Версия
для печати
для печати
Ориентир на достопримечательности
Вряд ли сегодня в мире найдется человек, который не знает о достоинствах Италии. Их очень много – это и удачное расположение, и природа, и климат, и множество памятников мирового значения. Так что не будем на эту тему распространяться, скажем, что в связи с вышеперечисленным, интерес к недвижимости этой страны - курортной, городской, горнолыжной и инвестиционной очень большой.
Большинство покупателей-иностранцев ориентируются на курортную и горную недвижимость и рассматривают страну как прекрасное место для отдыха. Как сообщил Вадим Оришак, директор компании Pleiada International, главная особенность рынка недвижимости - высокая стабильность. Государство надежно защищает от спекуляций на рынке, а существенные ограничения на строительство, тщательное сохранение исторического наследия и постоянный спрос со стороны международных покупателей способствуют стабильному росту цен.
Итальянская недвижимость всегда в цене
Финансовый кризис, который на время парализовал рынки недвижимости многих европейских стран, на Италии сказался неоднозначно. По данным компании Knight Frank, за 2009 год недвижимость в Италии подешевела немного - всего на 4,2%, причем за 4 квартал – лишь на 0,9%. Как сообщил Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills, кризис практически не затронул северную часть страны, куда направлен основной поток инвестиций. Но есть проблемы в южной части Италии, куда инвесторы вкладывали деньги, ориентируясь на виртуальный рост цен, не думая о том, кому они потом будут продавать приобретенную недвижимость.
По информации Елены Юргеневой, директора по развитию бизнеса компании Knight Frank, самым пострадавшим регионом оказалась Флоренция, где цены «упали» на 18% и Умбрия – на 14%. Выше среднего показателя цены снизились в Тоскане (8,9%) и в регионах Гарда, Мажоре, Озеро Комо (6,1%).
А на практике, как рассказал Вадим Оришак (Pleiada International), были примеры и более значительного снижения цен – до 20%. Правда, это касалось явно переоцененных объектов. Но такие случаи были не частыми, и объекты с дисконтом продавались очень быстро. По информации Станислава Зингеля, президента международного агентства недвижимости Gordon Rock, в число подешевевших на максимальную величину объектов (20%) также вошли постройки 60-х годов прошлого столетия и более раннего периода, кроме этого жилье, удаленное от центров, подешевело на 10-12%.
По словам Елены Юргеневой (Knight Frank), для Италии, и особенно для элитного сегмента недвижимости этой страны, характерный длительный (инерционный) срок экспозиции квартир на рынке. Например, в Тоскане, средний срок экспозиции поместья - два года. Правда, нестандартные, эксклюзивные объекты продаются довольно бойко. Так, компания Pleiada International продавала уникальный дизайнерский лофт в центре Флоренции, площадью 300 кв.м за 2,6 млн. евро. В течение месяца квартиру купили.
Квартира в Калабрии по цене комнаты в Москве
По данным компании Pleiada International, наибольшим спросом итальянская недвижимость пользуется у англичан, американцев, голландцы и немцев. Интерес россиян к этой стране также значителен, правда, он несколько снизился. Согласно рейтингу, составленному компанией Gordon Rock, если в 2008 году страна занимала пятое место по спросу, то в 2009 г. переместилась на девятое. Скорее всего, это произошло из-за того, что в других европейских странах недвижимость стала стремительно дешеветь, а в Италии цены практически не изменились.
Всего же по стране, согласно национальному институту статистики (Istat) за 2009 год, количество сделок уменьшилось в среднем на 10%, а это - незначительный показатель на фоне, например, сдувшихся рынков Болгарии и Дубаи, где снижение было двухзначным, отмечает Вадим Оришак (Pleiada International).
Наиболее популярные и престижные области в Италии - Тоскана, озера (Комо и Маджоре) и Лигурия, где расположены самые дорогие объекты. Тоскана привлекает чудесными пейзажами, спокойствием, изысканной кухней и богатым историческим наследием. Лигурию часто рассматривают как альтернативу Лазурному берегу, объясняет Вадим Оришак (Pleiada International). У респектабельной публики популярны Сардиния, Форте деи Марми, Пунта Ала.
А Наталья Завалишина, руководитель проекта Distant Property Management (МИЭЛЬ), отметила Калабрию - область на юге Италии. Это сравнительно недавно начавший развиваться туристический регион, обладающий достаточным инвестиционным потенциалом и сравнительно низкими (сопоставимыми с болгарскими) ценами на недвижимость.
По данным Distant Property Management, в Лигурии, например, квартира с одной спальней, будет стоить 250-300 тыс. евро, тогда как такого же рода объект в Калабрии обойдется всего в 70-100 тыс. евро. Сейчас в Калабрии цены на объекты начинаются от 55 тыс. евро. И Наталья Завалишина предполагает, что дешевле уже не будет, а через 3-4 года однозначно будет стоить на 10-15% больше, даже если сохранится сегодняшняя тенденция. Объектов высокого уровня в Калабрии немного, нет массовой застройки, и многое раскупаются на этапе строительства. Поэтому цены растут по мере завершения строек.
Интересные объекты и выгодные сделки
Интересных предложений на рынке недвижимости Италии сейчас много. Перечислим заметные новинки. Компания Knight Frank продает жилье в строящемся комплексе частных резиденций DelLagoAzure на озере Комо. Это апартаменты площадью от 90 до 170 кв. м. с видами на озеро. По проекту все апартаменты будут иметь свой благоустроенный сад. На южной стороне комплекса расположится бассейн площадью 100 кв.м. В Del Lago Azure будет собственный фитнес-клуб и SPA-центр с сауной, джакузи, тренажерным залом. Стоимость апартаментов составляет от 500 тыс. до 990 тыс. евро. Резиденции будут готовы к заселению в 2011 году.
В Риме напрямую от застройщика предлагаются новые таунхаусы в Лавиньо, в 2 км от моря и в 700 метрах от железнодорожной станции. Предложение по цене 270 тыс. евро включает двухэтажную секцию в таунхаусе общей площадью 95 кв.м и сад площадью 200-300 кв.м
Как мы уже говорили, в Калабрии сосредоточена значительная доля недорогих и качественных предложений. Строительство комплекса Сан Состене закончено в марте 2010 г. Он находится в 1700 м от песчаных пляжей. В апартаментах качественная отделка, встроенная кухонная техника. Минимальная цена апартаментов (из одной спальни) – 50,9 тыс. евро. Условия оплаты: 50% - при подписании предварительного договора; 50% - после подписания договора купли-продажи
Комплекс «SEETHESEA, (Кариати) состоит из 28 апартаментов и расположен всего в 100 м от моря. На продажу выставлены апартаменты с одной или двумя спальнями и с собственным садом площадью от 36,55 до 65,40 кв.м Цена от 46,8 до 87,6 тыс. евро (без НДС) Все апартаменты полностью меблированы, включая кухонную электротехнику. Срок сдачи объекта: декабрь 2010 г.
Комплекс La Torretta находится вблизи города Tropea, в 300 м от песчаных пляжей. Предлагаются апартаменты площадью от 42 до 56 кв. м, которые сдаются с отделкой и встроенной кухонной техникой. Окончание строительства – май 2011. Условия оплаты: 35% - при подписании предварительного договора; 25% - в течение года; 40% - после окончания строительства и после подписания договора купли-продажи.
Ипотека по рекордно низкой ставке
По мнению экспертов, стабильную ситуацию на рынке недвижимости страны удается удержать и благодаря снижению процентных ставок на ипотечные кредиты. Армандо Беки, консультант по ипотечному кредитованию в Италии, рассказал, что в 2010 году ставки по ипотеке достигли своего исторического минимума. В настоящее время итальянские банки дают кредит на покупку жилья по фиксированной ставке – 3-5% годовых, а плавающая ставка находится на уровне 2,65%. А ведь в 2008 году фиксированная ставка составляла не меньше 6%.
В последнее время все большее число россиян прибегают к ипотеке. Правда, получить кредит в Италии можно только при покупке недвижимости в построенном доме и при условии, что объект будет использоваться исключительно, как жилье, - говорит Евгений Скоморовский («Century 21 Запад»).
Максимальный срок ипотечного кредитования в Италии - 30 лет. Максимальная сумма, которую можно получить, соответствует 70-80% от общей цены приобретаемой недвижимости. Срок рассмотрения документов на ипотечный кредит в среднем составляет 1 месяц. А ставка кредитования привязана к европейскому финансовому индексу URIBA, который пересматривается каждые три года. Клиенты могут заключить договор и по фиксированной, и по плавающей, и по смешанной ставке. Но выгода того или иного варианта зависит от сроков кредитования. Когда деньги берутся на длительный срок, - эффективнее фиксированная ставка, а на – короткий – плавающая. Дополнительно банки идут на такие условия, по которым заемщик может каждые два года пересматривать условия договора и менять ставки (фиксированную на плавающую или - наоборот) по которым будет погашаться кредит.
Армандо Беки также обратил внимание на то, что два года назад итальянское правительство приняло закон об отмене пеней при досрочном погашении ипотечного кредита – это позволяет заемщикам строить план погашения кредита так, как им удобнее всего.
Предоставляя все условия для заемщиков, банки строго следят за процедурой возврата денег. Семь задержек по погашению платежа дает банку право реализовать залоговый дом или квартиру на аукционе в счет погашения долга. А задержкой считается срок перевода денег со счета заемщика на счет банка, превышающий одну неделю. Итальянский эксперт отметил, что при продажах залоговой недвижимости заемщику практически ничего не остается, так как все деньги идут банку и на погашение сопутствующих сделку платежей.
Резюме
Покупка недвижимости в другой стране подразумевает не только крышу над головой в экзотическом месте, но и удачные инвестиции на будущее. Поэтому войти на зарубежный рынок желательно в подходящее время. «Мы рекомендуем нашим покупателям воспользоваться сложившейся благоприятной ситуацией на рынке, когда появилось много интересных объектов по реальным, не завышенным ценам», - говорит Вадим Оришак (Pleiada International).
Что же касается ценовой ситуации в Италии, то Евгений Скоморовский, управляющий директор компании «Century 21 Запад» считает, что, скорее всего, в текущем году цены в Италии еще снизятся на 1-3%. Но потом постепенно начнут расти. «Говорить о росте стоимости пока преждевременно, думаю, еще какое-то время цены будут стабильными», - предполагает Наталья Завалишина (Distant Property Management).
По мнению Станислава Зингеля (Gordon Rock), на 2010 год повышения цен не предвидится, т.к. сейчас в экономике Италии есть довольно серьезные проблемы: «в частности, Италия входит в т.н. список PIGS – стран Европы с наиболее высоким уровнем государственного долга».
В связи с этим, предполагает Игорь Индриксонс (IntermarkSavills), скорее всего, итальянское правительство будет предпринимать меры, чтобы предотвратить кризис, аналогичный тому, который произошел в Греции. Это выразится в повышении налогов, сокращении расходов. А недвижимость на такие изменения реагирует только через 6 месяцев, поэтому, в ближайшие 2 года инвестиции в Италию дохода не принесут. «Если и вкладывать деньги, то это только север – начиная от Рима и далее вверх», - советует эксперт.
Текст : Людмила Чичерова
