Дешевая недвижимость = плохая недвижимость?

С этими вопросами портал Prian.ru обратился к специалистам по недвижимости из разных стран. Как выяснилось, эксперты единодушны: объект, который поступает в продажу на 10-20%, а то и на 40-50% дешевле среднерыночной стоимости, далеко не всегда имеет непоправимые недостатки.

Более того, часто встречаются обратные ситуации. Продавцы выставляют завышенные ценники, которые не объясняются реальными преимуществами объекта, и просто ждут, пока найдется желающий. И ждать им приходится годами.

Получается, формула «дорого – значит хорошо» тоже не работает.

«А зачем занижать стоимость качественного объекта?», – спросите вы. Частных случаев может быть много, но по сути, причины две. Первая – экономика. Вторая – жизненные обстоятельства продавца. Давайте посмотрим на примерах.

Цена снижается из-за ситуации на рынке недвижимости

Например, в Черногории до 2014 года по ценам ниже рынка действительно продавались в основном неликвидные объекты. Но экономика внесла коррективы – кризис на рынке недвижимости, большое число предложений на побережье, снижение курса рубля и, соответственно, спроса от ключевых зарубежных покупателей…

«В результате мы имеем множество примеров сделок, где объекты уходили на 20-40% дешевле рыночной стоимости, – рассказывает Алексей Смирнов, руководитель компании Adriatic Stroinvest.

Вот реальный случай. Застройщик построил двухэтажный коттедж, 132 кв.м, на участке 3 сотки. Себестоимость, включая разрешения на строительство, проект, коммуникации, отделку «под ключ» с монтажом кондиционеров, камином, теплыми полами, оборудованием санузлов, – €137 тыс. Рассчитывал продать за €140-150 тыс., т.е. с прибылью 10-15%. За год покупателя не нашел. Тогда он вкладывает еще €15 000 в покупку новой мебели и кухни, но цену объекта не повышает, а наоборот снижает до €120 000.

И еще примеры. В 2014 году покупатель заплатил за 60-метровую квартиру на «вторичке» в Баре – с мебелью, техникой и видом на море – €70 000. Сейчас выставляет ее на продажу за €40 000! Еще один в 2012 году купил 23-метровую студию в Петроваце (Будванская Ривьера) за €60 000. Неделю назад квартира была продана за €33 000.

И это касается недвижимости всех классов. Допустим, сейчас на продажу выставлена современная вилла, 275 кв.м, с большим бассейном, двумя каминами, мебелью и техникой. Цена – €199 000. При себестоимости €345 000 в 2013 году.

Подобных примеров много. У нас в базе предложений по заниженной стоимости не менее 800!»

Цена объектов может падать не только из-за слабого спроса, но и в связи с изменениями курсов валют. Причем как в стране расположения недвижимости, так и на родине зарубежных собственников. Например, подобная ситуация недавно произошла в Турции.

«Можно вспомнить 2015 год. Тогда курс евро и доллара резко вырос, и многие российские собственники недвижимости в Турции снижали цену на квартиры из-за того, что в российских рублях они получали даже больше. Такая сделка им была выгодна», – отмечает менеджер по продажам компании Altop Real Estate Ольга Сютлюбудак.

Что делать: Если вы хотите воспользоваться экономической ситуацией в собственных интересах, ищите недвижимость на падающих и стагнирующих рынках. Проще говоря, там, где продавцов намного больше, чем покупателей. Шансы, что в такой ситуации собственник пойдет на переговоры и даст вам хорошую скидку, повышаются в разы.

Цена снижается из-за обстоятельств в жизни продавца

Такие примеры встречаются в каждой стране. Владелец не может выплачивать ипотеку, женится или разводится, получает квартиру в наследство, а пользоваться ей не собирается, или срочно нуждается в деньгах для развития бизнеса – поэтому и выставляет недвижимость на продажу. Ключевое понятие здесь – «срочная сделка», ради которой и снижается стоимость качественного объекта.

«В нашей практике были случаи, когда люди продавали свою недвижимость на 20-30%, а то и 50% дешевле других аналогичных предложений на рынке, – рассказывает Людмила Шабанина, менеджер болгарской компании New Estate. – Например, человек звонит к нам в компанию и просит реально оценить стоимость его недвижимости. А после нашей оценки говорит, что хочет указать цену еще на 20-30% ниже, но за 2-3 недели апартамент «должен уйти».

«Не всегда «дешевая недвижимость» – это «плохая недвижимость», – добавляет заместитель генерального директора компании Grekodom Development Дамьян Шахбазидис. – В нашей практике были случаи, когда владелец снижал цену на объект ниже рыночной. В основном, это «срочная продажа». Такие предложения уходят быстро, так как многие клиенты их ждут. Но в большинстве случаев подобные квартиры и дома нуждаются в косметическом или капитальном ремонте».

Что делать: Если вы хотите купить хорошую недвижимость по заниженной стоимости, ищите срочные сделки. Для этого расскажите вашему риэлтору, какие объекты вас интересуют, подготовьтесь к покупке и ждите. Как только предложение появится в продаже, решение надо принимать быстро, т.к. уцененные варианты на рынке не задерживаются.