Ипотека в Германии доступная – местные жители платят по кредитам на недвижимость менее 2% годовых. Для иностранцев условия хуже: ставки выше, документов требуют больше, тщательно проверяют заёмщиков. Тем не менее даже люди без подтверждённых доходов в еврозоне могут рассчитывать на кредитное плечо.
Кредиты на недвижимость в Германии
По данным аналитического портала Statista, около 25% семей в Германии имеют ипотечный кредит (статистика за 2019 год). Доля внушительная, учитывая тот факт, что почти половина населения страны арендует жильё, а не покупает.
Впрочем, с каждым годом растёт доля собственников недвижимости, а значит, и спрос на ипотечные кредиты. Процентные ставки в немецких банках достигли рекордного минимума. Если квартира сдаётся внаём, то арендная плата покрывает расходы по содержанию объекта и выплаты по ипотечному кредиту.
Изменение процентных ставок по ипотечным кредитам в Германии, 2018–2021
Немецкие банки строго оценивают заявки на ипотечные кредиты. Особенно сложно получить ссуду тем заявителям, чей источник доходов и благонадёжность сложно проверить. К этой категории относятся в первую очередь иностранцы, не являющиеся резидентами Германии или стран Евросоюза.
Тем не менее сотрудничать с россиянами, украинцами и другими выходцами из третьих стран готовы банки Германии:
Deutsche Bank
Raiffeisen Bank
Volksbank
Commerzbank
Münchner Bank
Sparkasse Bank
Ипотека для иностранцев
Официально никаких ограничений на получение ипотечного кредита для иностранцев в Германии нет.
Максимальная сумма кредита, на которую можно рассчитывать, зависит от вашего статуса в стране. Жители Германии могут брать в долг до 100% от стоимости недвижимости. Нерезидентам, скорее всего, при обращении в банк за первым кредитом предоставят максимум 50%. Если же у заявителя уже есть недвижимость в Германии или он уже выплатил здесь хоть один ипотечный заём, то вполне можно рассчитывать на ссуду до 60–70%.
Екатерина Демидова
генеральный директор
Dem Group GmbH
Граждане Германии могут получить кредит и на 100% стоимости недвижимости. Для россиян возможен кредит при наличии собственного капитала от €100 тыс. из расчёта 50/50 – то есть половину стоимости объекта вносит клиент, а половину банк. Соответственно, финансирование возможно при бюджете от €200 тыс.
Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в TelegramПодписаться
Требования банков к заёмщикам
Потенциальный заёмщик и объект кредитования должны соответствовать определённым критериям.
Главная задача соискателя кредита – подтвердить платёжеспособность (финансовое благополучие, стабильная работа, высокая зарплата и легальность источника дохода).
Среди обязательных требований:
наличие счёта в банке, на который регулярно поступают средства в течение как минимум двух последних лет;
наличие денежных средств на первоначальный взнос;
возраст – от 21 до 65 лет;
подтверждение доходов (для физических лиц это справки о доходах за последние полгода, зарплатный лист с места работы, от предпринимателей – выписки о движении денежных средств по счетам за два последних года);
отсутствие плохой кредитной истории.
Внимание! На выплату кредитов не должно уходить более 35% дохода за месяц.
Екатерина Демидова
генеральный директор
Dem Group GmbH
Кредит на покупку недвижимости в Германии может получить человек, постоянно живущий, например, в России. При этом надо выполнить три условия.
1. Представить справку из банка о наличии собственного капитала в размере 50% стоимости объекта.
2. Представить справку о доходах – у идеального заёмщика зарплата должна превышать €2 тыс. в месяц.
3. На покупаемую недвижимость должен быть заключён договор аренды – к сожалению, купить в кредит квартиру для личного проживания человеку, не живущему в Германии и не имеющему дохода на территории страны, сейчас нереально.
Определить размер доступного кредита и ежемесячный платёж помогут немецкие ипотечные калькуляторы:
Справка Prian. Банки Германии обычно сверяют данные о потенциальном клиенте с базой данных SCHUFA. Эта система хранит информацию о финансовых обязательствах жителей Германии: кредитах, открытых расчётных счетах, договорах на мобильную связь, стационарный телефон и интернет и пр.
Доходы на территории других стран банкам проверить сложно, поэтому их обычно не учитывают. Иногда банки просто отказывают в выдаче ссуды, объясняя решение невозможностью проверить благонадёжность клиента.
Приобретаемый объект будет находиться в залоге у банка до полного погашения ипотеки. Кредитор заинтересован в том, чтобы обезопасить себя на случай, если заёмщик перестанет платить, поэтому проверяет также ликвидность недвижимости.
Банки охотно выдают кредиты на жильё в крупных городах Германии. Ликвидными объектами считаются те, которые можно в короткие сроки сдать в аренду, а при необходимости быстро и выгодно продать.
Заявку, скорее всего, одобрят, если объект:
новый дом или квартира в новостройке;
имеет хорошее местоположение с точки зрения банка;
предназначен для получения прибыли от сдачи в аренду.
К объектам на вторичном рынке банки относятся требовательнее, они проверяют состояние объекта и учитывают год постройки. Более охотно банк выдаст ипотечный кредит на вторичный объект недвижимости с действующим договором аренды.
Центр города Гамбурга. Здесь расположены отделения многих банков
Если объект будет оценён банком как рискованный, то в выдаче кредита могут отказать.
Екатерина Демидова
генеральный директор
Dem Group GmbH
За последний год банки стали неохотно финансировать покупку коммерческой недвижимости – боятся рисков, связанных с ограничениями работы компаний из-за коронавируса.
Список документов
Документы заёмщика-иностранца
Загранпаспорт и внутренний паспорт заёмщика, а также их копии
Анкета по форме банка с личными данными заёмщика
Наличие капитала для уплаты 50% от цены объекта на счетах в банках в любой валюте (справка не старше трёх месяцев)
Подтверждение стабильного дохода (для физического лица – справки о доходах с работы, для юридического – финансовая отчётность компании)
Копии свидетельств о собственности на имеющуюся недвижимость в любой стране
Сведения об имеющихся кредитах в ЕС/США/Швейцарии, а также в родной стране
Для квартир – протокол собрания товарищества собственников с расчётом коммунальных платежей
Заключение независимого оценщика о стоимости жилья
Все документы должны быть переведены на немецкий и нотариально заверены.
Екатерина Демидова
генеральный директор
Dem Group GmbH
Если заёмщик – нерезидент Германии, то и справку о доходах он представляет оттуда, где живёт и работает. Годится и обычная справка с места работы в России, переведённая на немецкий язык.
Типичные условия ипотечного займа
Размер собственного капитала (% от стоимости недвижимости)
Минимум 40% (для нерезидентов)
Процентная ставка по кредиту
Средняя ставка по кредитам в Германии составляет 1,5%. Для нерезидентов чаще всего она варьируется от 2,39 до 4,60%
Максимальный срок кредитного договора
35 лет
Средний срок кредитования
10–20 лет
Возможность досрочного погашения
Есть, но если не обсудить эту опцию с банком заранее, то придётся заплатить штраф
В Германии популярны ипотечные займы с фиксированной ставкой. В течение всего периода действия кредитного договора клиент выплачивает банку равные ежемесячные платежи.
Возможно оформление кредита с плавающей ставкой. Проценты пересматривают раз в квартал на основании изменений средней ставки межбанковского кредитования Euribor и себестоимости кредита для конкретного банка. На сегодняшний день ставка Euribor достигла отрицательных значений, а это означает риск для заёмщика, поскольку скоро она может снова пойти в рост.
Посмотрите, какие варианты недвижимости в Германии можно купить прямо сейчас
650 000 €
Квартира в Баден-Бадене, Германия
100 м2322
Оплата в рубляхОбъект под сдачу
3-х комнатная квартира в историческом зданиие на 2 этаже с балконом и встроенной кухней с центральным расположением в Баден-Бадене.
Возможность оплаты в рублях!!!
Квартира была полостью модернизирована в 2023!
Оборудование:
- В квартире полностью установлен пол с подогревом
- В каждой комнате есть кондиционер
- Новые окна с...
К продаже предлагается 7-этажное престижное офисно-торговое здание, расположенное в самом сердце Франкфурта.
Здание полностью сдано в аренду!
Цена: 16 800 000,--Евро
Арендная площадь: около 3200 м.кв.
Площадь участка: около 1000 м.кв.
Год постройки: 1955
Кол-во этажей: 7
Первый этаж переоборудован под популярную концепцию...
Таунхаус в двухквартирном доме с террасой, участком, и балконами в престижном районе фешенебельного города Висбаден.
Описание: новый проект включает в себя четыре дома с закрытой территорией, расположен в непосредственной близости от центра города и курортного парка.
Количество комнат: 10
Общая площадь: 276 м2
Количество спальных комнат:...
Пакет коммерческих помещений с долгоcрочными индексированными договорами аренды в пригороде Франкфурта!
Качество оборудования: высокое
Договора аренды: от 5 до 20 лет с опциями продления
Общая арендуемая площадь: 949,9 м.кв.
Год постройки: 2021
Якорный арендатор: Детский садик (договор с городом на 20 лет)
Покупка недвижимости в...
Сетевой магазин Rossmann с высокой доходностью в пригороде Штутгарта на первом этаже в жилом доме с длительным договором аренды.
Доходность: 5,33 %
Общая площадь: около 840 м.кв.
Год постройки: 2020
Кол-во парковочных мест: 19
Об арендаторе Rossmann:
Rossmann GmbH, основанная Дирком Росманном в 1972 году, насчитывает в общей...
Продается доходный дом в 44623 г. Херне
В доме 7 квартир и 5 гаражей, расположенных на улице во дворе
Все квартиры в доме сданы в аренду
В доме центральное газовое отопление
Дом приносит на данный момент фактический доход в год 28 650 евро (8,18%)
Есть возможность увеличить рентабельность до 32 424 евро в год (9,26%)
Комиссия для...
DEM GROUP GmbH
420 000 €
Доходный дом в Вуппертале, Германия
371 м210.42% в год
Онлайн-показУдалённая сделкаГотовый бизнес
Продается доходный дом в 42339 г. Вупперталь
Рядом с домом расположена станция Schwebebahn,подвесная монорельса (аналог городского трамвая - метро) по городу Wuppertal
В доме 2 квартиры на 2 этаже и 3 этаже, есть гастрономия на 1 этаже, 2 машиноместа,
и есть ком помещение
Частично сданный в аренду дом приносит ~ 10,42% в год
Комиссия...
DEM GROUP GmbH
580 000 €
Доходный дом в Бохуме, Германия
500 м210.35% в год
Онлайн-показУдалённая сделкаГотовый бизнес
Продается доходный дом в 44809 г. Бохум
Дом расположен в самом центре города Bochum
рядом сразу за домом удобно расположен продуктовый супермаркет REWE
Дом 1960 года постройки с железобетонными перекрытиями
В доме расположено 14 квартир
Все квартиры выгодно сданы в аренду
Дом приносит в год = 60045 евро (10,35%)
Комиссия для...
DEM GROUP GmbH
554 700 €
Квартира в Берлине, Германия
66 м2333
Удалённая сделка
Пакет из 3-х квартир общей площадью 66 кв.м. в одном жилом комплексе.
Строящийся комплекс из 84 микро-квартир площадью 21-88 кв.м, с отделкой, 1-3 комнаты. Опция меблировки согласно нескольким вариантам дизайна. Террасы на крыше, прачечная, и подземный паркинг, ухоженная зеленая зона во внутреннем дворе.
Местоположение – один из...
Intermark Global
2 500 000 €
Магазин в Касселе, Германия
1100 м25.4% в год
Кредит 1.8-2%Готовый бизнес
• Строящийся супермаркет в Гессене
• Срок окончания строительства: 1 квартал 2022
• Арендопригодная площадь: 1 100 кв.м
• Площадь земли: 6 000 кв.м
• Доход от аренды в год — 135 000 евро
• Арендатор – известная немецкая сеть супермаркетов, насчитывающая более 4 000 магазинов на территории...
Intermark Global
3 600 000 €
Магазин в Хемнице, Германия
1500 м25.2% в год
Кредит 1.8-2%Готовый бизнес
•Построено в 2020 г.
•Арендопригодная площадь: 1 500 кв.м
•Площадь земли: 7 000 кв.м
•Доход от аренды в год – 187 200 евро
•Арендатор – известная немецкая сеть супермаркетов, насчитывающая более 4 000 магазинов на территории Германии, входит в один из крупнейших концернов продуктовой розницы Германии,...
Intermark Global
4 000 000 €
Магазин в Оффенбурге, Германия
1600 м24.9% в год
Кредит 1.8-2%Готовый бизнес
•На первом этаже жилого дома
•Сдача в 4 кв. 2021 г.
•Арендопригодная площадь: 1 600 кв.м
•Доход от аренды в год – 196 000 евро
•Арендатор – международная сеть супермаркетов с более 10 тыс. магазинов в более 40 странах. Сеть была основана в 1930-х в Германии, в 2020 г. оборот группы составил более 90...
Intermark Global
2 500 000 €
Магазин в Липпштадте, Германия
1500 м25% в год
Кредит 1.8-2%Готовый бизнес
•На первом этаже жилого дома
•Полная реновация в 2018 г.
•Арендопригодная площадь: 1 500 кв.м
•Доход от аренды в год – 125 000 евро
•Арендатор – известная немецкая сеть супермаркетов, основанная в 1920-х, насчитывающая более 4 300 магазинов на территории Германии, входит в один из крупнейших концернов...
Intermark Global
395 000 €
Апартаменты в Берлине, Германия
66 м22
Строящийся комплекс апартаментов на 49 юнитов площадью 24-66 кв.м, с отделкой. Опция меблировки доступна за отдельную плату. Удобства комплекса – террасы на крыше, прачечная, и подземный паркинг. Местоположение – Lichtenberg, развитый благоприятный район в 6 км от центра Берлина, с разнообразной инфраструктурой и отличной...
Intermark Global
340 000 €
Апартаменты в Берлине, Германия
64 м22
Строящийся комплекс апартаментов на 49 юнитов площадью 24-66 кв.м, с отделкой. Опция меблировки доступна за отдельную плату. Удобства комплекса – террасы на крыше, прачечная, и подземный паркинг. Местоположение – Lichtenberg, развитый благоприятный район в 6 км от центра Берлина, с разнообразной инфраструктурой и отличной...
Intermark Global
2 000 000 €
Магазин в Нюрнберге, Германия
1300 м24.8% в год
Удалённая сделкаГотовый бизнес
•Город вблизи Нюрнберга
•Полная реконструкция и модернизация в 2021
•Арендопригодная площадь: 1300 кв.м
•Площадь земли: 4 500 кв.м
•Доход от аренды в год – 96 000 евро
•Арендатор – немецкая сеть продуктовых супермаркетов с 1450 магазинами в Германии, основанная в 1960-х гг.
•Договор...
Intermark Global
11 000 000 €
Отель, гостиница в Мюнхене, Германия
2500 м24.5% в год
КредитГотовый бизнес
Здание сервисных апартаментов в Мюнхене
Мини-квартиры сдаются в среднесрочную аренду
70+ апартаментов с кухнями
Договор фиксированной аренды с арендатором на 10 лет + опции продления.
Имеется кредитная линия от немецкого банка на 3,3 млн. евро
Доходность 4.5%
Intermark Global
3 000 000 €
Магазин в Верхней Баварии, Германия
900 м24.8% в год
Удалённая сделкаГотовый бизнес
Супермаркет типа drogerie с арендатором, Бавария
Сдача в 4 кв. 2021 г.
Арендопригодная площадь: 900 кв.м
Доход от аренды в год – 144 000 евро
Арендатор – европейская сеть магазинов типа drogerie с более 3700 магазинами в Европе. Компания была основана в Германии в 1970-х годах, в 2020 г. оборот...
Intermark Global
370 000 €
Апартаменты в Берлине, Германия
72 м23
Оплата в рублях
Проект в коммуне Вольтерсдорф, пригород Берлина. Комплекс состоит из двух жилых домов на участке площадью 966 кв.м. Всего в проекте будет 11 апартаментов с современным светлым дизайном.
Окончание строительства запланировано на январь 2024 года.
- Трёх- и четырёхкомнатные апартаменты площадью 71,51 - 102 кв.м
- Внутренняя отделка, окна в...
Intermark Global
171 300 €
Коммерческая недвижимость в Дрездене, Германия
34 м25.48% в год
Апартаменты в пятиэтажной замковой резиденции в посёлке Уист (в часе езды от Дрездена). Резиденция построена в 18 веке, сейчас проводится реставрация. На участке площадью более 3.500 кв.м. раскинулись сады в английском и барочном стилях, через земли протекает река Шпрее.
Гарантированная арендная доходность с первого дня покупки
Помимо расходов на выплату ипотечного кредита и процентов по нему, заёмщика ожидает ряд сопутствующих трат. Отметим самые важные из них.
Налог на недвижимость – 3,5–6,5% от стоимости объекта
Плата за перерегистрацию объекта на нового собственника – 0,5–1,0% от суммы сделки
Плата нотариусу – 1,5–3,0% от цены объекта
Комиссия маклеру по недвижимости – 3–6% от стоимости покупки
Включение нового владельца жилья в земельный кадастр – 0,5%
Комиссия за оформление кредита – около 1% от суммы договора кредитования
Плата за оценку потенциального объекта залога – €1–2 тыс.
Аудит объекта – 0,5–1,5% (по желанию)
Страховка жизни – около €100–300 в год, зависит от возраста и здоровья человека
Страховка недвижимости (Wohngebaudeversicherung) – €100–500 в зависимости от типа страховки и суммы покрытия
Прочие расходы (ведение банковского счёта, оформление выписок и справок) – до €150 в год
Какие факторы могут повлиять на положительный ответ банка при рассмотрении заявки на кредит
Екатерина Демидова
генеральный директор
Dem Group GmbH
Увеличить шансы может подготовка документов в сотрудничестве со специалистом, который имеет опыт в получении кредитов, знает требования банка, предварительно проверит пакет документов и поможет заполнить банковскую анкету.
Процесс рассмотрения в 2020 году замедлился из-за удалённой работы части сотрудников банка, и, несмотря на то что сейчас уже все ограничения сняты, многие так и не вернулись в офисы. Средняя скорость рассмотрения заявки на кредит сейчас колеблется от одного до двух месяцев. За это время банк может запросить дополнительные документы или задать вопросы, на которые надо отвечать оперативно, чтобы срок не растянулся ещё больше.
Отказать в ипотеке банки могут в том случае, если непонятен источник происхождения собственного капитала. Например, при зарплате 100 тыс. российских рублей в месяц сбережения в €200 тыс. вызовут у банка вопрос об их происхождении. При отсутствии внятного ответа в кредите может быть отказано.
.png)
.png)
.png)
.png)
.png)
