Курортный роман по расчету. Россияне скупают зарубежные отели?

15 декабря 2010 года
| Рубрики: Рынки и цены

Сегодня некоторые эксперты отмечают устойчивую тенденцию — смещение спроса на зарубежном рынке в сторону коммерческого сектора: свыше 70% российских инвесторов интересуются покупкой бизнеса в странах Европы или США. Наиболее привлекательные объекты для них — действующие отели на популярных курортах.

 

Наших соотечественников в первую очередь интересуют высоколиквидные объекты с наилучшим расположением. Это первая-вторая линия от моря с частным песчаным пляжем, отмечают в компании FiedlerYaro. Успехом пользуются также отели на популярных горнолыжных курортах.
 
Отмеченный экспертами тренд неслучаен, он развивается в рамках общемировой тенденции. По данным компании Jones Lang LaSalle Hotels, в течение первых трех кварталов 2010 г. рынок инвестиций в гостиничную недвижимость стран Европы, Ближнего Востока и Африки демонстрировал активный рост, достигнув объема в 3,97 млрд евро. Это на 55% больше, чем за тот же период 2009 г. (2,5 млрд евро). Особенно четко положительная динамика проявилась в III квартале. Рост проданных гостиничных активов составил 1,8 млрд евро, что на 70% превысило прошлогодние показатели (1,056 млрд евро).
 
Главный исполнительный директор Jones Lang LaSalle Hotels в странах Европы, Ближнего Востока и Африки Марк Уинн-Смит комментирует: «Сейчас продавцы более реалистичны в своих ценовых надеждах, что позволило завести рынок, до этого пребывавший в состоянии ожидания. На данный момент существует разумный баланс между числом покупателей и количеством объектов на рынке. Мы также наблюдали несколько закрытых кризисных сделок, которые позволяют определить ценовые решения покупателей в случае вынужденной продажи. Финансирование покупок с помощью заемного капитала все еще остается проблемой».
 
Лидирует в регионе рынок Великобритании с объемом инвестиций свыше 1 млрд евро, далее следует Франция — примерно 505 млн евро. На третьем месте рынок Испании — 291 млн евро, отмечают в Jones Lang LaSalle Hotels.
 
Несмотря на то что к инвесторам возвращаются активность и уверенность, определенная доля сомнений все же остается, поэтому большинство гостиниц продают при наличии действующих договоров аренды и в основном местным инвесторам. Тем не менее в течение года наблюдалось увеличение количества сделок с действующими договорами на управление. Если за весь 2009 г. их доля составила всего 5%, то на текущий момент она выросла практически до 28% всех реализованных гостиничных объектов.
 
Американские инвесторы постепенно возвращаются на рынки Европы, Ближнего Востока и Африки — их доля на данный момент составляет 20% (для сравнения: за 2009 г. — 6%). Внутренние инвестиции остаются превалирующими, хотя их доля снизилась в процентном соотношении с 59% за весь 2009 г. до 36% за три квартала 2010 г.
 
Что на сегодняшний день могут предложить в Европе инвесторам и, в частности, россиянам? Аналитики компании FiedlerYaro представляют свое видение рынка некоторых стран.
 
 
Болгария
 
На черноморском побережье предлагают множество различных отелей — от 600 тыс. до 35 млн евро.
 
Например, за 610 тыс. евро можно купить отель в Поморие, построенный в 2004 г., на 19 номеров. Он расположен в 150 м от пляжа, в двух минутах пешей прогулки от центра города. Объект работает только в летний сезон.
 
За 6,5 млн евро можно приобрести четырехзвездочный отель на 350 мест в центре всемирно известного курорта Золотые Пески, с собственным аквапарком, рестораном, бассейнами, детскими площадками, фитнес-центром и центром красоты и здоровья. Благодаря развитой инфраструктуре этот объект функционирует в качестве международного молодежного центра и обеспечен долгосрочными контрактами по размещению гостей. В среднем отель приносит 525 тыс. евро чистой прибыли, что дает годовую доходность по объекту 8%.
 
В 2010 г. в Болгарии увеличилась туристическая активность, что прибавило оптимизма владельцам отелей и скорректировало наличие предложений.
 
 
Турция
 
На средиземноморском побережье Турции цены на отели с собственным пляжем колеблются в среднем от 3,7 до 66 млн евро.
 
Скажем, четырехзвездочный отель общей площадью 6 тыс. кв. м, построенный в 2006 г., на 109 стандартных номеров, с просторным рестораном, открытым и крытым бассейнами, аквапарком и 16 бамбуковыми виллами на территории обойдется в 8 млн евро. Примечательно и расположение объекта — славящийся своими сосновыми и эвкалиптовыми парками Кемер. Отель находится на первой линии от моря, рядом марина для яхт, где за умеренную плату отдыхающим можно арендовать небольшое судно или катер и прокатиться по живописным бухточкам побережья.
 
 
Греция
 
В Греции особенной популярностью как среди туристов, так и у инвесторов пользуются острова Крит, Корфу, Родос и остров влюбленных Санторини. За высоколиквидные объекты с собственными пляжами придется выложить от 4 до 9 млн евро.
 
Встречаются и объекты с большими скидками. Например, на острове Корфу отель категории «три звезды» на 80 номеров, с частным пляжем, с красивым цитрусовым садом в 12,5 тыс. кв. м, у кромки моря можно купить всего за 4,2 млн евро, что значительно ниже его рыночной стоимости. Заполняемость отеля с 15 мая по 15 октября 2010 г. составила 100% по договорам с туроператорами Австрии, Германии и Швейцарии. Официальная банковская оценка этого объекта — 7 млн евро. Низкая цена продажи обусловлена личными обстоятельствами его нынешнего владельца: он готов продать отель на 57% меньше рыночной стоимости, причем на 2,4 млн евро можно получить кредит в греческом банке под 4,75% годовых.
 
Исключительным в своем роде объектом также можно назвать отель на самом романтичном острове Греции Санторини. Уникальная история острова, неповторимый вулканический ландшафт, белоснежные домики на отвесных скалах и фантастические по своей красоте восходы и закаты привлекают сюда истинных ценителей красоты, в особенности молодоженов. Поклонниками Санторини являются многие звезды искусства и шоу-бизнеса, в том числе семья Джоли — Питт. Посещение Санторини входит практически в каждый греческий круиз. В 2009 г. отель был полностью перестроен и реконструирован, и цена продавца на сегодня составляет 9 млн евро.
 
 
Швейцария (Альпы)
 
Цены на отели здесь колеблются от 1,9 млн евро за мини-отель до 45 млн евро за небольшой гостиничный комплекс у подъемника в Санкт-Морице, который наряду с Гштадом является самым известным и аристократичным из всех горнолыжных курортов Швейцарии. Санкт-Мориц принимает представителей королевских династий, миллиардеров, политиков и звезд шоу-бизнеса.
 
Дороговизна отпугивает от Санкт-Морица многих потенциальных туристов, зато оставшихся привлекает возможностью оказаться в своеобразном горнолыжном бизнес-классе. И таковых, надо сказать, немало: за год этот город с населением всего в 6 тыс. человек посещают 1,5 млн туристов.
 
«Уникальные объекты практически невозможно найти на сайтах Интернета, часто они даже запрещены к публичной рекламе, и смена владельцев проходит максимально тихо, — комментирует Юлия Кайнова, исполнительный директор компании FiedlerYaro. — Как правило, это высокодоходные отели мировых брендов или известные в узком кругу закрытые бутик-отели, о продаже которых не было и речи еще пару лет назад. Цена этого сегмента стартует с 25 млн евро за отель на девять номеров и может достигать 618 млн евро, к примеру, за отель в Париже».
 
Как отмечает спикер, торг по заявленным ценам на отели за рубежом уместен всегда и везде, а в Турции даже приветствуется. Доходность большинства объектов в среднем составляет 5,9–7,2% годовых чистой прибыли.
 
 
Что следует знать
 
Однако следует учитывать, что приобретение отеля — один из самых трудоемких процессов на рынке зарубежной недвижимости. Большей частью это обусловлено процедурой проверки документов и сопоставлением белой и черной отчетности, которая имеется практически в любом отеле мира, а также выявлением реальной ситуации по доходности объекта. Кроме того, нередки случаи раздувания доходности с помощью долгосрочных фиктивных постоянных клиентов с подтверждающей документацией, поэтому с большой тщательностью покупатель должен проверить агентские соглашения с туроператорами и договоры с постоянными клиентами, причем за несколько лет.
 
Также особенное внимание необходимо уделить состоянию объекта продажи: сроку последней санации (не путать с косметическим ремонтом), качеству строительных материалов на предмет влагостойкости (поскольку высоколиквидные объекты расположены в непосредственной близости к воде) и прочему, чтобы в дальнейшем непредвиденные расходы на ремонт не съели львиную часть доходности.
 
Налог на прибыль предприятий бизнеса в разных странах колеблется от 2,5 до 45%, поэтому необходимо грамотно сбалансировать налогооблагаемую базу и провести мероприятия по оптимизации фискальной нагрузки.
 
Перед покупателем также всегда стоит вопрос дальнейшего управления объектом: руководить лично или нанять специальную компанию, а может, сдать отель в аренду известному бренду. Все это является неотъемлемой частью подготовки к приобретению отельного бизнеса за рубежом.
 
Что касается портрета потенциального покупателя отельного бизнеса, то, по мнению экспертов компании FiedlerYaro, это, конечно же, крупные бизнесмены, уже успевшие сделать какой-либо доходный бизнес в России и задумывающиеся о возможном переезде на ПМЖ за границу. Отельный бизнес за границей — крупные инвестиции на долгосрочную перспективу. В некоторых странах Европы сейчас, к примеру, действуют специальные условия на получение гражданства при инвестировании в местный бизнес от 500 тыс. евро и соблюдении несложных формальностей. Так что приобретение действующих отелей за границей — это не только возможность обеспечить себе постоянный доход, но и подушка безопасности на случай окончательного переезда на ПМЖ в страну инвестирования.
 
Вместе с тем исполнительный вице-президент, руководитель инвестиционного направления Jones Lang LaSalle Hotels России и СНГ Алексей Слесарь отмечает, что наряду с частными российскими инвесторами о возможности приобретения гостиничных активов в 2010 г. заявило и несколько крупных юридических лиц.
 
Цена объекта сегодня должна в максимальной степени отражать реальные денежные потоки, генерируемые гостиничным бизнесом в текущих экономических условиях. Заемный капитал остается ограниченным, что удерживает средний размер сделки в пределах 30–40 млн  евро, отмечает эксперт.
 
Варианты предложения отелей в некоторых странах Европы
Страна, место Объект Стоимость, евро
Испания, Коста-Бланка Гостиница на побережье, 12 номеров, продается с УК 375 тыс.
Франция, БургДуазан Гостиница-ресторан, 18 номеров, горнолыжный курорт 470 тыс.
Турция, Анталья Отель, 26 номеров, бассейн, ресторан, 50 м от моря 760 тыс.
Италия, Римини Мини-гостиница, 18 номеров, адриатическое ­побережье 1,4 млн
Литва, Друскининкай Гостиница-курорт, 27 номеров, ресторан, вид на жительство 1,55 млн
Финляндия, Вааса
Гостиничный комплекс, 100 номеров, на острове в заливе
2,3 млн
Швейцария, пригород Берна Отель, 38 номеров, бар, банкетный и конференц-залы 3,8 млн
Германия, Боденское озеро
Отель круглогодичный, 200 номеров, в аренде УК на 25 лет, годовой доход 7,25%
10,7 млн
Николай ПЕТРОВ

Недвижимость и Цены

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Полезные статьи:

Статьи

С чем сталкиваются иностранцы в Венгрии

Можно сколько угодно читать о той или иной стране в книгах, путеводителях или интернете. Но по-настоящему ощутить местные «прелести и горести» можно только на собственном опыте. Prian.ru взял интервью у профессионала рынка недвижимости, который живет в Венгрии уже почти пять лет. Поговорили об особенностях местной медицины, образования, трудоустройства и иммиграционного законодательства. Читать

Процедура приобретения недвижимости в Хорватии

С 2014 года иностранцы получили право приобретать недвижимость в Хорватии на физическое лицо. Каков пошаговый алгоритм покупки? Есть ли возможность удаленного приобретения? Сколько придется потратить на сопутствующие расходы? И какие возможности есть для получения ипотеки у россиян? Ответы на эти и многие другие вопросы вы найдете в этом материале. Читать

Лучшие страны мира в 10 главных рейтингах 2016 года

Выбирать страну для покупки недвижимости можно по-разному. Для кого-то важна экология, кому-то принципиально необходимо рассчитать доходность инвестиций, ну а кто-то ищет государство с максимально комфортными условиями для ведения бизнеса. Мы подобрали для вас 10 важнейших рейтингов 2016 года, благодаря которым принять решение будет проще. Читать

Главные новости 2016 года на рынке зарубежной недвижимости

В прошедшем году мы стали свидетелями многих законодательных нововведений, изменений и других событий, так или иначе связанных с другими странами. Оказалось, что больше всего читателей Prian.ru интересовали те из них, что касаются иммиграционных программ. Представляем рейтинг самых читаемых новостей на нашем портале, по которым можно проследить главные тенденции 2016 года. Читать

Какую недвижимость выбирали звезды в 2016 году

За прошедший год знаменитости были традиционны в своих предпочтениях. Чаще всего новоселье устраивали в домах США, но были и те, кто решился на покупку недвижимости в Старом Свете. Кто будет жить теперь в бывшем доме Артура Конан Дойля? Зачем Рики Мартину винный погреб на 800 бутылок, а Моби – детская комната с отделением для няни? Об этом и многом другом читайте в этом материале. Читать