Инвестиции в зарубежную недвижимость при небольшом бюджете: как это работает

– Большинство инвесторов рассматривают инвестиции в недвижимость для получения дохода в двух «классических» вариантах. Это – купил в полную собственность и перепродал или купил и сдал в аренду. Но оба варианта изначально требуют бо́льших вложений. К тому же в текущей ситуации – при закрытых границах – не все готовы покупать объект удалённо и не везде это технически возможно. Бизнес, построенный на сдаче зарубежной собственности в аренду, особенно на короткий срок, также затруднён.

Поэтому закономерно встаёт вопрос: что делать с имеющимся капиталом? Вкладывать все деньги в один проект – большой риск, так как успешность вложений полностью зависит только от проекта. Оптимальный вариант – диверсификация и аутсорс.

Распределение капитала даёт возможность минимизировать риски и даже заработать. Правда, в этом случае придётся принять тот факт, что, во-первых, не вы управляете своими деньгами. Это делает некое доверенное лицо или компания. И, во-вторых, вы микросовладелец некоего большого бизнеса, то есть владеете объектом не полностью, а лишь его долей.

Решением этой задачи являются долевые инвестиции. Они позволяют войти в проект с минимальным капиталом, диверсифицировать риски при тех же самых вложениях и получать пассивный доход в евро, при этом максимально минимизировав ваше участие в проекте. Собственно, именно поэтому они актуальны сегодня, и спрос на этот продукт только растёт.

– Сколько вообще существует вариантов инвестирования в недвижимость и владения ей? В чём их принципиальное различие?

– Помимо принятой в западных странах частной собственности, есть ещё и владение, ограниченное во времени (leasehold). В последнем случае вы не будете являться полноправным собственником объекта, а участок земли будет принадлежать вам на правах аренды на определённый срок.

Остальные схемы – это формы коллективного низкобюджетного инвестирования в недвижимость для получения пассивного дохода или долевые инвестиции.

Например, покупка акций или облигаций компании, занимающейся приобретением жилых домов и их управлением или перепродажей. Сюда можно отнести инвестиционные трасты – real estate investment trust (REIT). В этом случае вы покупаете не объект, а акции компании, владеющей недвижимостью. Дивиденды владелец акций получает не с их продажи, а с аренды или процентов выданных ссуд и т. д. в зависимости от типа REIT. При этом полученный доход распределяется в пропорции к общему капиталу и доли инвестора.

– Какие есть сегодня на рынке зарубежные проекты, позволяющие решить проблему малого входа и диверсифицировать риски?

– Проектов, предлагающих долевое владение, достаточно. Лично я работаю с двумя во Франции и Германии, в которые сам инвестирую с 2019 года.

Я проанализировал их бизнес-модели, лично посетил каждый проект, познакомился с руководством, изучил концепцию работы управляющих компаний. С моей точки зрения, последнее гораздо важнее: от профессиональной работы УК зависит ваш доход. Мне понятны концепции проектов, цели и то, как они реализуются. Для такого уровня инвестирования этого достаточно.

Проект Wyndham Halcyon Retreat во Франции

Этот проект сначала мне понравился эмоционально. Он расположен в регионе Лимузен в Центральной Франции. Это тихий, чистый, зелёный регион со множеством озёр всего в нескольких часах езды от Парижа.

Проект – пятизвёздочный гольф- и спа-комплекс с коттеджным посёлком. Комплекс строится на территории в 1 млн кв. м рядом с действующим отелем со столетней историей.

Предлагается несколько вариантов приобретения недвижимости: купить в полную собственность (от €224 тыс.) или же приобрести долю совладения (стать одним из 13 равноправных владельцев) через покупку доли в компании. Для покупки доступны студии, апартаменты с одной, двумя или тремя спальнями, а также виллы.

– Чем подтверждается надёжность проекта Wyndham Halcyon Retreat?

– Halcyon Developments Group – британская компания, занимающаяся инвестициями в недвижимость с 2003 года. В их портфолио более десяти успешно реализованных проектов в Албании, Болгарии, Малайзии, Бразилии, США и теперь во Франции.

Управлять проектом будет Wyndham Hotels & Resorts – международный оператор, у которого более 9 тыс. отелей по всему миру. Попасть в его базу – большое преимущество для комплекса. Контракт на управление с отельным оператором заключён на 20 лет.

– Как оформляется доля и какие обязательства появляются у владельца при её перепродаже?

– На каждые апартаменты в Великобритании (стране принадлежности компании) регистрируется акционерное общество, в уставе которого прописано 13 долей. При покупке доли инвестор становится полноправным совладельцем этой недвижимости.

Можно купить одну или несколько долей. Минимальная сумма инвестиций в этом случае составляет €17 230. Это стоимость одной доли в квартире-студио.

Далее заполняется форма бронирования и оплачивается депозит €500 за фракцию. Депозит является возвратным в случае, если в течение 14 дней инвестор передумал вкладывать средства в проект.

После того как компания получила депозит, высылается квитанция и заполненный контракт. Договор подписывается покупателем, сканируется и пересылается обратно. После подписания контракта двумя сторонами инвестор получает инвойс с указанной на нём суммой исходя из количества выбранных долей в проекте.

Далее инвестор делает денежный перевод, после чего по почте получает оригинал договора и сертификат членства в компании. Владение долей подтверждается этим сертификатом.

С инвестором также заключается договор на управление. В нём прописана доходность, ответственность сторон и условия выхода из проекта. Выйти из проекта можно через десять лет. При выходе доля выкупается по цене покупки с бонусом (до 50%) за счёт роста стоимости проекта.

Доходность (в евро) заявляется в размере 5–8% годовых от инвестируемой суммы и гарантируется контрактом. Процент зависит от срока действия договора.

Что касается обязательств, то необходимо платить налог на прибыль с аренды в той стране, резидентом которой собственник является. В случае обратного выкупа из бонуса нужно будет вычесть 7% в виде выплат британского налога. Условно, если вы купили за €100 тыс., а продали за €130 тыс., то с €30 тыс. в виде налогов будет выплачено €2100.

– Нужно ли открывать налоговый номер во Франции, чтобы получать выплаты?

– Не нужно. Собственники получают доход на счета, открытые в своих странах. Выплаты ежеквартальные.

– Насколько важно присутствие юриста при заключении сделки?

– Привлекать юриста или нет – личное решение инвестора. Драфты контрактов на владение и управление могу предоставить для изучения заранее, в том числе на русском языке.

Если кто-то посчитает, что консультация юриста ему необходима, мой совет – обращаться к тому, кто разбирается в британском праве.

– Даёт ли совладение в данном проекте право собственникам отдыхать на территории комплекса?

– Да, с 1 октября 2020 года собственник имеет возможность отдыхать бесплатно две недели в год. Каждые последующие семь дней будут стоить полпроцента годовой доходности. То есть, если заявленная доходность 6% годовых, отдохнув дополнительно ещё две недели, инвестор заработает за год на процент меньше.

– В чём плюсы и минусы инвестирования в данный проект?

– Важный плюс проекта в том, что он рассчитан на местных жителей, а также поклонников гольфа, в том числе из Великобритании, и их семьи (в соседнем городе есть аэропорт, принимающий лоукостеры из Соединённого Королевства). Также здесь низкий вход, гарантированная доходность, возможность проживать бесплатно две недели в год в своих апартаментах и выйти из проекта через десять лет. Правда, есть своё «но». Доходность и успешность проекта в целом зависит от работы управляющей компании.

Инвестиции в редевелопмент в Германии

– Это второй проект, который был выбран мной для инвестирования.

Группа немецких компаний Vivat Group совместно с проектно-строительной компанией GGH AG занимается покупкой старого жилья, которое имеет архитектурную ценность, их ремонтом и перепродажей. В Германии есть налоговые льготы и вычеты для тех, кто покупает квартиры в зданиях, имеющих архитектурную ценность и несущих статус памятника архитектуры. В портфеле компании уже 26 таких объектов.

Для каждого проекта создаётся отдельное юридическое лицо – проектная фирма, которая получает ссуду от головной инвестиционной компании на покупку недвижимости и её реновацию. Право владения недвижимостью у проектной компании. И это право вписано в земельные книги, как и то, кем профинансирована сделка и на какую сумму. Благодаря такой схеме для инвестора минимизируется риск потери вложенных денег и доходности. Если с проектом по каким-то причинам что-то пойдёт не так, страдает не вся компания, а только конкретный проект.

– Из каких средств финансируются работы?

– Для финансирования проекта компания использует несколько источников. Это банковская ссуда, собственные средства и деньги инвесторов.

Приблизительно 700–800 человек и организаций уже заключили контракты с компанией. Деньги вкладывают инвесторы в основном из Швейцарии, Франции и Германии.

– Как стать инвестором проекта? Собственником чего в данном случае становится инвестор?

– Чтобы привлечь инвесторов, компания проводит эмиссию и выпускает облигации с фиксированной доходностью. Сегодня это 6–8%. К слову, в прошлом году максимальная доходность составляла 10%. Снижение процента свидетельствует о том, что компания растёт и накапливает собственный капитал, который используется при покупке и реновации объектов.

Итак, компания предлагает инвесторам две схемы: разовые инвестиции (минимальная сумма €3 тыс.) и накопительную программу (вклады от €50 в месяц).

В случае разовых инвестиций доход выплачивается ежеквартально, а инвестированная сумма возвращается в январе 2026 года. Деньги поступают на счёт инвестора без налоговых выплат. При желании вы можете эти деньги реинвестировать опять.

В накопительных программах доход выплачивается вместе с накопленной суммой в конце действия контракта. Инвестор может сделать перерыв в ежемесячных выплатах до полугода, а также забрать 30% своих инвестиций через два календарных года после начала действия контракта.

– Как происходят выплаты инвестору, выбравшему накопительную программу?

– Эта программа не ограничивает инвестора. Он может выбрать и комфортную для него сумму ежемесячного взноса (€50, €100, €150, €200), и срок инвестирования (5, 10 или 15 лет).

Например, инвестор выбрал схему €50 на пять лет. Взнос в размере €50 можно делать ежемесячно, раз в полгода (€300) или раз в год (€600). За пять лет вы вложите в проект €3 тыс. Доходность в этой схеме будет небольшой – 4% – и покроет инфляцию евро. В итоге за пять лет инвестор заработает €3 356,64 после вычета налога.

Сумма в итоге получилась небольшая, но и вложения в €50 в месяц, или 163 рубля в день, несильно влияют на уровень жизни. Поэтому для большего результата можно либо не растягивать выплаты по €50 в месяц, а, например, делать выплаты раз в полгода или сразу вложить всю сумму за пять лет, и тогда процент будет больше, либо увеличить сумму ежемесячных взносов.

Налог в Германии ежегодно вычитается с начисленных процентов. Об этом инвестору выдаётся документ для предъявления в налоговую службу страны, резидентом которой инвестор является.

Выплаты производятся на счёт инвестора, открытый в той стране, резидентом которой он является.

Размеры выплат (за минусом налога) приведены в таблице.

Взнос в месяц в евро	Доход за 5 лет в евро	Доход за 10 лет в евро	Доход за 15 лет в евро
50	3 356,64	7 777,52	13 271,42
100	6 714,28	15 467,48	26 311,67
150	10 027,14	23 333,55	39 813,28
200	13 369,85	30 934,96	52 624,34

– Каковы плюсы и минусы данного типа инвестирования?

– Из плюсов я бы выделил то, что инвестор может зайти в проект как с небольшой разовой суммой, так и с ежемесячными платежами. Это также возможность накопить определённую сумму на учёбу детей или пенсию и получать высокий пассивный доход.

При этом ваш доход полностью зависит от грамотной стратегии инвестирования данной компании – какие проекты они будут выбирать и как их реализовывать.

– В чём заключается ваша работа и кто её оплачивает?

– Моя работа — это поиск и анализ проектов, которые приносят пассивный доход в валюте. Все мои проекты связаны исключительно с недвижимостью и, как правило, находятся в Европе. Я всегда начинаю с себя и инвестирую сам. Если всё идёт так, как нужно, я подписываю с компанией агентское соглашение и предлагаю проекты своим клиентам. Соответственно, мои клиенты мне никакой комиссии не платят.

Ко мне обращаются:

те, кто хотел бы диверсифицировать капитал и разложить деньги на несколько проектов, чтобы минимизировать риски (например, так мы решили задачу инвестирования €200 тыс., разложив их на три доходных проекта в Германии, Франции и Великобритании);
владельцы небольших сумм, скажем €10–30 тыс., которые хотят, чтобы эти деньги работали и приносили им доход в евро;
те, кто не имеет начального капитала, но хочет его создать, – для этих случаев идеально подходят накопительные программы, и я хочу отметить, что в этом году данные программы пользуются особенным спросом. Многие поняли важность «подушки безопасности» и начали её создавать вместе со мной.

По всем вопросам инвестирования обращайтесь к эксперту Эрику Розенфельду