Версия
для печати
для печати
Албанский рынок недвижимости долгое время характеризовался как стабильный (кроме периода с 2004-го по 2009-й, когда жильё дорожало на 10–15% в год). Цены – даже на курортах – существенно не менялись в течение нескольких лет, а квадратный метр был чуть ли не самым дешёвым на всём Средиземноморском побережье Европы (от €450 до €900 в зависимости от удалённости от моря).
Однако предпосылки к росту были. Так, в 2018 году в Тиране цены начали показывать восходящую динамику. Небольшой, но стабильный прирост наблюдался вплоть до 2020 года.
Пандемия, по прогнозам многих экспертов, должна была привести к падению цен на курортах. Однако этого не произошло – в мае 2020-го албанские риелторы говорили о росте спроса и цен до 20%. Центробанк сообщил о среднем повышении цен на 4,9% по итогам первого полугодия 2020-го.
Елена Касай, специалист компании Albania Expert: «Несмотря на антиковидные меры, в 2020 году албанский рынок недвижимости ничего не потерял, как не потеряет и в 2021-м. В прошлом году – ещё до карантина – на рынке был бум. То же самое мы наблюдали и после снятия ряда ограничений, когда потихоньку стали открывать границы. Это связано с тем, что в страну вернулось большое количество албанцев, которые раньше жили в Европе. Был даже момент, когда спрос превышал предложение, поэтому застройщики стали поднимать цены».
На данный момент хорошую квартиру в прибрежных Дурресе или Влёре можно найти за €50–60 тыс. – вид на море, приличная площадь (от 60 кв. м), качественный дом (новостройка с чистовой отделкой).
В это непросто поверить, ведь Албанию совсем недавно называли «последней загадкой Европы», – но, по статистике национального Центробанка, каждый третий объект недвижимости здесь покупает иностранец! Так, в первой половине 2020 года 35% сделок заключили лица, проживающие за границей (треть из них – в Евросоюзе).
Для сравнения, даже в раскрученных и популярных среди покупателей недвижимости направлениях типа Испании доля сделок с иностранцами не более 15%. Так что представления, будто Албания – никому неинтересная и неизвестная территория, в корне неверны.
Справедливости ради стоит заметить, что часть этих покупателей не такие уж и иностранцы – среди них много коренных албанцев, которые постоянно проживают и работают за границей, но деньги предпочитают инвестировать на родине.
Вторая категория – иностранцы, которые ищут недвижимость для отдыха и/или для заработка от сдачи объектов в аренду туристам. А их, надо сказать, в последние годы приезжало немало.
В 2019 году, по данным Национального статистического института, в Албании побывали 6,4 млн гостей. Это, в свою очередь, +8,1% в годовом исчислении. Аналогичные темпы роста наблюдались и в предыдущие несколько лет.
2020 год, конечно, показал значительное падение турпотока – количество иностранных отдыхающих уменьшилось на 58%.
Чтобы не повторить опыт прошлого года, албанские власти заранее подготовились к сезону-2021. Так, Албания позволила россиянам приезжать без виз. Распоряжение имеет силу до 31 декабря. Также подписано соглашение о взаимном безвизовом въезде с Украиной и Беларусью.
С 1 июня власти страны разрешили туристам въезжать без теста на Covid-19. Во въезде откажут только тем, у кого проявляются симптомы коронавируса. А десятого числа было возобновлено чартерное авиасообщение с Албанией по маршруту Москва – Тирана один раз в неделю. «Уральские авиалинии» сообщили, что первый самолёт улетел с загрузкой в 99%.
На момент публикации материала в стране действует комендантский час – с полуночи до шести утра. Из антиковидных требований сохраняется лишь масочный режим в помещениях.
Елена Касай: «Туристический сезон этого года начался 1 апреля. Но ещё раньше иностранцы, в частности украинцы и белорусы, поехали за недвижимостью. Уже к началу лета мы увидели, как квадратный метр прибавил в цене в среднем €50–100. Например, те объекты, которые раньше продавались по €600–650 за квадрат, сейчас стоят по €700–750. И стоит сказать, что роста цен девелоперы ожидают и дальше».
На данный момент власти страны выдали разрешение на строительство 32 девелоперских проектов (в турсезон строительство не ведётся). Среди них – отели в Гжилеке, Химаре и Саранде, комплекс из ЖК, гостиниц и парковок в Джале и жилые кварталы в районе Влёры. На жилые многоэтажные здания разрешений не выдают, только на малоэтажные элитные коттеджные посёлки, либо отельные комплексы с ограничением по этажности.
Наибольший интерес из нескольких десятков проектов представляют два: яхт-порт и кластер элитных зданий в Дурресе и международный аэропорт во Влёре.
В ноябре 2020 года компания Emaar, застройщик – лидер на рынке ОАЭ, предложила свои услуги по реализации крупного проекта в сфере туристических услуг и строительства люксовой недвижимости. В 2021 году проект, который оценивают в $2 млрд, одобрили.
В интервью CNN глава Emaar заявил, что они рассматривают Албанию как «новую Европу». А потому хотят быть на рынке первыми и «открыть эту страну инвесторам».
Нынешний порт – промышленный. Лишь небольшая его часть отведена под пассажирские перевозки. По проекту Emaar, это место станет огромным туристическим портом, рассчитанным на большие пассажирские корабли и люксовые частные яхты. Промышленно-торговый порт будет перенесён в зону Порто-Романо, где уже существует необходимая инфраструктура. Соединять их будет железная дорога, которую построят с нуля.
Прибрежная и припортовая части Дурреса будут застроены люксовой недвижимостью, офисными зданиями, торговыми центрами и ресторанами. Также в плане есть небоскрёб, однако насчёт его появления уверенности нет, так как речь идёт о сейсмически опасной зоне.
Контракт на строительство международного аэропорта недалеко от курортного города Влёра подписали со швейцарской компанией Mabetex. Стоимость проекта – более €100 млн.
Работы начались с июня. Через два – два с половиной года здесь появится самый крупный международный аэропорт страны, способный обслуживать до двух миллионов пассажиров в год.
Этой же компании отдали под развитие и застройку туристической недвижимостью прибрежную часть города возле заповедной зоны Караваста-Нарта.
Елена Касай: «Премьер Эди Рама уверен, что новый аэропорт, способный обслуживать международные лайнеры, сделает Албанию „страной, в которой число туристов будет расти в геометрической прогрессии“. А реорганизация морского порта запустит цепочку благоприятных экономических изменений в туристической области прибрежного региона.
Помимо ожидания новых проектов „со стороны“ в стране реализуются свои программы и инициативы. Так, на данный момент уже запущена масштабная реконструкция национальной транспортной системы: открывают тендеры, выбирают подрядчиков, строят новые дороги.
В частности, на юге прокладывают альтернативные прибрежному узкому серпантину магистрали. Через горы уже пробили два новых тоннеля, сейчас прокладывают третий. Благодаря этим дорогам из Тираны можно добраться до самого юга Албании за полтора-два часа, а не за три-пять, как сейчас».
Также, по словам Елены, отреставрирована набережная Влёры. Сейчас это лишь семь километров прогулочной зоны с деревьями и лавочками, но работы по благоустройству продолжаются.
Кроме этого, идёт реконструкция туристического порта в Саранде, запущена реконструкция такого же порта во Влёре, есть проект по созданию аналогичного в Шенджине.
Елена Касай: «Все эти проекты – огромный шаг в развитии страны, транспортной сухопутной и морской инфраструктуры, в наращивании туристического потенциала. Благодаря иностранным инвестициям и ориентации правительства на создание новых курортных кластеров и элитного жилья мы ожидаем в ближайшие два года стабильного роста стоимости недвижимости. Думаю, не менее 30%».
Ожидается, что цены на жильё взлетят, когда Албания вступит в Евросоюз. Напомним, она является страной-кандидатом на вступление в ЕС с 2014 года. В текущем году ЕС согласовал план по финансированию стран-кандидатов до 2027 года на общую сумму €14,2 млрд. В список вошла и Албания.
Елена Касай: «Уже сейчас – в июне – начинаются переговоры о вступлении в ЕС, процесс займёт около двух лет. Власти выполнили почти все требования Европы уже к марту 2020-го! Последняя точка, которую нужно поставить, – реформа миграционного законодательства.
На данный момент в комитете безопасности парламента прошёл рассмотрение новый законопроект об иностранцах. Текущую версию дополнят следующими категориями людей, которые имеют право на получение ВНЖ: пенсионеры, владельцы недвижимости и удалённые работники.
Изменение миграционного законодательства – это путь к увеличению количества туристов и владельцев местной недвижимости, которые не планируют жить в стране постоянно, но хотят иметь возможность вернуться сюда в любое время – на основании вида на жительство, выданного при покупке недвижимости. Сейчас такой возможности нет.
Кроме этого, новая редакция закона даст возможность получить ВНЖ иностранцам, имеющим удалённую работу, фрилансерам.
Важно понимать, что финального текста закона об иностранцах ещё нет. Но уверена, что после рассмотрения в парламенте он будет несильно отличаться от того, что мы сейчас обсуждаем, ведь это требования Европы, которые мы должны выполнить, чтобы вступить в ЕС».
По прогнозам, вступление Албании в Евросоюз состоится в ближайшие два года. Когда это произойдёт на самом деле, непонятно. На согласование условий, редакции законодательства и прочие бюрократические проволочки часто уходят годы. Поэтому привязывать грядущее повышение цен на недвижимость к этому событию рано.
Более того, неизвестно, даст ли членство в ЕС однозначный эффект. На примере стран Балтии видно, что галопирующий всплеск цен на волне евроэнтузиазма быстро сдулся вместе с глобальным финансовым кризисом 2008–2009 годов. А в Хорватии и вовсе никакого скачка цен на жильё после вступления в Евросоюз не произошло.
Что действительно может повлиять на рост цен, так это развитие инфраструктуры. Пока что в этом вопросе Албания уступает соседям и главным конкурентам – Хорватии и Черногории. Об этом, например, говорят многие покупатели недвижимости в Албании, у которых мы брали интервью.
Однако ситуацию исправляют: благоустраивают набережные, прокладывают альтернативные скоростные магистрали, начинают крупные девелоперские проекты, возводят элитное жильё, открывают новые аэропорты.
А пока что в Албании держатся чуть ли не самые низкие цены на недвижимость в Европе в целом и на побережье Адриатического моря в частности. В странах-соседях приморских квадратных метров до тысячи евро уже не найти, в Албании – всё ещё можно.
Читайте также
