Версия
для печати
для печати
Суть таких программ обычно в передаче купленного объекта под менеджмент управляющей компании, входящей в структуру застройщика. Управляющая компания (УК) занимается сдачей недвижимости в аренду и обеспечивает владельцу ежемесячный фиксированный доход. Анализируя рынок, можно столкнуться с удивительным разнообразием вариантов: длительность контрактов – от года до десяти лет, а доходность – 3–10%.
Преимущества таких схем для инвестора, в общем, очевидны: ежемесячный пассивный доход, передача УК всей ответственности за поиск, заселение и выселение арендаторов, а также решение бытовых вопросов и любые платежи. Кроме этого, у вас нет необходимости разбираться в тонкостях иностранного законодательства.
Схема, собственно, и появилась как ответ на запрос тех, кому совершенно неинтересна недвижимость для личного пользования. Вам неважно, в какой стране покупать – в Турции, Британии, Таиланде. Вы смотрите на макроэкономические показатели, исследуете внутренний рынок, сравниваете – и делаете выбор.
Для застройщика подобная схема не менее выгодна: позитивно влияет на продажи, увеличивает доверие к компании… Да и доходность, предложенная вам, разумеется, не будет предельной (но об этом ниже).
Рынок таких услуг наиболее развит в Британии – здесь подобная схема работает давно. Спрос на инвестиции в стране стабилен, к тому же здесь сформировались и предложения, и вся схема получения дохода. Особо выделю три категории инвестиционных объектов, которые предлагаются по гарантированным схемам: апарт-отели (как правило, на берегу моря); дома престарелых; студенческие общежития.
Европейский подход прижился в Таиланде: там есть строительные компании, которые по-другому в принципе не работают – только через гарантированный доход. В Турции это чуть менее популярно, подобные предложения появились всего лет пять назад.
А вот, например, в Болгарии подобная услуга хотя и появляется, но «заходит» с трудом. Экономической выгоды для компаний не получается. С одной стороны, застройщикам здесь нелегко продать квартиру – нет соответствующего спроса, а значит, предложение гарантированной доходности может стать маркетинговым ходом и привлечь покупателей.
Но… квартиру-то в любом случае надо будет сдавать отдыхающим, а сейчас в Болгарии это не так просто. Высока конкуренция, есть много предложений на вторичном рынке, и даже те 4-5% годовых гарантированного дохода, что предлагают застройщики в некоторых комплексах, скорее исключения из правил. Это вовсе не выделяющиеся по сравнению с другими странами предложения.
В основном мелкие и средние застройщики – те, кто конкурирует с лидерами. Если застройщик в топе, а его объекты и так продаются успешно, участвовать в схеме с гарантированным доходом ему нет смысла.
Понятно также, что на подобные схемы компании идут ради собственных финансовых интересов. Если такой доход предлагается на небольшой срок – скажем, от года до трёх лет, то его стоит воспринимать как скидку от стоимости покупки. По сути, это маркетинговая уловка с двумя вариантами: вам дают либо гарантированный доход, либо доход со сдачи недвижимости по факту.
Как я уже замечал, в среднем гарантируется 5–7%, реже 10%. И, конечно, многие застройщики включают эти проценты в стоимость объекта изначально. Но, с другой стороны, все заявленные условия в любом случае выполняются, и если цифры вас устраивают – в чем проблема?
Не везде, но договориться можно, особенно если сумма инвестиций большая. По моему опыту, чаще всего индивидуальные условия удаётся обсудить в Турции. Там, где всегда принято договариваться.
Ну и, конечно, гарантированная доходность практически всегда будет ниже реальной доходности по факту. Насколько? Если гарантию даёт застройщик (и это его маркетинговый ход), то в зависимости от его экономического положения он вообще может предлагать гарантированные схемы в минус себе. Другое дело, когда доход предлагает полноценная управляющая компания и её интерес – заработать на марже. Соответственно, она будет получать больше, чем платить вам. Диапазон – в зависимости от страны, компании, объекта – 2–10%.
Чуть ли не единственное исключение, с которым я сталкивался, – предложения в Великобритании. Но там гарантированный доход даётся на иной класс недвижимости: не на квартиры на берегу моря, а на студенческие апартаменты или дома престарелых. То есть на объекты, где арендаторы находятся без проблем.
В большинстве случаев стороны договариваются о новых условиях. Вместе с тем нередко УК предлагает владельцу сдавать недвижимость самостоятельно или сокращает процент гарантированного дохода. Совсем в редких случаях программу вообще закрывают или сужают: например, ограничивают число комплексов, которые представлены в проекте.
Поэтому все нюансы о пролонгации или будущем изменении формата сотрудничества нужно обсуждать до подписания договора с застройщиком.
(!) Важно проанализировать, с какой компанией вы подписываете договор – сам застройщик это, или отдельная управляющая компания, или фирма, что работает в ГК застройщика. Нетрудно выяснить (и это надо сделать), какой опыт у компании в аналогичных проектах, сколько сотрудников работает по этому направлению, кому они сдают объекты и как, с какими комплексами, помимо выбранного, работает УК. Уточняйте и то, по какому графику и в каком объёме будут выплачиваться деньги, а также сможет ли сам владелец жить в квартире в течение года и на каких условиях. Это особенно важно для курортных объектов.
Отдельный вопрос – как будет меблирована и оборудована квартира (и будет ли вообще). Важны все нюансы вплоть до количества и цвета тарелок, наличия телевизора и постельного белья. Некоторые застройщики включают обстановку в стоимость квартиры, с другими обсуждается дополнительная сумма – и она может быть весьма значительной. В каждой стране свои правила: в Турции, например, почти все объекты сдаются только с кухонным гарнитуром, больше в квартирах нет ничего. В Таиланде ситуация иная.
Объекты с гарантированным доходом прямо сейчас.
Действующий апарт-отель на 65 номеров в центре Блэкпула. Расположен на набережной в 350 метрах от центра города. Каждый год в период с сентября по ноябрь сюда приезжает от 3,5 млн туристов.
_870px.jpg "Доходные студенческие апартаменты Natex")
-2_870px.jpg "Доходные студенческие апартаменты Natex")
В городе базируются три крупных университета, в которых обучается 50 тыс. студентов. Рынок студенческого жилья Ливерпуля до сих пор испытывает нехватку объектов – университеты обеспечивают жильём лишь 16% студентов.
Всего доступно 566 апартаментов.
1_870px.jpg "Апартаменты в Гудаури")
2_870px.jpg "Апартаменты в Гудаури")
Новый Гудаури – один из самых популярных и живописных зимних курортов в Грузии. Красивый горный пейзаж Кавказа, катание на лыжах, сноуборде и полёты на параплане – лишь часть того, что предлагает район.
В Грузии формат появился три года назад, таких проектов на рынке единицы. С развитием курорта будет расти и ликвидность объекта.
Главные риски – проблемы у застройщика и в экономике страны.
1_870px.jpg "Апартаменты в Ларнаке")
2_870px.jpg "Апартаменты в Ларнаке")
Двухкомнатная квартира, расположенная в закрытом комплексе в Пиле. В пяти минутах езды от пляжа и в десяти – от центра Ларнаки.
I-3_870px.jpg "Апартаменты в центре Ларнаки")
Комплекс расположен в престижном районе Ларнака Марина в центре города. Проект состоит из восьми квартир с двумя спальнями и двумя ванными комнатами, все с просторными и современными гостиными. На каждом этаже по две квартиры, что обеспечивает оптимальный комфорт для потенциальных покупателей. Две квартиры на пятом этаже имеют отдельную террасу на крыше с потрясающим видом на район. Каждая квартира имеет одно парковочное место и кладовую на первом этаже.
Вариант оптимален для инвестора, который покупает в первую очередь для себя.
1_870px.jpg "Апартаменты в Варшаве")
ЖК расположен в BliskaWola – самом динамично развивающемся районе Варшавы, ставшем новым бизнес-центром, привлекающим инвесторов из Польши и из-за рубежа.
1_870px.jpeg "Апартаменты на Пхукете")
2_870px.jpeg "Апартаменты на Пхукете")
Комплекс расположен в южной части острова, на пляже Най-Харн. Уникальные апартаменты – студия с эксклюзивным дизайном интерьера в стиле королевского дворца.
I-1_870px.jpg "Апартаменты на Пхукете")
I-3_870px.jpg "Апартаменты на Пхукете")
Комплекс располагается в пешей доступности от всей инфраструктуры. На его территории работает круглосуточная охрана, бассейн на крыше и терраса с шезлонгами, бар и ресторан, оздоровительный комплекс, спортзал, лобби и зона ресепшен. В комплексе – однокомнатные апартаменты с ванной комнатой, зоной отдыха, гостиной и кухней. Продаются с мебелью.
Выше представлены предложения на Пхукете, аналогичных много и в Паттайе. Управляют кондоминиумом УК, работающие при застройщиках.
Обратите внимание! Основные риски при инвестициях на тайском рынке – экономические показатели азиатской страны и катаклизмы.
Подобных предложений в стране десятки, подходят рисковым инвесторам или тем, кто диверсифицирует свой портфель инвестиций в недвижимость по миру.
1_870px.jpg "Апартаменты в Махмутларе")
6_870px.jpg "Апартаменты в Махмутларе")
Комплекс располагается в 250 метрах от пляжа и в 300 метрах от центра района Махмутлар, который славится ухоженными пляжами, чистым воздухом и развитой инфраструктурой.
%20I-1_870px.jpg "Апартаменты в Махмутларе")
Недорогие квартиры от одного из лучших застройщиков региона в непосредственной близости от моря в курортном Махмутларе. Объект находится в западной части района, всего в 300 метрах от моря и песчаного благоустроенного пляжа.
Выйти из инвестиции можно, продажей объекта должны заниматься сторонние агентства – застройщик, скорее всего, его не выкупит. Продаваться будет уже ликвидный объект в 300 метрах от моря с настроенной схемой сдачи в аренду.
Предложение будет интересно тем, кто собирается совмещать сдачу в аренду и личный отдых. Турецкие застройщики предлагают на две – четыре недели в году приехать и пожить в своих апартаментах, при этом сохраняя процентную ставку по гарантированной аренде.
Фото: pixabay.com, Prian.ru и Deniz Estate.
