a
Версия
для печати

Схемы очевидные… и не очень. Подсчитываем доходность от зарубежной недвижимости

О каких параметрах часто забывают начинающие инвесторы, рассчитывающие заработать на недвижимости? На очередном вебинаре Prian.ru свою оценку возможностей и рисков представил инвестиционный консультант Эрик Розенфельд. Что важно учитывать и про что нельзя забывать, подбирая инвестиционный объект, – публикуем отчёт и полную запись вебинара.
Вариантов, как заработать на недвижимости, много. Классических и наиболее распространённых два: покупка на нулевом этапе с дальнейшей перепродажей готового жилья и сдача собственности в аренду. Есть возможности и менее популярные.

Теоретическую сторону вопроса мы осветили в предыдущей статье. Сейчас я хотел бы поговорить на языке цифр.

Долгосрочная аренда

Какой доход может обеспечить покупка двухкомнатной квартиры площадью 40–50 кв. м и стоимостью €65 тысяч? Рассмотрим для примера популярную у покупателей бюджетной недвижимости испанскую Торревьеху (хотя на её месте может быть любой другой город). Предположим, что покупка происходит без привлечения кредита.

Итак, исходная стоимость €65 тыс. С учётом налога на покупку в Испании (10%) и сопутствующих расходов, ваши общие траты составят не менее €74 тыс.

При хорошем – подчеркну это слово – раскладе такой объект можно сдать в долгосрочную аренду за €500 в месяц. Кто-то скажет, что это слишком оптимистичный прогноз, но давайте исходить из лучшего. Получается, доход в год от аренды составит €6 тысяч...

Да, но это – до вычета расходов. Вычитаем комиссию агентства недвижимости (€500), коммунальные платежи (€20 в месяц или €240 в год), ежегодный налог на квартиру (€200). Итого ежегодные расходы – €940 – без учёта затрат на покупку мебели, возможный ремонт и т. д.

В результате ваша прибыль составит €5 060, или 6,84% годовых до уплаты налога на прибыль. Для нерезидентов он в Испании равен 24,00%. В результате чистая прибыль в год в этом абсолютно условном (ещё раз хотел бы подчеркнуть это!) случае составляет €3 846, или 5,20% годовых.

Какие плюсы в такой схеме? Вы купили квартиру, и, что бы ни случилось, она полностью в вашей собственности. Участие управляющей компании минимально. Поэтому не так важно, какое агентство займётся арендой, главное, чтобы у него был опыт управления.

Какова ликвидность купленной недвижимости? Этот вопрос скорее риторический. Всегда можно оказаться в ситуации, когда вы не сможете продать собственность по той цене, на которую рассчитывали. Какой бы позитивной ни была статистика по росту стоимости жилья в стране или даже в городе, ваша конкретная квартира не обязательно пропорционально подорожает, особенно если вы будете торопиться с продажей.

Краткосрочная аренда

Теперь рассмотрим такую же квартиру, но сдаваемую посуточно. Краткосрочную аренду как способ получения дохода часто выбирают те, кто хочет совместить пользование квартирой и получение дохода. Очень типичная ситуация.

Возможная ставка аренды вышеупомянутой квартиры в стабильное время – €50 в сутки. То есть при полной загрузке можно получать €1 500 в месяц, что в три раза больше дохода с долгосрочной аренды. Звучит красиво, но, разумеется, не реалистично. И вот почему.

Первое. Краткосрочная аренда – сложный и хлопотный бизнес. Говорю это по опыту управления 11 квартирами в центре Хельсинки. Скорее всего, вы, покупатель, будете делегировать эту работу местному агентству. Здесь выбор имеет принципиальное значение, так как от умения и опыта управляющих напрямую зависит ваш доход.

Ошибка в выборе агентства лишит вас ожидаемого дохода и, возможно, повлечёт за собой немалые расходы. Вкратце скажу, что это должна быть компания, управляющая не менее чем пятью квартирами и несомненно представленная на порталах booking и airbnb. Последнее обстоятельство является не только показателем серьёзного отношения к бизнесу (эти порталы генерируют основной поток запросов по такой аренде), но и отличным источником информации об уровне сервиса и опыте фирмы. Достаточно будет посмотреть на количество и качество отзывов, чтобы получить представление о компании.

Второе – не забудем о дополнительных расходах. Это комиссия за размещение объектов на упомянутых порталах. У booking она составляет 15% и более (зависит от того, как быстро вы хотите выйти в топ поиска) и 3% у airbnb с вас и порядка 12% с арендатора.

Иными словами, если вы сдаёте квартиру за €50,00 через booking, до вас дойдёт лишь €42,50. Но и это не всё. Средняя ставка агентства за управление вашей квартирой в краткосрочной аренде (заселение – выселение – депозит – передача ключей – уборка и т. д.) составляет 30%. Вычитаем эту комиссию, и от €50,00 нам остаётся 29,75. Ещё мы не учли «расходники», такие как туалетная бумага, перегоревшие лампы, моющие средства. И это ещё до уплаты налогов.

Третье – сезонность. Она существует даже в Хельсинки, что уж говорить о курортных городах.

Четвёртое – переизбыток предложения. Стоит помнить, что, добавляя свою квартиру на порталы типа booking и airbnb, вы оказываетесь в конце длинного списка из аналогичных предложений. Их количество напрямую влияет на то, как быстро клиент найдёт вас в поиске.

В начале октября 2019 года я провёл простейшее исследование числа свободных квартир на booking в популярных курортных городах. Искал апартаменты на неделю стоимостью €50–60 в сутки в Аланье, Торревьехе, Варне и Батуми. Так вот, на первую неделю октября число свободных апартаментов в Аланье составило 263, в Торревьехе – 545, в Варне – 479, а в Батуми – 3 359.

Планируя в то же время отдых на июль 2020 года, вы бы увидели, что количество предложений меньше. Причина, я думаю, в том, что не все собственники знали, будут ли сдавать свои квартиры внаём через полгода – и по какой цене. Тем не менее и эти цифры впечатляют: Аланья – 114, Торрвеьеха – 683, Варна – 200, Батуми – 1 143.

Чтобы продвинуться вверх списка, есть два способа: платный (быстрый) и медленный (бесплатный). Органический (медленный) рост происходит по мере того, как ваша квартира набирает хорошие оценки и комментарии жильцов. Такой процесс займёт до года интенсивной работы.

Как добиться, чтобы ваша квартира, находящаяся в конце, нашла своего арендатора и стала получать отзывы и оценки? Демпинговать, а значит, сдавать квартиру бэкпекерам (бюджетным туристам), с которыми у вас, возможно, возникнут существенные побочные траты. Иными словами, существенно терять в доходности.

Быстрый (платный) путь – это платить «букингу» не 15, а 20 или даже 30%, и тогда вы взлетите в топ. Но это опять-таки влечёт снижение дохода.

И, кстати, обратите внимание, что сейчас происходит на Airbnb. Многие собственники – те, кто могли, – переориентировались на долгосрочную аренду. С объектом, расположенным в Хельсинки, Мадриде или Стамбуле, это проще сделать, чем с квартирами на Солнечном Берегу, в Торревьехе или даже Аланье, хотя это тоже крупный город.

Вывод: если для вас получение дохода имеет принципиальное значение – отнеситесь очень серьёзно к выбору управляющего вашей недвижимостью агентства. Это совсем необязательно должен быть продавец квартиры. Скорее даже наоборот.

Альтернативы

Как я уже отмечал в предыдущем материале – это долевые инвестиции. Они позволяют решить проблему малого входа и диверсифицировать риски при тех же самых вложениях. Рассмотрим два знакомых мне проекта во Франции и Германии. Я сам инвестирую в эти проекты и могу судить о плюсах и минусах каждого из вариантов.

Сначала немного общей информации. Вы, полагаю, слышали термин «краудфандинг». Смысл его очень прост: компания производит сбор средств для инвестирования в некий проект в обмен на часть дохода с него. Доход каждого инвестора определяется соотношением его взноса и общего бюджета проекта. Иными словами, если вы внесёте €100 в проект стоимостью €10 тыс. (то есть станете владельцем 1% в данном бизнесе) и полученный доход составит, например, €1 тыс., то вы заработаете – упрощённо – около €10. Примерно по этому принципу работают как краудфандинговые платформы, так и REIT-фонды (мы говорим о сфере недвижимости).

Центральная Франция: Wyndham Halcyon Retreat

Проект: пятизвёздочный golf&spa-комплекс Wyndham Halcyon Retreat, который строится на территории 1 млн кв. м. Рядом с гольф-полем строится коттеджный посёлок
Совладение: от €17 230
Полное владение: от €224 000
Доходность: 6–8% годовых в евро
Обратный выкуп: есть
Период получения гарантированной доходности: от 6 до 11 лет на выбор инвестора
Приобретаемый объект: доля в апартаментах в гольф- и спа-центре под управлением отельного оператора Wyndham Hotels & Resorts. Возможна покупка апартаментов в полную собственность.

Долевые инвестиции в проект во Франции

Для покупки апартаментов регистрируется компания, в уставе которой прописано 13 долей. Компания владеет конкретной недвижимостью. При покупке доли инвестор становится равноправным совладельцем этой недвижимости. Купить можно как одну, так и несколько долей, вплоть до покупки всей компании.

С инвестором заключается два договора – на покупку доли (долей) и управление. В договоре с управляющей компанией, которая обеспечивает гарантированную доходность в год, прописаны также ответственность сторон и условия выхода из проекта.

Курорт рассчитан в первую очередь на местных туристов и на британских поклонников гольфа (в соседнем городе находится аэропорт, принимающий лоукостеры из Великобритании).

Расчёты

Рассмотрим вложение около €50 тыс. – для лучшего сравнения с приведёнными выше примерами. Кстати, здесь мы говорим и о долгосрочной аренде с той только лишь разницей, что управляющая компания берёт на себя обязательства по доходности и перепродаже вашей доли через определённое количество лет.

Минимальный вход в проект – €17 230. Это стоимость одной доли в квартире-студио. Три доли обойдутся вам в €51 690. Посчитаем доход с этой суммы.

Инвесторы, приобретающие апартаменты (или доли) в этом проекте в 2020 году, получают кешбек 5%, или €2 584,50 в течение двух недель после покупки. Со следующего года и на протяжении пяти лет инвестору обязуются платить 6% годовых нетто, или, при данной инвестиции, €3 101,00 в год. Всего за пять лет вы получите €15 505,00. Выплаты ежеквартальные.

Затем у инвестора есть два варианта. Выйти из проекта, получив обратно инвестированные средства и бонус до 25%, – или сохранить долю ещё на пять лет, и тогда доходность составит уже 8%.

Первый вариант

Если в 2026 году вы решите продать свою долю, то вернёте вложенное и получите бонус в 25%, или €64 612,50. Эта сумма идёт в дополнение к уже выплаченному вам доходу €18 089,50 (€2 584,50 кешбек и €15 505,00 доходность за пять лет).

Расходная часть – административная плата – €120 в год за фракцию или €360 в год за три фракции (€1 800 за пять лет).

Расчёты получаются такими: 64 612,50 + 18 089,50 – 1 800,00 – 51 690,00 = €29 212,00. Иными словами, вы заработаете за шесть лет 56,50% дохода, или по 9,42% годовых.

Второй вариант

В 2026 году вы не продаёте свою долю, а продолжаете ею владеть ещё пять лет – уже на условиях получения 8% годовых. После окончания срока фиксированной доходности вам предлагается обратный выкуп по цене покупки плюс бонус до 50%. То есть за период с 2026 по 2031 год вы получите €4 135,20 × 5 = €20 676,00. А свои доли продадите за €77 535 (€51 690 + 50%).

Общий расчёт: 77 535,00 + 18 089,50 (доход за первые пять лет и кешбек) + 20 676,00 (доход за следующие пять лет) – 3 600,00 (административные расходы за десять лет) – 51 690,00 = €61 010,00, или 118%, или 11,80% в год.

Продать долю можно раньше срока самостоятельно или обратившись в свою управляющую компанию. О желании выйти из проекта, равно как и продолжать владеть долей, надо предупреждать УК заранее – за год.

Совладение в данном проекте даёт возможность собственникам отдыхать на территории комплекса до четырёх недель бесплатно. Но! Недельный отдых не повлияет на доходность. А вот каждые последующие семь дней будут стоить вам 2% доходности. То есть в схеме с 6% годовых, отдохнув на гольф-курорте один месяц, вы не заработаете в конкретный год ничего.

Единственное, за что нужно будет заплатить во время отдыха, – коммунальные услуги. Если у вас в собственности одна доля, плата составит около €10 в сутки.

Плюсы и минусы данного типа инвестирования

Плюсы: низкий вход (всего €17 230), разумная и пассивная для инвестора доходность, возможность выхода из проекта через пять или десять лет. Возможность пользоваться своими апартаментами.

Минусы: ваша доходность и успех проекта в целом зависит от управляющей компании. Успех проекта предполагает свободное передвижение людей хотя бы в рамках одной страны.

Инвестиции в редевелопмент в Германии

Проект: недвижимость в Германии (24 объекта) под реновацию и перепродажу
Минимальная инвестиция: от €3 000
Доходность: 6–10% в евро в год, в зависимости от суммы
Выплаты: ежеквартально
Накопительная программа: от €50 в месяц
Обратный выкуп: есть
Период получения доходности: пять лет
Приобретаемый объект: облигации компании, занимающейся редевелопментом жилых домов, преимущественно памятников архитектуры

Инвестиции в редевелопмент в Германии

Группа немецких компаний Vivat Group совместно с проектно-строительной компанией GGH AG занимается покупкой старых зданий в Германии, их ремонтом и перепродажей. В портфеле фирмы на данный момент 24 таких объекта. Для финансирования проектов используются три источника: банковская ссуда, покрывающую примерно половину необходимых средств, собственные деньги и средства инвесторов. Для их привлечения компания проводит эмиссию и выпускает облигации с фиксированной доходностью. Это важное отличие от краудфандинга или инвестиционных трастов REIT.

Минимальная инвестиция составляет €3 тыс. (разовые инвестиции) либо €50 в месяц по накопительной программе. Инвестор приобретает облигации компании и получает фиксированный доход.

Расчёт

1. Разовые инвестиции

Инвестируя €10 тыс., вы получаете 6% годовых, или €600 в год (по €150 квартал). Вкладывая €50 тыс. – 8% годовых, или €4 тыс. в год (по €1 000 квартал). 

По правилам эмиссии возврат инвестированных средств производится в январе 2025 года. Деньги приходят на ваш счёт без налоговых вычетов.

Заключать можно любое количество контрактов, но в рамках той эмиссии, которая разрешена компании местным регулятором по финансовым операциям. Минимальная сумма входа €3 тыс.

2. Накопительные программы

Это популярная у европейцев схема – она позволяет небольшими ежемесячными взносами обеспечить себе накопления на будущую пенсию. Я сам пользуюсь этой программой и могу сказать, что ежемесячные выплаты никак не повлияли на мой уровень жизни. Главное – принять решение начать строить своё будущее самостоятельно, не рассчитывая на государство.

Например, вы решили инвестировать €100 в месяц на десять лет. Сумма договора за десять лет составит €12 000 (100 × 12 × 10), за это время будут начислены проценты – €4 829,39. Эта сумма генерируется из ежегодного дохода, который, в свою очередь, рассчитывается из накопленных средств, то есть €1 200 в первый год, €2 400 во второй и т. д.). Из начисленных процентов вычитаем соответствующий налог в Германии (о чём вам выдаётся документ для предъявления в налоговую службу своей страны) в размере €1 273,36.

Через десять лет вы накопите €15 556,03. Эти деньги вы можете реинвестировать или забрать – по своему желанию.

Плюсы и минусы данного типа инвестирования

Плюсы: возможность входа с небольшой разовой суммой и даже через ежемесячные платежи. Схема хороша для создания персонального накопительного фонда на пенсию или учёбу детей. Высокая доходность. Абсолютно пассивный доход для инвестора.

Минусы: риски, связанные с тем, что ваш доход будет зависеть от правильной стратегии инвестирования данной компании. Иными словами, от того, какие проекты они будут выбирать и как они будут реализовываться. Вы ведь владеете облигациями, а не недвижимостью.

Вы заинтересованы в пассивном доходе с минимальным бюджетом? Обращайтесь к инвестиционному эксперту Эрику Розенфельду

Kivivuorentie 8, 01620 Vantaa FINLAND

https://erikrosenfeld.ru/

[email protected]

+358 45 848 18 66

 

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Инвестиции, Анализ рынков, Недвижимость, Вебинар

Читайте также

Всё о недвижимости Греции: цены, ВНЖ, налоги и расходы на содержание
Оценка рынка, ответы на вопросы о целях и средствах
Как получить ВНЖ Германии на основании экономической независимости
Правила чётко не прописаны, но можно ориентироваться на практику
Личный опыт: москвичи купили виллу в Португалии, получили ВНЖ, ещё и на аренде зарабатывают
Выбрали лиссабонскую Рублёвку
Недвижимость Греции сейчас: есть ли спрос, кто интересуется и чего ожидать
Главный тренд этого года – всем нужен ВНЖ
Три малоизвестных способа получить европейский ВНЖ благодаря инвестициям
Возможно, среди них есть ваш вариант
Второй паспорт стал ближе, или Карибы раскрывают объятия
Карибские страны начали снижать цены на паспорта для инвесторов

Полезные статьи:

Содержание недвижимости в Австрии
  • 4855
Налоги, коммунальные услуги и другие расходы собственника
Процедура приобретения недвижимости в Израиле
  • 6847
Алгоритм типичной сделки