Инвестиции в нестабильное время: подбирайте объект исходя из цифр, а не локаций

– Эрик, эксперты часто говорят, что любой кризис – это возможность. Сейчас, когда на одну позитивную новость в интернете появляется сотня пугающих и люди напряжены, о каких возможностях на рынке недвижимости можно говорить? Где их искать?

– Филипп, ваш вопрос очень сложный, и вот почему. Слишком рано делать выводы о том, как всё происходящее повиляет на рынок. Я думаю, что впереди временное падение спроса на курортную зарубежную недвижимость, что объясняется целым рядом понятных факторов.

При этом среди тех, кто изначально хранил деньги в конвертируемой валюте, спрос на инвестиционные проекты за рубежом сохранится. Соответственно, преимущество получат компании, которые предлагают инвестиционные, а не локационные решения. Как мы видим, передвижение по миру практически перекрыто. Движение же денег продолжается. Таким образом, доходность, на мой взгляд, будет важнее локации. Я бы посоветовал обратить внимание именно на такого рода проекты.

– Безусловно, смещение фокуса есть, хотя оно происходит уже несколько лет. К недвижимости в такие моменты начинают чаще относиться как к инвестиции, а не как к месту для отдыха...

– Да, именно так. Мы сейчас запустили несколько онлайн-кампаний, чтобы понять, насколько меняется спрос на инвестиции, и, скажем, через месяц я смогу представить первые выводы.

Эрик Розенфельд: «Доходность, на мой взгляд, будет важнее локации»

– Предположим, я инвестор, но «скромный» – у меня нет возможности вкладывать миллионы. Хочу сохранить средства. Чем для меня нынешняя ситуация отличается от той, что была, скажем, в декабре?

– Конечно, многое зависит от того, в каких исходных условиях вы находились. Если, например, вы располагали суммой в четыре миллиона рублей (причём именно в рублях) и хотели купить квартиру в Торревьехе или в Аланье… К сожалению, вы уже потеряли. Сейчас калькуляция изменилась и возможности по покупке тоже. Соответственно, вам придётся довольствоваться более дешёвой квартирой.

Мне кажется, что в данной ситуации стоит подождать. Курс рубля будет меняться в зависимости от происходящего в мире. Достаточно появиться хорошим новостям, например о новой встрече ОПЕК+, с США или без, как курс сразу пойдёт вниз. Я уж не говорю о том моменте, когда произойдёт перелом в статистике по коронавирусу. А это обязательно случится.

– Ну а если я не хранил сбережения в рублях? Тогда для меня что-то поменялось?

– Особо ничего. Просто если вы хотите именно инвестировать, получать доход, то в условиях перекрытых границ и явного падения туризма вкладываться в надежде на быструю прибыль с аренды в курортном сегменте не слишком уместно. Очевидно, что прямо сейчас для такого рода бизнеса не очень хорошее время.

– Эрик, но ведь это же эмоции! Такого рода инвестиции и вообще инвестиции в недвижимость странно рассчитывать на один сезон. Он всегда может оказаться плохим. Можно ли считать разумной инвестицией ту, которую вы делаете с расчётом на быстрый результат и не смотрите вперёд?

– Вы правы, но вдумчивых инвесторов мало, равно как и людей, которые считают доходность, когда речь заходит о покупке именно курортной недвижимости, опираясь на статистику и факты. Большинство людей покупает, к сожалению, исходя из собственных фантазий, на эмоциях, либо исходя из уверений риелтора: «ты только купи, а дальше люди встанут в очередь, чтобы арендовать твою квартиру». Этого, как правило, не происходит. Поэтому стоит сначала вооружиться цифрами, изучить рынок и понять, на какую доходность вы можете рассчитывать. И уж после этого инвестировать.

– Но всё-таки это «спонтанные» рассуждения. А как вам, знающему рынок изнутри, видится возможное развитие событий?

– Тот, кто сейчас «знает», что будет дальше, – либо Бог, либо жулик. Если предположить, что к концу года мир начнёт избавляться от коронавируса, то допускаю, что на рынке недвижимости резко возрастёт количество продаваемых объектов, как жилых, так и коммерческих.

Также появится много новых онлайн-сервисов по идентификации личности и совершению удалённых сделок. В Финляндии уже работает система DIAS, позволяющая совершать сделки по покупке недвижимости онлайн. Появляется всё больше систем для удалённой верификации личности типа Veriff и ей подобных.

Я верю, что спрос на доходную недвижимость сохранится в любой ситуации. И если можно говорить о какой-то пользе кризиса, то она, на мой взгляд, будет в том, что покупатели недвижимости станут совершать меньше спонтанных покупок, больше считать и разумнее распоряжаться своими деньгами.

В Финляндии уже работает система DIAS, позволяющая совершать сделки по покупке недвижимости онлайн

– Ожидаете ли вы снижения цен в целом по миру? Всё вокруг дешевеет: акции, доходные бумаги, нефть. Может, это скоро произойдёт и на рынке недвижимости?

– Недвижимость гораздо более инертный актив, чем, например, акции, и как изменятся цены на недвижимость вследствие кризиса, мы увидим позже.

Если кризис, не дай бог, затянется, станет больше безработных, у людей будет меньше денег, что им останется делать? Некоторым – продавать свою недвижимость. Я думаю, что к осени, если не раньше, нас ждёт снижение цен на недвижимость, в первую очередь жилую.

С другой стороны, нынешняя ситуация настолько уникальная, что невозможно апеллировать к предыдущим кризисам. Думаю, если медиа отпустят вирусную тему в течение ближайших нескольких месяцев, то принципиальных колебаний не будет. Мы уже видим, что за границей банки поддерживают тех, кто купил недвижимость, начинают давать льготные периоды и отсрочки по ипотеке. В Финляндии, например, предпринимателям в случае потери дохода будут выплачивать пособие. Эти меры помогут, если кризис не затянется.

– И всё-таки, предположим, у меня есть некий бюджет – неважно какой. Я технически готов к сделке. Что посоветуете? Подождать две-три недели?

– Если вы инвестируете прямо сейчас, то заработанное за этот период, скорее всего, перекроет возможные потери от гипотетического снижения цен. Естественно – повторю ещё раз – важно, во что вы вкладываете и на какую доходность рассчитываете (и на чём эти расчёты основываются). Скажем, ставка на туристическую недвижимость в ближайшие месяцы будет рискованной. Но могут быть иные решения. Скажем, ретейл: люди будут ходить в магазин в любой ситуации. Или жилая недвижимость под аренду.

Если же вы хотите купить в той же Финляндии и сдавать на долгий срок, идите и покупайте. Принципиально за пару месяцев ничего не изменится. Всё равно люди будут где-то жить, будут арендовать. Сделка может происходить удалённо, через электронное подписание контрактов. Всё делается дистанционно, приезжать на сделку не нужно.

– А что, кстати, сейчас происходит на улицах в Финляндии?

– Конечно, на улицах меньше людей, чем обычно. Но при этом паники нет. Мы страна северная, у нас эмоций мало, больше фактов. Правительство приняло ряд мер. Среди прочего это закрытие школ и общественных мест, таких как библиотеки, театры, концертные залы. Как, наверное, и в других странах. В магазинах всё есть, покупателей хватает. Жизнь продолжается.

Фото: Etienne Beauregard (Unsplash), Роман Зубко