ИноСТРАННАЯ недвижимость: что с ней делать?

Управление квартирой
Вариант 1. Самостоятельная работа

Немногие сегодня решаются на инвестиции, не взвесив предварительно все за и против, не получив совета опытного консультанта. Но в докризисные времена случались и покупки про запас. Ситуации, когда есть квартира за границей, но нет возможности заняться управлением (например, поиском арендаторов), увы, нередки. Как лучше поступить в таком случае собственнику недвижимости? «Оптимальное решение найти сложно, — замечает директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills Игорь Индриксонс. — Если подходить к делу профессионально, то стратегия сдачи объекта в аренду должна быть заложена уже при его покупке».

В том случае если владелец квартиры решил все же извлечь прибыль, так сказать, постфактум, он может воспользоваться советами наших экспертов и выбрать один из вариантов управления недвижимостью. Во-первых, можно сдать свое имущество в аренду самостоятельно. «Вариант не самый лучший, — считает Елена Метелица, заместитель директора ГУП «Московский центр международного сотрудничества» («МЦМС»). — Такой подход не позволяет контролировать состояние квартиры да и получать стабильный доход в течение всего года».

Но попытаться стать рантье от недвижимости все же можно. Для этого в период пребывания в стране собственнику нужно открыть специальный счет в местном банке (для погашения коммунальных платежей, а также налога на собственность и на прибыль), после чего заняться поиском арендаторов и заключением с ними контракта на ближайший год. Правда, на практике это не всегда возможно. Например, вряд ли получится найти постоянных жильцов в курортном городе, где преобладает ярко выраженный сезонный спрос на аренду, предупреждает Е. Метелица.

Как говорит И. Индриксонс, владелец квартиры может сдать ее внаем через местное агентство недвижимости. Однако большой прибыли при этом он не получит. Практика показывает, что даже в развитых странах расходы при такой аренде съедают почти половину доходов. Например, в Лондоне обычный уровень доходности жилой недвижимости — 6%; если сдавать через агента — не более 3%.

И все же отчаиваться квартиро- или домовладельцу не стоит — во всех развитых странах есть управляющие компании (УК), оказывающие сервисные услуги по обслуживанию недвижимости. Если она ликвидна, то нет проблем найти УК, которая будет сдавать ваше жилье на регулярной основе. В этом случае доходность может быть выше.

Вариант 2. С помощью УК

В роли управляющих компаний могут выступать как застройщики, так и независимые фирмы. В обоих случаях с владельцем недвижимости заключают договор на управление его объектом. В нем прописывают стоимость обслуживания, а также все обязательства, которые берет на себя УК. Обычно это целый перечень: от оплаты коммунальных платежей и бытового обслуживания (уборка, стирка, уход за садом и т. д.) до последующей сдачи в аренду.

Работа управляющих компаний имеет свои особенности в каждой конкретной стране. Так, по данным ГУП «МЦМС», на Кипре компания «Стасис Эстейтс Груп» оказывает комплекс услуг: от продажи объекта до управления им. УК использует два основных варианта аренды: краткосрочную (на праздники, каникулы и т. д.) либо долгосрочную. В первом случае квартира должна быть полностью меблирована и готова к въезду жильцов, то есть подразумевается наличие постельного белья, кухонной утвари, моющих средств. Управляющая компания берет на себя оплату всех счетов за коммунальные услуги от имени владельца объекта (при этом все квитанции будут пересылаться хозяину по электронной почте), а также заботы о своевременной уборке объекта недвижимости (обычно ее проводят дважды в неделю). Услуги компании обойдутся примерно в 50 евро/мес. В случае долгосрочной аренды обязанности УК те же, но арендаторов она найдет уже на срок от шести месяцев до двух лет. Средняя стоимость услуг — размер месячной арендной ставки.

Испанские партнеры ГУП «МЦМС», представители компании «Duna Blanca Mediterraneo, S. L.», отмечают, что управление недвижимостью — процесс сложный, включающий в себя подбор арендаторов, уход за жильем и местами общего пользования (лестничные клетки, холлы, лифты, газоны, бассейн и др.), а также оплату коммунальных услуг. Тарифы иногда варьируются, и, не находясь в стране, за этим бывает непросто уследить. Такие функции плюс регулярную оплату налога на недвижимость в Испании часто поручают юридическому советнику — асессору, оформив с ним соответствующий контракт (стоимость услуг — от 200 до 600 евро/г.). Управляющие компании в Испании обычно берут с клиентов от 10 до 20% от согласованной стоимости аренды. При этом годовой доход владельца недвижимости — порядка 5% от ее стоимости.

В Черногории управляющие компании выделяют в своей деятельности два направления. Первое — управление и уход за недвижимостью (охрана, вывоз мусора, уход за прилегающими территориями, бассейном, садом, оплата коммунальных услуг, уборка квартиры к приезду владельца). Ежемесячные выплаты хозяина недвижимости начисляются из расчета 6–10 евро/г. за 1 кв. м площади. Договор на такое управление чаще всего заключают с застройщиком сразу после покупки. Втрое направление — сдача недвижимости в аренду. За эти услуги УК обычно берет около 20% от прибыли.

В Албании управляющие компании, как правило, занимаются поиском клиентов и подготовкой квартиры к въезду каждого следующего арендатора. Прибыль, которую может получить собственник, зависит от условий контракта, а также местоположения объекта. В основном УК требуют за свои услуги около 30% от общей суммы аренды. Соответственно, оставшиеся 70% поступают владельцу недвижимости.

Как считает Станислав Зингель, президент Международного агентства зарубежной недвижимости Gordon Rock, сотрудничество с УК, как правило, выгодно собственнику: не нужно самому искать клиентов, договариваться о ставке аренды, оформлять документы, следить за состоянием своего дома. Владелец недвижимости экономит на этом массу времени и денег. Как правило, сумма гарантированной прибыли озвучивается чистыми, то есть за вычетом налогов и стоимости услуг управляющей компании. Правда, если жилье сдается через стороннюю УК (то есть не от застройщика), то в США, например, она возьмет от 30 до 50% дохода, в Европе — 25–30%. «Вообще, доходность арендного бизнеса варьируется в среднем от 4 до 7% в год — в зависимости от страны и конкретного региона, но при наилучших условиях может достигать 9–10%. В ряде стран, таких как США, Израиль, Франция, все расходы, понесенные собственником в рамках пользования недвижимостью (ремонт, амортизация, проценты по ипотеке и т. д.) могут уменьшать налогооблагаемую базу», — говорит С. Зингель.

Продажа квартиры
Алгоритм действий

Продажа недвижимости даже в собственной стране — дело чрезвычайно сложное, за границей оно сложнее вдвойне. Действовать самостоятельно, пожалуй, имеет смысл только в одном случае. «Так же как и на отечественном рынке, если есть прямой покупатель из числа родственников, знакомых или просто порекомендованных людей, то можно совершить сделку (конечно, с участием нотариуса) в той стране, где квартира приобретена. Если такой возможности нет, то тогда нужно продавать через риэлторов», — говорит Наталья Завалишина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ DPM».

Есть два пути. Первый — обратиться к риэлторам той страны, где находится квартира. Для этого желательно наличие ряда условий. «Если вы знакомы с особенностями приобретения и продажи недвижимости в выбранной стране, владеете как минимум английским, но лучше — местным языком, вы или ваши друзья уже работали с местным риэлтором ранее и остались довольны, то в данном случае, конечно, следует использовать его услуги», — замечает С. Зингель.

О сопутствующих расходах трудно говорить однозначно — в каждой стране действуют свои правила. Можно с уверенностью посоветовать продавцам только одно — изучать договор. «Например, где-то с вас возьмут только стандартную комиссию, а где-то заплатите дополнительно — так сказать, за маркетинг, — предупреждает И. Индриксонс. — Могут предложить пакет: комиссия плюс 1 тыс. евро. В одних странах комиссионные риэлторам оплачивает только покупатель, в других — и покупатель, и продавец. Размеры комиссии тоже различаются, но в среднем это 5%».

Второй путь — воспользоваться услугами российского агентства, специализирующегося на зарубежной недвижимости, или услугами международного агентства, имеющего филиал в России. При этом лучше выбирать компанию, для которой продажа зарубежной недвижимости является приоритетной и основной деятельностью. По словам С. Зингеля, серьезные агентства, как правило, имеют свои собственные представительства за рубежом либо сотрудничают с ведущими местными риэлторскими компаниями, в штате которых имеются русскоговорящие специалисты.

У второго пути есть немало преимуществ, о которых рассказывает Юлия Титова, директор департамента зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-недвижимость»: «Какие-то оперативные вопросы порой проще решать по месту нахождения клиента, а не квартиры. Кроме того, в условиях сегодняшнего рынка нельзя забывать, что на большинстве популярных курортных направлений доминируют россияне. Это предполагает больший поток клиентов на покупку и на аренду через наши компании. Таким образом, найти потенциального покупателя или арендатора для собственника недвижимости зачастую проще на родине».

Есть и третий путь — продавать одновременно и за границей, и в России. Однако здесь важно не допустить ошибку. «Подписать договоры с большим количеством агентств не означает быстро продать, — замечает И. Индриксонс. — Скорее, наоборот, покупатель видит ваше предложение у разных продавцов и начинает сомневаться: раз везде выставлено, значит, неликвид».
Автор: Ольга Ермакова