a
Версия
для печати

Гарантированный доход от аренды – выгода или наживка

Программы гарантированного дохода, когда продавец заявляет процент, который он выплатит инвестору вне зависимости от экономической ситуации, уже не редкость на рынке. На какой доход в рамках этой услуги можно рассчитывать и что важно понимать, подписываясь на «гарантию», – рассуждает руководитель компании Deniz Estate Юрий Грушецкий.
Юрий Грушецкий
Юрий Грушецкий

Суть таких программ обычно в передаче купленного объекта под менеджмент управляющей компании, входящей в структуру застройщика. Управляющая компания (УК) занимается сдачей недвижимости в аренду и обеспечивает владельцу ежемесячный фиксированный доход. Анализируя рынок, можно столкнуться с удивительным разнообразием вариантов: длительность контрактов – от года до десяти лет, а доходность – 3–10%.

Кому выгодна схема гарантированного дохода

Преимущества таких схем для инвестора, в общем, очевидны: ежемесячный пассивный доход, передача УК всей ответственности за поиск, заселение и выселение арендаторов, а также решение бытовых вопросов и любые платежи. Кроме этого, у вас нет необходимости разбираться в тонкостях иностранного законодательства.

Схема, собственно, и появилась как ответ на запрос тех, кому совершенно неинтересна недвижимость для личного пользования. Вам неважно, в какой стране покупать – в Турции, Британии, Таиланде. Вы смотрите на макроэкономические показатели, исследуете внутренний рынок, сравниваете – и делаете выбор.

Для застройщика подобная схема не менее выгодна: позитивно влияет на продажи, увеличивает доверие к компании… Да и доходность, предложенная вам, разумеется, не будет предельной (но об этом ниже).

Где искать предложения

Рынок таких услуг наиболее развит в Британии – здесь подобная схема работает давно. Спрос на инвестиции в стране стабилен, к тому же здесь сформировались и предложения, и вся схема получения дохода. Особо выделю три категории инвестиционных объектов, которые предлагаются по гарантированным схемам: апарт-отели (как правило, на берегу моря); дома престарелых; студенческие общежития.

Доход от аренды зарубежной недвижимости

Европейский подход прижился в Таиланде: там есть строительные компании, которые по-другому в принципе не работают – только через гарантированный доход. В Турции это чуть менее популярно, подобные предложения появились всего лет пять назад.

А вот, например, в Болгарии подобная услуга хотя и появляется, но «заходит» с трудом. Экономической выгоды для компаний не получается. С одной стороны, застройщикам здесь нелегко продать квартиру – нет соответствующего спроса, а значит, предложение гарантированной доходности может стать маркетинговым ходом и привлечь покупателей.

Но… квартиру-то в любом случае надо будет сдавать отдыхающим, а сейчас в Болгарии это не так просто. Высока конкуренция, есть много предложений на вторичном рынке, и даже те 4-5% годовых гарантированного дохода, что предлагают застройщики в некоторых комплексах, скорее исключения из правил. Это вовсе не выделяющиеся по сравнению с другими странами предложения.

Кто предлагает подобные схемы

В основном мелкие и средние застройщики – те, кто конкурирует с лидерами. Если застройщик в топе, а его объекты и так продаются успешно, участвовать в схеме с гарантированным доходом ему нет смысла.

Понятно также, что на подобные схемы компании идут ради собственных финансовых интересов. Если такой доход предлагается на небольшой срок – скажем, от года до трёх лет, то его стоит воспринимать как скидку от стоимости покупки. По сути, это маркетинговая уловка с двумя вариантами: вам дают либо гарантированный доход, либо доход со сдачи недвижимости по факту.

Как я уже замечал, в среднем гарантируется 5–7%, реже 10%. И, конечно, многие застройщики включают эти проценты в стоимость объекта изначально. Но, с другой стороны, все заявленные условия в любом случае выполняются, и если цифры вас устраивают – в чем проблема?

Инвестиции в недвижимость

Можно ли рассчитывать на индивидуальные условия и преференции

Не везде, но договориться можно, особенно если сумма инвестиций большая. По моему опыту, чаще всего индивидуальные условия удаётся обсудить в Турции. Там, где всегда принято договариваться.

Ну и, конечно, гарантированная доходность практически всегда будет ниже реальной доходности по факту. Насколько? Если гарантию даёт застройщик (и это его маркетинговый ход), то в зависимости от его экономического положения он вообще может предлагать гарантированные схемы в минус себе. Другое дело, когда доход предлагает полноценная управляющая компания и её интерес – заработать на марже. Соответственно, она будет получать больше, чем платить вам. Диапазон – в зависимости от страны, компании, объекта – 2–10%.

Чуть ли не единственное исключение, с которым я сталкивался, – предложения в Великобритании. Но там гарантированный доход даётся на иной класс недвижимости: не на квартиры на берегу моря, а на студенческие апартаменты или дома престарелых. То есть на объекты, где арендаторы находятся без проблем.

Что произойдёт после завершения гарантированного срока

В большинстве случаев стороны договариваются о новых условиях. Вместе с тем нередко УК предлагает владельцу сдавать недвижимость самостоятельно или сокращает процент гарантированного дохода. Совсем в редких случаях программу вообще закрывают или сужают: например, ограничивают число комплексов, которые представлены в проекте.

Поэтому все нюансы о пролонгации или будущем изменении формата сотрудничества нужно обсуждать до подписания договора с застройщиком.

(!) Важно проанализировать, с какой компанией вы подписываете договор – сам застройщик это, или отдельная управляющая компания, или фирма, что работает в ГК застройщика. Нетрудно выяснить (и это надо сделать), какой опыт у компании в аналогичных проектах, сколько сотрудников работает по этому направлению, кому они сдают объекты и как, с какими комплексами, помимо выбранного, работает УК. Уточняйте и то, по какому графику и в каком объёме будут выплачиваться деньги, а также сможет ли сам владелец жить в квартире в течение года и на каких условиях. Это особенно важно для курортных объектов. 

Отдельный вопрос – как будет меблирована и оборудована квартира (и будет ли вообще). Важны все нюансы вплоть до количества и цвета тарелок, наличия телевизора и постельного белья. Некоторые застройщики включают обстановку в стоимость квартиры, с другими обсуждается дополнительная сумма – и она может быть весьма значительной. В каждой стране свои правила: в Турции, например, почти все объекты сдаются только с кухонным гарнитуром, больше в квартирах нет ничего. В Таиланде ситуация иная.

Что купить

Объекты с гарантированным доходом прямо сейчас.

Великобритания

Апарт-отель в Блэкпуле 

Апарт-отель в Блэкпуле

Апарт-отель в Блэкпуле

Действующий апарт-отель на 65 номеров в центре Блэкпула. Расположен на набережной в 350 метрах от центра города. Каждый год в период с сентября по ноябрь сюда приезжает от 3,5 млн туристов.

  • Цена: €55 тыс.
  • Гарантированный доход от аренды: 10% от стоимости на 10 лет (без учёта налогов)
  • Сдача комплекса: 2019 год
  • Возможность обратного выкупа застройщиком либо через 5 лет (110% = €60,5 тыс.), либо через 10 лет (120% = €66 тыс.)
  • Комплектация: полная

Доходные студенческие апартаменты Natex (г. Ливерпуль)

Доходные студенческие апартаменты Natex

Доходные студенческие апартаменты Natex

В городе базируются три крупных университета, в которых обучается 50 тыс. студентов. Рынок студенческого жилья Ливерпуля до сих пор испытывает нехватку объектов – университеты обеспечивают жильём лишь 16% студентов.

Всего доступно 566 апартаментов.

  • Цена: €75,7–101,0 тыс.
  • Гарантированный доход от аренды: фиксированная ежегодная доходность 9% на первые 5 лет после завершения строительства. Доходность на вложенные средства до завершения строительства 4%. Выплаты ежеквартальные
  • Сдача комплекса: июль 2020 года
  • Комплектация: полная меблировка и ванная комната 

Доходные апартаменты в пансионате для пожилых людей среднего класса Poppy Grove (г. Мидлсбро, Великобритания)

Доходные апартаменты в пансионате

  • Цена: €71 тыс.
  • Гарантированный доход от аренды: фиксированная доходность в течение 25 лет – 8% в первые 5 лет, 9% с 6-го по 10-й год и 10% с 11-го по 25-й год. Если приобретается больше троих апартаментов, то фиксированная доходность может быть увеличена до 10% с первого года владения. Выплаты ежеквартальные
  • Право владения: лизхолд на 125 лет
  • Опция гарантированного обратного выкупа после 10-го года владения с наценкой 15%, после 15-го года – 20%, после 20-го года – 25%, после 25-го года – 25% 

Грузия

Апартаменты (горнолыжный курорт Гудаури)

Апартаменты в Гудаури

Апартаменты в Гудаури

Новый Гудаури – один из самых популярных и живописных зимних курортов в Грузии. Красивый горный пейзаж Кавказа, катание на лыжах, сноуборде и полёты на параплане – лишь часть того, что предлагает район.

  • Цена: €52,2 тыс.
  • Гарантированный доход от аренды: 5% от стоимости на 3 года с пролонгацией
  • Сдача комплекса: 2017 год
  • Комплектация: полная

В Грузии формат появился три года назад, таких проектов на рынке единицы. С развитием курорта будет расти и ликвидность объекта.

Главные риски – проблемы у застройщика и в экономике страны.

Кипр

Апартаменты (г. Ларнака)

Апартаменты в Ларнаке

Апартаменты в Ларнаке

Двухкомнатная квартира, расположенная в закрытом комплексе в Пиле. В пяти минутах езды от пляжа и в десяти – от центра Ларнаки.

  • Цена: €95 тыс.
  • Гарантированный доход от аренды: 5% от стоимости на 2 года с пролонгацией
  • Сдача комплекса: 2013 год
  • Комплектация: полная

Апартаменты (г. Ларнака)

Апартаменты в центре Ларнаки

Комплекс расположен в престижном районе Ларнака Марина в центре города. Проект состоит из восьми квартир с двумя спальнями и двумя ванными комнатами, все с просторными и современными гостиными. На каждом этаже по две квартиры, что обеспечивает оптимальный комфорт для потенциальных покупателей. Две квартиры на пятом этаже имеют отдельную террасу на крыше с потрясающим видом на район. Каждая квартира имеет одно парковочное место и кладовую на первом этаже.

  • Цена: €139 тыс.
  • Гарантированный доход от аренды: 5% от стоимости на год с пролонгацией
  • Сдача комплекса: 2020 год
  • Комплектация: полная

Вариант оптимален для инвестора, который покупает в первую очередь для себя.

Польша

Апартаменты (г. Варшава)

Апартаменты в Варшаве

ЖК расположен в BliskaWola – самом динамично развивающемся районе Варшавы, ставшем новым бизнес-центром, привлекающим инвесторов из Польши и из-за рубежа.

  • Цена: €130 тыс.
  • Гарантированный доход от аренды: 7% от стоимости на 10 лет
  • Сдача комплекса: 2021 год
  • Комплектация: полная 

Таиланд

Апартаменты (о. Пхукет)

Апартаменты на Пхукете

Апартаменты на Пхукете

Комплекс расположен в южной части острова, на пляже Най-Харн. Уникальные апартаменты – студия с эксклюзивным дизайном интерьера в стиле королевского дворца.

  • Цена: €135 тыс.
  • Гарантированный доход от аренды: 8% от стоимости на 3 года
  • Возможность обратного выкупа застройщиком: есть, по цене покупки
  • Сдача комплекса: 2022 год
  • Комплектация: полная 

Апартаменты (о. Пхукет)

Апартаменты на Пхукете

Апартаменты на Пхукете

Комплекс располагается в пешей доступности от всей инфраструктуры. На его территории работает круглосуточная охрана, бассейн на крыше и терраса с шезлонгами, бар и ресторан, оздоровительный комплекс, спортзал, лобби и зона ресепшен. В комплексе – однокомнатные апартаменты с ванной комнатой, зоной отдыха, гостиной и кухней. Продаются с мебелью.

  • Цена: €117 тыс.
  • Гарантированный доход от аренды: 7% от стоимости на 5 лет
  • Возможность обратного выкупа застройщиком: есть, по цене покупки
  • Сдача комплекса: 2021 год
  • Комплектация: полная

Выше представлены предложения на Пхукете, аналогичных много и в Паттайе. Управляют кондоминиумом УК, работающие при застройщиках.

Обратите внимание! Основные риски при инвестициях на тайском рынке – экономические показатели азиатской страны и катаклизмы.

Подобных предложений в стране десятки, подходят рисковым инвесторам или тем, кто диверсифицирует свой портфель инвестиций в недвижимость по миру. 

Турция

Апартаменты в Махмутларе (г. Алания)

Апартаменты в Махмутларе

Апартаменты в Махмутларе

Комплекс располагается в 250 метрах от пляжа и в 300 метрах от центра района Махмутлар, который славится ухоженными пляжами, чистым воздухом и развитой инфраструктурой.

  • Цена: €63 тыс.
  • Гарантированный доход от аренды: 8% от стоимости на год с пролонгацией
  • Сдача комплекса: 2018 год
  • Комплектация: полная

Апартаменты в Махмутларе (г. Алания)  

Апартаменты в Махмутларе

Недорогие квартиры от одного из лучших застройщиков региона в непосредственной близости от моря в курортном Махмутларе. Объект находится в западной части района, всего в 300 метрах от моря и песчаного благоустроенного пляжа.

  • Цена: €47,5 тыс.
  • Гарантированный доход от аренды: 8% от стоимости на год с пролонгацией
  • Сдача комплекса: 2020 год
  • Комплектация: встроенная кухонная мебель, полный комплект сантехники

Выйти из инвестиции можно, продажей объекта должны заниматься сторонние агентства – застройщик, скорее всего, его не выкупит. Продаваться будет уже ликвидный объект в 300 метрах от моря с настроенной схемой сдачи в аренду.

Предложение будет интересно тем, кто собирается совмещать сдачу в аренду и личный отдых. Турецкие застройщики предлагают на две – четыре недели в году приехать и пожить в своих апартаментах, при этом сохраняя процентную ставку по гарантированной аренде.

Фото: pixabay.com, Prian.ru и Deniz Estate.

Условия цитирования материалов Prian.ru

Теги: Недвижимость, Инвестиции, Аренда, Анализ рынков
Подписаться:

Читайте также

Как инвестировать на Кипре: советы опытного управляющего
Рассказываем о возможном доходе и перспективных регионах
Чем квартиры в Турции удивляют россиян
Странности турецкой недвижимости, о которых лучше узнать заранее
Районы Пхукета: путеводитель для покупателей недвижимости
Где жить, отдыхать и зарабатывать на квадратных метрах?
Гражданство и инвестиции – Кипр раскрывает объятия
Что купить на Кипре, чтобы получить гражданство или ВНЖ
Хороший процент. Видео о том, какие доходы приносят апартаменты в Таиланде
Здесь действительно зарабатывают по-королевски.
Личный опыт: покупка квартиры в цитрусовом раю Северного Кипра
Если недвижимость куплена в непризнанном государстве, каковы последствия

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Апартаменты (квартиры) в Турции Элитная недвижимость в Турции Апартаменты (квартиры) в Великобритании Элитная недвижимость в Великобритании

Полезные статьи:

Как получить вид на жительство в Евросоюзе со скидкой 25%
  • 7618
Латвийские застройщики придумали, как сэкономить на ВНЖ €62 500
Процедура приобретения недвижимости в Мексике
  • 1764
Все самое важное для покупателей недвижимости.