Версия
для печати
для печати
Член комитета кредитно-денежной политики центробанка Ли Даокуи во всеуслышание заявил, что проблемы рынка недвижимости в Китае гораздо серьезнее, чем в США и Великобритании.
Принятые китайскими властями жесткие меры уже насторожили инвестиционных аналитиков. С одной стороны, они приветствуют желание китайского правительства сдуть пузырь на рынке недвижимости. С другой стороны, слишком агрессивные и топорные действия чиновников могут иметь непредсказуемые последствия для международных финансовых рынков.
Больше одной квартиры не продавать
Еще в конце прошлого года премьер Госсовета КНР Вэнь Цзябао призвал правительство обратить внимание на быстрый рост цен на жилье. Реакция властей не заставила себя ждать.
В начале года были экстренно повышены требования к обязательным резервам банков, введены ограничения на покупку второго жилья. Вырос налог с продаж домов на вторичном рынке. Срок владения квартирой, в течение которого с покупателя не взимается налог при перепродаже, был увеличен с двух до пяти лет. Вырос минимальный первоначальный взнос по ипотеке. Банкам предписано отказывать в выдаче ипотечных кредитов гражданам, имеющим задолженность по уплате налогов и социальных взносов.
Обсуждается возможность введения единого налога на недвижимость (сейчас действуют налоги на имущество и землю). Сначала новый налог планируется протестировать на жителях четырех крупнейших городов страны — Пекина, Шанхая, Чунцина и Шэньчжэна. С помощью налога на недвижимость власти рассчитывают снизить привлекательность спекуляций с жильем, а также пополнить доходы муниципалитетов. Возможно, ставки налога будут зависеть от числа объектов недвижимости, принадлежащих налогоплательщику.
Параллельно принят ряд решений, нацеленных на стимулирование строительства экономичного жилья. На участки под строительство домов для малообеспеченных слоев населения, под реконструкцию старых кварталов, а также квартир площадью менее 90 кв. м должно приходиться не менее 70% общей площади земельных участков, выделяемых под застройку.
Недвижимость всосала все деньги
Стоит заметить, что в 2007 году китайское правительство уже принимало меры по охлаждению рынка недвижимости. Однако эффект от них оказался непродолжительным. Сначала цены на жилье стали снижаться. Однако уже в конце 2009−го рынок недвижимости вновь начал разгоняться. В немалой степени благодаря антикризисной госпрограмме стимулирования покупателей жилья, в рамках которой ипотечные ставки были снижены до 4%.
Если учесть уровень доходов китайских граждан, бурный рост цен на недвижимость выглядит аномальным. Сейчас квартира экономкласса площадью 90 кв. м в Пекине стоит около 278 тыс. долларов (3,1 тыс. долларов за метр), а среднегодовой доход на душу населения в Китае в прошлом году составлял 2,5 тыс. долларов.
Эксперты объясняют бурный рост рынка жилья тем, что многие компании, пострадавшие от глобального кризиса, перенаправили деньги из производственного сектора в рынок недвижимости и тем самым искусственно надули его. Показательно, что из 500 самых богатых людей по версии китайского журнала «Новый капитал» 88 человек являются операторами рынка недвижимости. По меткому выражению одного из инвестиционных аналитиков, «рынок недвижимости всосал в себя все деньги». По подсчетам экономиста банка ANZ, около 20% жилой недвижимости в Китае принадлежит инвесторам, владеющим более чем одним объектом.
Рискованное охлаждение
Как и в 2007 году, первой реакцией рынка на антиспекулятивные меры правительства стало снижение объема сделок с жильем. По данным Китайского института по изучению индексов, в 14 из 35 крупных городов Китая число сделок купли-продажи квартир упало. Наиболее резкое падение было зарегистрировано в Ханчжоу (провинции Чжэцзян) — всего за месяц общая площадь проданных квартир в этом городе сократилась на 61,23%. В крупнейших городах Китая — Пекине, Шанхае и Шэньчжэне — обороты рынка недвижимости в мае сократились на 60–70%. Рост ценовых индексов замедлился.
Казалось бы, цель достигнута, рынок начал охлаждаться. Однако многие аналитики опасаются, что предпринятая атака на спекулянтов может обернуться долгосрочным схлопыванием инвестиционной активности и привести к резкому обвалу цен из-за избыточного административного давления. По прогнозам BNP Paribas, во втором полугодии цены на китайскую недвижимость могут упасть на 20%.
Такой сценарий крайне нежелателен, поскольку обвал цен может спровоцировать возникновение дисбаланса в китайской экономике. И в первую очередь в стройиндустрии. В строительном секторе уже ощущается сжатие корпоративного кредитования. В мае в Китае начали снижаться цены на стальную продукцию: арматура дешевела на 2–3 доллара в день из-за ограниченного спроса. Многие производители столкнулись с трудностями в сбыте продукции, поскольку инвесторы-застройщики заняли выжидательную позицию, скорректировав объемы строительства.
В сложившейся ситуации не приходится удивляться росту доходности облигаций крупных китайских девелоперов (Kaisa Group Holdings Ltd., Country Garden Holdings и др.). Рост стоимости заимствований свидетельствует о том, что кредиторы ожидают ухудшения ситуации с выплатой долгов. Goldman Sachs уже снизил свои прогнозы по чистой прибыли китайских девелоперов в среднем на 13%, а на ближайшие два года — на 25%. По мнению аналитиков, перипетии китайского рынка недвижимости угрожают мировой финансовой системе. Долларовые облигации китайских девелоперов составляют 45% от всех корпоративных долларовых долговых обязательств, проданных в Азии (без учета Японии). Пока китайские строительные компании могут позволить себе выплачивать двузначные проценты. Однако вечно так продолжаться не будет.
Автор: Илья Ступин
