Практикум для инвестора

Вся правда об аренде

При покупке недвижимости за рубежом важно определиться с тем, будет ли это дом для собственного проживания или все-таки инвестиция. Если второе, то очевидно, что объект должен приносить доход от аренды. В этом случае не нужно концентрироваться на визуально-имиджевых достоинствах будущей собственности — гламурных пляжах, волшебных видах и статусности. Лучше позаботиться о том, чтобы недвижимость соответствовала предпочтениям будущих нанимателей.

Следует убедиться, что на данном рынке есть потенциальные арендаторы. Директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills Игорь Индриксонс обращает внимание, что надеяться на россиян в этом случае нельзя. Дело в том, что подавляющая часть наших соотечественников покупают готовые туры в агентствах, где никогда не предлагают апартаменты, а только номера в гостиницах. Происходит это потому, что туроператоры получают за продажи бонусы от отелей. Если, например, в Болгарию или Таиланд приезжает много русских, то это не значит, что удастся стабильно сдавать недвижимость в аренду. А вот в Ницце или кипрском Пафосе найти нанимателя апартаментов легко — здесь привыкли отдыхать европейцы, для которых это привычный вид проживания.

Арендный бизнес приносит прибыль не только на курортах. «Например, в Чехии или Германии можно купить небольшой дом на несколько квартир с длинным арендным договором и без особых проблем получать 6–8% годовой доходности», — говорит Станислав Зингель, президент Международного агентства зарубежной недвижимости Gordon Rock.

Во Франции пошли еще дальше. Здесь существует схема leaseback, причем ее поддерживают на государственном уровне. «Вы инвестируете в недвижимость во Франции, которую далее обслуживает известная крупная управляющая компания. При этом вам гарантировано до 5% чистой доходности плюс возврат НДС, что невозможно при обычной покупке, — разъясняет условия С. Зингель. — Владелец может проживать в своих апартаментах, как правило, в течение 30 дней в году».

Часто девелоперы разных стран предлагают похожую схему, называемую гарантированной арендой. Однако leaseback и гарантированная аренда не одно и то же, предупреждает И. Индриксонс. При leaseback землю выделяют застройщику бесплатно, благодаря чему он может предложить привлекательные условия покупателю; строительство застраховано государством; при такой схеме выдача процентов по доходности происходит в течение 10–15 лет. Гарантированная же аренда — это просто обязательства, которые принимает на себя компания. Причем покупатель может рассчитывать на проценты в течение всего двух — пяти лет. Из этой схемы инвестор всегда сумеет выйти без штрафных санкций, а вот при выходе из leaseback придется вернуть сумму НДС.

Как оценить ликвидность

Ликвидность — ключевой показатель при инвестировании. Если дом или апартаменты сдаются без проблем, это увеличивает привлекательность объекта для потенциального покупателя.

Понять, какова ликвидность объекта, можно по тому, как меняются ее индексы и коэффициент доступности. Но наиболее простой способ — узнать динамику LTV (процент заемных средств к стоимости недвижимости). Например, бывает так, что при оформлении ипотеки на недвижимость в центре города банк согласен выдать нерезиденту 80% заемных средств, а на побережье — лишь 20%. Почему? Все очень просто — кредитные учреждения всегда с меньшей охотой финансируют те объекты, которые невозможно быстро реализовать. По мнению И. Индриксонса, такой банковской оценке можно всецело доверять. «На Кипре и в столице, и на побережье LTV был до кризиса 70%, остается он таким же и сейчас. Это хороший процент, то есть вера банка в эти рынки одинаково высока», — приводит пример эксперт.

Опасные рынки

Одна из главных составляющих успеха — правильный выбор страны инвестирования. Опасные рынки существовали всегда, например, дубайский, который считался высокорисковым и до кризиса. Как утверждает И. Индриксонс, он основывался на стратегии Real Estate Option Trading (торговля опционами недвижимости). «Option Trading может сделать инвестора сказочно богатым в кратчайшие сроки, но рынки недвижимости, основанные на данной стратегии, имеют низкую ликвидность самой недвижимости и высокую ликвидность опционов (контракты)», — рассказывает эксперт.

В подобной системе обычно проигрывает последний в цепочке инвестор, тот, которому достаются ключи от дома. «И если вы вкладываете деньги в этот рынок, то не надо заниматься самообманом — вы не инвестируете в недвижимость, вы играете деривативами, — считает И. Индриксонс. — Сегодня аналогичную картину мы видим на рынке Панамы. Можно сказать, что это Дубай-2. Классический пример спекулятивного рынка, который опасен не в силу последствий кризиса, а сам по себе».

Иногда риск кроется в проблеме виртуального роста цен: когда он есть на бумаге, но отсутствует фактически. Застройщик увеличивает стоимость объектов в прайс-листах в процессе строительства, эти данные попадают в статистику, дезориентируя инвесторов. А чем больше покупают, тем, соответственно, быстрее растут цены. Так возводится «пирамида недвижимости», аналогичная финансовым. Сегодня к рынкам, пораженным подобной болезнью, можно отнести Таиланд, Вьетнам, Тунис, курорты Египта и побережья Болгарии и Испании, испорченные к тому же бесконтрольной застройкой.

Опасным для инвестирования из-за последствий кризиса по-прежнему остается рынок недвижимости США. По сообщению агентства CNN, в целом он подешевел в 2008 г. на 3,6 трлн долл., а в 2009-м — еще почти на 500 млрд долл. Маховик секьюритизации был вновь раскручен Федеральной резервной системой (ФРС) США с помощью выкупа MBS (облигации, обеспеченные ипотекой) на сумму более 1 трлн долл. Соответственно, у банков при этом не было практически никаких рисков, так как вместе с перепродажей долгов все проблемы автоматически перешли к ФРС. Естественно, чтобы компенсировать такие расходы, Америке пришлось включить печатный станок. И сейчас все больше аналитиков склоняются к тому, что США ожидает гиперинфляция.

А вот рынок Турции — один из самых перспективных по инвестициям в жилую недвижимость в долгосрочном периоде, считает И. Индриксонс. Во многом это связано с улучшением ипотечных условий. Там, где доступно кредитование, всегда увеличивается ликвидность объектов, возрастает спрос и процент иностранных покупателей, которые приобретают недвижимость по схеме гарантированной аренды. Сейчас на турецком побережье появляются новые проекты, приносящие инвесторам доход как от сдачи в аренду, так и при последующей перепродаже.

Обманчивые скидки

Отдельно хочется сказать о проектах со скидками. Руководствуясь одним только желанием купить недвижимость за минимальную цену, можно упустить несколько ключевых моментов, важных при выборе объекта инвестиций. Первое и, безусловно, важное — потенциал роста. Сегодня в некоторых городах США есть целые кварталы, где предоставляют колоссальные скидки на недвижимость — до 80%.

Где-нибудь в Бостоне, обращает внимание И. Индриксонс, можно выбрать объект со скидкой в 20% и, воспользовавшись кризисом, приобрести его еще на 10–20% дешевле, ссылаясь на низкую ликвидность и сбавляя цену в процессе торга. В том, что стоимость такой недвижимости в будущем вырастет, никаких сомнений нет, так как это очень престижный регион США, академическая столица, родина Гарварда и Массачусетского технологического института. Выводы эксперта подтверждают данные CNN: уже в 2009 г. в Бостоне жилая недвижимость подорожала по сравнению с 2008-м в среднем на 23,3 млрд долл., в Денвере — на 10,7 млрд долл., в округе Майами — на 0,75 млрд долл.

При анализе рынка важно учитывать и разницу курсов валют. Например, недвижимость Лондона упала в цене с момента пика на 20–25%, но при этом фунт рухнул на 30%. В совокупности это дает около 50–55% скидки для тех, у кого есть доллары и евро. В качестве примера можно привести последний из предыдущих кризисов, когда американские инвесторы, купившие дома в Лондоне, впоследствии больше выиграли на подъеме фунта, чем на росте цен.

Болезни инвесторов

Инвестор должен, с одной стороны, постараться избежать ошибок, а с другой — не упустить своего шанса. «Старая истина про яйца и корзины в случае с инвестициями как никогда актуальна: люди спешат скупить множество объектов в одном регионе, забывая о необходимости диверсификации вложений. Их запутывают эмоции, связанные с пафосностью проекта или ложными прогнозами по его ликвидности и спросу на аренду, — рассказывает Ромуальд Шидловский, руководитель Vita Special Estate. — Причем российские покупатели порой месяцами раздумывают, тогда как европейцы раскупают самые выгодные из перспективных вариантов. Нередко инвесторы улавливают тенденции вчерашнего дня, но незнакомы с текущими процессами, в то время как ситуация на рынках недвижимости весьма динамична». Почему-то россияне не очень любят пользоваться кредитами, которые предоставляют им зарубежные банки, хотя ипотека под выгодные проценты может обеспечить высокую доходность и быструю окупаемость.

Решающее значение может иметь выбор инвестором консультанта. «Мы часто слышим истории, что кто-то приобрел без помощи специалистов отель или ресторан за рубежом, а сегодня мечтает его продать с 30%-ным дисконтом, лишь бы выйти из убыточного бизнеса. Местоположение заведения оказалось непроходным, а кредитный договор был так составлен, что банк может пересмотреть условия в одностороннем порядке, — приводит пример С. Зингель. — Если у вас нет опыта в управлении коммерческой недвижимостью, то лучше не пробовать этим заниматься самостоятельно».

Часто покупатели излишне доверчивы к продавцам и риэлторам, некритичны к их предложениям. Особенно это касается инвестиций в жилую недвижимость, когда людей ослепляют красивые картинки в буклетах. Но есть и другая крайность. «Некоторые из клиентов скрывают от консультантов истинные намерения и опасаются полноценно обсуждать свои цели и пути их достижения», — замечает Р. Шидловский. Конечно, это тоже может отрицательно повлиять на результат.

Иногда люди самостоятельно едут в страну, в недвижимость которой планируют инвестировать, ошибочно полагая, будто услуги местных агентств или обращение непосредственно к застройщику окажется дешевле. На практике же консультации экспертов по недвижимости в большинстве случаев для клиентов бесплатны, а стоимость одних и тех же объектов у всех одинакова: у девелопера она такая же, как и у агента в России. Таким образом, говорит Р. Шидловский, инвесторы просто лишают себя профессиональной поддержки русскоязычных специалистов, которые могли бы помочь им во многих ситуациях и уберечь от совершения очевидных ошибок.
Автор: Инна Казанова