Версия
для печати
для печати
Готовьтесь опустить «ценник» ниже рыночной стоимости. Если нужно продать недвижимость за месяц или еще быстрее, речь идет о срочной продаже. А она подразумевает низкую цену.
Например, на Солнечном берегу вторичная квартира с одной спальней общей площадью 50-55 кв.м с мебелью и техникой в жилом комплексе среднего класса стоит около €25 000. Быстрая реализация обеспечена при снижении «ценника» на 10-15%. То есть оптимальная стоимость – около €22 000. «С более скромной скидкой дело может затянуться. Для быстрой продажи цена квадратного метра не должна превышать €400», – говорит Людмила Шабанина из компании New Estate.
Для удаленной продажи нужен представитель в Болгарии – юрист или агент по недвижимости. Самое главное – найти человека, которому вы сможете полностью доверять. Ведь он будет отвечать за общение с потенциальными покупателями, юридическое оформление сделки, получит доступ к недвижимости.
Рекомендуем владельцу-продавцу хорошо исследовать рынок, проконсультироваться со многими агентствами и выбрать одну или две компании, которым он спокойно доверит свою недвижимость (для фотографирования и осмотров с потенциальными покупателями, а также проведения сделки).
«Если есть какие-то сомнения по поводу агентства, то юридическую часть процедуры можно поручить проверенному болгарскому адвокату», – отмечает Людмила Шабанина.
Все собственники недвижимости должны быть согласны на продажу. Проще всего совершить сделку удаленно, когда объект принадлежит одному владельцу. То есть куплен не в браке и оформлен только на одного человека.
1. Заявка (от владельца агентству) на продажу объекта недвижимости. Предоставление агентству возможности доступа в апартаменты.
2. Посещение апартамента сотрудниками агентства, фотосъемка, оценка рыночной стоимости, проверка юридической чистоты документов.
3. Реклама, осмотры объекта недвижимости с потенциальными покупателями.
4. Согласование деталей сделки с владельцем-продавцом; получение предоплаты с покупателя (на основании договора брони); снятие с продажи (бронирование) объекта.
5. Отправка по e-mail агентству данных, необходимых для составления документов для сделки. Заключение договора услуг по продаже недвижимости с владельцем-продавцом.
6. Подготовка комплекта документов для владельца-продавца и отправка их по e-mail.
7. Оригиналы заверенных у нотариуса или в консульской службе республики Болгарии документов продавец недвижимости пересылает почтой агентству.
Комплект документов:
8. Агентство заказывает и получает удостоверение об оценочной стоимости (государственная оценка недвижимости) и кадастровую схему объекта.
9. Заключение сделки у нотариуса. Покупатель и законный представитель продавца являются к нотариусу, подписывают договор купли-продажи (нотариальный акт) и покупатель производит окончательную оплату недвижимости (подтверждая факт оплаты документально нотариусу).
11. Нотариус регистрирует сделку в имущественном реестре.
Разумеется, у каждой сделки есть индивидуальные особенности. Например, собственниками объекта являются несколько человек, продажу осуществляют законные наследники и многое другое. Но это уже нюансы, которые обсуждаются с агентством при первой консультации и дополнительно уточняются в процессе сделки. Документы готовятся с учетом всех этих особенностей.
.jpg "Турция")
В Турции для продажи недвижимости требуется личное присутствие владельца либо его представителя по доверенности, оформленной в посольстве или консульском отделе Турецкой Республики. И только там.
Доверенность делается с фотографией владельца. При получении, у собственника недвижимости при себе должна быть копия паспорта того, на чье имя оформляется доверенность. В документе может быть указан срок его действия и цена продажи и, разумеется, все данные по продаваемому объекту. Поэтому копию ТАПУ при себе иметь обязательно, обращает внимание эксперт рынка Эрик Розенфельд. Оригинал доверенности пересылается в Турцию. Если вышеназванные требования сложно выполнить, то владельцу придется приезжать в страну лично.
Для удаленной продажи, в первую очередь, надо выбрать своего представителя в Турции.
Если есть свое доверенное лицо в стране, то с выбором агентства можно не торопиться. Начать оформлять документы на своего представителя и параллельно подыскивать компанию, которая будет заниматься продажей. Если же такого лица нет, то доверенность придется оформлять на агента. А значит и агентство надо подбирать как можно быстрее, если хотите сэкономить время. Эрик Розенфельд считает, что обращаться имеет смысл в крупнейшие компании на рынке. Именно они более заметны в интернете. Также можно воспользоваться рекомендациями знакомых и специализированных порталов.
При срочной сделке продавец всегда теряет в деньгах.
Правильная цена продажи недвижимости - это только та цена, по которой ее готовы купить. Например, квартира площадью 50 кв.м в комплексе среднего класса в Махмутларе быстро найдет нового владельца, если предлагать ее за €30 000. Если речь идет об Аланье, то тут цена может быть несколько выше, €40 000-45 000. И не забывайте, что оплата комиссии ложится на плечи продавца. Для совершения сделки потребуется оригинал ТАПУ и доверенность.
Меблированные квартиры пользуются бОльшим спросом.
Квартиру с мебелью и электроникой купят быстрее, хотя бы потому, что ее можно сразу начать сдавать в аренду.
Продать квартиру в Греции менее, чем за месяц, сложно.
Подготовка всех необходимых документов для проведения сделки может занять до трех недель, отмечает Вадим Дольменидис из компании Greece Invest.
Комплект документов:
Удаленную продажу лучше проводить с помощью местного агентства.
Провести сделку без личного присутствия владельца можно по доверенности. Она составляется на имя адвоката или любого другого лица, и дает право на подписание договора купли-продажи и оформление всех необходимых документов.
Но для быстрой продажи не обойтись без услуг агентств по недвижимости. Причем обращаться нужно в местные агентства, которые работают не только с греками, но и с иностранцами. Если работать с агентствами, которые ориентированы только на российских покупателей, в лучшем случае, продажа может затянуться, а в худшем – вообще «повиснуть», – предостерегает Вадим Дольменидис.
Не завывайте о скидках и привлекательном внешнем виде.
Рынок недвижимости Греции сейчас переживает не самые лучшие времена, спрос на недвижимость вялый. А это означает, что если вы хотите продать объект в короткие сроки, то цена должна быть минимум на 10-15% ниже рыночной. Целесообразно также придать квартире «товарный вид». Если нужно, провести небольшой косметический ремонт. Ведь покупатели, особенно курортной недвижимости, приобретают не квадратные метры, а эмоции. Объект должен понравится.
«В случае если приближается сезон, а ваша квартира все еще не продалась, рекомендуем сдать ее в аренду. Вы отобьете затраты на содержание и даже заработаете. Причем прибыль будет в евро. Продаже это, как правило, не мешает. Мы не раз реализовали объекты, уже сданные на сезон. Иногда покупатели даже заинтересованы в такой недвижимости, так как им не придется самим искать съемщиков», – советует Вадим Дольменидис.
.jpg "Испания")
Трезво оценить стоимость недвижимости и отнять от этой суммы 10%. Цена должна быть выгодной. Или предложите покупателю «подарок».
По большом счету, для быстрой продажи есть только одно важное требование – цена. Она должна быть минимум на 10% ниже рыночной. И будьте готовы к тому, что даже в этом случае покупатель будет торговаться, уверен Дмитрий Иванусь из компании Dilani.ru.
Например, квартира в центре Торревьехи площадью 50-55 кв. с одной спальней стоит около €48 000. Для срочной продажи надо снижать ценник до €44 000. Или есть другой вариант. К квартире прибавить гараж или парковочное место. Тогда объект уйдет быстро и без дополнительных скидок.
Документы должны быть в порядке.
Перед началом поиска клиентов на руках у продавца/представителя должны быть все необходимые для продажи документы. Потенциальный покупатель может не захотеть ждать, пока вы перешлете бумаги, подтверждающие, например, полную выплату кредита.
Налоги и коммунальные платежи должны быть уплачены.
Платежки за воду, электричество и так далее за несколько лет должны быть на руках. В первую очередь, это может понадобиться, если покупатели – европейцы. Они могут брать жилье в кредит. И ипотека будет оформляться в их местном банке, а не в испанском.
Адвокат должен иметь от продавца доверенность на продажу.
Чтобы продать удаленно, необходимо оформить доверенность на агента или адвоката в испанском консульстве. Документ должны оформить оба супруга или все владельцы, напоминает Дмитрий Иванусь.
Можно увеличить размер комиссии продавца.
Обычная ставка 5%. Накинуть можно не более 1-2%. Тогда и вы не сильно потеряете в деньгах, и агент будет доволен, займется вашим объектом с еще большим усердием.
Ваша недвижимость должна быть в разработке у нескольких агентов по продаже. И они должны быть из разных стран. Это увеличит охват потенциальных покупателей, а значит и скорость продажи.
«С французами вообще не советуем связываться, если они не готовы выплатить всю сумму своими деньгами. Ипотеку они берут только во французских банках, а процедура выдачи там крайне сложная, длительная. При этом, не имея денег, французы всегда просят большие скидки», - добавляет Дмитрий Иванусь.
Вывод: Рецепт быстрой продажи универсален: просите цену ниже рыночной, будьте готовы торговаться, заранее подготовьте все документы, которые только могут понадобиться и, если хотите провести сделку удаленно, обзаведитесь надежным представителем в стране. И считайте, что недвижимость уже продана!
Текст подготовила Еатерина Холодова
Фото: Филипп Березин, Анастасия Фалей, Alegria RealEstate
