Версия
для печати
для печати
К среднему классу относят социальную группу людей, как правило, с высшим образованием, которые занимаются интеллектуальным трудом, имеют постоянный высокий доход и при этом не бедны и не исключительно богаты. Это в основном менеджеры среднего и высшего звена, юристы, финансисты, высококвалифицированные врачи и преподаватели престижных высших учебных заведений.
В этой статье мы расскажем о жилой недвижимости комфорт-класса, которую выбирают для покупки лондонцы – типичные представители среднего класса. Это качественное жильё в среднем ценовом сегменте в районах с развитой инфраструктурой.
Лондон условно поделен на шесть концентрических транспортных зон (в привязке к схеме метро). Первая зона – исторический центр города, а пятая и шестая зоны являются, по сути, пригородными районами, расположенными не менее чем в часе езды до центра.
Качественное жильё комфорт-класса есть во всех зонах города, однако в каждой локации имеет свои особенности. В центральных районах – Вестминстере, Мейфэре, Белгравии и Сити – качественное жильё представлено, как правило, объектами премиум-класса стоимостью не менее 800 тыс. фунтов стерлингов, которые не вошли в наш обзор.
Наиболее востребованными локациями для поиска квартир у представителей среднего класса столицы Великобритании являются районы Западного и Северо-Западного Лондона: Кенсингтон, Южный Кенсингтон, Челси, Фулэм, Хаммерсмит, Чизик, Камден. Следующие по популярности зоны охватывают север и юго-запад Лондона – Ислингтон, Хампстед, Баттерси, Патни, Клэпхэм.
Южный и Восточный Лондон традиционно имеют имидж рабочих районов, однако их статус стал существенно меняться после прошедших в Лондоне в 2012 году летних Олимпийских игр. В частности, в Восточном Лондоне были снесены старые утратившие актуальность постройки, появились современные жилые комплексы, благодаря строительству олимпийских стадионов была обновлена рекреационная инфраструктура. Олимпиада дала импульс к реконструкции этой части города, которая активно продолжается и сейчас. Перечисленные районы расположены в 20–35 минутах езды от центра Лондона или Канари-Варф – своего рода Сити Восточного Лондона, второго финансового кластера столицы.
Однако не всем нравится жить в городе, многие предпочитают зелёные пригороды Лондона. К таким районам относятся Ричмонд, Суррей, Уэмбли, Кингстон, Уолтомстоу, Эппинг. Дорога до Лондона от этих населённых пунктов на электричке или на машине занимает от 30 минут до часа с небольшим и может обойтись немного дороже, чем перемещение в границах первой и третьей транспортных зон. Это минус, а плюс – жизнь вне шумного города, среди живописной английской природы, и, с большой вероятностью, сад, который в представлении многих британцев является обязательным приложением к жилищу.
По стоимости такое жильё в предместьях Лондона сопоставимо с лондонским: в каких-то районах она на 20–30% меньше за аналогичные объекты, а в таких районах, как Ричмонд и Кингсли, может оказаться, напротив, выше. Однако, если удалённость от центра города некритична для будущего владельца и он ценит жизнь в зелёной зоне, то, определённо, такой выбор будет better value for money – лучшим соотношением цены и качества.
Можно условно разделить типы жилья в Великобритании на квартиры в многоквартирных зданиях и собственные дома. И те, и другие могут быть как историческими, так и новыми постройками.
В новых многоквартирных домах предлагается жильё от студий до квартир с тремя спальнями (больше встречается лишь в сегменте премиум-класса). Гостиная имеется в каждой квартире, кроме студий; как правило, она объединена с кухней. Большинство квартир строится с балконами.
Благодаря относительно тёплой погоде в Лондоне балконы всегда открытые и зачастую имеют прозрачное стеклянное ограждение. Как следствие, в большинстве жилых комплексов комфорт-класса, не говоря уже об элитных, на балконе запрещено складировать вещи и сушить бельё. Этот запрет лондонцы, как правило, не нарушают: они используют балконы для приятных посиделок, украшают цветами и обустраивают террасными столиками и шезлонгами. А вот с соблюдением запрета на курение на балконах не всё гладко.
Зоны общего пользования в многоквартирных комплексах включают закрытую или доступную нерезидентам дворовую территорию (в зависимости от конкретного объекта – с садом или без него; чаще всего благоустройство всё же открывают для всех, другое дело, что не все об этом знают и пользуются) и службу консьержа (обычно одну на весь жилой комплекс). Консьерж решает всевозможные бытовые проблемы, возникающие у жильцов, выдаёт разрешения на парковку (постоянные – для жильцов, временные – для доставок, гостей и т. д.), принимает бандероли и посылки, следит за порядком в общих зонах жилого комплекса, куда могут входить террасы, спортивные залы, кинозалы.
Отдельно стоящие дома представлены несколькими типами построек. Наиболее распространённый вид – террасные дома (в США и в России их называют таунхаусами). Они представляют собой длинные здания, состоящие из нескольких вертикально устроенных квартир, каждая из которых имеет свой вход и боковыми стенами граничит с другими такими же квартирами. Как правило, они имеют два-три этажа, гостиную и кухню (зачастую с выходом в небольшой садик на первом этаже), две-три спальни и ванную комнату на втором этаже. По сути, это что-то среднее между домом и квартирой.
Террасные дома могут быть как весьма скромными, эконом-класса (с невысокими потолками и относительно небольшими спальными), так и премиальными роскошными усадьбами. Боковые секции террасных домов (end of terrace), где одна стена не граничит с соседями, как правило, ценятся выше, так как часто дают возможность расширить дом или устроить более просторный сад.
Уменьшенной версией террасного является дом на две семьи – semi-detached house, формат которого хорошо знаком по дачным постройкам: это отдельно стоящий дом с двумя входами, по центру разделённый стеной.
Но наиболее желанным и востребованным у англичан является, конечно, отдельный дом – detached house, который обеспечивает владельцу полную приватность и возможность для расширения жилого пространства и сада. Такой тип жилья ценится здесь выше других. Если говорить о непремиальном ценовом сегменте, то, как и отдельные дома на две семьи, качественные объекты такого вида располагаются в окраинных районах Лондона или его городах-спутниках.
В отличие от российской практики, при которой собственник жилья пропорционально владеет долей земельного участка и долей общей площади дома, в системе права в Великобритании ввиду богатого опыта правового наследия закреплено два основных типа владения недвижимостью – право собственности (фрихолд, freehold) и право долгосрочной аренды (лизхолд, leasehold).
Второе, основанное на землевладении, берёт своё начало ещё в феодальном средневековье. Благодаря эволюционному пути смены правового режима оно сохранилось по сей день. Значительными территориями в Великобритании, в частности в Лондоне, владеют крупные землевладельцы, включая королевскую семью. Эти права сформировались сотни лет назад и переходили по наследству.
С развитием законодательства права таких собственников были несколько ограничены их обязанностью предоставлять земли в аренду для строительства жилья. В итоге сформировался такой тип владения, при котором собственник-лизхолдер, приобретая дом или квартиру в долгосрочную аренду, платит твёрдую цену, как если бы он покупал объект в собственность (фрихолд), но в дополнение к этому он обязан ежегодно вносить арендную плату за землю, на которой стоит объект, а также сервисный сбор за обслуживание дома.
Обычная для Лондона величина арендной платы за землю – 100–300 фунтов стерлингов в год (при владении квартирой). Сервисный сбор существенно варьируется в зависимости от дома и перечня предоставляемых услуг и может составлять от 1500 фунтов в год за односпальную квартиру в доме без портье до 15 тыс. фунтов в год за квартиру с тремя спальнями с консьержем и подземной парковкой. И эта сумма не является пределом по цене.
Срок лизхолда варьирует примерно от 120 лет (для исторических зданий в центральных районах) до 999 лет для новых построек (так называемое virtual freehold – виртуальное полное право собственности). Если остаточный срок аренды объекта составляет менее 80 лет, то по такому объекту имеет смысл обновить договор, чтобы он оставался ликвидным и привлекательным на рынке. Плата за продление вычисляется по совокупности разных факторов и рыночной цены рядом и может составить 15–40% стоимости покупки объекта. Чем меньше оставшийся срок, тем дороже продление аренды. Однако такие ситуации являются скорее редкостью, так как владельцы склонны продлевать срок аренды заранее.
Вопреки расхожему мнению лизхолд – не менее надёжный вид владения, чем фрихолд, так как собственник имеет те же права и средства защиты. Важно только вовремя продлевать срок аренды и при выборе между фрихолдом и лизхолдом учитывать не только цену объекта, но и будущие расходы. Примечательно, что общая доля жилья в лизхолде составляет до 80% всего жилищного фонда, в Лондоне эта доля выше.
Средняя стоимость жилья – дома или квартиры – в Лондоне за 2018 год составила 536 тыс. фунтов стерлингов. Диапазон цен на жильё среднего класса в городе и его пригородах условно начинается от 350 тыс. фунтов и доходит до 800 тыс. – в зависимости от расположения, размера и качества объекта.
Чтобы купить такое жильё с ипотекой на 20–25 лет под 2–3% годовых (предложения на местном рынке), заявитель должен уплатить вперёд не менее 10% стоимости приобретаемого жилья и после оформления дома или квартиры в собственность (лизхолд или фрихолд) платить ежемесячно от 1,5 тыс. до 4,0 фунтов (в зависимости от стоимости жилья).
Для одобрения кредита под залог недвижимости расходы заявителя на ипотечные выплаты и необходимые жизненные траты, такие как транспорт, питание, уход за детьми, базовые развлечения и отдых, не должны превышать 50% его чистого дохода.
Средняя заработная плата в Лондоне составляет 35–40 тыс. фунтов в год (соответствует позиции менеджера с опытом работы от четырёх до шести лет), что после уплаты налогов формирует средний доход около 2,5 тыс. фунтов в месяц. Так что позволить себе приобретение жилья в Лондоне могут немногие.
В британской культуре, особенно по сравнению с другими странами Европы, в которых не считается «зазорным» арендовать жилье и в зрелом возрасте, очень развито стремление стать собственником недвижимости. Здесь это называется get on the property ladder – если дословно, «вступить на лестницу недвижимости». Поэтому те, кто накопил средства на депозит или кому помогают с ним, например, родители, стремятся купить для начала хотя бы что-то маленькое в районе, где могут себе позволить, чтобы потом по этой лестнице идти вверх, увеличивая размер или престижность жилья. Для многих молодых представителей среднего класса это определённая цель, предмет стремлений.
Учитывая проблематику и перечисленные особенности, правительство Великобритании разработало и запустило программу поддержки (Help-to-Buy) для тех, кто приобретает жильё в первый раз.
Программа представлена двумя инструментами. Первый – долевая собственность с государством (shared ownership): режим, при котором заявитель покупает от 25 до 75% от стоимости выбранного жилья, остальную часть покупает государство, а гражданин арендует эту долю по цене существенно (в два-три раза) ниже рыночной. Таким образом, после оформления покупки ежемесячный расход заявителя на платёж по ипотеке и аренду за невыкупленную долю его дома будет ощутимо ниже, чем аренда аналогичного жилья на открытом рынке.
Будущему собственнику нужно иметь средства для первого взноса за приобретаемую долю дома или квартиры. При этом заявитель, чтобы попадать под требования программы, должен иметь доход на семью не более 90 тыс. фунтов стерлингов.
Второй вариант государственной программы по поддержке приобретения жилья заключается в том, чтобы облегчить покупателю финансовое бремя по внесению первого взноса и ипотечным платежам (equity loan). Программа предусматривает, чтобы стоимость приобретаемого актива была не выше 600 тыс. фунтов, причём порог цены установлен единый для Англии и для Лондона. Покупатель должен заплатить только 5% от стоимости своего будущего дома; до 20% на пять лет без процентов за пользование средствами предоставит государство, а остальное выдаст банк на условиях ипотеки.
Беспроцентный заём, выдаваемый государством на приобретение жилья в Лондоне, составит до 40%. По истечении первых пяти лет в течение всего срока займа (до 25 лет) собственник будет обязан начать платить за пользование государственным кредитом. Процентная ставка на сегодня составляет 1,75% и подлежит ежегодной корректировке на величину индекса потребительских цен.
Никаких единовременных платежей и комиссий за выдачу такого государственного займа не предусмотрено, но примечательно, что за административное сопровождение займа специально созданным государственным учреждением с вашего банковского счёта ежемесячно будут списывать 1 фунт в месяц до полного погашения.
В статье использованы иллюстрации с сайта pixabay.com
