Безработица, банки и другие легенды об Испании

24 октября 2013 года
| Рубрики: Рынки и цены
Теги: Испания

Как красочно описывается бедственное состояние испанского рынка недвижимости! Цены падают, объемы строительства сжимаются, невостребованными остаются сотни тысяч объектов! Впрочем, многих россиян эти сообщения радуют. Для нас это своеобразный сигнал: «приходи и покупай, отдаем за бесценок все самое лучшее!»

Эдуард ГулянКак подобную информационную картинку воспринимают специалисты, которые смотрят на происходящее со своей колокольни? А заодно живут и ведут бизнес в «стране фламенко и корриды». На семинарах Prian.ru, прошедших в рамках выставки «Жилищный проект», легенды и мифы современной Испании прокомментировал управляющий партнер компании SeaBestLand Эдуард Гулян.

 

Легенда №1: миллионы безработных

В болезненном положении находится не только рынок недвижимости, но и вся экономика Испании. Компании массово закрываются, объемы производства уменьшаются, из-за чего в стране наблюдается колоссальный уровень безработицы. К 2013 году статисты насчитали около пяти миллионов нетрудоустроенных граждан. Каждый второй молодой испанец нигде не работает. Где уж тут думать о покупке жилья…

Эдуард Гулян:
- Не буду обсуждать статистику, просто приведу конкретный пример. Наша компания сейчас динамично развивается. Последние пять месяцев три международных кадровых агентства занимаются поиском сотрудников для нашей фирмы. Вы думаете, они могут найти специалистов? Нет!

Рассказы о повальной безработице в Испании – это просто миф. Да, действительно, есть безработные, но это именно те люди, которым трудоустройство не очень то и нужно. Иначе мы быстро подобрали бы персонал.

Во-первых, не забывайте, что у испанцев очень высокие пособия. И во-вторых, у многих есть какие-то доходы – от недвижимости, банковских депозитов и так далее. Например, у нас работала девушка из Каталонии. Уволилась. Сейчас получает пособие €800. Еще около €2000 ей приходит от сдачи в аренду квартиры и виноградников, доставшихся в наследство. Она официально числится безработной, имеет €3000 в месяц, прекрасно живет и думает «а зачем мне вообще идти работать?»

 

Легенда №2: большая распродажа

Последние пять-шесть лет недвижимость в Испании неуклонно обесценивается. С декабря 2007-го, когда жилье в стране достигло своей максимальной стоимости, дома и квартиры подешевели в среднем на 39%. А на любимом россиянам Средиземном побережье и того больше – почти на 46%. А значит, шикарную квартирку с видом на море в Испании сегодня можно купить по беспрецедентно низкой цене. По сути, за бесценок.

Эдуард Гулян:
- Очень сильно просела в цене именно та недвижимость, которая и до начала кризиса была никому не нужна. Это квартиры, расположенные в неудачных местах: далеко от моря, в промышленных районах или в кварталах, заселенных преимущественно иммигрантами.

Также пострадали проекты с незаконченной инфраструктурой. До кризиса у испанских застройщиков были грандиозные планы. Они осваивали большие территории. Причем, квартиры, которые они обязаны сдавать с чистовой отделкой и оборудованной кухней, они смогли завершить. А вот социальные объекты – дороги, детские площадки, садики – часто не успевали.

Однако качественное курортное жилье, которое и рассчитывают найти в Испании многие россияне, сильно не дешевело. Например, в элитном районе Барселоны Педралбес – аналог московской Рублевки, расположенный в черте города – цены не упали ни на цент. Владельцы не спешат продавать, они ждут, пока появятся хорошие предложения.

 

Дома в ИспанииЛегенда №3: банковский произвол

Испанский рынок недвижимости буквально завален банковскими объектами – домами и квартирами, изъятыми у неплательщиков ипотечных кредитов. Финансовые учреждения выставляют все это богатство на продажу с огромными скидками, до 60%. Демпингуют, одним словом. И вынуждают рядовых собственников также понижать ценовую планку.

Эдуард Гулян:
- Правильно, есть такие объекты. Но прежде чем отправиться искать квартиру вашей мечты среди банковских предложений, подумайте, кому раньше принадлежало это жилье.

Как правило, по ипотечным кредитам не могли расплатиться невостребованные и низкооплачиваемые специалисты. И жили они в соответствующих условиях. Кроме того, за то время, пока эти квартиры принадлежали банкам, они могли прийти в еще большее запустение. В секторе элитного жилья банковских объектов нет.
 



О плюсах и минусах покупки отчужденной недвижимости в Испании читайте в специальном материале на Prian.ru.
 


 

Легенда №4: инвестиционная пассивность

Тяжелая экономическая ситуация в стране (см. легенду №1), перманентно снижающиеся цены на жилье (№2), которые, как полагают финансисты Morgan Stanley, обвалятся еще на 30%, и большое количество вакантных предложений (№3) делают испанскую недвижимость непривлекательной с точки зрения инвестиций. Да, море и солнце в Испании остались прежними, и покупать жилье для отдыха – можно и нужно. Однако заработать на испанских квадратных метрах в ближайшие годы не получится…

Эдуард Гулян:
- Про инвестиционную привлекательность Испании лучше всего говорить на конкретных примерах. Недавно под Барселоной выставили на продажу части торгового центра, в котором находятся крупнейшие мировые бренды, типа, IKEA. Благодаря кризису появилась возможность войти в этот проект за относительно небольшие деньги. Самая маленькая доля – от €300 000. Доходность этих инвестиций изначально рассчитывалась на уровне 8% годовых.

Кто быстро сообразил – купил. И очень счастлив, потому что доходность возросла до 11% годовых. Это не просто хорошо, это великолепно. Если в абсолютных цифрах, в России это порядка 35%. Вскоре банк, которому был должен застройщик этого торгового комплекса, сам выкупил оставшиеся площади.

Еще один пример. В Испании есть место под названием Порт-Авентура – это лучший в стране парк развлечений, аналог Диснейленда в Париже, расположенный в часе езды от Барселоны в городе Салоу. В пешей доступности от парка был построен жилой комплекс. И буквально за полгода его полностью распродали – покупатели сметали по 5-10 квартир. Доходность, по российским понятиям, невысокая – 6% годовых. Но! Известная управляющая компания вместе с контрактом на покупку заключает договор на аренду. И все проблемы с поиском нанимателей становятся их головной болью. А вы только гарантированно получаете 6% дохода. Хороший проект, инфраструктура, выгодное место, управляющая компания – через пару месяцев такого комплекса уже не будет на рынке, все раскупят. Однозначно.

Эти примеры отлично доказывают, что кризис несет в себе большие возможности. По-моему, деньги зарабатываются именно в кризис.

 

БарселонаЛегенда №5: золотая виза

Новейшая легенда испанского рынка касается принятия нашумевшего закона о ВНЖ для зарубежных покупателей недвижимости. Сначала власти подумывали выдавать резиденции всем иностранцам, купившим объекты от €160 тыс. Однако поразмыслили, подняли планку до €500 тыс. и приняли-таки долгожданный закон. Теперь жилищный сектор Испании ждет неминуемый расцвет: граждане России, Китая, Саудовской Аравии бросятся раскупать испанские квартиры и виллы, чтобы получить европейский ВНЖ.

Эдуард Гулян:
Я думаю, что резкого скачка продаж, скорее всего, не будет. Россияне далеко не первые в ряду иностранных покупателей недвижимости в Испании. Англичанам это не нужно. Немцам – тем более. Китайцам? Возможно. Но и их не так много.

Кроме того, когда думающие люди задаются этим вопросом, они понимают, что придется выбирать – налоговым резидентом какой страны вы хотите являться. Вы же помните истории про Жерара Депардье и других состоятельных французов? Это похожая ситуация.
Испанцы будут требовать, если вы на их территории проводите 183 дня, стать резидентом их страны. Ни одно государство не хочет упускать своих налогоплательщиков. И здесь еще надо просчитать, налоги какой страны вам выгоднее оплачивать.


Беседовала Анастасия Фалей
Фото Prian.ru

 

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии
ОПРОС

С какой целью вы интересуетесь недвижимостью за рубежом?

Статьи
Личный опыт: квартира в трех минутах от моря. Торревьеха, Испания

Когда владеешь сразу несколькими языками, среди которых голландский, немецкий, французский, английский, итальянский, комфортно себя чувствуешь практически в любой стране. Кажется, что в такой ситуации сделать выбор в пользу курортной недвижимости какого-то одного государства очень сложно, на это могут уйти годы. Но не для Алексея и Марины, которые сразу же остановились на Испании… Читать

Испания для детей: от детского сада до факультативов

Недвижимость в Испании часто выбирают семьи с детьми. В таком случае встает вопрос – чем заниматься ребенку. Куда отдать его на воспитание, где ему учиться, как развивать свои способности… Что такое детство в Испании? Говорим обо всех тонкостях и нюансах. Читать

Личный опыт: семейная квартира на окраине Торревьехи. Содержание и сдача в аренду

Приобрести недвижимость за рубежом – только полдела. Затем появляются новые вопросы. Сдавать собственное жилье в аренду хочется не всем, да и не у всех получается это успешно делать, а деньги за содержание платить надо... Насколько удачливым оказался Александр из Петербурга, который пять лет назад купил квартиру в Торревьехе? Радует ли его недвижимость и отдых в Испании так же, как и в момент заключения сделки? Итак, обо всем по порядку... Читать

Личный опыт: семейная квартира на окраине Торревьехи. Покупка в ипотеку

Любовь далеко не всегда случается с первого взгляда, зато потом может превратиться в большое и крепкое чувство. Так в нескольких словах можно описать историю Александра из Петербурга, который изначально планировал покупать недвижимость в другой стране и за совершенно иные деньги. А к своей будущей любимой квартире в Испании и вовсе отнесся с большим подозрением, думая, что его хотят банально обмануть. Читать

Есть мнение: хорошая банковская недвижимость в Испании – как иголка в стоге сена

Недвижимость от банка – вопрос, о котором готовы спорить часами профессионалы. Одни убеждают в выгодности таких предложений, другие советуют их сторониться. Так чем опасны заманчивые объявления о распродаже дешевых квартир и домов? И как устроена система главного «поставщика» подобных объектов в Испании? Рассказывает директор по продажам компании Mahersol Виктория Кутузова. Читать