Все, что вы хотели знать об оформлении сделки по недвижимости на Филиппинах

Иностранцы могут приобретать дома и квартиры на Филиппинах, но не могут владеть землей. Покупая дом, граждане других стран вовсе не приобретают землю, на которой он построен. Землю можно взять в аренду до 50 лет, затем, при желании, аренда продлевается еще на 25 лет.
Если иностранец все-таки очень уж желает купить землю, существует несколько возможностей. Первая: брак с филиппинским гражданином (гражданкой), который дает право стать обладателем земли уже под филиппинским именем. Правда, в случае смерти супруги (супруга) или развода, земля не может быть передана иностранцу. Есть другая возможность приобрести землю – через фирму. В фирме должно быть не более 40% доли иностранного капитала.

Максимальная площадь, которую можно приобрести для жилья – 1 тыс. кв. м. в городе, или 1 га в сельской местности.
Покупая новый объект недвижимости на Филиппинах, очень важно заручиться помощью авторитетных девелоперов и лицензированных агентов по недвижимости или брокеров. Особенно этот совет актуален в тот период, когда объект, который вы хотите приобрести, еще недостроен или вовсе находится на стадии разработки проекта.

В целом недвижимость можно приобрести простым соглашением. После решения, какую недвижимость покупать, равно как после осмотра помещений и ознакомления с документами, покупатель обычно подписывает нотариально заверенный договор продажи. Пользоваться услугами зарекомендовавших себя агентств по продажам удобно еще и потому, что они предоставляют не только необходимую информацию относительно недвижимости и всех операций, связанных с нею, но также помогают покупателю при получении ипотечного кредита.
Покупка квартиры в кондоминиуме
При покупке квартир, владельцам дается Свидетельство о праве собственности (ССТ), однако документ обычно не отдается, пока за недвижимость не заплатят полностью. Первый взнос обычно требуется в размере 10–30% от стоимости квартиры. Иностранцы могут владеть не более чем 40% квартир в доме.

Владелец так называемой Special Resident Retiree’s Visa (SRRV – виза, которую может получить иностранец, готовый инвестировать в экономику страны) может получить дополнительные преимущества – помимо разрешения на покупку квартиры, или аренды земли, или дома с участком. Владельцы SRRV могут проживать на Филиппинах постоянно, им предоставляется мультивиза, с них не взимаются сборы за свое путешествие. Инвестиции в экономику Филиппин, необходимые для получения SRRV, должны быть не менее $50 тыс.. Инвестор должен быть не моложе 35 лет.
Покупка земли
Процесс покупки земли на Филиппинах утомительный и трудоемкий. Помимо того факта, что иностранцы не могут покупать землю, система регистрации и классификации земли заставит любого инвестора прежде подумать дважды. Чем дальше вы находитесь от столицы, тем более следует быть осмотрительным.
Впрочем, серьезные проблемы с землей существуют также и в столичном округе (NCR). На Филиппинах принято 11 законов, прямо относящихся к регистрации земли и девять других, регулирующих распоряжение земельной собственностью и управление. Помимо Департамента по окружающей среде и природным ископаемым и Бюро по земельной собственности есть еще несколько агентств, осуществляющих прямой или косвенный контроль над земельной собственностью. Право выносить решение по наделению землей есть и у филиппинских судов.
Процедуры по передаче права собственности (на землю или квартиру)
1. Владелец и покупатель договариваются о продаже участка земли. Через юриста, создается и заверяется Акт Абсолютной Продажи (DOAS).
2. Декларация о налоге на землю заверяется в Бюро Внутренних доходов (BIR) и представляется на рассмотрение в городское или муниципальное управление налогового инспектора.
3. Покупатель платит налог на недвижимость в ведомство городского казначейства.
4. Офис налоговой инспекции дает оценку рыночной стоимости объекта недвижимости.
5. Налоги на перевод денег взимаются с покупателя управлением Налоговой инспекции.
6. НДС и гербовая пошлина на документы платятся в Бюро Внутренних доходов.
7. Регистрационная Палата (RD) отменяет старое право собственности, и выписывает новое, на имя покупателя.
8. Покупатель, отныне новый владелец, получает копию нового права на собственность и запрашивает налоговую декларацию из налоговой инспекции.
Чтобы зарегистрировать акты в Регистрационной Палате, владельцам недвижимости необходимы следующие документы: Свидетельство о Передаче Права Собственности (TCT) – в том случае, если это единичные дома или необработанная земля, и Земельный Регистрационный Акт. Акты должны регистрироваться в той же провинции, где находится объект собственности. Однако записи неточны настолько, что из года в год на Филиппинах количество ошибок и дублирующихся актов растет довольно быстро. Опись всех земель в стране, санкционированная Общественным Земельным законом еще в 1903 году, далека от завершения.
Весь процесс регистрации недвижимости, включающий в себя восемь процедур, может занять более месяца.

Примечания к таблице:
Суммарные издержки при покупке и последующей перепродаже объекта недвижимости включают в себя плату юристам, нотариусу, сборы за регистрацию, налоги, плату агентам недвижимости и т. д.
Валюта
Филиппинское песо (PHP). Обменный курс на момент выхода данной статьи (4.05.08): $1 = 42,2585 филиппинских песо
Местный налог на передачу собственности
Взимается муниципальным или городским правительством. Составляет 0,5%–0,75% – в зависимости от суммы сделки, удаленности от столицы или реальной рыночной стоимости, которая обычно выше оценки объекта государством.
Издержки на юридическое сопровождение сделки
На договорной основе. Как правило, от 20 тыс. филиппинским песо и выше. В некоторых случаях сумма может составлять 10% от стоимости объекта недвижимости.
Налог на реализованный прирост капитала с продаваемого объекта недвижимости взимается в размере 6% от суммарной цены, или реальной рыночной стоимости, смотря, что из них выше. Так называемый налог на реализованный прирост капитала с продаваемого объекта недвижимости в действительности является местным налогом на сделку, который зависит от удаленности от столицы. Кто платит этот налог – зависит от соглашения между продавцом и покупателем. В некоторых случаях продавец или покупатель платит все налоги и сборы, а цена списывается со счета или учитывается в стоимости продажи.
Оплата услуг агента недвижимости
Агент или брокер обычно получают только свои комиссионные в размере 3–5% от суммы сделки.
Гербовый сбор
15 филиппинских песо ($0,30) за 1 тысяча филиппинских песо ($20) в стоимости сделки до уплаты данного гербового сбора, или 1,5%.

соcтавлено по материалам GlobalPropertyGuide

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Условия цитирования материалов Prian.ru