Distressed properties: как дорогое жилье становится доступным

«Проблемная собственность» без проблем
Буквальный перевод – «собственность, испытывающая сложности», но это не должно вводить вас в заблуждение: с самой недвижимостью все в порядке, она ничуть не хуже «одноклассников» по рынку. Но вот ее владелец имеет серьезные финансовые проблемы: долги заставляют его расстаться с собственностью как можно быстрее, а значит, дешевле.
Продавцом может выступить как сам владелец, так и его кредиторы. Владелец может оказаться очень сговорчивым, и пойти на серьезные уступки. Он понимает, что его долг непрерывно растет, и не хочет навсегда попасть в черные списки: это отрежет ему пути к получению кредитов в будущем. На Западе, где кредитная история важна, и жизнь без разного рода займов маловероятна, это очень серьезная угроза.
Очень популярна во многих странах практика, когда жилье, конфискованное за неуплату налогов или других долгов, либо по решению суда по другим мотивам, в конечном счете выставляется на судебный аукцион. В Италии, например, цена объекта может оказаться на 20-30% ниже рыночной. Определяется она довольно просто: потенциальные покупатели, получив всю необходимую информацию об объекте, представляют свои предложения в закрытом конверте. Объект уходит к тому из них, чья сумма оказалась максимальной.
Вот конкретный пример объекта, выставленного на продажу в Риме. Квартира в отличном состоянии имеет площадь 164 кв. м. Это 4 комнаты (из них две – спальни со своими ванными комнатами), кухня, кладовая, терраса (23 кв. м) и балкон. Ее стартовая цена 490 500 евро, но эксперты оценивают квартиру в 800-850 тыс. Шаг аукциона – 10 тыс., и теперь главное – не прогадать: слишком низкая ставка не приведет к победе, слишком высокая окажется нелепой переплатой.

Как это делается в США

Самый большой рынок distressed properties в настоящее время – это, безусловно, США, родина нынешнего мирового финансового кризиса. Множество агентств, в том числе онлайн, специализируются строго на этом сегменте.
На первый взгляд, нет ничего проще, чем найти подходящий дом: достаточно выбрать штат и зону, и предложения посыплются как из рога изобилия. Платные сервисы в Интернете помогут составить более полную картину: можно не только получить всю информацию о конкретном доме, но и «познакомиться» с городом, в котором он находится: на одном портале можно узнать все об инфраструктуре, местных налогах, уровне преступности и загрязнения окружающей среды и других важных вещах.
Интернет интернетом, но есть тонкости, которые человеку «не в теме» не понять. Так, distressed properties в Америке подразделяются на 4 категории: foreclosures, preforeclosure, bankruptcies (банкротство – когда кредиторы имеют право взыскать долги в виде недвижимости должника), tax liens (отчуждение имущества из-за неуплаты налогов) – в зависимости от того, в какой стадии отчуждения находится объект. Для покупателя это означает, что он будет покупать объект либо еще от владельца, либо уже от его кредитора.
Preforeclosure и foreclosure – этапы перехода права собственности от владельца к его кредитору; оба термина имеют массу тонких градаций в зависимости того, насколько продвинулся процесс отчуждения. Суть, однако, в том, что на этих этапах дом еще может продавать владелец. Это самое лучшее время требовать скидки: в этот момент они могут дойти до 30-50%. Конечно, есть но: так называемые closing costs (финальные счета) могут представлять собой настолько длинный список обязательных платежей (например, городские налоги, выплаты адвокату, брокерское вознаграждение и прочее), что овчинка уже не будет стоить выделки. В этом случае функция агента по недвижимости состоит не столько в том, чтобы найти подходящее вам жилье, сколько в тщательном изучении всей его документальной подноготной. Только так можно определить, какой дом действительно выгодно покупать, а какой окажется «котом в мешке» и принесет больше головной боли и разочарования.
Да, покупать дом у банкрота выгодно, но не слишком приятно: по закону, его семью должен выселять новый владелец, больше некому. Если же собственность уже перешла банку, то дом достанется покупателю пустым, причем все документы будут в полном порядке, а вопрос о любых былых долгах владельца будет уже закрыт.

Эльдорадо Европы

Испания – страна, особенно пострадавшая от кризиса, поэтому здесь интересующий нас тип недвижимости представлен довольно широко. Стоит выйти на портал специализированного агентства – и на первой же странице обнаружится объект за 540 тыс. с пометкой: «уценка с 850 тыс.».
Но, так же как в США, покупка непосредственно у банкрота чревата непредсказуемыми последствиями и потому требует внимательного рассмотрения профессионалами. В Испании в такой ситуации обращаются к адвокату: он проверяет все документы, выявляя не только долги, но и точные суммы процентов по ним, рассчитывает расходы по оформлению сделки. Только убедившись в чистоте объекта, адвокат рекомендует (или не рекомендует) совершать сделку.
В Испании, до кризиса известной своим чрезвычайно либеральным отношением к иностранцам при получении ипотечного кредита, сегодня все строго. При покупке объекта можно рассчитывать на получение кредита в лучшем случае на 60% его стоимости, а не 80%, как это было раньше. Единственным исключением как раз могут оказаться конфискованные дома, которые продает банк. В этом случае можно получить все те же 80% стоимости.

Чем хуже, тем лучше

Опрос риелторов, проведенный независимой экспертной организацией RICS в 27 странах, показал: в первой половине 2009 увеличение притока на рынок distressed properties отмечают 75% респондентов. Максимальный приток – в Южной Африке, США, Новой Зеландии, Малайзии, Венгрии. Достаточно обильное пополнение – в странах Карибского бассейна, Ирландии, Испании. Множество должников освободили свои дома в странах Восточной Европы.
В опубликованном докладе особо подчеркивается, что банки не приобретают дома своих должников быстрее, то есть увеличение данного сегмента происходит не за счет ужесточения административных мер, а за счет углубления кризиса. В то же время агенты рапортуют, что число продаж в этой категории осталось на прежнем уровне – налицо явное затоваривание этого сегмента рынка. RICS предполагает, что и в будущем году эта тенденция, печальная для должников, но многообещающая для инвесторов, сохранится.
Последний в этой статье, но не последний по значению момент – физическое состояние distressed properties. Несложно догадаться, что у людей, не способных выплатить кредит, может не быть денег и на поддержание дома в хорошем состоянии. Это тот самый случай, когда недвижимость требует повышенного внимания при осмотре. Очень полезно привлечь профессионалов, которые смогут оценить, во сколько обойдется ремонт новым владельцам. Тем более этого касается зарубежного покупателя, который вряд ли сможет детально контролировать ход ремонтных работ.
Отчасти по этой причине, отчасти из-за сложностей с документальной проверкой многие риелторы не советуют связываться с distressed properties. Поиск подходящего дома в этом сегменте сродни лотерее: если повезет, вам удастся найти настоящий бриллиант, но от ошибок в этом сегменте вы застрахованы еще меньше, чем в любом другом.
Текст: Виктория Грегуольдо

журнал "Собственник"