Проверка благонадежности

Агентский договор – это один из самых важных документов, определяющих сотрудничество агента и застройщика или агента и агента. В договоре определяется размер комиссионных, как и когда они будут выплачены, ответственности сторон, и другие важные моменты, которым следует уделить пристальное внимание.

Ситуация из жизни

Невзирая на язык или страну, первое, что должен сделать агент, заключая агентский договор с иностранным агентом или застройщиком, это запросить все официальные бумаги о продаваемом объекте. Этот процесс больше известен как проверка благонадежности (англ. - due diligence). Документы о праве собственности на землю, разрешение на планирование и строительство важно проверить до того, как подписывать договор о сотрудничестве с зарубежным партнером. Агенты должны знать правовой статус своих объектов и недвижимости, которую они продвигают.
Агент обязан заботиться о клиенте, который иногда предпочитает подавать в суд на агента в его собственной стране, где закон намного яснее для понимания и проще найти юриста. Намного сложнее начать юридические разбирательства за границей, где язык и легальная система может разительно отличаться. В связи с этим, агенты должны принять все необходимые меры для того, чтобы избежать проблем с законом.
Другой вопрос, который должен задать партнеру агент – это банковские гарантии на покупку недвижимости в таких странах, как Испания или Португалия. Там, где подобной услуги нет, агент должен поинтересоваться, о других гарантиях сохранности сумм, выплаченных клиентом; к примеру, открытие счета эскроу (escrow accounts).
Часто агент не говорит на языке своего партнера, или не может полностью понять содержание документов. Поэтому рекомендуется нанять независимого юриста, который обладает достаточным объемом знаний местных законов и языка страны, в которой находится продаваемый объект недвижимости.
Когда юрист подтвердит, что все документы, предоставленные агентом или застройщиком, в порядке, нужно составлять черновик контракта. Советуем привлечь к этому того же самого юриста, который проверял документы о проекте.

Договор
Часто задаваемый вопрос: по каким законам регулируется договор? Это зависит от многих факторов. It depends on many factors. Большая часть договоров регулируются иностранными законами, потому что объект недвижимости находится именно там. Будет очень сложно судить иностранную компанию в суде другой страны. С другой стороны, в случае, если иностранный агент или застройщик не выполнит своих обязательств, проще ли будет пострадавшему агенту получить компенсацию в иностранном суде?
Дело в том, что в случае с застройщиком, местному будет проще наложить арест на землю. В случае с агентом, будет проще выписать штраф.
Любой договор о сотрудничестве должен содержать основные понятия.
   1. Четко определите предмет договора. Это только один объект недвижимости или целый комплекс? Для этого должна быть указана детальная информация об объекте.
   2. Ясно укажите стороны, заключающие договор. Договор должен содержать полные имена и прочую необходимую информацию о людях, подписывающих его по поручению компаний. Также должно быть указано, имеют ли право данные лица подписывать документы, обладающие юридической силой, от имени своих компаний.
   3. Агент должен удостовериться в том, что он получает эксклюзивные права на продвижение проекта в своей стране. Это означает, что никакой другой агент не сможет продвигать этот объект в той же самой стране, без разрешения самого агента.
   4. Должны быть оговорены сроки, так как ни агент, ни застройщик не предложат условия эксклюзивности навсегда. Один год является стандартным в подобных случаях. Позже договор может быть продлен на определенное количество времени, в течение которого должно быть продано минимальное количество объектов.
   5. Комиссионные – не менее важны, чем эксклюзивность. В договоре должно оговариваться, комиссионные в каком размере и когда получит агент за каждую продажу. В некоторых странах комиссионные выплачиваются в момент подписания контракта продажи. Лучше всего обеим сторонам договориться, что агентские комиссионные будут выплачиваться по мере того, как застройщик будет получать деньги от покупателя.
   6. Определите четкие обязанности каждой стороны. Застройщик должен обладать всеми надлежащими юридическими бумагами и разрешениями на постройку и продажу объекта недвижимости. Также он должен обеспечить покупателя по итогам сделки, полными правами владения собственности. В то еж время, он должен соблюдать правила контракта, относительно эксклюзивности, комиссионных и схемы их выплаты. Должен быть оговорен штраф за нарушение застройщиком какого-либо из пунктов контракта.
   7. Для тех агентов, у которых не представительства за границей, должна быть оговорена возможность поездок, чтобы избежать случаев «увода» клиентов иностранным агентом и потери комиссионных.
   8. Кто должен показывать недвижимость потенциальному покупателю и что делать дальше? Функции местного агента обычно сводит свои к минимуму – поиск покупателей и организация поездки представителя иностранного агента или застройщика, но лучше всего это четко обговорить.
   9. Примите решение о размере компенсаций в случае, если стороны нарушат условия контракта. Это должна быть либо четко оговоренная сумма, либо сумма, определяемая в зависимости от объема понесенных убытков.
10. Учитывайте третью сторону. Обсудите возможность наема суб-агентов или специалистов по продажам. Это должно быть оговорено условиями договора и условия найма третьих лиц должны быть четко прописаны.
Впрочем, всегда могут возникнуть определенные темы, которые вы захотите прописать в контракте. Лучший совет в данном случае – это обратиться к профессиональным юристам, чтобы удостовериться в том, что права и интересы обеих сторон защищены.
Основные принципы составления договора в России
Татьяна Рожкова, член «Московской городской коллегии адвокатов», рассказывает о том, что должны учитывать российские и иностранные компании при составлении договора по продажам:
Действующим законодательством признается возможность существования агентских договоров двух типов, принципиально отличающихся друг от друга. Агентский договор, предусматривающий осуществление агентом деятельности от собственного имени и за счет принципала, конструируется по образу договора комиссии. В этой связи правовые последствия действий агента возникают непосредственно у него. Если данное агенту поручение состояло в совершении сделки с третьим лицом, то по такой сделке приобретает все права и становится обязанным агент, даже когда принципал был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по ее исполнению. Впоследствии все исполненное по сделке агент должен передать принципалу, поскольку сделка заключалась по его поручению и в его интересах.
Предметом агентского договора может быть совершение в равной степени как юридических действий (заключение договоров и др.), так и действий фактического характера, т.е. не влекущих правовых последствий (изучение конъюнктуры рынка, поиск потенциальных контрагентов, ведение деловой переписки и др.).
Для агентского договора характерно предоставление агенту более обширных возможностей при деятельности в интересах принципала. В договоре может быть указана лишь общая цель, для достижения которой агент вправе совершать любые действия.
Договор может заключаться на определенный срок, установленный соглашением сторон. Если договор не содержит указания на срок его действия, он считается заключенным на неопределенный срок.
Агент вправе привлечь к реализации порученных действий третье лицо, заключив с ним субагентский договор, если это прямо не запрещено агентским договором.
Агент обязан представить принципалу отчеты о ходе исполнения поручения. Порядок и сроки предъявления отчетов устанавливаются агентским договором.
Принципал, имеющий возражения по представленному отчету, должен сообщить о них агенту в течение 30 дней со времени получения отчета. Соглашением сторон может быть предусмотрен иной, более или менее длительный срок для заявления принципалом имеющихся у него возражений. Если в указанный период возражения принципалом заявлены не будут, отчет считается принятым, а агент признается исполнившим поручение надлежащим образом.
Принципал, в свою очередь, обязан уплатить агентское вознаграждение, ибо агентские отношения всегда имеют возмездный характер. Размер и порядок оплаты оказываемых агентом услуг определяются соглашением сторон. Если размер агентского вознаграждения в договоре не предусмотрен и не может быть определен исходя из содержания иных условий договора, вознаграждение выплачивается принципалом в размере, обычно взимаемом за аналогичные услуги при сходных обстоятельствах. При отсутствии в договоре указаний на сроки оплаты услуг агента вознаграждение должно быть выплачено принципалом в течение недели с момента представления отчета за прошедший период, если из существа договора или обычаев делового оборота не вытекает иной порядок его уплаты. Все эти условия могут быть изменены и согласованы в договоре.