Пенаты Карибского моря. На краю света

Долгое время недвижимость стран Карибского бассейна, несмотря на низкие цены, не пользовалась спросом среди наших соотечественников. Однако накануне кризиса количество агентств, предлагающих обзавестись апартаментами на солнечном берегу Панамы или Доминиканы, выросло. Очевидно, россиян перестал пугать такой вариант «дальних дач».

 

 

 

Интерес к этим рынкам проснулся недавно и постепенно набирает обороты. «Судя по тому, что число компаний, представляющих недвижимость в странах Латинской Америки, растет, спрос у россиян есть», — замечает директор компании RENTSALE Юлия Титова. Тем более правительства этих стран прилагают усилия, чтобы привлечь как можно больше иностранных инвестиций, в том числе на рынок недвижимости. «В частности, правительство Доминиканской Республики отменило ограничения на покупку недвижимости иностранцами», — замечает консультант по зарубежной недвижимости AVC Real Estate Юлия Тишкова.

 

Среди десятка экзотических стран Карибов именно Доминиканская Республика и Панама привлекают наибольшее внимание иностранных инвесторов.

 

Доминиканская Республика занимает половину острова Гаити и имеет выход к Карибскому морю и Атлантическому океану. Основные покупатели недвижимости здесь — граждане США и Канады. Число инвесторов из Испании, Португалии, Германии, Великобритании после кризиса сократилось, зато появились российские граждане: в I полугодии 2010 г. количество сделок с недвижимостью, совершенных россиянами, выросло на 16,5% по сравнению с аналогичным периодом 2009 г. «Причем за I квартал текущего года Доминикану посетили уже 21,6 тыс. туристов из России. Это на 34% больше, чем за тот же период 2009 г.», — рассказывает Ю. Тишкова.

 

Панама, в свою очередь, претендует на роль международного финансового центра, соединяющего Северную и Южную Америку. Здесь отсутствуют налоги на доходы, полученные за пределами страны, для компаний, а также частных лиц. «В Панаме хорошо развита инфраструктура, столица страны — это современный интернациональный город, где широко используется английский язык. К преимуществам можно отнести мягкий климат, качественную медицину (врачи учатся в США)», — рассказывает директор компании Pleiada International Вадим Оришак.

 

Рынок недвижимости Панамы практически не был поражен экономическим кризисом, что подтолкнуло многих европейцев, в том числе и россиян, обратить внимание на страну. До этого основную долю инвесторов составляли граждане США, Канады, Колумбии и Венесуэлы. По последним данным, число европейцев, купивших недвижимость Панамы в 2008 г., составило 3,8%, а по состоянию на 2009 г. эта цифра выросла до 9,4%. «С начала 2010 г. зафиксировано сделок с европейцами 11,5% общего числа инвесторов. Благодаря этому в столице страны Панама-Сити стоимость квадратного метра c начала нынешнего года увеличилась на 2,79%», — добавляет Ю. Тишкова.

 

Есть по меньшей мере три основных мотива, по которым россиянину может быть интересна покупка жилья в Доминикане или Панаме.

 

 

 

На рынке прибрежной недвижимости в Доминикане и Панаме покупатель может найти достойную альтернативу Болгарии, Турции и Египту. По ценам латиноамериканские рынки, особенно в Доминикане, вполне сопоставимы с вышеперечисленными.

 

В Панаме стоимость квадратного метра в среднем составляет 1500–3500 долл./кв. м. В деловом центре можно купить квартиру площадью 60 кв. м за 90 тыс. долл. А в 50-этажной современной высотке Sky Residences, расположенной на главной набережной Панама-Сити, улице Авенида Бальбоа, — апартаменты площадью 157 кв. м за 360 тыс. долл.

 

Стоимость отдельных домов в прибрежной зоне начинается в районе 200 тыс. долл. Например, за 250 тыс. долл. можно приобрести коттедж с двумя спальнями площадью 190 кв. м на участке 15 соток в закрытом поселке недалеко от популярного пляжа и гольф-поля в 89 км от Панама-Сити.

 

В Доминикане цены еще ниже. Небольшую квартирку — площадью 32 кв. м — в малоэтажном жилом комплексе Caribe Campo в Сосуа недалеко от моря можно найти за 35–40 тыс. долл. Причем с полной отделкой и меблировкой. Чуть более 100 тыс. долл. будет стоить дом площадью 105 кв. м в Кабаретте. Элитные объекты с огромной территорией, подобные особняку с 12 спальнями в Пуэрто-Плата, обойдутся в 1–3 млн долл. Стоимость земли на первой береговой линии составляет около 400 долл./кв. м.

 

Разумеется, обе эти страны заметно проигрывают европейским и даже азиатским курортам в плане транспортной доступности. Длительный перелет через океан, высокая стоимость билетов, к тому же в Панаму из России нет прямых рейсов… Но для кого-то подобные неудобства компенсируются другим. Например, вечным летом, которым из ближних к России стран может похвастаться только Египет. Главным преимуществом Доминиканы являются протяженные роскошные песчаные пляжи, которые еще не настолько переполнены, как на европейских курортах. К тому же в отличие от Египта здесь территория, пригодная для отдыха, не ограничена побережьем. «Этот вариант подходит для тех, кого не пугают перелеты, кто имеет бизнес и связи с США», — отмечает Ю. Титова.

 

 

 

Второй мотив, побуждающий заинтересоваться недвижимостью Панамы или Доминиканы, — получение дохода. «Рынок развивающийся, до кризиса активно растущий, с возможной перспективой в будущем», — поясняет Ю. Титова.

 

Так, Панама сегодня считается одним из наиболее интересных направлений для долгосрочных инвестиций. С 2006 г. правительство страны объявило о своих планах по расширению Панамского канала, которого уже недостаточно для проходящих судов. «Расширение Панамского канала стало дополнительным катализатором для экономического роста. Через него сегодня проходит 5% мирового товарооборота, 68% товарооборота США, 38% — Китая. Этот факт говорит о том, что страна будет постоянно сохранять свою инвестиционную привлекательность», — рассказывает Ю. Тишкова.

 

Четыре года назад резко увеличился объем строительства курортной и небоскребной недвижимости, параллельно начался рост цен, который несколько сдержал, но не остановил мировой финансовый кризис.

 

Эксперты отмечают, что у страны высокий туристический потенциал: за последние шесть лет поток путешественников в Панаму возрос более чем в два раза, а доход от услуг в сфере гостеприимства увеличился втрое. Многих российских инвесторов прельщает то, что Панама — офшорная зона с привлекательным законодательным и налоговым режимом. «В частности, в туристических зонах недвижимость освобождена от налога на 20 лет, а также не нужно платить налог на добавленную стоимость», — приводит примеры Ю. Тишкова.

 

По словам директора департамента элитной недвижимости Knight Frank Елены Юргеневой, недвижимость Панамы характеризуется высокой доходностью и разумными ценами. «Валовая доходность на недвижимость — 10,1% (выше только в Перу — 12,13%). Важный фактор в развитии рынка недвижимости Панамы — новая антикоррупционная политика правого президента Рикардо Мартинелли», — отмечает эксперт.

 

Благодаря массовому появлению строящихся, а также заявленным проектам Панаму даже называют вторым Дубаем. Сегодня здесь возводят около 300 высотных зданий. Правда, крах американского рынка недвижимости повлиял и на Панаму. Цены на жилье в Соединенных Штатах упали настолько, что американец сейчас не может продать свой дом и переехать в Панаму, что практиковалось ранее. В итоге произошло довольно существенное уменьшение спроса на строящиеся объекты. «Наиболее пострадали проекты на ранней стадии реализации и еще не начатые», — рассказывает В. Оришак.

 

Многие докризисные проекты были заморожены, и не стоит ожидать всплеска активности на рынке до восстановления цен в США, прогнозируемого на 2011 г., подтверждает Е. Юргенева.

 

Впрочем, помимо спекулятивной прибыли здесь можно получать достаточно неплохой — на фоне Европы — рентный доход. «В Панаме частные инвесторы приобретают недвижимость с целью последующей сдачи в аренду: 78% всех российских покупателей именно так и поступают после покупки жилья», — отмечает Ю. Тишкова.

 

В Доминиканской Республике экономическая ситуация не такая стабильная, и перспективы роста неочевидны. Однако от сдачи жилья в аренду здесь также можно получать нормальную прибыль даже в условиях нынешней экономики. По оценкам экспертов, в среднем ежегодный рентный доход составляет 8,54% стоимости недвижимости. На фоне стандартных европейских 4–5% это действительно выглядит неплохо. «Около 60% российских покупателей предпочитают апарт-отели, так как страна находится далеко от России, и, естественно, становится накладно содержать и следить за сохранением жилья. Наши соотечественники рассматривают покупку недвижимости в Доминикане как инвестицию, порой отказываясь от ежегодного посещения своего имущества в пользу прибыли от его аренды», — отмечает Ю. Тишкова.

 

 

 

Третий немаловажный мотив, подталкивающий россиян сделать выбор в пользу столь дальних «дач», — это гражданство. Дело в том, что по законам Панамы и Доминиканы паспорт гражданина иностранец получает легко, в том числе через покупку недвижимости. Причем в Доминиканской Республике достаточно инвестировать в бизнес или в квадратные метры не меньше 200 тыс. долл. и потом легально прожить в стране шесть месяцев. После этого можно подавать на гражданство. «Однако из-за большого количества случаев мошенничества с паспортами документы Доминиканы пользуются не слишком хорошей репутацией, а список стран с безвизовым въездом ограничен», — замечает В. Оришак. Тем не менее гражданам республики открыт свободный въезд в Аргентину, Чили, Уругвай, Израиль, Японию и Южную Корею.

 

В Панаме процедура чуть сложнее. При покупке недвижимости стоимостью более 300 тыс. долл. иностранец получает вид на жительство. Через пять лет он может претендовать на гражданство. Панамский паспорт дает право на безвизовый въезд во многие страны мира: весь Евросоюз, Израиль, Латинскую Америку и некоторые государства Азии. «В любой европейской стране, покупая недвижимость на подобных условиях, невозможно добиться гражданства за такой короткий срок», — говорит Ю. Тишкова.

 

 

В Панаме главным районом, где сосредоточено основное количество предложений, является столица — Панама-Сити. Именно здесь находится большая часть всех проектов (более 50%) и совершают большую часть сделок с апартаментами. Самыми развитыми и привлекательными районами столицы являются Сан-Франциско и Бэлла Виста. Здесь расположены строения ценовой категории от 85 до 350 тыс. долл. «Но такую недвижимость приобретают с целью постоянного проживания, большее число инвесторов покупают апартаменты, виллы на побережье океана с целью последующей сдачи в аренду», — отмечает Ю. Тишкова.

 

Далее по объемам строительства идут пляжная зона Коронадо и Сан-Карлос. И, наконец, почетное третье место занимает курортная зона Бокас дель Торо на Карибском побережье.

 

В Доминиканской Республике самыми престижными районами для проживания считаются районы в Санто-Доминго — Пьянтини, Параисо и Нако (бизнес-центр города). Они как раз и привлекают россиян, покупающих там недвижимость. Здесь расположены все самые главные торговые и развлекательные комплексы, банковские, финансовые и административные учреждения. Это районы элитных ресторанов, дорогих баров и закрытых частных клубов. Стоимость квадратного метра в Санто-Доминго зависит не от района, а от самого дома, его расположения, размера квартиры и даже количества парковок рядом.

 

На Карибском побережье наибольшей популярность у приезжих пользуются провинция Пунта-Кана и город Баваро. Кстати, именно на одном из элитных курортов Пунта-Кана недавно приобрели виллы певец Хулио Иглесиас, танцор Михаил Барышников и модельер Оскар де ла Рента. Цена участков под застройку составляет здесь от 1,8 до 5 млн долл., а готовая вилла с пятью спальнями стоит 6,2 млн долл. На Атлантическом побережье интерес для покупки жилья представляют Пуэрто-Плата, Сосуа, Кабарете, Рио Сан Хуан, Кабрера и Самане. Помимо мягкого климата достоинствами этого региона являются чистые пляжи, возможность заниматься серфингом и причалы для яхт.

 

Надо иметь в виду, что в этих странах механизмы сделок с недвижимостью еще не так отлажены, как в Европе. Процесс покупки сложнее, а риски выше. «Покупатель здесь гораздо менее защищен, поэтому для большей безопасности прежде всего рекомендуют нанять юриста и переводчика с испанского языка. Также бывают случаи, когда местные агентства завышают реальные цены для покупателей-нерезидентов», — предупреждает В. Оришак. Все юридические действия в Панаме осуществляют на испанском языке, но, как правило, контракты оформляют на двух языках: испанском и английском.

 

Во многих странах мира, прежде чем выплатить деньги продавцу, их обычно кладут на депозитарное хранение, чтобы дать гарантии покупателю. В Панаме и Доминикане не существует такой юридической нормы. Однако подобную услугу могут оказать некоторые адвокаты.