Зарубежная первичка: зоны риска

6 июля 2010 года
| Рубрики: Рынки и цены

Начиная с весны 2010 г. в комментариях экспертов о рынке зарубежной недвижимости прибавилось оптимизма. Однако потенциальный покупатель порой не может найти ответы на вопросы, которые его действительно волнуют.

Насколько велики шансы, что объект будет сдан в оговоренные сроки? Что делать, если жилье уже куплено, а строительство затягивается? Существует ли на первичном рынке опасность потерять вложенные деньги? Эксперты уверяют, что причин для паники нет, но о возможных рисках лучше знать заранее.


Офплан не востребован


В то время когда по России прокатилась волна скандалов с обманутыми дольщиками, за границей все было тихо и спокойно. Сейчас спокойствия поубавилось, но неприятности на зарубежных рынках ограничиваются лишь переносом сроков сдачи объектов в эксплуатацию. А этим российского инвестора не удивишь. «До кризиса проблемы задержек строительства практически не существовало, но сейчас это больная тема, — говорит Юлия Титова, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «Бест-Недвижимость». — Среди рынков, популярных у россиян, особенно остро вопрос стоит в Болгарии и Черногории. Этим летом наши клиенты, купившие жилье в 2007 г. на стадии офплан (off plan — англ., стадия проектной подготовки. — Ред.) со сроком сдачи в 2008–2009 гг., впервые поедут в свои апартаменты. Хуже дело обстоит с проектами, сдача которых была намечена на 2009–2010 гг. На стройках Болгарии и Черногории за последний год почти не произошло изменений. Впрочем, отдельные объекты были сданы вовремя».
 
 
Зачем нужно условное депонирование

Если не вдаваться в детали, то escrow accounts — это один из механизмов защиты вложений частных покупателей: деньги переводят не застройщику, а на счет специального финансового агента, который перечисляет транш компании только по завершении оговоренного этапа проекта. Таким образом, застройщик имеет гарантию оплаты, а покупатель застрахован от намеренных задержек строительства. Еще более распространенный, хотя и не такой продвинутый способ защиты прав покупателя — обычная поэтапная оплата. Это по сути то же, что и escrow accounts, но здесь покупатель имеет дело с застройщиком напрямую. К слову сказать, причина множества скандалов с обманутыми дольщиками в России в том, что у нас в стране не было и нет ни одного из этих механизмов, — застройщики даже в кризис хотят получить все и сразу. Правда, они могут предоставить рассрочку, но при этом российский покупатель должен платить независимо от хода строительства.
 
Схема, по которой деньги необходимо платить непосредственно застройщику, не сулит покупателю спокойствия в кризисные времена. Тем не менее даже без счетов условного депонирования поэтапная оплата — важная «подушка безопасности». Обычно финансирование проекта разделяется на стадии, соответствующие этапам строительства. «Сначала утверждение проекта, получение всех разрешений, после чего банк выдает часть кредита, — поясняет Станислав Зингель, президент компании Gordon Rock. — Затем следуют выход на нулевой уровень (заливка фундамента), получение второй части кредита. Далее — возведение стен и т. д. Это все накладывается на матрицу продаж: скажем, чтобы получить очередной транш, нужно продать 30%, затем еще 10% жилья в проекте. Такая схема может различаться по этапам, количеству кредитных траншей, процентным ставкам в зависимости от страны».
 
В некоторых государствах защитить права покупателя при долгострое помогают банковские гарантии. Их, по словам менеджера по продажам GreenField Property International Лилии Цырюльниковой, предоставляют, например, в Тунисе. Это означает, что до полного окончания строительства все взносы частных инвесторов хранятся на закрытом счете, к которому девелопер не имеет доступа. При покупке объекта недвижимости клиент вправе потребовать лицензии и справки из кредитной организации, подтверждающие наличие банковской гарантии. По описанной схеме продают, например, строящийся в Тунисе жилой комплекс The Dunes Golf Spa. И все же не надо путать финансовые гарантии с инвестиционными. «Поэтапная оплата — распространенная практика, но она не уберегла перегретые рынки от провала», — резюмирует Ю. Титова.


К сведению

Российские эксперты рынка считают, что в отношении строящихся за рубежом объектов не стоит сгущать краски: покупатели могут столкнуться с задержкой сдачи дома в эксплуатацию, но потерять деньги — едва ли. Случаев с обманутыми дольщиками на практике не было. Самый плохой сценарий, который возможен на рынке зарубежной недвижимости, — это задержка строительства на один-два года, что для России вообще считается нормой.
 
 
Рынку тоже нужен отдых

Дубай нередко называют в числе наиболее проблемных рынков. Однако вопреки сообщениям, появившимся в СМИ, инвестиционный пузырь в этом эмирате не лопнул, а просто немного сдулся. «Если дубайский застройщик обанкротился, вы как покупатель можете вернуть деньги в полном объеме, — заверяет Л. Цырюльникова. — В случае задержки строительства орган по регулированию сектора недвижимости RERA обязывает девелопера привязать план оплаты к числу возведенных этажей. К настоящему времени почти все застройщики уже перешли на такую схему. При выборе проекта off plan покупателю следует выяснить, зарегистрирован ли застройщик в земельном департаменте, выкуплена ли в собственность земля, на которой возводят объект, открыт ли escrow account, существует ли план поэтажной оплаты, лицензия на строительство и сертификат, выданный RERA. А на сайте RERA всегда можно проверить, имеют ли брокеры и застройщики лицензию этого ведомства».
 
Если инвестор в Дубае задерживает выплаты, то застройщик имеет право расторгнуть контракт, вернув ему лишь 25% от стоимости объекта. Допустим, вы внесли 35% и прекратили платежи. Вам возвращают 25%, а еще 10% можно получить только после перепродажи контракта или сдачи объекта в эксплуатацию. По словам Л. Цырюльниковой, сначала два месяца на размышление вам дает девелопер, потом еще месяц — Земельный департамент: «Если вы все же не в состоянии платить, то контракт аннулируют, — предупреждает эксперт. — Таким образом, закон в Дубае сбалансирован — он в равной степени защищает и застройщиков, и покупателей». Несмотря на кризис, в 2009 г. в эмирате было построено объектов недвижимости (жилые и коммерческие) на 5 млрд дирхам ОАЭ. В том же году выдано 100 тыс. резидентских виз. Перенасыщения рынка не будет, считают в GreenField Property International, поскольку имеет место постоянный прирост населения. К тому же, как ожидается, новые объекты не появятся на рынке в течение трех лет после того, как будут завершены текущие проекты. Так что объем предложения будет лишь сокращаться.
 
Какую бы страну ни выбрал покупатель жилья в новостройке, ему надо помнить, что строящиеся комплексы сегодня являются зоной риска. Существует немало механизмов защиты потребителя, но, по словам Ю. Титовой, самый надежный путь — это, безусловно, покупка готовых объектов.
 
Впрочем, в некоторых странах влияние кризиса на сроки сдачи домов в эксплуатацию оказалось не столь драматичным. Например, в Турции практически не ведут продажи недостроенных объектов. А в Испании девелоперы успели завершить возведение множества домов, пока банки еще выдавали им кредиты.
 
В целом с началом кризиса покупатели зарубежной недвижимости охладели к идее приобретения «воздуха над котлованом». Но в уникальных строящихся объектах продажи все-таки идут, подчеркивает Ю. Титова. Дополнительное доверие клиентам внушает трансляция хода строительства через установленные на стройплощадках web-камеры. Кроме того, эксперты советуют обращать внимание на договор: желательно, чтобы в нем были прописаны строгие штрафные санкции в случае задержки строительства, максимально сокращен перечень форс-мажорных обстоятельств. По словам Ю. Титовой, на практике именно форс-мажором большинство застройщиков прикрывают свое опоздание со сдачей проектов. Климатические условия — самый распространенный вариант отписки, притом что климат за последние два-три года нигде радикально не менялся.


ЭКСПЕРТНЫЙ ВЗГЛЯД
 
Юлия Титова, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «Бест-Недвижимость»:

— Помимо переноса сроков сдачи существует и другая распространенная проблема: обещанная на словах и в рекламных буклетах инфраструктура комплекса на деле оказывается изрядно редуцированной. Возмущаться в этом случае смысла нет — в большинстве договоров описывается не инфраструктура, но исключительно продаваемый объект недвижимости.
Многие эксперты из соображений политкорректности не хотят давать негативные комментарии о конкретных странах, хотя им явно есть что сказать. И все же, говоря о задержках строительства, едва ли стоит сводить ситуацию к общему знаменателю, поскольку на западных рынках она существенно различается.
Для тех, кто планирует покупку сегодня, существуют некие универсальные ориентиры. Например, в Gordon Rock советуют обращать внимание на уже реализованные девелопером проекты, источники финансирования, генподрядчика и возможность использования escrow account. Доля финансирования за счет собственных ресурсов, заемного капитала или продаж может быть разной, но это зависит не от страны, а от конкретного застройщика. В большинстве случаев компании пользуются как кредитами, так и собственными средствами. Поступления же от покупателей актуальны на этапе продаж офплан, но в настоящее время эта схема не пользуется популярностью.

Автор: А. Маслобойников

Недвижимость и цены

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Полезные статьи:

Статьи

Визовый режим и вид на жительство в Хорватии

Легко ли получить въездную визу в Хорватию? На каких основаниях можно стать обладателем местного вида на жительство? Какие требования предъявляются к претендентам на гражданство? На эти и многие другие вопросы вы найдете ответы в нашем материале. Обновлено 10 января 2017 года. Читать

Лучшие страны мира в 10 главных рейтингах 2016 года

Выбирать страну для покупки недвижимости можно по-разному. Для кого-то важна экология, кому-то принципиально необходимо рассчитать доходность инвестиций, ну а кто-то ищет государство с максимально комфортными условиями для ведения бизнеса. Мы подобрали для вас 10 важнейших рейтингов 2016 года, благодаря которым принять решение будет проще. Читать

Личный опыт: двухкомнатная квартира в Льорет-де-Мар. Испания

Михаил из Московской области мечтал о недвижимости в Испании на протяжении 17 лет. А квартиру в этой стране в итоге нашел всего за неделю, подписав договор за несколько часов до отлета. Возможен ли торг при покупке "вторички"? Во сколько обходится содержание объекта? И что необходимо учесть тем, кто хочет жить в Испании зимой? Обо всем этом наш герой рассказал в интервью. Читать

С чем сталкиваются иностранцы в Венгрии

Можно сколько угодно читать о той или иной стране в книгах, путеводителях или интернете. Но по-настоящему ощутить местные «прелести и горести» можно только на собственном опыте. Prian.ru взял интервью у профессионала рынка недвижимости, который живет в Венгрии уже почти пять лет. Поговорили об особенностях местной медицины, образования, трудоустройства и иммиграционного законодательства. Читать

Что несет мировому рынку недвижимости наступивший год: прогнозы 2017

Прогнозы профессионалов – хороший ориентир для инвесторов в недвижимость. Куда выгоднее вкладывать средства в 2017 году? В каких странах цены будут расти, а в каких – снижаться? Потенциал какой страны в наступившем году раскроется в наибольшей степени? На все эти вопросы отвечают участники рынка. Читать