Поиск по статьям

Мексика – не только для туризма

21 июня 2008 года
| Рубрики: Рынки и цены
Теги: Мексика

Долгое время Мексика была для нас страной, овеянной неизвестностью – несмотря на то, что достаточно часто была на слуху и фигурировала в кинофильмах. Теперь россияне открывают ее с другой стороны – как страну, в которой можно совершать инвестиции в недвижимость.


Поставим точки над «i»

Мексика уже давно привлекала граждан США и Канады с точки зрения инвестиций и приобретения достаточно дешевой недвижимости для сезонного отдыха летом и обеспечения жилья в комфортном климате на старости лет. Конечно, по уровню сервиса Мексика далеко отстала от соседних стран, но, тем не менее, со временем достигла неплохих показателей.

Наиболее привлекательным местом для инвестирования в недвижимость Мексики является побережье Карибского бассейна, так называемая Ривьера Майя. Стоимость квадратного метра здесь пока на порядок ниже, чем на тихоокеанское побережье, на границе с США, или в Мехико. Все большее внимание туристов привлекают местные курорты.

Наиболее привлекательными курортами Ривьера Майя считаются Акумал, Канкун, Мерида и некоторые другие. Со стороны Тихого океана – Сан–Хосе, Лос Баррилес, Гвадалахара, Акапулько.

Квартира-студия в Акапулько обойдется не менее чем в 50 тыс. долларов. Курорт Канкун дороже – в среднем от 450 до 850 тыс. долларов, но уровень недвижимости соответствует ценам. Пентхаус площадью 497 кв. м можно найти за 450 тыс. долларов – в эту сумму входят индивидуальная парковка, собственный лифт, патио и общий бассейн. Квартира-студия класса люкс в Канкуне обойдется примерно в 165 тыс. долларов.

Для сравнения, в Мехико нижний предел стоимости апартаментов составляет 120 тыс. долларов, отдельный дом обходится в районе 300 000, велико и количество предложений стоимостью от 1 млн долларов.

Мехико – крупный индустриальный, экономический и культурный центр, где цены высоки из-за спроса и возможности круглогодичной аренды. Интерес вызывают и квартиры, и отдельные дома. Основное предложение – апартаменты стоимостью около 300 тыс. долларов.

На втором месте идет курортная недвижимость – апартаменты в крупных многоквартирных комплексах рядом с пляжами и коттеджные поселения. В основном, объекты здесь стоят от 450 тыс. долларов и выше.


на схеме показаны основные курортные регионы Мексики


Существуют ли преимущества?

Рынок недвижимости в Мексике развивается, и утверждать, что Мексика обязательно «чихает», когда США «простужается», не приходится. Рост стоимости недвижимости в год составляет около 10-20%.

В Мексике лишь около 7% недвижимости приобретено в кредит. Сегодня жилищное кредитование активно развивается – улучшаются условия предоставления займов, понижаются проценты.

Государство поощряет иностранные инвестиции в мексиканскую недвижимость. Прогноз доходности от сдачи недвижимости в аренду крайне благоприятен – до 15% в год.


Особенности процедуры покупки

Согласно мексиканскому законодательству, покупать жилые объекты в зоне 50 км от побережья и 100 км от границ иностранцам запрещено. Но здесь существуют обходные пути – например, покупка объекта на имя принадлежащей вам компании. Однако в этом случае недвижимость должна использоваться только как коммерческая. Поэтому обычно иностранцы заключают трастовый договор с местным банком (документ этот должен быть санкционирован министерством иностранных дел Мексики). Банк является фактическим владельцем, но вы становитесь законным хозяином на 50 лет с возможностью продления срока. На этой процедуре стоит остановиться подробнее.


Что такое попечитель и для чего он необходим?

Банковская доверительная опека (трастовое соглашение) – это не аренда и не лизинг. Подобная форма была учреждена мексиканским правительством для защиты интересов иностранцев при осуществлении ими прав собственности на недвижимость и имущество в Мексике. Разберемся, как это работает:

Фидеикомисс (поручение наследодателя наследнику или отказопринимателю выдать вещь, наследство или его часть в пользу третьего лица, им указанного) оформляется мексиканским банком на срок до 50 лет и может быть продлен еще на 50 лет. Чтобы приобрести землю, покупатель должен получить разрешение в министерстве иностранных дел. Покупатель может сдавать собственность в аренду, продавать или передавать другому члену семьи. В случае смерти покупателя собственность может быть передана наследнику, а по истечении 100 лет – продана.

В деле о доверительной собственности (опеке, связанной с доверительной собственностью) существуют 3 понятия: доверитель, доверенное лицо и бенефициарий. В качестве доверителя (хозяина собственности, которая передается под доверительную опеку) может выступать мексиканское юридическое или физическое лицо. Доверенное лицо по закону может быть только кредитной организацией и иметь в собственности свободную от обременений (т.е. от прав третьих лиц) недвижимость. Бенефициарий – это иностранное физическое или юридическое лицо, приобретающее выгоду от сдачи имущества в траст (доверительную опеку).

Банк (известный как доверенное лицо или попечитель) держит договор о доверительном управлении для лица (или лиц) приобретающих собственность (бенефициариев). Эта собственность не относится к числу авуаров банка и не может каким-либо образом привлекаться в качестве гарантии или обеспечения по каким-либо обязательствам банка. Бенефициарий обладает всеми правами частной собственности на свое трастовое имущество и может его продавать, сдавать в аренду, закладывать или передавать своим наследникам по своему усмотрению в рамках закона.

Смысл этого заключается в том, что при осуществлении сделки по переходу права собственности через процедуры доверительной опеки (трастового соглашения) происходит автоматический мониторинг сделки на законность и необремененность объекта. Банк обязан проверять права собственности, страховки и обременения, в том числе, долговые обязательства, обеспечивая, таким образом, права иностранного собственника.

Трастовый договор можно возобновить в любое время, просто написав заявление в Банк. Никогда не было умысла в том, чтобы в конце трастового периода собственность отошла государству – это всего лишь необоснованные страхи покупателей. Лучше понять суть банковской опеки (или банковского трастового договора) можно, сравнив его с «документом об учреждении доверительной собственности», который используется в США. Люди, которые, покупая дом, платят всю сумму авансом, получают право собственности сразу.

Однако случается такое редко. По «документу об учреждении доверительной собственности» покупатель получает лишь так называемое «право собственности, основанное на справедливости» с правом пользования, но с ограниченным правом продажи до момента полного погашения ссуды (продавцом), после чего он получает полное право собственности, которое до этого момента находится у доверителя (обычно это банк или специальная фирма). В Мексике банковская доверительная собственность также остается и у попечителя, а покупатель никогда не получает реального права собственности. По сути дела, и в США многие домовладельцы так и не получают полного права собственности на свои дома, так как продают или перезакладывают их до срока погашения ссуды.

На деле в качестве бенефициариев чаще всего выступают американцы, а все остальные покупатели (по-испански «сomprador») вынуждены устремляться вглубь континента.


«Подводные камни»

– В то время как законодательства многих стран предусматривают использование недвижимости, приобретенной на имя компании,  в личных целях, в Мексике иностранные предприниматели могут использовать ее только в коммерческих целях.
– У большинства агентов в Мексике нет лицензий. Есть лишь небольшая группа специалистов AMPI (Ассоциация Мексиканских Профессионалов в сфере недвижимости), поэтому стоит хорошенько проверить агента и обязательно пригласить к участию в сделке юриста, чтобы гарантированно иметь хотя бы одного человека в сделке «на вашей стороне».


Ипотека по-мексикански

В Мексике государство оказывает поддержку в получении ипотечных кредитов слоям населения со средними, ниже средних, низкими и очень низкими доходами. Последние шесть лет в Мексике проводится жилищная реформа: государство создает доступные ипотечные кредиты с очень низкими процентными ставками. Рабочий с зарплатой от 600 долларов получает кредит до 24 тыс. долларов на покупку или строительство собственного дома. Погашается кредит в течение 20 лет. Помесячная плата индексируется в соответствии с ростом минимальной зарплаты. Единственное условие – проработать не менее двух лет на одном месте.

Правительство Мексики сделало акцент на низких ставках и не строит за государственный счет общественное жилье, что позволило снизить ставку по ипотечному кредиту до 12,5% в 2007 году. Проценты продолжают снижаться, и количество ипотечных сделок в Мексике уже увеличилось вдвое.


Расходы при покупке

При покупке недвижимости следует оплатить трастовый договор с банком (2000 долларов за первый год, затем – 350 долларов), налоги в среднем 13-20% (многомиллионные объекты – 3,5-4%), налог на доход от сдачи в аренду (3,4-11%), на недвижимость (40-120 долларов в год) и коммунальные платежи.


Вид на жительство

Многократная туристическая виза выдается сроком на пять лет. Также существует виза для бизнесменов, для инвесторов сроком на 5 лет (с возможностью продления). Вид на жительство Мексики дается на основании либо рабочего контракта с мексиканской компанией, либо организации новой мексиканской компании (аналога российского ООО).
Продлевается до 4-х лет. Через 4 года пребывания в Мексике по статусу ВНЖ возможна подача на гражданство Мексики.


Текст: Светлана Лукьянова

Условия цитирования материалов Prian.ru

Статьи
Инвестиционная недвижимость в Мексике: что купить и сколько можно заработать?

Реалии современной Мексики далеки от общепринятых стереотипов. Здесь интересно, безопасно, разнообразно и выгодно. И сказать так можно не только про страну, но и про местный рынок недвижимости. Какие схемы популярны у иностранных инвесторов, и какой доход можно получить, вложившись в квадратные метры? Скажем сразу, в Мексике можно найти недвижимость дешевле $50 000... Читать

Знакомьтесь – Мексика! Экономика, туризм, недвижимость и перспективы для переезда

Все мы знаем, что есть на карте мира такая страна. Но вряд ли многие могут похвастаться четким пониманием, что же из себя представляет современная Мексика, чем она интересна. Да, мексиканская кухня и некоторые курорты нам уже знакомы… Но согласитесь, этого невероятно мало. А ведь страна необычная, во многих смыслах притягательная и заслуживает особого внимания. Читать

12 фактов о ценах на товары и услуги в крупнейших городах мира

Все мы любим путешествовать, мечтаем и планируем обзавестись собственным жильем в любимом городе. А некоторые из нас даже планируют переехать туда на ПМЖ или проводить большую часть года. Но перед принятием столь важного решения необходимо сопоставить свои финансовые возможности и местные цены. Читать

Где жить хорошо: пятерка лучших стран для экспатов

Рыба ищет, где глубже, а человек – где лучше. Это касается и выбора страны проживания. Prian.ru ознакомился с новейшим рейтингом самых комфортных государств для иностранцев. Чем они манят зарубежных специалистов, и как выглядит типичный русский экспат, читайте ниже. Читать

Американцы вновь переходят на товары класса "люкс"...Дайджест Prian.ru с 15 по 21 июля 2013

Правительство Мексики стимулирует рынок недвижимости, студенческое жилье в Великобритании остается выгодной инвестицией, владельцам пустующего жилья в Испании придется раскошелиться. Читать