Осмотр недвижимости перед покупкой: на что обращать внимание?

Как провести осмотр квартиры или дома перед сделкой? Как грамотно проверить электрику, сантехнику, кондиционеры? И чем европейские стандарты могут удивить иностранного покупателя? Советы читателям Prian.ru дает профессиональный архитектор, который занимается проектированием и строительством в Италии, Швейцарии и других странах Европы.

Вы приехали смотреть дом или квартиру. Все красиво, бело и чисто. И на первый взгляд, все благополучно – бери и живи. На что же все-таки стоит обратить внимание, чтобы в дальнейшем не попасть на большие деньги и избежать разочарования.

 

Плесень

Внимательно осмотрите пол и потолок по углам и стыкам. Если присутствуют плесень или сырость, то в помещении могут быть серьезные проблемы. Вполне возможно, что речь идет о самой обычной плесени, выступившей из-за того, что в квартире никто не живет, и она не проветривается. В таком случае будет достаточно тщательной уборки и проветривания; проблема плесени исчезнет, как только квартира перестанет пустовать.

К сожалению, часто плесень является признаком наличия серьезных проблем, с которыми вам придется столкнуться в будущем. Итак, попробуем разобраться.

Плесень на стенахНа этой фотографии вы видите наш объект в Швейцарии, дом новый, сдан в 2013 году, до этого в квартире никто не жил. На фото видны самые настоящие влажные подтеки. В данной ситуации они свидетельствуют о том, что нарушена гидроизоляция дома. Чтобы ликвидировать сырость в нашем случае потребуется откопать стену (дом встроен в рельеф, а конкретно эта стена находится полностью под землей, то есть встроена в гору).

 

Плесень на стенахЕсли подобная вещь появится снаружи, то решить проблему будет немного проще: откапывать стену не потребуется, но придется снять в этом месте штукатурку и утеплитель, оголить стену и восстановить гидроизоляцию, а затем заново установить утеплитель, нанести штукатурку и покрасить стену... Это дорогостоящее мероприятие. В нашем конкретном случае примерная стоимость таких работ составляет около 19 000 франков (около €18 000).

 

Плесень на стенахПлесень, как на этом фото, не страшна. Перед нами полностью отреставрированная вилла, в которой недавно был проведен капитальный ремонт: мы утеплили стены, добавили батареи, вентиляцию, в результате чего устоявшийся микроклимат дома поменялся. В октябре дом был сдан, его начали отапливать и из-за разности температур выступила плесень-конденсат. Один раз её отмыли и больше она не выступала.

 

Сырость в домеНа этой фотографии вы видите плесень от чрезмерной влажности. Мыть ее бесполезно: она все равно выступит заново. Тут необходимо более серьезное вмешательство: или ставить осушитель воздуха или систему вентиляции. Однако и в этой ситуации не стоит исключать вероятность того, что имеются некоторые проблемы с гидроизоляцией.

 

 

Отопление

В большинстве случаев в Италии и Швейцарии для отопления используются только полы с подогревом. Согласно нормативам, этого достаточно. В Европе по нормативам температура в помещении в зимний период не должна превышать 20°C градусов (+/- 2°C), а в спальне – 18°C.

Что это означает для вас на деле? Что дома зимой вам нужно будет ходить в свитере и ботинках, как это делают европейцы. Здесь вступает в силу разность привычек и менталитета, порой на такое привыкание уходят годы.
 

Европейцы всегда ходят дома в ботинках. Они их просто не снимают, придя с улицы. И всегда тепло одеваются.

В России привыкли дома ходить босиком, в шортах и футболке, поскольку средняя температура в домах 24°C, а то и все 25-26°C. Чтобы достигнуть таких температур нужно ставить батареи. Одним только подогревом полов отдельный дом не прогреть. Квартиру еще куда ни шло, а дом – точно нет. В случае, если дом или квартира хорошо утеплены, то есть вероятность прогреть их теплым полом до 21-22°C.

Посмотрим на примере виллы в Швейцарии. При покупке в вилле подразумевалось только отопление в полу с одним терморегулятором. Нам пришлось менять систему теплого пола и добавлять батареи. Даже не буду называть стоимость этого предприятия, так как это могло бы стать темой отдельной статьи про капитальный ремонт и новое строительство. Здесь я вижу свою задачу в том, чтобы предупредить вас об этом, поскольку недостаток отопления может стать неприятной неожиданностью, когда вы начнете жить в вашем новом жилье.

 

Осмотр квартиры перед покупкой

 

Теплый пол

Обратите внимание, сколько терморегуляторов приходится на вашу квартиру. Очень часто бывает, что всего один. Что это значит? Что во всем доме вам надо будет выставлять одинаковую температуру, и вы не можете делить ее по зонам.

Чем это плохо? Нет возможности для варьирования там, где она бы пригодилось. Например, для комфорта температуру пола в санузлах всегда выставляют выше, но вы этого сделать не сможете. Если в квартире разный пол, например, плитка и паркет, то для них также требуются разные температуры, иначе плитка всегда будет холоднее. А может быть и так, что в определенные периоды в каких-то комнатах отопление вам и вовсе ни к чему.

 

Электричество

Узнайте, сколько киловатт электричества выделено на дом/квартиру. В некоторых случаях невозможно докупить и получить больше кВт, чем предусмотрено изначально, и вам их элементарно может не хватить. В Италии и Швейцарии есть такая вещь как «сarta energetica» – «энергетический паспорт», в котором расписано, как именно вы можете распределять выданные вам киловатты.

Например, один из наших объектов в Швейцарии, вилла ~260м2, имела 27Квт, что более чем достаточно для данного дома. Но в нашем случае оказалось, что на систему кондиционирования отведено только 2 кВт, а это, в лучшем случае, один внешний блок на 1-2 сплита. При таком распределении система центрального кондиционирования отпадает (тут потребовалось бы минимум 5кВт), и собственник будет вынужден из 250 метров выбрать всего 2 комнаты, в которых будет прохладно. Мы нашли альтернативное решение – систему принудительной вентиляции с охлаждением воздуха. Возможны и другие решения, но все они полулегальные.

 

Кондиционирование

Обратите внимание, есть ли в помещении кондиционер, и если да, то какой. Вполне возможно, что вас ожидает центральное кондиционирование, при котором имеется один главный чиллер, откуда затем по комнатам или по квартирам, в случае с многоквартирным домом, разводится воздух по трубам. В квартире/комнате стоит только термостат с регулятором температуры.
 

Застройщик мог (и частенько так делает) сэкономить на оборудовании, и в итоге мощности будет не хватать. Это особенно вероятно в многоквартирных домах.

При выборе объекта уточните мощность чиллера и его марку. Имея эти сведения, вы сможете или сами прочитать про него в интернете или попросить совета у профессионалов в данной отрасли.

Если вы осматриваете объект летом, то можете просто включить кондиционер на полную мощность и посмотреть на него в работе: минут через 20 должно уже стать прохладно. К сожалению, этот способ надежен не на 100%, так как есть вероятность того, что в данный момент вы единственный, кто включил кондиционер, и он работает только на вас, а как только кондиционеры одновременно включат все жильцы, он будет работать по-другому.

 

Осмотр дома перед покупкой

 

Водопровод

Откройте кран горячей воды. Скорее всего, горячая вода пойдет минимум через 10-30 секунд. Это связано с тем, что в Европе не делают закольцовку горячей воды. Местные сантехники ссылаются на то, что это не практично с точки зрения электросбережения. Но на самом деле, экономия получается мизерная, а на качество жизни влияет сильно. Меня, например, это очень раздражает, как и многих наших клиентов.

Кратко поясню, в чем разница между двумя системами водоснабжения. Кольцевая система – «кольцо». Есть бойлер с водой, в котором она подогревается и дальше распределяется по дому/квартирам. Труба от бойлера идет по всему дому и возвращается в бойлер, то есть постоянно циркулирует. При кольцевой системе в кране всегда есть горячая вода. Открыли кран – мгновенно пошла горячая вода.

Прямая система –это «бойлер- кран», то есть, нет никакой циркуляции. При открытии крана вы ждете, пока в него дойдет вода из бойлера. Чем дальше бойлер, тем дольше ждете. Например, если бойлер в гараже, то открыв кран на втором этаже противоположной стороны дома, ждать горячей воды придется минимум 20 секунд.

закольцовка горячей водыВот как выглядит закольцовка (На фото: вилла в Италии на озере Комо).

Данный нюанс актуален только для тех, кто строит заново или делает капитальный ремонт. В других случаях переделывать систему водоснабжения слишком дорого, а во многих случаях просто нереально.

 

Но если вы строите с нуля или делаете капремонт, то обязательно обсудите этот момент с вашим инженером. Повторяю, настаивайте на кольцевой системе, так как сами они вам ее точно не предложат и даже не скажут об этом. Как выяснилось, некоторые итальянские сантехники даже не знают про такую возможность, но от таких лучше сразу избавляться!

Еще один совет: откройте кран на полную. Если напор слабый, то, скорее всего, имеются проблемы с системой циркуляции.

 

Окна

Проверьте, все ли окна легко открываются и не перекошены ли они.

 

Электрический щиток

Если он допотопного вида, значит, на 80% есть вероятность того, что всю электрику дома надо будет переделывать заново. Это связано с новыми стандартами и правилами.

 

Трещины в стенах и фундаменте

Если вы покупаете дом, внимательно осмотрите фундамент и стены. В них не должно быть трещин. Особенно опасны вертикальные молниеобразные трещины в фундаменте. Горизонтальные трещины по стенам уже не настолько проблемны.

Не буду описывать типы трещин, и что каждый из них означает. Главное помнить, что если вы их заметили (особенно вертикальные молниеобразные в фундаменте), то перед покупкой обратитесь к инженеру, чтобы он сделал обследование. Заплаченные ему деньги точно вам в дальнейшем окупятся.

В основном это актуально для покупателей исторических вилл или домов старше 60 лет. Хотя в новых домах от этого тоже никто не застрахован.


Об авторе:

Никита Касьянов

Меня зовут Касьянов Никита, я архитектор и совладелец архитектурного бюро Archventil.

Вот уже 6 лет мы проектируем и строим в Италии, Швейцарии, Франции, Англии, а начинали нашу деятельность более 10 лет назад на российском рынке.

Тема «На что обращать внимание при осмотре и покупке дома или квартиры в Европе» – обширная, можно перечислить еще много нюансов. Но на мой взгляд, мы отметили наиболее важные моменты.

Вы всегда можете задать нам вопрос или предложить актуальную для вас тему для следующих статей.

Фото для публикации предоставлены компанией Archventil 

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии
ОПРОС

С какой целью вы интересуетесь недвижимостью за рубежом?

Статьи
День знаний: 10 статистических фактов о зарубежной недвижимости

Цифры дадут самый точный ответ на вопрос «есть ли жизнь на Марсе»… Интерес к каким странам сейчас меняется – в ту или иную сторону? На кого стоит обратить внимание? Читать

Есть мнение: элитные виллы на восточном Кипре в пять раз дешевле, чем в Лимассоле

Русскоязычные покупатели уже давно облюбовали такие города, как Лимассол и Пафос. В привлекательности местной недвижимости для жизни и инвестиций никто не сомневается. А как насчет таких курортов, как Ларнака, Айя-Напа, Протарас и Паралимни? Что они могут предложить тем, кто хочет жить или зарабатывать на Кипре? Рассказывает представитель кипрского застройщика Oikos Group Константин Агаке. Читать

Налогообложение в Андорре: выгодно ли здесь жить и вести бизнес?

Когда в разговоре кто-то произносит «Андорра», глаза бывалого туриста-шопоголика загораются азартом. Еще бы: это же зона tax free! Но сейчас мы поговорим о более высоких финансах: насколько интересна эта страна для тех, кто планирует открыть или вести бизнес в Европе? Читать

Как выбрать лучшую страну для жизни на пенсии

Вам кажется, что подыскивать место для проживания за границей нужно уже в почтенном возрасте? А вот и нет. Чем раньше вы подберете страну, которая соответствует вашим запросам, тем лучше. Prian.ru рассказывает, какие критерии стоит учесть и как не ошибиться с выбором. Читать

Словения дорожает быстрее всех – и еще 8 фактов о новостройках Европы

Новое жилье Старого Света - не оксюморон, а название отчета от аналитиков Deloitte. Какой город поразил нас своими ценами? В какой стране новую квартиру купить сложнее всего? Об этом и многом другом в выкладке Prian.ru Читать