по проекту российских архитекторов. Все, что вы могли пропустить на минувшей неделе – с 30 октября по 05 ноября - и все, что пропускать не следовало, - в обзоре Prian.ru. Читать

Личный опыт: содержание дома за €100 000 с видом на море. Сан-Ремо, Италия

Если хочется хорошо сэкономить, можно купить недвижимость под реконструкцию. Так и получилось у нашей героини Анны, которая два года назад приобрела частный дом в итальянском Сан-Ремо. В какую сумму ей обошлись ремонт и перепланировка, и сколько стоит содержание недвижимости в Италии, москвичка рассказала порталу Prian.ru. ​ Читать

Бум иностранных инвестиций в Греции, подорожание жилья на Мальте, переизбыток новостроек в Болгарии…

...а еще – Мальта и Португалия стали лучшими по инвестиционным программам, а китайский Гуанчжоу поднялся на вершину мирового рынка элитной недвижимости. Все, что вы могли пропустить на минувшей неделе – с 06 по 12 ноября - и все, что пропускать не следовало, – в обзоре Prian.ru. Читать

Процедура приобретения недвижимости во Вьетнаме

Какую недвижимость во Вьетнаме разрешают покупать иностранцам. Как проверить честность продавца. Сколько налогов надо заплатить. И что получает на руки новоиспеченный собственник. Подробная процедура проведения сделок с квартирами и домами – в материале Prian.ru. Читать

Испания для детей: от детского сада до факультативов

Недвижимость в Испании часто выбирают семьи с детьми. В таком случае встает вопрос – чем заниматься ребенку. Куда отдать его на воспитание, где ему учиться, как развивать свои способности… Что такое детство в Испании? Говорим обо всех тонкостях и нюансах. Читать