Ипотека в Германии для россиян

Кредиты на недвижимость в Германии

По данным аналитического портала Statista, около 25% семей в Германии имеют ипотечный кредит (статистика за 2019 год). Доля внушительная, учитывая тот факт, что почти половина населения страны арендует жильё, а не покупает.

Впрочем, с каждым годом растёт доля собственников недвижимости, а значит, и спрос на ипотечные кредиты. Процентные ставки в немецких банках достигли рекордного минимума. Если квартира сдаётся внаём, то арендная плата покрывает расходы по содержанию объекта и выплаты по ипотечному кредиту.

Изменение процентных ставок по ипотечным кредитам в Германии, 2018–2021

Немецкие банки строго оценивают заявки на ипотечные кредиты. Особенно сложно получить ссуду тем заявителям, чей источник доходов и благонадёжность сложно проверить. К этой категории относятся в первую очередь иностранцы, не являющиеся резидентами Германии или стран Евросоюза.

Тем не менее сотрудничать с россиянами, украинцами и другими выходцами из третьих стран готовы банки Германии:

Deutsche Bank
Raiffeisen Bank
Volksbank
Commerzbank
Münchner Bank
Sparkasse Bank

Ипотека для иностранцев

Официально никаких ограничений на получение ипотечного кредита для иностранцев в Германии нет.

Максимальная сумма кредита, на которую можно рассчитывать, зависит от вашего статуса в стране. Жители Германии могут брать в долг до 100% от стоимости недвижимости. Нерезидентам, скорее всего, при обращении в банк за первым кредитом предоставят максимум 50%. Если же у заявителя уже есть недвижимость в Германии или он уже выплатил здесь хоть один ипотечный заём, то вполне можно рассчитывать на ссуду до 60–70%.

Екатерина Демидова генеральный директор Dem Group GmbH: Граждане Германии могут получить кредит и на 100% стоимости недвижимости. Для россиян возможен кредит при наличии собственного капитала от €100 тыс. из расчёта 50/50 – то есть половину стоимости объекта вносит клиент, а половину банк. Соответственно, финансирование возможно при бюджете от €200 тыс.

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Требования банков к заёмщикам

Потенциальный заёмщик и объект кредитования должны соответствовать определённым критериям.

Главная задача соискателя кредита – подтвердить платёжеспособность (финансовое благополучие, стабильная работа, высокая зарплата и легальность источника дохода).

Среди обязательных требований:

наличие счёта в банке, на который регулярно поступают средства в течение как минимум двух последних лет;
наличие денежных средств на первоначальный взнос;
возраст – от 21 до 65 лет;
подтверждение доходов (для физических лиц это справки о доходах за последние полгода, зарплатный лист с места работы, от предпринимателей – выписки о движении денежных средств по счетам за два последних года);
отсутствие плохой кредитной истории.

Внимание! На выплату кредитов не должно уходить более 35% дохода за месяц.

Екатерина Демидова генеральный директор Dem Group GmbH: Кредит на покупку недвижимости в Германии может получить человек, постоянно живущий, например, в России. При этом надо выполнить три условия.
1. Представить справку из банка о наличии собственного капитала в размере 50% стоимости объекта.
2. Представить справку о доходах – у идеального заёмщика зарплата должна превышать €2 тыс. в месяц.
3. На покупаемую недвижимость должен быть заключён договор аренды – к сожалению, купить в кредит квартиру для личного проживания человеку, не живущему в Германии и не имеющему дохода на территории страны, сейчас нереально.

Определить размер доступного кредита и ежемесячный платёж помогут немецкие ипотечные калькуляторы:

LoanLink’s smart German mortgage calculator
Hypofriend’s mortgage calculator

Справка Prian. Банки Германии обычно сверяют данные о потенциальном клиенте с базой данных SCHUFA. Эта система хранит информацию о финансовых обязательствах жителей Германии: кредитах, открытых расчётных счетах, договорах на мобильную связь, стационарный телефон и интернет и пр.

Доходы на территории других стран банкам проверить сложно, поэтому их обычно не учитывают. Иногда банки просто отказывают в выдаче ссуды, объясняя решение невозможностью проверить благонадёжность клиента.

Требования банков к недвижимости

Приобретаемый объект будет находиться в залоге у банка до полного погашения ипотеки. Кредитор заинтересован в том, чтобы обезопасить себя на случай, если заёмщик перестанет платить, поэтому проверяет также ликвидность недвижимости.

Банки охотно выдают кредиты на жильё в крупных городах Германии. Ликвидными объектами считаются те, которые можно в короткие сроки сдать в аренду, а при необходимости быстро и выгодно продать.

Заявку, скорее всего, одобрят, если объект:

новый дом или квартира в новостройке;
имеет хорошее местоположение с точки зрения банка;
предназначен для получения прибыли от сдачи в аренду.

К объектам на вторичном рынке банки относятся требовательнее, они проверяют состояние объекта и учитывают год постройки. Более охотно банк выдаст ипотечный кредит на вторичный объект недвижимости с действующим договором аренды.

Центр города Гамбурга. Здесь расположены отделения многих банков

Если объект будет оценён банком как рискованный, то в выдаче кредита могут отказать.

Екатерина Демидова генеральный директор Dem Group GmbH: За последний год банки стали неохотно финансировать покупку коммерческой недвижимости – боятся рисков, связанных с ограничениями работы компаний из-за коронавируса.

Список документов

Документы заёмщика-иностранца

Загранпаспорт и внутренний паспорт заёмщика, а также их копии
Анкета по форме банка с личными данными заёмщика
Наличие капитала для уплаты 50% от цены объекта на счетах в банках в любой валюте (справка не старше трёх месяцев)
Подтверждение стабильного дохода (для физического лица – справки о доходах с работы, для юридического – финансовая отчётность компании)
Копии свидетельств о собственности на имеющуюся недвижимость в любой стране
Сведения об имеющихся кредитах в ЕС/США/Швейцарии, а также в родной стране
Сведения о ценных бумагах и вкладах в банках
Выписки о движении средств по счетам

Документы на недвижимость

Выписка из Земельной книги
Энергетический паспорт объекта, планировка помещения
Выписка из кадастра на земельный участок
Копия договора аренды (если недвижимость сдаётся)
Для квартир – протокол собрания товарищества собственников с расчётом коммунальных платежей
Заключение независимого оценщика о стоимости жилья

Все документы должны быть переведены на немецкий и нотариально заверены.

Екатерина Демидова генеральный директор Dem Group GmbH: Если заёмщик – нерезидент Германии, то и справку о доходах он представляет оттуда, где живёт и работает. Годится и обычная справка с места работы в России, переведённая на немецкий язык.

Типичные условия ипотечного займа

Размер собственного капитала (% от стоимости недвижимости)	Минимум 40% (для нерезидентов)
Процентная ставка по кредиту	Средняя ставка по кредитам в Германии составляет 1,5%. Для нерезидентов чаще всего она варьируется от 2,39 до 4,60%
Максимальный срок кредитного договора	35 лет
Средний срок кредитования	10–20 лет
Возможность досрочного погашения	Есть, но если не обсудить эту опцию с банком заранее, то придётся заплатить штраф

В Германии популярны ипотечные займы с фиксированной ставкой. В течение всего периода действия кредитного договора клиент выплачивает банку равные ежемесячные платежи.

Возможно оформление кредита с плавающей ставкой. Проценты пересматривают раз в квартал на основании изменений средней ставки межбанковского кредитования Euribor и себестоимости кредита для конкретного банка. На сегодняшний день ставка Euribor достигла отрицательных значений, а это означает риск для заёмщика, поскольку скоро она может снова пойти в рост.

Посмотрите, какие варианты недвижимости в Германии можно купить прямо сейчас

5 250 000 €

Магазин в Хайльбронне, Германия

1400 м²

Готовый бизнес

НОВЫЙ СУПЕРМАРКЕТ NETTO В РЕГИОНЕ ХАЙЛЬБРОНН / БАДЕН-ВЮРТТЕМБЕРГ С ДЛИТЕЛЬНЫМ ИНДЕКСИРОВАННЫМ ДОГОВОРОМ АРЕНДЫ! Стоимость: €5 250 000 Доходность: 4,5 % Общая площадь: 1 400 м² Площадь участка: около 4 400 м² Количество парковочных мест: около 60 Договор аренды: более 10 лет Индексация: предусмотрена договором...

Estate-Service24

650 000 €

Квартира в Баден-Бадене, Германия

100 м² 3 2 2

Оплата в рублях Объект под сдачу

3-х комнатная квартира в историческом зданиие на 2 этаже с балконом и встроенной кухней с центральным расположением в Баден-Бадене. Возможность оплаты в рублях!!! Квартира была полостью модернизирована в 2023! Оборудование: - В квартире полностью установлен пол с подогревом - В каждой комнате есть кондиционер - Новые окна с...

Estate-Service24

17 900 000 €

Офис во Франкфурте-на-Майне, Германия

3200 м²

Готовый бизнес

К продаже предлагается 7-этажное престижное офисно-торговое здание, расположенное в самом сердце Франкфурта. Здание полностью сдано в аренду! Цена: 17 900 000,--Евро Арендная площадь: около 3200 м.кв. Площадь участка: около 1000 м.кв. Кол-во этажей: 7 Первый этаж переоборудован под популярную концепцию гастрономии. Здание находится...

Estate-Service24

3 600 000 €

Офис во Франкфурте-на-Майне, Германия

950 м²

Готовый бизнес

Пакет коммерческих помещений с долгоcрочными индексированными договорами аренды в пригороде Франкфурта! Качество оборудования: высокое Договора аренды: от 5 до 20 лет с опциями продления Общая арендуемая площадь: 949,9 м.кв. Год постройки: 2021 Якорный арендатор: Детский садик (договор с городом на 20 лет) Покупка недвижимости в...

Estate-Service24

3 500 000 €

Магазин в Штутгарте, Германия

840 м² 5.3% в год

Готовый бизнес

Сетевой магазин Rossmann с высокой доходностью в пригороде Штутгарта на первом этаже в жилом доме с длительным договором аренды. Доходность: 5,33 % Общая площадь: около 840 м.кв. Год постройки: 2020 Кол-во парковочных мест: 19 Об арендаторе Rossmann: Rossmann GmbH, основанная Дирком Росманном в 1972 году, насчитывает в общей...

Estate-Service24

1 200 000 €

Инвестиционный проект в Берлине, Германия

1 м²

Действующий амбулаторный уход в Берлине — готовый бизнес с потенциалом роста. К продаже предлагается действующий амбулаторный сервис по уходу за пожилыми людьми в Берлине, успешно работающий на рынке уже много лет. Бизнес стабильно функционирует, имеет сформированную клиентскую базу, штат сотрудников и налаженную организационную...

EW Real Estate

75 000 €

Квартира в Дуйсбурге, Германия

45 м² 2 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Объект под сдачу

Продаётся инвестиционная квартира в Duisburg-Hamborn (Германия) Квартира фактически самоокупаемая, отлично подойдёт для инвесторов, ищущих стабильный пассивный доход в Германии. Продаётся 2,5-комнатная квартира на первом этаже, идеально подходящая для инвестиций. Квартира уже сдана в аренду, арендатор может быть сохранён, что позволяет...

Элемента

85 000 €

Квартира в Дуйсбурге, Германия

68 м² 3 3 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Объект под сдачу

Уютная 3-комнатная квартира от собственника в Дуйсбурге (Fahrn) Отличный вариант для инвесторов — стабильный доход от аренды!!! Прекрасный вариант не только для собственной жизни, но и в виде инвестиций. Адрес: 47169 Duisburg – Fahrn Цена: 85.000 € (возможен торг) Основные характеристики: Жилая площадь: 68...

Элемента

85 000 €

Отель, гостиница в Цвиккау, Германия

660 м²

Вашему вниманию предлагается 4-х этажное здание отеля «Golden Loewe». Общая площадь составляет 660 кв.м., включая 16 номеров, 2 квартиры для собственника (или люкс номера) . На первом этаже находится ресторан на 30 посадочных мест. Также есть возможность сделать внутри Биргартен тоже примерно на 30 посадочных мест. Есть огромный...

L&B Immobiliya

950 000 €

Доходный дом во Франкфурте-на-Майне, Германия

528 м²

Предлагаются 12 хорошо сданных в аренду, качественно отремонтированных квартир 1–2 комнаты в Пирмасенсе. Общая жилая площадь составляет около 528 м². Квартиры расположены в 2 соседних зданиях, построенных капитально в 1900 и 1938 годах. Окна: пластиковые с изоляционным стеклом, с шумоизоляцией со стороны улицы Входные двери:...

L&B Immobiliya

38 500 €

Дом в Лейпциге, Германия

190 м² 10

Вашему вниманию представляется здание под капитальный ремонт, расположенное в центральной части города Лейсниг, Саксония. Здание имеет площадь 190 м2 и расположено на участке площадью 280 м2. Дом был построен в 1865 году и находится под защитой памятников архитектуры. Здание имеет историческое значение, поскольку в нем родился генерал Фридрих...

L&B Immobiliya

315 000 €

Дом в Альтенбурге, Германия

450 м² 20

Продаётся здание, требующее ремонта, расположенное в очень хорошем районе города Альтенбург. Объект включает 7 жилых квартир общей площадью около 450 м². Площадь земельного участка составляет примерно 500 м². Имеется возможность обустроить парковочные места во дворе со стороны задней части участка. Здание в настоящее время...

L&B Immobiliya

69 000 €

Квартира в Вуппертале, Германия

55 м² 3

Эта ухоженная трехкомнатная квартира на первом этаже многоквартирного дома, построенного в 1960 году, представляет собой привлекательную инвестиционную возможность. Квартира сдается в аренду надежным арендаторам с 2014 года и идеально подходит для долгосрочных инвестиций. Ежемесячная арендная плата, включая коммунальные услуги, составляет 494...

L&B Immobiliya

296 000 €

Отель, гостиница в Герлице, Германия

1900 м²

Вашему вниманию представляется здание отеля размером около 1900 м2, расположенное на участке примерно 800 м2. Здание было построено в 1891 году и требует ремонта. Возможно переоборудование здание в апартаменты или квартиры. Схемы планировок предоставим по запросу. Люккендорф относится к городу Ойбин, на юго-востоке Саксонии, на границе с...

L&B Immobiliya

70 000 €

Квартира в Люденшайде, Германия

49 м² 3 3 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Объект под сдачу

Уютная 3-комнатная квартира в центре Lüdenscheid — отличная инвестиция в будущее для проживания и сдачи в аренду! После продажи объекта можно оформить новый договор аренды и поднять арендную плату на 20%. Продаётся 3-комнатная квартира в мансарде (Dachgeschoss) в ухоженном доме старой постройки. Объект расположен в центральной...

Элемента

32 000 €

Квартира в Цвиккау, Германия

60 м² 3 1

Вашему вниманию предлагается 3-х комнатная квартира, расположенная на 3-ем этаже в 4-х этажном старинном доме. За последние года дом был модернизирован и санирован. По всему периметру дома простирается подвальное помещение, отопление поэтажное и осуществляется с помощью аккумуляционных нагревателей, работающих в двух циклах: накапливания и...

L&B Immobiliya

55 900 €

Квартира в Вуппертале, Германия

33 м² 1

Предлагаемая квартира находится в прекрасном историческом здании 1899 года постройки, которое за последние годы было полностью отреставрировано и модернизировано. Квартира расположена на верхнем, 4-м этаже, её жилая площадь составляет примерно 34 м². Она была полностью отремонтирована и оснащена новой центральной газовой системой...

L&B Immobiliya

84 900 €

Квартира в Кёльне, Германия

65 м² 3 1 1

Предлагается 3-комнатная квартира типа D. Квартира и многоквартирный дом расположены на земельном участке, находящемся в праве застройки с 1972 года. Срок действия права застройки составляет 99 лет и истекает в 2071 году. Вся сумма арендной платы за право застройки уже полностью выплачена, поэтому для нового собственника дополнительные расходы...

L&B Immobiliya

64 900 €

Квартира в Кёльне, Германия

40 м² 2 1 1

Предлагается 2-комнатная квартира типа B. Квартира и многоквартирный дом расположены на земельном участке, находящемся в праве застройки с 1972 года. Срок действия права застройки составляет 99 лет и истекает в 2071 году. Вся сумма арендной платы за право застройки уже полностью выплачена, поэтому для нового собственника дополнительные расходы...

L&B Immobiliya

74 900 €

Квартира в Кёльне, Германия

50 м² 2 1 1

Предлагается 2-комнатная квартира типа C. Квартира и многоквартирный дом расположены на земельном участке, находящемся в праве застройки с 1972 года. Срок действия права застройки составляет 99 лет и истекает в 2071 году. Вся сумма арендной платы за право застройки уже полностью выплачена, поэтому для нового собственника дополнительные расходы...

L&B Immobiliya

Посмотреть ещё 409 похожих объектов

Дополнительные расходы

Помимо расходов на выплату ипотечного кредита и процентов по нему, заёмщика ожидает ряд сопутствующих трат. Отметим самые важные из них.

Налог на недвижимость – 3,5–6,5% от стоимости объекта
Плата за перерегистрацию объекта на нового собственника – 0,5–1,0% от суммы сделки
Плата нотариусу – 1,5–3,0% от цены объекта
Комиссия маклеру по недвижимости – 3–6% от стоимости покупки
Включение нового владельца жилья в земельный кадастр – 0,5%
Комиссия за оформление кредита – около 1% от суммы договора кредитования
Плата за оценку потенциального объекта залога – €1–2 тыс.
Аудит объекта – 0,5–1,5% (по желанию)
Страховка жизни – около €100–300 в год, зависит от возраста и здоровья человека
Страховка недвижимости (Wohngebaudeversicherung) – €100–500 в зависимости от типа страховки и суммы покрытия
Прочие расходы (ведение банковского счёта, оформление выписок и справок) – до €150 в год

Какие факторы могут повлиять на положительный ответ банка при рассмотрении заявки на кредит

Екатерина Демидова генеральный директор Dem Group GmbH: Увеличить шансы может подготовка документов в сотрудничестве со специалистом, который имеет опыт в получении кредитов, знает требования банка, предварительно проверит пакет документов и поможет заполнить банковскую анкету.
Процесс рассмотрения в 2020 году замедлился из-за удалённой работы части сотрудников банка, и, несмотря на то что сейчас уже все ограничения сняты, многие так и не вернулись в офисы. Средняя скорость рассмотрения заявки на кредит сейчас колеблется от одного до двух месяцев. За это время банк может запросить дополнительные документы или задать вопросы, на которые надо отвечать оперативно, чтобы срок не растянулся ещё больше.
Отказать в ипотеке банки могут в том случае, если непонятен источник происхождения собственного капитала. Например, при зарплате 100 тыс. российских рублей в месяц сбережения в €200 тыс. вызовут у банка вопрос об их происхождении. При отсутствии внятного ответа в кредите может быть отказано.