Практикум для инвестора

20 января 2010 года
| Рубрики: Рынки и цены, Инвестиции и финансы

Несмотря на падение цен на недвижимость в некоторых странах, выгодно инвестировать в зарубежный дом или квартиру можно и сегодня. Предложения продавцов звучат заманчиво, но как и что выбрать, чтобы не только не потерять деньги, но и получить доход?

Вся правда об аренде
 
При покупке недвижимости за рубежом важно определиться с тем, будет ли это дом для собственного проживания или все-таки инвестиция. Если второе, то очевидно, что объект должен приносить доход от аренды. В этом случае не нужно концентрироваться на визуально-имиджевых достоинствах будущей собственности — гламурных пляжах, волшебных видах и статусности. Лучше позаботиться о том, чтобы недвижимость соответствовала предпочтениям будущих нанимателей.
 
Следует убедиться, что на данном рынке есть потенциальные арендаторы. Директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills Игорь Индриксонс обращает внимание, что надеяться на россиян в этом случае нельзя. Дело в том, что подавляющая часть наших соотечественников покупают готовые туры в агентствах, где никогда не предлагают апартаменты, а только номера в гостиницах. Происходит это потому, что туроператоры получают за продажи бонусы от отелей. Если, например, в Болгарию или Таиланд приезжает много русских, то это не значит, что удастся стабильно сдавать недвижимость в аренду. А вот в Ницце или кипрском Пафосе найти нанимателя апартаментов легко — здесь привыкли отдыхать европейцы, для которых это привычный вид проживания.
 
Арендный бизнес приносит прибыль не только на курортах. «Например, в Чехии или Германии можно купить небольшой дом на несколько квартир с длинным арендным договором и без особых проблем получать 6–8% годовой доходности», — говорит Станислав Зингель, президент Международного агентства зарубежной недвижимости Gordon Rock.
 
Во Франции пошли еще дальше. Здесь существует схема leaseback, причем ее поддерживают на государственном уровне. «Вы инвестируете в недвижимость во Франции, которую далее обслуживает известная крупная управляющая компания. При этом вам гарантировано до 5% чистой доходности плюс возврат НДС, что невозможно при обычной покупке, — разъясняет условия С. Зингель. — Владелец может проживать в своих апартаментах, как правило, в течение 30 дней в году».
 
Часто девелоперы разных стран предлагают похожую схему, называемую гарантированной арендой. Однако leaseback и гарантированная аренда не одно и то же, предупреждает И. Индриксонс. При leaseback землю выделяют застройщику бесплатно, благодаря чему он может предложить привлекательные условия покупателю; строительство застраховано государством; при такой схеме выдача процентов по доходности происходит в течение 10–15 лет. Гарантированная же аренда — это просто обязательства, которые принимает на себя компания. Причем покупатель может рассчитывать на проценты в течение всего двух — пяти лет. Из этой схемы инвестор всегда сумеет выйти без штрафных санкций, а вот при выходе из leaseback придется вернуть сумму НДС.
 
 
Как оценить ликвидность
 
Ликвидность — ключевой показатель при инвестировании. Если дом или апартаменты сдаются без проблем, это увеличивает привлекательность объекта для потенциального покупателя.
 
Понять, какова ликвидность объекта, можно по тому, как меняются ее индексы и коэффициент доступности. Но наиболее простой способ — узнать динамику LTV (процент заемных средств к стоимости недвижимости). Например, бывает так, что при оформлении ипотеки на недвижимость в центре города банк согласен выдать нерезиденту 80% заемных средств, а на побережье — лишь 20%. Почему? Все очень просто — кредитные учреждения всегда с меньшей охотой финансируют те объекты, которые невозможно быстро реализовать. По мнению И. Индриксонса, такой банковской оценке можно всецело доверять. «На Кипре и в столице, и на побережье LTV был до кризиса 70%, остается он таким же и сейчас. Это хороший процент, то есть вера банка в эти рынки одинаково высока», — приводит пример эксперт.
 
 
Опасные рынки

 
Одна из главных составляющих успеха — правильный выбор страны инвестирования. Опасные рынки существовали всегда, например, дубайский, который считался высокорисковым и до кризиса. Как утверждает И. Индриксонс, он основывался на стратегии Real Estate Option Trading (торговля опционами недвижимости). «Option Trading может сделать инвестора сказочно богатым в кратчайшие сроки, но рынки недвижимости, основанные на данной стратегии, имеют низкую ликвидность самой недвижимости и высокую ликвидность опционов (контракты)», — рассказывает эксперт.
 
В подобной системе обычно проигрывает последний в цепочке инвестор, тот, которому достаются ключи от дома. «И если вы вкладываете деньги в этот рынок, то не надо заниматься самообманом — вы не инвестируете в недвижимость, вы играете деривативами, — считает И. Индриксонс. — Сегодня аналогичную картину мы видим на рынке Панамы. Можно сказать, что это Дубай-2. Классический пример спекулятивного рынка, который опасен не в силу последствий кризиса, а сам по себе».
 
Иногда риск кроется в проблеме виртуального роста цен: когда он есть на бумаге, но отсутствует фактически. Застройщик увеличивает стоимость объектов в прайс-листах в процессе строительства, эти данные попадают в статистику, дезориентируя инвесторов. А чем больше покупают, тем, соответственно, быстрее растут цены. Так возводится «пирамида недвижимости», аналогичная финансовым. Сегодня к рынкам, пораженным подобной болезнью, можно отнести Таиланд, Вьетнам, Тунис, курорты Египта и побережья Болгарии и Испании, испорченные к тому же бесконтрольной застройкой.
 
Опасным для инвестирования из-за последствий кризиса по-прежнему остается рынок недвижимости США. По сообщению агентства CNN, в целом он подешевел в 2008 г. на 3,6 трлн долл., а в 2009-м — еще почти на 500 млрд долл. Маховик секьюритизации был вновь раскручен Федеральной резервной системой (ФРС) США с помощью выкупа MBS (облигации, обеспеченные ипотекой) на сумму более 1 трлн долл. Соответственно, у банков при этом не было практически никаких рисков, так как вместе с перепродажей долгов все проблемы автоматически перешли к ФРС. Естественно, чтобы компенсировать такие расходы, Америке пришлось включить печатный станок. И сейчас все больше аналитиков склоняются к тому, что США ожидает гиперинфляция.
 
А вот рынок Турции — один из самых перспективных по инвестициям в жилую недвижимость в долгосрочном периоде, считает И. Индриксонс. Во многом это связано с улучшением ипотечных условий. Там, где доступно кредитование, всегда увеличивается ликвидность объектов, возрастает спрос и процент иностранных покупателей, которые приобретают недвижимость по схеме гарантированной аренды. Сейчас на турецком побережье появляются новые проекты, приносящие инвесторам доход как от сдачи в аренду, так и при последующей перепродаже.
 
 
Обманчивые скидки
 
Отдельно хочется сказать о проектах со скидками. Руководствуясь одним только желанием купить недвижимость за минимальную цену, можно упустить несколько ключевых моментов, важных при выборе объекта инвестиций. Первое и, безусловно, важное — потенциал роста. Сегодня в некоторых городах США есть целые кварталы, где предоставляют колоссальные скидки на недвижимость — до 80%.
 
Где-нибудь в Бостоне, обращает внимание И. Индриксонс, можно выбрать объект со скидкой в 20% и, воспользовавшись кризисом, приобрести его еще на 10–20% дешевле, ссылаясь на низкую ликвидность и сбавляя цену в процессе торга. В том, что стоимость такой недвижимости в будущем вырастет, никаких сомнений нет, так как это очень престижный регион США, академическая столица, родина Гарварда и Массачусетского технологического института. Выводы эксперта подтверждают данные CNN: уже в 2009 г. в Бостоне жилая недвижимость подорожала по сравнению с 2008-м в среднем на 23,3 млрд долл., в Денвере — на 10,7 млрд долл., в округе Майами — на 0,75 млрд долл.
 
При анализе рынка важно учитывать и разницу курсов валют. Например, недвижимость Лондона упала в цене с момента пика на 20–25%, но при этом фунт рухнул на 30%. В совокупности это дает около 50–55% скидки для тех, у кого есть доллары и евро. В качестве примера можно привести последний из предыдущих кризисов, когда американские инвесторы, купившие дома в Лондоне, впоследствии больше выиграли на подъеме фунта, чем на росте цен.
 
 
Болезни инвесторов

 
Инвестор должен, с одной стороны, постараться избежать ошибок, а с другой — не упустить своего шанса. «Старая истина про яйца и корзины в случае с инвестициями как никогда актуальна: люди спешат скупить множество объектов в одном регионе, забывая о необходимости диверсификации вложений. Их запутывают эмоции, связанные с пафосностью проекта или ложными прогнозами по его ликвидности и спросу на аренду, — рассказывает Ромуальд Шидловский, руководитель Vita Special Estate. — Причем российские покупатели порой месяцами раздумывают, тогда как европейцы раскупают самые выгодные из перспективных вариантов. Нередко инвесторы улавливают тенденции вчерашнего дня, но незнакомы с текущими процессами, в то время как ситуация на рынках недвижимости весьма динамична». Почему-то россияне не очень любят пользоваться кредитами, которые предоставляют им зарубежные банки, хотя ипотека под выгодные проценты может обеспечить высокую доходность и быструю окупаемость.
 
Решающее значение может иметь выбор инвестором консультанта. «Мы часто слышим истории, что кто-то приобрел без помощи специалистов отель или ресторан за рубежом, а сегодня мечтает его продать с 30%-ным дисконтом, лишь бы выйти из убыточного бизнеса. Местоположение заведения оказалось непроходным, а кредитный договор был так составлен, что банк может пересмотреть условия в одностороннем порядке, — приводит пример С. Зингель. — Если у вас нет опыта в управлении коммерческой недвижимостью, то лучше не пробовать этим заниматься самостоятельно».
 
Часто покупатели излишне доверчивы к продавцам и риэлторам, некритичны к их предложениям. Особенно это касается инвестиций в жилую недвижимость, когда людей ослепляют красивые картинки в буклетах. Но есть и другая крайность. «Некоторые из клиентов скрывают от консультантов истинные намерения и опасаются полноценно обсуждать свои цели и пути их достижения», — замечает Р. Шидловский. Конечно, это тоже может отрицательно повлиять на результат.
 
Иногда люди самостоятельно едут в страну, в недвижимость которой планируют инвестировать, ошибочно полагая, будто услуги местных агентств или обращение непосредственно к застройщику окажется дешевле. На практике же консультации экспертов по недвижимости в большинстве случаев для клиентов бесплатны, а стоимость одних и тех же объектов у всех одинакова: у девелопера она такая же, как и у агента в России. Таким образом, говорит Р. Шидловский, инвесторы просто лишают себя профессиональной поддержки русскоязычных специалистов, которые могли бы помочь им во многих ситуациях и уберечь от совершения очевидных ошибок.              

Автор: Инна Казанова

Журнал Недвижимость & Цены

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Полезные статьи:

Статьи

Есть мнение: покупатели недвижимости в Черногории стали более практичными

Какие тенденции можно отметить на рынке недвижимости Черногории в прошедшем 2016 году? Как развивался рынок? Какие объекты предпочитали инвесторы? И что ждет балканскую страну в наступившем 2017-м? На эти вопросы отвечает управляющий партнер компании VALUE.ONE Антон Шамарин. Читать

С чем сталкиваются иностранцы в Венгрии

Можно сколько угодно читать о той или иной стране в книгах, путеводителях или интернете. Но по-настоящему ощутить местные «прелести и горести» можно только на собственном опыте. Prian.ru взял интервью у профессионала рынка недвижимости, который живет в Венгрии уже почти пять лет. Поговорили об особенностях местной медицины, образования, трудоустройства и иммиграционного законодательства. Читать

Процедура приобретения недвижимости в Хорватии

С 2014 года иностранцы получили право приобретать недвижимость в Хорватии на физическое лицо. Каков пошаговый алгоритм покупки? Есть ли возможность удаленного приобретения? Сколько придется потратить на сопутствующие расходы? И какие возможности есть для получения ипотеки у россиян? Ответы на эти и многие другие вопросы вы найдете в этом материале. Читать

Главные новости 2016 года на рынке зарубежной недвижимости

В прошедшем году мы стали свидетелями многих законодательных нововведений, изменений и других событий, так или иначе связанных с другими странами. Оказалось, что больше всего читателей Prian.ru интересовали те из них, что касаются иммиграционных программ. Представляем рейтинг самых читаемых новостей на нашем портале, по которым можно проследить главные тенденции 2016 года. Читать

Какую недвижимость выбирали звезды в 2016 году

За прошедший год знаменитости были традиционны в своих предпочтениях. Чаще всего новоселье устраивали в домах США, но были и те, кто решился на покупку недвижимости в Старом Свете. Кто будет жить теперь в бывшем доме Артура Конан Дойля? Зачем Рики Мартину винный погреб на 800 бутылок, а Моби – детская комната с отделением для няни? Об этом и многом другом читайте в этом материале. Читать