Кошмар или шанс. Что важно знать про дешевую недвижимость

Юлия Титова, генеральный директор компании Rentsale, победитель национальной премии «Эксперт рынка недвижимости – 2018» в номинации «Зарубежная недвижимость»

– Юлия, о дешевой недвижимости часто говорят нервно и даже зло. О регионах, где такая недвижимость представлена, – тоже. Мол, «как можно такое покупать», «ужасные дома», «кошмарные районы»… И от вас я тоже не раз слышал мнение, которое можно выразить словами «не надо». Неужели все так плохо?

– Давайте сразу: я не имею ничего против недорогих объектов. Проблема не в них, а в отношении к ним. Владение зарубежной недвижимостью – обычно владение удаленное. А любая недвижимость требует ухода. Почему-то об этом задумываются единицы. Схема «купил, забыл и при этом получаю копеечку» не работает. Мой опыт показывает: если покупатель не появляется в квартире и не сдает ее, то через несколько лет выставляет собственность на продажу.

Допустим, у вас есть €30 тыс. и вы хотите купить квартиру в Болгарии или Турции. Покупка будет абсолютно оправданна, если в этой квартире вы будете жить сами пару месяцев зимой и пару месяцев летом. А на остальное время сумеете сдать ее в аренду.

Я сама давным-давно купила квартиру в Болгарии, несколько лет туда не ездила и, осознав, насколько невыгодно содержать ее, решила продать. Но... купила-то я на пике, в пересчете на евро вдвое дороже, чем она стоит сейчас. Продавать дешевле было жалко. Поэтому приняла решение ежегодно полтора-два месяца отдыхать там с детьми, а в остальное время сдавать.

– Но ведь у вас получилось – вы организовали процесс. Почему же у других не получится?

– Я выставляю объявление на Airbnb, с января начинаю его продвигать. На сегодняшний день квартира уже забронирована на полтора месяца; опыт показывает, что к сезону прибавится еще месяц брони. Около двух месяцев я буду жить в ней сама. Арендных платежей достаточно, чтобы покрыть расходы на содержание и мой перелет.

Все верно, ничего сложного в том, чтобы разместить объявление, нет. Вопрос в другом. Во-первых, дешевое жилье и сдается дешево, так что покрыть расходы сложнее. Во-вторых, если мы рассматриваем Болгарию или Турцию, то в этих странах легко найти управляющую компанию, чтобы удаленно заказать уборку квартиры, встречу и заселение гостей, передачу им ключей. А вот в Черногории, Испании, Греции, на Кипре организовать это сложнее. И дороже.

Повторю, квартирой надо заниматься и разумно ее использовать. Покупать жилье ради того, чтобы отдыхать там две недели в год, не стоит. Проще арендовать или заехать в отель – сегодня в одной стране, на следующий год в другой – и не морочить себе голову вопросами содержания.

Дешевая недвижимость

– Но все-таки ваш пример вполне позитивный, и он доказывает, что если подойти к процессу вдумчиво, то дешевый объект не станет обузой…

– Все так, но обратите внимание: я заранее знала, у кого покупаю жилье и какая управляющая компания здесь работает. Поэтому, например, купила на второй линии, хотя были варианты в соседних домах, расположенных ближе к морю. Управление там организовано хуже, я знала и это, опросив людей, там проживающих.

…Негативный опыт тоже есть. У меня была квартира в Черногории в доме, построенном в 80-х годах. Бывала там крайне редко, в доме постоянно текли трубы, а потом власти ввели туристический налог, который можно было платить только на месте. Долг накопился, набежала пеня... В итоге я продала квартиру.

– Юля, но ведь человек может вообще покупать не под сдачу, а только для себя. Вроде как я буду регулярно приезжать и выйдет дешевле…

– Безусловно, но только в том случае, если недвижимостью действительно будут активно пользоваться. Например, человек выходит на пенсию, собирается жить в недорогой квартире у моря, сдавать свою квартиру в России… Последнее, впрочем, необязательная опция. Но пользоваться зарубежной недвижимостью нужно, и немало, иначе это просто не имеет смысла.

Почему-то именно у потенциальных покупателей дешевой недвижимости в голове существует некий образ: я куплю, а пользоваться буду потом, лет через 10-15. Пока пусть стоит. Нужно четко понимать, что «пока» – это время, когда придется платить налоги, покрывать расходы на содержание комплекса и т. д.

Например, для квартиры в той же Болгарии или Турции стоимостью €40-50 тыс. планируйте расходы на содержание от €300 до €800 в год. И это без расходов на воду и электричество – только налоги, содержание комплекса, уборка территории, смена лампочек в подъезде… Согласитесь, на эти деньги прекрасно можно снимать жилье аналогичного уровня пару недель в году по всему миру. А за 10-15 лет набежит сумма около €7 тыс. Немало на фоне изначального бюджета.

Если у вас есть свободные деньги – нет проблем. Если же вы осуществляете мечту всей жизни, но на последние средства, – не надо! Вдруг не понравится или что-то пойдет не так.

Предубеждение против дешевых регионов

– Юля, дискуссии по вопросу «покупать – не покупать» часто касаются даже не конкретных объектов, а целых регионов. И здесь у меня возникает сомнение: кажется, что специалисты критикуют регион, если с ним не работают…

– Говорить за всех не могу... Принципиально негативной позиции к какому-то региону в тех странах, с которыми мы работаем, у меня нет. Просто если потенциальный покупатель спросит мое мнение, например, о Черногории, где лучше купить – в Которской бухте, в Баре или Ульцине, я порекомендую бухту. Хотя бы потому, что Бар и Ульцинь расположены ближе к албанской границе и на вторичном рынке у многих частных продавцов документы не в порядке. Хотя там песчаные пляжи, открытое море и недорогая по сравнению с Будванской ривьерой недвижимость. Но продаем-то мы и там, и там.

Кстати, то же относится и к дорогим объектам. Если клиент ищет жилье на Кипре за €2 млн в районе Полиса, я обязана предупредить его, что это медвежий угол. Объяснить, с какими рисками может быть связана покупка.

Кстати, если вас интересует недвижимость на Кипре и вы планируете не только переехать, но и устроить своего ребенка в школу, – материнский взгляд на остров любви и его образовательные возможности – в авторском путеводителе!

– Но в любой стране есть регион, за которым закрепилась слава «бюджетного». В Италии это Калабрия, в Испании – район Торревьехи. По-вашему, в какой степени этот стереотип создают сами риэлторы?

– Стереотип считать, что Калабрия и Торревьеха – плохие регионы. Так говорят те, кто их не знает. Везде есть причины низких цен, соотношение цены и качества никто не отменял. Если мы сравниванием Тоскану с Калабрией, по некоторым показателям Калабрия будет лучше.

– Каким, например?

– Например, по количеству людей на пляже в сезон, чистоте этих пляжей, стоимости лежаков, овощей-фруктов.

Но, конечно, вы правы в том, что многое зависит от риэлтора. Каждый старается привлечь внимание к своему региону, каждый хочет продавать дороже. Например, мало какие из русскоговорящих агентств, расположенных в Испании, работают с квартирами в Барселоне стоимостью €100-150 тыс.

Почему? Да просто потому, что не умеют, хотя спрос и предложение есть. Ведь в большинстве случаев в Испании не принято брать комиссию с покупателя: агентства делят комиссию продавца, заложенную в цену недвижимости. Но такое возможно, когда есть что делить. В рассматриваемом примере – дешевая Барселона – речь идет о предложениях, в которых комиссия в цену не заложена. А агентства не умеют договариваться с покупателем, чтобы тот понял, принял и заплатил… Поэтому они и не работают с дешевыми объектами.

Дешевая недвижимость

– Есть ли лично у вас какие-то ценовые ориентиры, например, на Кипре, в Болгарии или Черногории? То есть «дешевле этой цены здесь покупать не стоит в любом случае»?

– В Болгарии €15 тыс. – действительно минимум. Дешевле тоже бывают предложения, но их лучше не рассматривать. Но если решение о покупке принято, то нужно очень внимательно смотреть на расположение и качество строительства.

В Черногории я бы определила нижний предел как €25-30 тыс. за студию. На Кипре планка выше – €50-70 тыс., при этом объект будет расположен не в Лимассоле, а в определенных районах Пафоса или Ларнаки.

Синдром «бюджетного клиента»

– Юля, вы сказали, что с дешевой недвижимостью работать порой сложнее. Раскройте внутреннюю кухню. Покупатель, который рассматривает дешевую недвижимость, – это действительно более сложный и требовательный клиент?

– Нет, все зависит от конкретного человека. В прошлом году у меня был лот недорогих по местным меркам предложений в Пафосе. Ко мне, при том что я большую часть времени нахожусь в Москве, обращались люди, постоянно живущие на Кипре. Мы организовывали показы, каждую неделю я закрывала сделку, причем не «высиживала», как это бывает с теми, кто хочет купить дорогую виллу. С ними-то как раз работа ведется месяцами. Но это нормально.

Важно понимать, что рынок дорогой недвижимости очень инертен, и я контролирую картину в районах, на которых специализируюсь: эта вилла есть в наличии, за эту внесен залог и т. д. А в случае с дешевой недвижимостью все по-другому. Объект, выставленный на продажу несколько дней назад, быстро находит покупателя на местном рынке, и, естественно, продавцу не приходит в голову информировать об этом всех агентов.

Поэтому, интересуясь недорогой недвижимостью, можно прицениваться, но не стоит рассчитывать на конкретные варианты, если вы прямо сейчас не готовы к осмотру, принятию решения и сделке. Взять тайм-аут на несколько дней – не проблема. Но если из дней складываются месяцы, считайте, что затем поиск придется начинать заново. Условно говоря, вероятность того, что недорогие объекты, которые смотрели осенью, доживут до весны, нулевая. Конечно, я говорю о ликвидных вариантах.

Недорогая недвижимость

– В заключение… Риэлтор живет за счет комиссии, и она зависит от цены объекта. Как выстраиваются отношения на особо дешевых сделках? Бюджетный покупатель должен быть готов заплатить комиссию при покупке?

– Обе стороны, если у них серьезные цели, должны быть подготовлены соответствующе. Покупатель должен понимать, что риэлторы не работают бесплатно – даже если речь идет о сделке с дешевым объектом. Надо обязательно договариваться о стоимости услуг на берегу. Если вы, клиент, действительно заинтересованы в покупке конкретного дома или квартиры, вас не должна смутить необходимость заплатить комиссию. Поэтому когда агент сразу называет сумму – это залог доверительных, честных и прозрачных отношений.

К сожалению, многие покупатели почему-то считают, что риэлторы должны работать даром или почти даром. На эту тему ведется много дискуссий и на внутреннем рынке: зачем нужен риэлтор в Москве или в Санкт-Петербурге? Казалось бы, за рубежом ситуация должна отличаться, ведь в других странах есть своя специфика, а риэлторы помогают с оформлением сделки, что особенно актуально в незнакомом государстве. Но нет, считается, что друзья, уже купившие в этой стране, или бармен, у которого друг продает квартиру недорого, вполне подходящие партнеры для сделки.

На эту тему можно долго рассуждать, рассказывать страшные истории и веселые байки. Но сейчас важнее то, что именно в недорогом сегменте таких случаев особенно много. Поэтому риэлторы и несильно любят заниматься такими сделками: комиссия маленькая, вероятность поработать бесплатно тоже велика.

Каждый выбирает для себя: на одной стороне кто-то хочет рискнуть, купить дешево, напрямую у продавца или «через знакомых». С другой стороны кто-то ставит для себя планку, что не работает с бюджетами ниже определенной суммы. Отсюда все мифы и стереотипы.

Беседовал Филипп Березин
Инфографика: Ольга Бодрова
Фото: flickr.com