Зарубежная первичка: зоны риска

6 июля 2010 года
| Рубрики: Рынки и цены

Начиная с весны 2010 г. в комментариях экспертов о рынке зарубежной недвижимости прибавилось оптимизма. Однако потенциальный покупатель порой не может найти ответы на вопросы, которые его действительно волнуют.

Насколько велики шансы, что объект будет сдан в оговоренные сроки? Что делать, если жилье уже куплено, а строительство затягивается? Существует ли на первичном рынке опасность потерять вложенные деньги? Эксперты уверяют, что причин для паники нет, но о возможных рисках лучше знать заранее.


Офплан не востребован


В то время когда по России прокатилась волна скандалов с обманутыми дольщиками, за границей все было тихо и спокойно. Сейчас спокойствия поубавилось, но неприятности на зарубежных рынках ограничиваются лишь переносом сроков сдачи объектов в эксплуатацию. А этим российского инвестора не удивишь. «До кризиса проблемы задержек строительства практически не существовало, но сейчас это больная тема, — говорит Юлия Титова, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «Бест-Недвижимость». — Среди рынков, популярных у россиян, особенно остро вопрос стоит в Болгарии и Черногории. Этим летом наши клиенты, купившие жилье в 2007 г. на стадии офплан (off plan — англ., стадия проектной подготовки. — Ред.) со сроком сдачи в 2008–2009 гг., впервые поедут в свои апартаменты. Хуже дело обстоит с проектами, сдача которых была намечена на 2009–2010 гг. На стройках Болгарии и Черногории за последний год почти не произошло изменений. Впрочем, отдельные объекты были сданы вовремя».
 
 
Зачем нужно условное депонирование

Если не вдаваться в детали, то escrow accounts — это один из механизмов защиты вложений частных покупателей: деньги переводят не застройщику, а на счет специального финансового агента, который перечисляет транш компании только по завершении оговоренного этапа проекта. Таким образом, застройщик имеет гарантию оплаты, а покупатель застрахован от намеренных задержек строительства. Еще более распространенный, хотя и не такой продвинутый способ защиты прав покупателя — обычная поэтапная оплата. Это по сути то же, что и escrow accounts, но здесь покупатель имеет дело с застройщиком напрямую. К слову сказать, причина множества скандалов с обманутыми дольщиками в России в том, что у нас в стране не было и нет ни одного из этих механизмов, — застройщики даже в кризис хотят получить все и сразу. Правда, они могут предоставить рассрочку, но при этом российский покупатель должен платить независимо от хода строительства.
 
Схема, по которой деньги необходимо платить непосредственно застройщику, не сулит покупателю спокойствия в кризисные времена. Тем не менее даже без счетов условного депонирования поэтапная оплата — важная «подушка безопасности». Обычно финансирование проекта разделяется на стадии, соответствующие этапам строительства. «Сначала утверждение проекта, получение всех разрешений, после чего банк выдает часть кредита, — поясняет Станислав Зингель, президент компании Gordon Rock. — Затем следуют выход на нулевой уровень (заливка фундамента), получение второй части кредита. Далее — возведение стен и т. д. Это все накладывается на матрицу продаж: скажем, чтобы получить очередной транш, нужно продать 30%, затем еще 10% жилья в проекте. Такая схема может различаться по этапам, количеству кредитных траншей, процентным ставкам в зависимости от страны».
 
В некоторых государствах защитить права покупателя при долгострое помогают банковские гарантии. Их, по словам менеджера по продажам GreenField Property International Лилии Цырюльниковой, предоставляют, например, в Тунисе. Это означает, что до полного окончания строительства все взносы частных инвесторов хранятся на закрытом счете, к которому девелопер не имеет доступа. При покупке объекта недвижимости клиент вправе потребовать лицензии и справки из кредитной организации, подтверждающие наличие банковской гарантии. По описанной схеме продают, например, строящийся в Тунисе жилой комплекс The Dunes Golf Spa. И все же не надо путать финансовые гарантии с инвестиционными. «Поэтапная оплата — распространенная практика, но она не уберегла перегретые рынки от провала», — резюмирует Ю. Титова.


К сведению

Российские эксперты рынка считают, что в отношении строящихся за рубежом объектов не стоит сгущать краски: покупатели могут столкнуться с задержкой сдачи дома в эксплуатацию, но потерять деньги — едва ли. Случаев с обманутыми дольщиками на практике не было. Самый плохой сценарий, который возможен на рынке зарубежной недвижимости, — это задержка строительства на один-два года, что для России вообще считается нормой.
 
 
Рынку тоже нужен отдых

Дубай нередко называют в числе наиболее проблемных рынков. Однако вопреки сообщениям, появившимся в СМИ, инвестиционный пузырь в этом эмирате не лопнул, а просто немного сдулся. «Если дубайский застройщик обанкротился, вы как покупатель можете вернуть деньги в полном объеме, — заверяет Л. Цырюльникова. — В случае задержки строительства орган по регулированию сектора недвижимости RERA обязывает девелопера привязать план оплаты к числу возведенных этажей. К настоящему времени почти все застройщики уже перешли на такую схему. При выборе проекта off plan покупателю следует выяснить, зарегистрирован ли застройщик в земельном департаменте, выкуплена ли в собственность земля, на которой возводят объект, открыт ли escrow account, существует ли план поэтажной оплаты, лицензия на строительство и сертификат, выданный RERA. А на сайте RERA всегда можно проверить, имеют ли брокеры и застройщики лицензию этого ведомства».
 
Если инвестор в Дубае задерживает выплаты, то застройщик имеет право расторгнуть контракт, вернув ему лишь 25% от стоимости объекта. Допустим, вы внесли 35% и прекратили платежи. Вам возвращают 25%, а еще 10% можно получить только после перепродажи контракта или сдачи объекта в эксплуатацию. По словам Л. Цырюльниковой, сначала два месяца на размышление вам дает девелопер, потом еще месяц — Земельный департамент: «Если вы все же не в состоянии платить, то контракт аннулируют, — предупреждает эксперт. — Таким образом, закон в Дубае сбалансирован — он в равной степени защищает и застройщиков, и покупателей». Несмотря на кризис, в 2009 г. в эмирате было построено объектов недвижимости (жилые и коммерческие) на 5 млрд дирхам ОАЭ. В том же году выдано 100 тыс. резидентских виз. Перенасыщения рынка не будет, считают в GreenField Property International, поскольку имеет место постоянный прирост населения. К тому же, как ожидается, новые объекты не появятся на рынке в течение трех лет после того, как будут завершены текущие проекты. Так что объем предложения будет лишь сокращаться.
 
Какую бы страну ни выбрал покупатель жилья в новостройке, ему надо помнить, что строящиеся комплексы сегодня являются зоной риска. Существует немало механизмов защиты потребителя, но, по словам Ю. Титовой, самый надежный путь — это, безусловно, покупка готовых объектов.
 
Впрочем, в некоторых странах влияние кризиса на сроки сдачи домов в эксплуатацию оказалось не столь драматичным. Например, в Турции практически не ведут продажи недостроенных объектов. А в Испании девелоперы успели завершить возведение множества домов, пока банки еще выдавали им кредиты.
 
В целом с началом кризиса покупатели зарубежной недвижимости охладели к идее приобретения «воздуха над котлованом». Но в уникальных строящихся объектах продажи все-таки идут, подчеркивает Ю. Титова. Дополнительное доверие клиентам внушает трансляция хода строительства через установленные на стройплощадках web-камеры. Кроме того, эксперты советуют обращать внимание на договор: желательно, чтобы в нем были прописаны строгие штрафные санкции в случае задержки строительства, максимально сокращен перечень форс-мажорных обстоятельств. По словам Ю. Титовой, на практике именно форс-мажором большинство застройщиков прикрывают свое опоздание со сдачей проектов. Климатические условия — самый распространенный вариант отписки, притом что климат за последние два-три года нигде радикально не менялся.


ЭКСПЕРТНЫЙ ВЗГЛЯД
 
Юлия Титова, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «Бест-Недвижимость»:

— Помимо переноса сроков сдачи существует и другая распространенная проблема: обещанная на словах и в рекламных буклетах инфраструктура комплекса на деле оказывается изрядно редуцированной. Возмущаться в этом случае смысла нет — в большинстве договоров описывается не инфраструктура, но исключительно продаваемый объект недвижимости.
Многие эксперты из соображений политкорректности не хотят давать негативные комментарии о конкретных странах, хотя им явно есть что сказать. И все же, говоря о задержках строительства, едва ли стоит сводить ситуацию к общему знаменателю, поскольку на западных рынках она существенно различается.
Для тех, кто планирует покупку сегодня, существуют некие универсальные ориентиры. Например, в Gordon Rock советуют обращать внимание на уже реализованные девелопером проекты, источники финансирования, генподрядчика и возможность использования escrow account. Доля финансирования за счет собственных ресурсов, заемного капитала или продаж может быть разной, но это зависит не от страны, а от конкретного застройщика. В большинстве случаев компании пользуются как кредитами, так и собственными средствами. Поступления же от покупателей актуальны на этапе продаж офплан, но в настоящее время эта схема не пользуется популярностью.

Автор: А. Маслобойников

Недвижимость и цены

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии
ОПРОС

С какой целью вы интересуетесь недвижимостью за рубежом?

Статьи
Независимость Каталонии, российский спрос на Турцию, розыгрыш дома в Великобритании...

...а еще – на Манхэттене продают апартаменты в башне Трампа и там же построят небоскреб по проекту российских архитекторов. Все, что вы могли пропустить на минувшей неделе – с 30 октября по 05 ноября - и все, что пропускать не следовало, - в обзоре Prian.ru. Читать

Личный опыт: дом за €100 000 с видом на море. Сан-Ремо, Италия

Италия – не самая доступная страна для покупки недвижимости. Тем более если речь идет об известных курортах Лигурии. Москвичке Анне удалось воплотить в жизнь давнюю мечту и приобрести частный дом в Сан-Ремо. Да еще и собственными силами организовать перепланировку. Наша героиня рассказала о том, во сколько ей обошлась покупка, как проходила сделка, и какую роль в ее выборе сыграл знаменитый музыкальный фестиваль. Читать

Взять ипотеку во Франции: особенности оформления, процентные ставки

Пятая республика – одна из тех стран, где иностранцы в правах немногим уступают гражданам. Любой добропорядочный человек с хорошей кредитной историей вне зависимости от паспорта может воспользоваться французскими банковскими услугами. Из этого текста вы узнаете, как взять ипотеку во Франции… Читать

Процедура приобретения недвижимости во Вьетнаме

Какую недвижимость во Вьетнаме разрешают покупать иностранцам. Как проверить честность продавца. Сколько налогов надо заплатить. И что получает на руки новоиспеченный собственник. Подробная процедура проведения сделок с квартирами и домами – в материале Prian.ru. Читать

Взять ипотеку в Финляндии: особенности оформления, процентные ставки

Иностранцу получить кредит на покупку жилья в Суоми сложнее, чем местному жителю. Но нет ничего невозможного. И если у вас хорошая кредитная история, которую вы можете подтвердить документами, то банки Финляндии к вашим услугам. Тем более что процентные ставки в стране продолжают снижаться. Читать