Версия
для печати
для печати
Покупатель, который чаще всего сам недавно был туристом, смотрит несколько комплексов, выбирает тот, что нравится лично ему, параллельно спрашивает у риэлтора, сможет ли он сдать эту квартиру в аренду, естественно получает положительный ответ. Вот так человек и принимает решение о покупке недвижимости, которая должна стать для него доходной.
Это типичный подход на многих курортных рынках – брать то, где хотел бы жить сам. Если квартира предназначается для семейного отдыха, вопросов нет. Но если речь идет о покупке объекта с целью получения дохода, этот подход в корне неверен.
В идеале, еще до приезда в страну надо определиться со стратегией. Иными словами, точно понять: как, кому и за сколько вы будете сдавать объект.
Базовых стратегий может быть три:
В этом случае вы будете зарабатывать на туристах. Сдавать посуточно сложнее, больше операционных расходов, быстрее изнашивается мебель и обстановка. Зато теоретически, особенно в странах с длинным курортным сезоном, можно больше заработать.
Вы будете получать доход от местных, которые живут и работают на курорте. По сравнению с первой стратегией, рисков меньше, денежный поток стабилен на протяжении всего года.
При таком подходе вы будете получать фиксированную сумму от управляющей компании, а она уже сама будет заниматься сдачей вашей недвижимости в аренду. Обычно собственнику предоставляется право отдыхать в квартире несколько недель в году, но не в высокий сезон.
«Многие собственники пытаются совместить не только посуточную и долгосрочную аренду, но и собственный отдых. Владельцы хотят приезжать в высокий сезон, когда спрос на съемное жилье самый активный, а сдавать - в низкий сезон. Этот вариант не работает. Ровно как и пытаться сдавать летом по летней цене, а в низкий сезон - по льготной. Долгосрочный арендатор ожидает фиксированной цены на весь год, а если вы сдавали квартиру летом туристам, а с октября, скажем, хотите сдать квартиру до конца апреля «долгосрочникам», то шансы на такую аренду, на мой взгляд, практически нулевые», - говорит Эрик Розенфельд.
С теми же критериями, по которым вы выбирали стратегию, стоит подходить и к поиску. Например, программы гарантированной аренды есть не везде. В Таиланде это практикуется, а в Турции нет. Но и в Таиланде ваш выбор будет ограничен несколькими комплексами.
Для долгосрочного найма некоторые курорты в принципе не подходят. Скажем, в Болгарии, для этих целей лучше выбирать недвижимость в крупных приморских городах Варне или Бургасе, а во многих маленьких поселках в несезон жизнь замирает, и сдавать объект будет просто некому. В Турции такая же ситуация: Анталия и Аланья лучше подходят для долгосрочного найма, а Кемер и Белек – хуже.
«Даже на территории одного курорта есть более и менее подходящие для аренды места. Например, пригород Аланьи Махмутлар перенасыщен предложениями, и вас ждет большая конкуренция. А Авсаллар - хороший район для спокойного семейного отдыха, но для долгосрочного найма не годится, он находится в 20 километрах от Аланьи, местные не будут ежедневно ездить так далеко на работу. Это все нужно продумывать перед сделкой», - отмечает специалист.
Характеристики, которым должен соответствовать объект, предназначенный для долгосрочной и краткосрочной аренды, тоже будут совершенно разными. Понятное дело, что местным жителям куда важнее близость школ, поликлиник, торговых центров, чем пляжей и дискотек, а удобный паркинг для них более веский аргумент, чем вид на море.
«У туристов совсем другие приоритеты. Конечно, им нужна близость к морю, инфраструктура в комплексе, наличие рядом баров, ресторанов и других развлечений. Даже мебель в квартире для посуточной аренды подбирается по-другому. Например, мы занимались сдачей двух одинаковых апартаментов в комплексе. Одну из них снимали лучше просто потому, что там был раскладной диван. Для туристов это удобно – они могли там уложить спать двух маленьких детей», - добавляет Эрик Розенфельд.
Многие ошибаются и в расчете будущей доходности. Например, не учитывают дополнительные расходы, которые всегда лежат на собственнике, налоги, которые надо платить с дохода от аренды в той или иной стране, форс-мажорные обстоятельства, например, необходимость ремонта в случае затопления или простои квартиры без арендатора. Для курортных европейских стран средняя доходность от найма – 4-6% годовых. Можно заработать и больше, но это скорее везение, а не тот процент, который можно закладывать в план.
Далеко не все агентства, которые продают курортные квартиры и виллы, занимаются также сдачей в аренду и управлением недвижимостью. Одним это просто не интересно, у других нет на это ресурсов.
«Тем не менее, практически каждый риелтор на вопрос «А вы сможете сдавать мою недвижимость?» ответит вам утвердительно. Но без каких-либо гарантий, по крайней мере письменных. На мой взгляд, покупатель совершает ошибку, возлагая все надежды на такого риелтора, - рассказывает Эрик Розенфельд.
Совсем недавно ко мне обратился бизнесмен из Баку, купивший в Турции несколько квартир под устные гарантии 5% доходности с аренды в год. История такая: он оплатил половину стоимости квартир, на оставшуюся сумму взял кредит в турецком банке под 4% годовых, и рассчитывал, что с дохода от аренды покроет банковскую ссуду за 10 лет. В первый год ему удалось получить 5% благодаря тому, что квартиры были сданы сразу на год. Дальше возникли сложности. Постоянных арендаторов не было, временные (летние) арендаторы не приносили обещанного дохода. Продавец лишь разводил руками и ссылался на сложную ситуацию в Турции. Ссуду пришлось оплачивать из своего кармана».
По словам специалиста, для покупателя инвестиционной квартиры выгоднее, во-первых, работать с компаниями, которые специализируются на доходной недвижимости и смогут после сделки заняться управлением. И во-вторых, документировать ваши отношения везде, где это возможно.
«Среди инвесторов гуляет известный афоризм: Stop thinking like a homeowner and start thinking like a buisness owner. То есть при выборе доходной недвижимости думайте как бизнесмен, а не как «стандарный» покупатель», - добавляет Эрик Розенфельд.
Текст: Анастасия Фалей
Фото: pixabay.com
