Версия
для печати
для печати
Классика спроса
Если вы решили купить землю в Испании, дерзайте, поскольку в этой стране не существует каких-либо ограничений на ее приобретение иностранцами. Она продается приезжим на тех же условиях, что и коренным жителям. Вопрос только в цене и, соответственно, в содержимом вашего кошелька. Единственное, что специалисты советуют сделать заранее – это определиться с выбором и понять, насколько это вам необходимо. «Прежде, чем купить земельный участок, вам сначала надо решить, для чего именно вы хотите его приобрести: будет ли он использован под строительство вашего частного дома, или вы просто ищете выгодное инвестиционное предложение, или же решили стать испанским туристическим магнатом и отстроить гостиничный комплекс нового поколения, – говорит Александра Смирнова, консультант по продажам компании Promaga. – В любом муниципальном органе власти (ayuntamiento) существуют специальные планы (plan urbanistico) с разделением территории на зоны в зависимости от их предназначения, где расписано, каким видом деятельности вы можете заниматься в каждом конкретном месте».
Иными словами, в Испании существует определенный порядок использования земли, установленный законодательно. «Если это сельскохозяйственная земля, владелец обязан ее возделывать и может построить на ней собственный жилой дом площадью до 200 кв. м на 1000 кв. м земли, – объясняет Александр Зименков, директор по маркетингу и продажам компании DBM Properties. – Если это земля строительного назначения, что оговорено муниципальным решением (и на участок есть так называемое «Плановое разрешение»), то ее владелец может возводить только здания, предусмотренные этим решением. Например, если участок отведен под апарт-отель или спорткомплекс, вы не можете строить жилой дом.
Использование земли должно строго отвечать ее статусу». Приобретая участок, лучше сразу проверить, какой процент от него может быть застроен. Обычно это 25%. Однако величина его может варьировать в зависимости от норм каждого муниципалитета.
Самые популярные у иностранцев места солнечной Испании – прибрежные зоны, поскольку это идеальный вариант, чтобы построить дом и приезжать сюда на отдых. Классика мирового спроса – это Costa Brava и Costa Blanca. Оба региона из-за невысоких цен привлекают туристов среднего класса из Англии, Германии и других стран. «У российских потребителей популярны города и закрытые урбанизации на курортах Costa Brava и Costa del Sol, где они чаще всего покупают участки размером от 10 до 20 соток», – говорит Мила Дори (Mila Dory), директор компании Daspain (Gerente, Daspain). Но наибольший интерес вызывает все-таки Costa del Sol, где курортный сезон длится намного дольше, чем в других местах».
Однако земли много не бывает, поэтому повезти с покупкой может далеко не всем. К тому же закон о береговой линии (Ley de Costa) запрещает строительство ближе чем в 100 м от берега. Это резко сократило количество доступных участков и взвинтило цены на них.
Не дай вам Бог спилить не то!
Прежде чем приобретать участок, эксперты советуют обратить внимание на то, как развита инфраструктура вокруг, есть ли поблизости магазины, аптеки, рестораны, как загружена автотрасса, что собой представляет собой ландшафт местности и так далее, иначе после окончания строительства объекты будет сложно продать. Да и вам в своем доме без хорошо развитой инфраструктуры вряд ли будет комфортно.
Земельные участки могут предлагаться как со всеми благами цивилизации, такими как вода, канализация, электричество и т. д., так и без них. Соответственно, чем больше коммуникаций, тем выше будет цена участка. Но если коммуникации не подведены, то вам как новому владельцу придется взять на себя расходы по их подводу и регистрации в соответствующих учреждениях. Еще при выборе земельного участка, по словам Александры Смирновой, стоит проверить в Кадастровом Регистре (Registro de Propiedades), свободен ли он от кредитов и долгов. Если с этим все в порядке, далее стоит не скупиться и оплатить услуги архитектора, который спроектирует ваш дом, учитывая все особенности участка, включая его наклон или растущие на его территории деревья.
Кстати, не стоит легкомысленно подходить к вырубке зеленых насаждений. Хоть вы теперь и стали хозяином земли, определять, какие деревья подлежат вырубке, а какие нет, будут другие. «Это очень важная деталь, – отмечает Александра Смирнова. – Если на участке растут деревья, скорее всего, их можно только пересадить, но не спилить вовсе. Или же вам будет разрешено спилить только часть зеленых насаждений, а остальные обязательно сохранить. И не дай вам Бог спилить не то дерево – штрафы могут быть баснословно высоки. За несанкционированное удаление дерева вас могут оштрафовать на солидную сумму». Чтобы обезопасить себя от подобных неприятностей, эксперт советует получить особое разрешение на работу с зелеными насаждениями в отделении экологии местного муниципалитета.
Долгие процедуры
Согласно последнему закону о земле, принятому в Испании в 2007 г., земля делится на два вида: suelo rural и suelo urbanizable. «В первом случае мы говорим о земле, не подлежащей застройке и имеющей исключительно сельскохозяйственное назначение, – поясняет Мила Дори. – Во втором случае мы говорим об участках земли, которые находятся в черте населенного пункта, то есть могут быть застроены. Но это не значит, что владелец автоматически получит разрешение на строительство. Его необходимо запрашивать отдельно, представив созданный архитектором проект дома в местный муниципалитет».
Иногда покупателю могут предложить сельскохозяйственный участок, статус которого, якобы, со временем можно изменить. Тут надо быть осторожным. «Если покупателю предлагается земля без «Планового разрешения», пусть даже у продавца есть какие-то документы о возможном изменении статуса участка, от такого приобретения лучше отказаться, – считает Александр Зименков. – Процедура перевода будет непредсказуемо длительной и мучительной. Боюсь, без хорошего знания испанского языка эту проблему вообще не решить».
Вообще-то, купить участок под строительство собственного дома не так просто. Продать его вам может либо такой же частник, как и вы, который по каким-либо причинам решил отказаться от земли, либо застройщик. Но дело в том, что девелоперы свои участки продают крайне неохотно. «Как вариант, вам могут предложить на выбор один из участков, но с условием, что возводить жилье на нем будет именно этот девелопер, причем со своим архитектором и по своему, правда, согласованному с вами проекту, – говорит Александр Зименков. – Это обычная практика, которую широко применяют иностранцы, в том числе и наши бывшие соотечественники».
Почему бы и нет? Например, преимущества по сравнению с покупкой уже готового строения здесь очевидны: вы можете вносить некоторые изменения в проект застройщика, чтобы в конечном итоге получился дом, о котором вы мечтали. Еще один плюс в том, что вам не продадут землю, пока не будут согласованы условия строительства на ней, и не будет подписан контракт на возведение жилья. Кстати, при такой схеме строительства, по словам эксперта, получить кредит намного проще. Это будет обычный ипотечный кредит, который выдают заемщику на стадии окончания строительства дома, когда банк сможет оценить стоимость объекта. Сумма кредита обычно не превышает 60% оценочной стоимости, определенной банком.
Кстати, кредит можно получить и по частям. «Сначала банк рассматривает всю строительную документацию, в том числе проект здания, смету строительства и т. д. Все это может предоставить архитектор или специалист, который контролирует ход строительных работ (aparejador). Кроме того, банк проверяет финансовую историю клиента. Для этого необходимо будет предоставить паспорт, декларацию о доходах или уплате налогов, документ о получении постоянных доходов – зарплаты, дивидендов и т. д. Если банк все устраивает, он принимает решение о выдаче кредита. Для этого процесс строительства дома будет поделен на фазы, и после получения документа о завершении работ в определенной фазе банк будет выделять деньги на следующий этап», – рассказывает Александра Смирнова. Что касается коммерческих проектов, то процедура получения кредита похожа. Просто для выдачи займа банк рассматривает кредитную историю компании.
Возможна и покупка земельного участка с целью его дальнейшей перепродажи. Но не стоит забывать, что после продажи, как и при покупке земли, вам тоже придется уплатить налог. Если же вы приобрели участок, чтобы в дальнейшем возвести на нем собственный дом, запаситесь терпением. По словам Милы Дори, разрешение на строительство получить сложно, этот процесс занимает от полугода до двух лет. Обычно всем этим занимается архитектор, который собирает всю документацию и сдает ее в муниципалитет. Проще будет лишь в том случае, если все лицензии уже имеются.
После получения разрешения на строительство (Licencia de Obra) можно приступать к работам. Но и это еще не все. «Когда дом будет построен, в том же муниципалитете вы должны будете получить разрешение на заселение (Licencia de primera ocupaciоn) и лишь после этого зарегистрировать свой дом в Кадастре (Escritura en Registro de propiedades)», – объясняет Александра Смирнова.
С адвокатом проще
Если у вас есть собственность в Испании, вы можете обратиться за получением вида на жительство. Существуют два типа вида на жительство: с правом работы (Permiso de Trabajo) и без права работы (Permiso de Residencia no Lucrativa). «Для оформления любой сделки с недвижимостью, будь то квартира, дом или земельный участок, – рассказывает Александра Смирнова, – вам необходим регистрационный номер иностранного гражданина – NIE. Лучше запросить его как можно раньше, чтобы на момент сделки он у вас уже был». NIE выдается отделением полиции в той местности, где вы покупаете недвижимость в Испании. Для получения номера вам понадобятся паспорт с действующей визой и его копия. Также необходимо будет заполнить бланк заявки в двух экземплярах. Этот же номер впоследствии используется для получения вида на жительство с правом работы. Для получения вида на жительство без права работы вам необходимо представить документы о недвижимости, которой вы владеете, и гарантировать, что у вас есть средства для проживания в стране.
В Испании для оформления любой сделки необходимо присутствие адвоката, который может действовать также на основании доверенности, полученной от клиента. Помимо всего прочего, адвокат организует проверку всех возможных выплат и позаботится об уплате всех налогов в соответствии с текущим законодательством. Например, «если вы покупает участок земли у частного лица, то НДС составляет 7% от стоимости участка, а если у компании, то он составляет 16%», – поясняет Александра Смирнова. Очевидно, что без помощи квалифицированного специалиста разобраться во всех юридических тонкостях (тем более, без знания языка) очень сложно. И не забывайте, что необходимую информацию и консультации можно получить у вашего риэлтора, который также может дать совет, услугами какого адвоката или архитектора воспользоваться.
Автор: Яна Мирович
Homes Collection
