a
Версия
для печати

Итоги 2022 года на рынках зарубежной недвижимости. Что было и что будет

Год 2022-й ожидался с нетерпением – во всяком случае в сфере недвижимости. Должен был закончиться Covid, а отложенный спрос вполне мог привести к новым рекордам. В общем, во многих странах так и получилось, но… Конфликт на Украине, энергетический кризис, рост процентных ставок повлияли на крупнейшие рынки. В итоговом материале мы собрали важнейшие факты и расспросили экспертов.

Албания


Факты

  • По итогам первого полугодия 2022-го квартиры в стране подорожали на 39% по сравнению с тем же периодом 2021-го – данные Центробанка Албании.
  • Из-за выросших цен к середине года наметился спад числа сделок. По данным статистического управления Instat, во втором квартале 2022 года продажи жилья упали на 7,3% в годовом исчислении.
  • В Албании обсуждают проект программы «Гражданство за инвестиции», однако Еврокомиссия выступает категорически против этой инициативы.

Татьяна Баллиу, Albania Expert

Что было

Обострение геополитической ситуации не могло не повлиять на наш рынок. Но эффект оказался не таким значительным, как, например, в Грузии, где, на мой взгляд, сформировался ценовой пузырь.

Главная причина в том, что недвижимость в Албании традиционно покупали иностранцы из разных стран: итальянцы, скандинавы, поляки, чехи, венгры… албанцы-эмигранты. И лишь небольшая часть сделок приходилась на россиян, украинцев, белорусов.

Даже в секторе аренды скачка цен не произошло. Причина в том, что на рынке имелось много простаивающих квартир, которые принадлежат албанцам-эмигрантам. Когда число заявок на съёмное жильё подскочило, эти объекты начали сдаваться, в результате сохранился баланс спроса и предложения.

Сейчас в Албании рынок продавца, а не покупателя. В основном продаётся вторичка, так как по-прежнему действует мораторий на выдачу разрешений на возведение жилых комплексов на побережье. Активно застраивается Тирана, а у моря разрешения выдают только крупным инвесторам, которые строят малоэтажные посёлки и брендированные курортные комплексы для отельных сетей типа Hilton.

На албанском рынке всегда был дефицит небольших квартир, а сейчас этот тренд усилился. Если в продаже появляется объект площадью 35–60 кв. м, он уходит за считанные дни. Спрос ажиотажный. Чтобы поймать такой ликвидный вариант, надо сразу же высылать залог, а лучше – договариваться на месте.

Мы наблюдаем значительное увеличение активности со стороны покупателей с постсоветского пространства – это естественно. Сложности с проведением сделок для россиян у нас такие же, как в других странах Европы: в каждом случае нужно решать, как перевести деньги. Покупатели привозят наличные и кладут на эскроу-счёт нотариуса, переводят через российские банки, которые не попали под санкции, небольшими платежами или открывают счета в третьих странах, откуда можно сделать перевод.

Одним из факторов роста покупательской активности стала новая иммиграционная программа «ВНЖ за покупку недвижимости», которая стартовала в 2022 году. За весь год у нас по ней не было ни одного отказа в визе D и ВНЖ. И россиянам, и украинцам, и белорусам без какой-либо дискриминации выдают разрешение на проживание. И подчеркну, что по условиям программы можно покупать объект ЛЮБОЙ стоимости. Более того, можно приобрести квартиру удалённо по доверенности, податься на визу D, въехать по этой визе и сразу здесь оформить ВНЖ.

И в целом Албания развивается. У нас сейчас реализуют масштабные инфраструктурные проекты: началось строительство международного аэропорта во Влёре, Европейский банк реконструкции и развития профинансировал железную дорогу в Черногорию, а арабский застройщик Emaar строит порт и припортовые резиденции в Дурресе. Кстати, покупателям квартир в этих резиденциях планируют выдавать гражданство.

Правительство сейчас рассматривает такую возможность, но Еврокомиссия может инициативу заблокировать. В мае 2022 года она дала добро на вступление в Евросоюз, Албания выполнила абсолютно все условия, но эта идея с «золотыми паспортами» ЕС не нравится.

Что будет

Албания предлагает уникальные условия для покупателей недвижимости, особенно тех, кто планирует переехать в Европу. Здесь можно получить ВНЖ за покупку недвижимости с реальной возможностью в последующем оформить гражданство. Ценник у нас до сих пор минимальный – за $40 тыс. можно купить хорошую квартиру на второй-третьей линии. Страна динамично развивается. Никто из мировых держав её не делит – здесь спокойно, безопасно. Плюс Албания стоит фактически первой по очереди на вступление в Евросоюз.
Думаю, всё это обеспечит сильный спрос от иностранцев на нашу недвижимость. 

Болгария

Факты

  • В середине лета 2022-го цены в годовом исчислении выросли почти на 15% (Национальный статистический институт).
  • К третьему кварталу в годовом исчислении в четверти районов Софии цены выросли более чем на 30%.
  • По оценке риелторов, средняя цена сделки на Солнечном Берегу и в Банско приближается к €600 за кв. м.

Людмила Шабанина, New Еstate

Что было

Скачок цен на побережье по сравнению с летом 2021 года изумляет: 20–25% – это минимум. Год назад студию можно было купить дешевле €20 тыс. – сейчас она стоит €24–27 тыс. Апартаменты с одной спальней, стоившие €26–27 тыс., подорожали тысяч на десять, но к концу лета вариантов дешевле €40 тыс. почти не осталось.

Вырос спрос. Обычно мы закрываем наш приморский офис в сентябре. В этом году он работал до конца ноября: было огромное число просмотров, а объект по рыночной цене продавался за две-три недели.

Безусловно, сейчас в Болгарии рынок продавца. Покупатели почти не торгуются и даже особо не смотрят на состояние апартаментов, качество мебели и т. д. Повсюду – и на побережье, и в горах – дефицит предложения. Поэтому, кстати, активизировались девелоперы. Сейчас строят даже в центральной части Солнечного Берега. Цены от €1000 за кв. м. – такого давно не было. 

Продавцы на побережье – исключительно иностранцы, в основном англичане и россияне. Но массовых распродаж нет: если весной некоторые собственники из России продавали, опасаясь за будущее объекта, то сейчас причины те же, что в прошлые годы, – семейные обстоятельства.
Ещё в пандемию резко выросло число удалённых сделок. Приехать в Болгарию готовы не все, а проблем с переводами, которые случались даже летом (деньги застревали в банке-корреспонденте), уже нет. Платежи доходят за один-два дня. 

Основные покупатели по-прежнему болгары. Около четверти сделок на море – с ипотекой. Ещё берут потребительский кредит. Условия сейчас привлекательные – 2,5–3,0%. Болгары любят обращаться в банки, находя в этом не только финансовую поддержку, но и возможность проверить объект на чистоту.

Что будет

Предсказать трудно: многое зависит от масштабов предложения, то есть от поведения продавцов. В том числе россиян. Ведь хотя цены сейчас резко выросли на пике российского покупательского бума, в 2011 году они были ещё выше. И те, кто покупал 10–12 лет назад, возможно, ещё выжидают, надеясь получить обратно потраченные деньги.  

Что-то выяснится в ближайшие месяцы: в декабре активность снижается, но в начале года управляющие компании обычно выставляют жильцам таксу поддержки. Получив счета, часть собственников решается на сделку. 

Читайте также: Авторский обзор рынка недвижимости Испании

Германия

Факты

  • В сентябре средняя процентная ставка по ипотеке в Германии достигла 3,03%. Это один из самых высоких показателей в еврозоне, и он более чем удвоился по сравнению с прошлым годом. Резкий рост произошёл на фоне нескольких повышений процентных ставок ЕЦБ, который пытался остановить растущую инфляцию.
  • В третьем квартале 2022 года цены на квартиры и дома в Германии снизились на 0,7% по сравнению с предыдущим кварталом. По оценкам Ассоциации немецких банков облигаций (VDP), это случилось впервые с 2010 года. При этом арендная плата продолжает расти – в 2022 году она поднялась на 4,8%.
  • По прогнозу экспертов, которых опросил Reuters в середине ноября, цены на жильё в Германии упадут в 2023 году на 3,5%. Одновременно в Центробанке Германии заявили, что, несмотря на рост рисков в финансовой системе страны, коррекция на рынке жилья не является неизбежной. Одновременно банкиры подчеркнули, что цены на жильё в прошлом были завышены на 15–40%.

Любовь Баумгертнер, L&B Immobilien

Что было

Пандемия и низкие процентные ставки подогревали стремление населения вкладывать свободные средства в недвижимость – как для собственного проживания, так и с целью капиталовложения. Из-за пандемии повышенным спросом продолжили пользоваться дома, участки и недвижимость в пригородах. В то же время спрос на жилую недвижимость в городах также остался высоким.

На рынке коммерческой недвижимости сохранился тренд на лёгкое падение цен и арендной платы. Причиной этого стали пандемия, принудительное закрытие предприятий, финансовые потери и переход многих компаний на полную или частичную работу на удалёнке.

Рост ставок по ипотечным кредитам несколько ограничил возможности покупателей и притормозил рост цен.
Поскольку наша компания активно работает с иностранными продавцами и покупателями, то я могу сказать, что тенденции прошлых лет на рынке сохранились: иностранцы (в том числе и русскоязычные) больше продают, а немцы больше покупают. Такую ситуацию мы наблюдаем примерно с 2015 года. До этого ситуация была обратной: иностранцы больше покупали, а немцы продавали. 

В этом году у продавцов из России были две основные причины продажи: первая – невозможность пользоваться недвижимостью ввиду санкций, сложностей с получением виз, отсутствием перелётов, вторая – страх более жёстких санкций вплоть до конфискации недвижимости и закрытия банковских счетов. Основной причиной продажи собственниками из других стран было получение приличной прибыли, так как цены за последние 15 лет выросли в разных регионах в несколько раз. 

Рост процентных ставок негативно сказывается и на инвестиционной привлекательности недвижимости. Из-за быстрого роста цен и медленного роста арендных ставок (из-за государственного контроля и ограничений на повышение арендной платы) доходность недвижимости падала все предыдущие годы. Но благодаря тому, что процентные ставки по кредитам также падали, вкладывать в арендную недвижимость было тем не менее выгодно. В 2022-м впервые за многие годы процентные ставки стали не падать, а расти. Следовательно, приобретать недвижимости с низкой доходностью стало невыгодно.

Что будет

Если процентные ставки по кредитам останутся на теперешнем уровне или продолжат расти, то это приведёт либо к замедлению роста цен, либо к стагнации, либо к падению – всё зависит от масштабов роста. 
Возможно, в следующие годы произойдет долгожданный – для покупателей – перелом: падение цен и появление рынка покупателя. А продавцам, возможно, следует задуматься, не наступил ли наилучший момент для продажи по возможной максимальной цене.

Греция

Факты

  • В третьем квартале 2022 года цены на квартиры в стране выросли на 11,2% в годовом исчислении – данные Центробанка Греции. Приток иностранного капитала на рынок недвижимости Греции увеличился на 60,2% в годовом исчислении, до €1,277 млрд за первые девять месяцев этого года. 
  • В 2023 году греческая «золотая виза» подорожает в два раза в 36 муниципалитетах страны, в том числе крупных городах – Афинах и Салониках. Там минимальные инвестиционные требования составят €500 тыс. Граждане РФ и Беларуси не могут участвовать в этой программе. Альтернативой для многих является программа для цифровых кочевников.  
  • Доля пустующего жилья в Греции достигает 35%. Сотни тысяч пустующих домов по всей Греции теоретически могли бы стать решением проблемы высокой арендной платы и жилищной проблемы в целом (Институт исследований и социальных изменений Этерона).

Наталья Циро Рува, Roula Rouva Real Estate Agency

Что было

Тенденция, которая была заложена в 2021 году, а именно повышенный спрос на виллы, апартаменты, инвестиционные объекты, сохранилась в 2022-м. 
На данный момент покупательский спрос превышает предложение. Поэтому продавцы правят бал: повышают цены, не делают скидки, иной раз в моменте отказываются продавать недвижимость, считая, что цена за их заранее выставленный объект занижена.

Ещё один тренд 2022 года – приобретение иностранцами, как правило, недооценённой недвижимости и её перепродажа с высокой добавочной стоимостью (плюс 50–60%) через несколько месяцев после вступления в права собственности. Напомню, в Греции нет лимита по срокам владения объектом. Соответственно, приобретая объект сегодня, завтра вы его можете выставить на продажу. Поэтому многие наши покупатели через несколько месяцев становились продавцами. 

Что касается цен, 2022-й – год, когда был сделан ещё один шаг в сторону выхода из греческого кризиса 2008/09 года. Тогда была сильная просадка особенно на материке – в Афинах, Халкидиках, Салониках. На сегодняшний день цены практически достигли докризисных значений. Они выросли и на апартаменты, и на инвестиционные объекты. К последним повышенный интерес проявляют инвесторы из стран Западной Европы, Америки, Канады, Израиля. А если есть интерес – растёт цена.

Квадратный метр островной недвижимости также вырос. Есть примеры, когда буквально за три дня собственники меняли цену в сторону увеличения на 30–40%. Видя высокий интерес и большое число желающих купить объект – собственники играли в аукцион.

*** 
Главные продавцы на рынке – греки, которые хотят инвестировать во что-то другое или не хотят терять доход на росте цен и поэтому выставляют недвижимость на продажу. К ним добавились иностранцы, чьи объекты существенно выросли в цене. 

Основные покупатели – люди, чья цель сохранить средства и приумножить их от перепродажи или сдачи в аренду. Это граждане России, Беларуси, Украины, Казахстана, Азербайджана, а также выходцы из этих стран, живущие сейчас в Америке, Канаде, Аргентине, Чили, странах Африки. 

Появилась новая категория покупателей, которые решили свои виртуальные криптодоходы (предварительно обналичив) вложить во что-то реальное, например в греческую недвижимость – землю, жилые или коммерческие объекты. 

*** 
Описать рынок и ту ситуацию, которая на нём сложилась, можно биржевым термином «рынок быков». А «быки», как известно, играют на повышение – покупают активы в уверенности, что те будут дорожать. На греческом рынке цена растёт, покупателей много, и число людей, которые поверили в местную недвижимость и её перспективы, удваивается.

Повышенный интерес к стране объясняется тем, что Греция доказала свою надёжность и безопасность. Здесь невозможен самозахват недвижимости (как это происходит в Испании), можно сохранить и приумножить капитал, а также оформить европейский ВНЖ для себя и своей семьи. Сегодня ВНЖ можно оформить при покупке недвижимости (опция недоступна для россиян и белорусов) и по программе цифровых кочевников. 
В 2022 году наибольший интерес к «золотой визе» был от граждан Азербайджана, Грузии, Казахстана, США, Канады, Израиля, Южной Африки и Китая.

Что будет

Однозначно продолжится рост цен. Последние изменения в программе «золотой визы» определили параметры в разных районах страны. В первую очередь подорожают объекты там, где минимальный порог повышен: многие собственники захотят продать свою недвижимость дороже тем, кто интересуется ВНЖ. Подтянутся цены и в тех муниципалитетах, где «золотая виза» будет выдаваться по-прежнему при покупке недвижимости от €250 тыс., – и особенно на те объекты, которые стоили дешевле, чтобы опять же удовлетворить спрос желающих оформить статус резидента. 

Помимо цен, вырастет интерес, и особенно к тем локациям, где можно будет купить недвижимость стоимостью €250 тыс. и выше. Во-первых, потому что «доступных» инвестиционных программ получения ВНЖ не так-то и много на европейском рынке. Во-вторых, это перспективные локации. Например, наш остров Корфу, говоря языком профессиональных участников биржи, большая «японская свеча», показатели которой постоянно растут. Приобретая недвижимость на Ионических островах и островах Эгейского моря, можно быть абсолютно уверенным в том, что покупаешь ликвид, который завтра будет стоить дороже на 30–40%. 

Сохранится интерес со стороны соотечественников – россиян и белорусов. Их цель – сохранение средств и оформление ВНЖ цифровых кочевников.

Египет

Факты

  • Экономика Египта развивается, несмотря на глобальные проблемы. Правительство прогнозирует рост ВВП на уровне 5,5% в 2023 финансовом году. 
  • По оценкам Fitch, египетский рынок недвижимости остаётся привлекательным для зарубежных инвесторов. Во многом благодаря стремительному развитию инфраструктуры (в стране сейчас строится около 20 (!) новых городов) и сильному внутреннему спросу: население Египта увеличивается на 2 млн человек в год.  
  • Весь год курс национальной валюты Египта был нестабильным. В октябре Центробанк заявил, что переходит к более гибкому валютному режиму, что привело к девальвации фунта сразу на 15%. Египетский портал о недвижимости Aqarmap сразу же зафиксировал всплеск спроса на недвижимость, которую рассматривают в качестве защитного актива. Застройщики же фиксируют резкий (40–50% и более) рост цен на стройматериалы, что приводит к удорожанию недвижимости. 

Зинаида Мазур, SunResidence

Что было
В 2022 году в Египте ажиотажный спрос. Число сделок на курортах Хургада и Шарм-эль-Шейх, по нашим оценкам, выросло в три раза по сравнению с 2021 годом. Особенно увеличились продажи сектора элитного жилья.

Сильный спрос разогревает цены. В местной валюте они подскочили существенно, но курс египетского фунта к доллару отчасти сглаживает этот скачок. Хотя многие застройщики и продавцы на вторичном рынке сразу объявляют цены в долларах или евро.

Например, ещё в 2021 году можно было купить студию в современном комплексе в Шарм-эль-Шейхе за $25 тыс., сейчас нет ничего дешевле $35 тыс. В Хургаде было много интересных предложений по $14–16 тыс., сейчас они стоят в районе $20 тыс.

Покупатели всё чаще стали запрашивать варианты на самом берегу моря. Цены на такую недвижимость начинаются от $50 тыс. за небольшую студию в Хургаде и от $90 тыс. в Шарм-эль-Шейхе.
Стали появляться заявки на элитную недвижимость в Эль-Гуне, где цены на квартиры стартуют от $250 тыс. Для знающих покупателей это нормальная цена. Эль-Гуна – самый престижный курорт Египта, где спрос стабильно высок, несмотря ни на какие мировые события.

По сути, у нас сформировался рынок продавца. Если раньше риелторы могли часами разбирать информацию по комплексам, сравнивая их, то сейчас всё происходит быстрее и на месте. 

Покупатели те же, что и в прошлые годы: Россия, Украина, Беларусь, Казахстан… Европа.

Что будет

Ожидаем, что спрос на недвижимость в Египте будет стабильно высоким весь 2023 год. События в мире только способствуют этому. У Египта всегда были неоспоримые преимущества (где ещё можно отдыхать и купаться круглый год?), а в сложившихся условиях они стали ещё более востребованными. Никаких ограничений для покупателей из России у нас нет, а недвижимость можно использовать как для проживания, так и для сдачи в аренду.

Читайте также: Авторский обзор рынка недвижимости Латвии

Италия

Факты

  • Согласно данным Национального статистического управления (Istat), за первые три квартала 2022-го цены на жильё в Италии выросли на 4,2% по сравнению с тем же периодом 2021 года. Цены на новое жильё выросли на 6,6%, на вторичку – на 3,7%.
  • По данным компании Colliers, только за первые девять месяцев 2022 года инвесторы вложили в рынок недвижимости Италии €8,9 млрд. Восстановление туризма стимулирует инвестиции в гостиничный рынок. С начала года объём вырос на 30%. А, например, сектор логистической недвижимости начал замедляться после бурного первого полугодия и особенно второй половины 2021 года.
  • Последняя информация от Banca d’Italia говорит о том, что риелторы страны крайне озабочены ухудшением спроса на рынке. Инфляция крайне негативно влияет на покупательную способность людей. Средние скидки, которые получали покупатели в ходе переговоров с продавцами, в последнее время стали увеличиваться.

Марина Ризотто, директор Palazzo Estate

Что было

Рынок за последний год изменился в сторону продавца. Так как спрос со стороны европейских клиентов на недвижимость в Милане и на северных озёрах остаётся повышенным, на рынке не хватает ликвидных объектов. Это привело к тому, что в данный исторический момент мы наблюдаем следующую картину: спрос превышает предложение. 

В связи с повышением цен на энергоносители и, как следствие, повышением расходов на содержание крупной недвижимости – поместий и больших вилл – многие итальянские собственники стараются поскорее продать такие объекты. 

Ипотечные ставки значительно выросли, и это не вызывает энтузиазма среди покупателей бюджетного сектора. Впрочем, наши клиенты-иностранцы при покупке недвижимости премиум-класса редко обращаются за кредитованием.

Если говорить о числе покупателей, то ситуация сильно зависит от географии расположения продаваемой недвижимости. К примеру, в Милане основными игроками даже в сегменте эксклюзивной недвижимости остаются итальянцы. На северных озёрах и в Тоскане это в основном иностранцы из Европы. Здесь самые активные – покупатели из Германии и Скандинавии.

Также заметен большой спрос со стороны клиентов из Украины – в первую очередь это касается аренды, как апартаментов, так и дорогостоящих вилл.

Число покупателей из России в последний год значительно снизилось в связи с трудностями в обороте денежных средств в Европе, санкциями и геополитической обстановкой. Для покупки недвижимости в Италии клиент из России должен обладать действительным ВНЖ в одной из стран – членов Евросоюза или гражданством.

Покупка недвижимости в Италии по-прежнему является надёжной долгосрочной инвестицией, которая не принесёт вам сказочных ежегодных дивидентов, но сможет сохранить и, вероятно, даже немного приумножить ваши активы и принести эстетическое удовольствие.

Что будет

С прогнозами на 2023 год нужно быть осторожными. Думаю, что резких скачков и колебаний цен на рынке Италии наблюдаться не будет. Спрос и предложение достигнут баланса.

ОАЭ

Факты

  • Согласно отчёту Zoom Property Insights, в 2022 году цены на квартиры и виллы в Дубае выросли более чем на 8,5% и 13% соответственно. Эксперты называют и более внушительные цифры в отдельных районах – до 50%. 
  • По данным консалтинговой компании Betterhomes, в третьем квартале 2022 года россияне стали крупнейшими покупателями жилой недвижимости в Дубае среди нерезидентов.
  • По данным международной компании Knight Frank, цены на элитную недвижимость в Дубае подскочили на 89% за последние 12 месяцев, чему способствовал наплыв состоятельных покупателей.

Никита Кузнецов, Metropolitan Premium Properties

Что было

На протяжении 2022 года и спрос, и стоимость жилья в ОАЭ продолжали расти и демонстрировать новые максимумы. По данным Земельного департамента Дубая, в январе этого года было совершено 5,8 тыс. транзакций, их количество из месяца в месяц постоянно росло и уже в ноябре достигло невероятных 10,6 тыс. транзакций на сумму 29,5 млрд дирхамов (более $8 млрд). Разница – почти 83%! По прогнозам, общий объём рынка по итогам года составит около 250 млрд дирхамов ($70 млрд). 

Дубай переживает один из крупнейших бумов элитного жилья. Цены на премиум-недвижимость в эмирате выросли на 70,3% за период с сентября 2021 по сентябрь 2022 года. В нашей компании рост объёма продаж в этом сегменте только в первом квартале 2022 года по сравнению с аналогичным периодом 2021-го составил 300%. Первые шесть месяцев 2022-го стали для нас рекордными: за это время группа достигла показателя выручки за весь предыдущий 2021-й. 

Но, несмотря на резкий рост цен, в большинстве сегментов они остаются ниже пиковых уровней 2014 года. В сегменте апартаментов разница в средней стоимости порядка 12%, на виллы – 10%. При этом отскок от минимальных значений составляет уже не менее 50%. Лихорадочная активность замедляется, наметилась своего рода «ценовая усталость», которая сильнее всего ощущается в тех сегментах, где цены росли активнее всего. Дубай продолжает оставаться рынком для покупателей.

Поскольку мы специализируемся в большей степени на премиум-сегменте, рецессия и рост ставок по ипотечным кредитам в гораздо меньшем объёме отражаются на наших клиентах. По прогнозам CBRE, так как существенная доля транзакций в настоящее время совершается наличными или без ипотечных кредитов, любое замедление из-за более высоких затрат по займам, вероятно, будет ограниченным.

Россияне за этот год стали гораздо более активными участниками рынка, но общий объём приобретённой ими недвижимости, скорее всего, по итогам года не превысит 8-9%. Россияне всё же не формируют рынок. Среди новых категорий покупателей, помимо традиционных лидеров – граждан Индии (на них приходится более 30% рынка), европейцев, граждан Канады, ОАЭ, Пакистана, Египта, Ливана и Китая, – не только состоятельные россияне, но и основатели стартапов, и инвесторы из соседних стран Арабского залива, и криптовалютные миллионеры, и руководители хедж-фондов, и израильские инвесторы. Согласно отчёту консалтинговой компании Henley & Partners, по итогам этого года ОАЭ привлечёт наибольшую долю частного капитала в мире, так что спрос выходит далеко за рамки россиян и граждан СНГ.

Ощутимо изменилась структура спроса: стало гораздо меньше людей, желающих быстро заработать на перепродаже объекта на волне растущих цен. Весомо заявили о себе конечные потребители с реальными деньгами – люди, которые покупают недвижимость либо в личное пользование, либо в качестве долгосрочной инвестиции, полностью оплачивая стоимость объекта.

Что будет

Рейтинговое агентство Moody's Investors Service в недавнем отчёте заявило, что компании, занимающиеся недвижимостью в ОАЭ, находятся в хорошем положении благодаря мощному восстановлению экономики. Международный валютный фонд прогнозирует, что экономика ОАЭ вырастет на 5,1% в 2022 году по сравнению с 3,8% в прошлом году. 

Ликвидность остаётся высокой, банки хорошо капитализированы, иностранный спрос устойчив. На этом основании аналитики сходятся во мнении, что цены на недвижимость в Дубае продолжат расти и в следующем году, хотя и более медленными темпами. При этом застройщики воздержатся от существенного повышения цен, поскольку рост процентных ставок по ипотечным кредитам и увеличение стоимости строительства, вероятно, замедлят спрос на более доступное жильё. 

Что касается предложения, мы оцениваем рынок недвижимости от застройщиков примерно в 100 млрд AED (более $27 млрд), из этого объёма примерно 30–40% проектов будут располагаться на побережье. Вторичный рынок останется как минимум на том же уровне, а возможно, даже покажет рост. Большинство профессионалов сходятся во мнении, что 2023 год станет переходным для рынка, после чего колебания станут менее выраженными и наступит стабилизация.

Работы действительно предстоит много – в 2023 году Metropolitan Group планирует расширить штат агентов по недвижимости, наняв около 150 новых сотрудников. 

Португалия

Факты

  • Недвижимость в Португалии продолжает дорожать. Согласно данным национального статистического института INE, годовой рост цен на жильё по стране превысил 13%.
  • Программа «Золотая виза» действует, несмотря на официальное предложение отмены, реализацию которого некоторые представители власти не исключали. Граждане РФ, впрочем, не получали одобрения поданных заявок во второй половине года.   
  • Стабильно растут арендные ставки на жилую недвижимость, что делает её более привлекательной для инвестирования. В ноябре 2022 года средняя стоимость аренды жилья выросла на 16,3% годовых.

Нина Четверикова, Portugality
 
Что было

Рынок за год показал твёрдый рост. Цены на недвижимость в зоне Алгарве и Кашкайша прибавили около 12–15%, в Лиссабоне квадратный метр по сравнению с концом 2021 года подорожал на 3-4%. 
Преимущественно это связано с высоким спросом на жилую недвижимость со стороны как португальцев, так и иностранцев. Причины в сочетании факторов: прекрасного климата, процесса восстановления и развития экономики в постковидный период, а также политических причин. 

К концу года спрос увеличился. Люди предпочитают деньги в недвижимости инфляции.

Процентная ставка увеличились в среднем на 130%. Но Euribor пересматривается в зависимости от соглашения с банком каждые 3, 6, 12 месяцев. Сейчас он составляет 3%. Наглядный пример:
ипотечный кредит в €100 тыс. на 30 лет
средний взнос с 1% Euribor: €369,62
средний взнос с 2% Euribor: €421,60
средний взнос с 3% Euribor: €477,42

В итоге изменение ставки привело к выходу на рынок первых интересных объектов недвижимости. Предложение увеличилось, поддерживая спрос.

Люди продают две-три квартиры, чтобы не переплачивать по кредиту. Поэтому сейчас удачное время, чтобы приобрести интересные инвестиционные варианты. 

При этом получить кредит становится сложнее, и мы наблюдаем уменьшение спроса у местного покупателя на недвижимость в среднем сегменте.

Это влечёт за собой постепенную стабилизацию цен и, как уже было сказано, появление новых предложений из-за увеличения процентных ставок.

Покупатели сегодня очень разные. Это и сами португальцы, и жители Европы, и представители дальнего зарубежья. Можно сказать, что Португалия в моде и продолжает набирать популярность. Например, сейчас на рынке много клиентов из США, Бразилии, а также стран СНГ. Это всё финансово обеспеченные люди, которые приобретают жильё для себя и инвестируют. Многие переезжают в Португалию из-за мировой политической обстановки.

В этом свете очень показательно, что премьер-министр Антонио Кошта подтвердил: программа «золотой визы» будет продолжать функционировать. Инвесторы продолжают вкладывать в жилую и коммерческую недвижимость.

Что будет

Не стоит ожидать перегрева рынка. Несмотря на высокий спрос на недвижимость в Португалии, экономические индикаторы указывают, что в стране стоит ожидать стабилизации цен и появления на рынке большего числа новых предложений. 

Турция

Факты

  • В Турции бешеными темпами продолжает расти стоимость жилья в лирах. Согласно данным за октябрь 2022-го от Центробанка Турции, годовое увеличение цен составило 188% в номинальном выражении или 56,3% с учётом инфляции.
  • В стране часть районов закрыта для получения ВНЖ не только по аренде, но и для собственников. Также внесены изменения в программу гражданства в обмен на инвестиции в недвижимость. Минимальная сумма для входа выросла в 2020 году до $400 тыс.
  • Аренда жилья также стремительно дорожает. Согласно данным за октябрь текущего года от Центра экономических и социальных исследований (BETAM) Университета Бахчешехир, в среднем арендные ставки по стране подскочили на 159%.

Юлия Байдан, Profit Real Estate

Что было

Главным событием года, конечно же, стало закрытие большого числа популярных районов для получения ВНЖ через аренду и владение недвижимостью. Само решение связано с резким увеличением числа заявок на ВНЖ по аренде. Хотя для владельцев, которые получили тапу до июля текущего года, возможность претендовать на вид на жительство осталась.

Конечно, изменение условий инвестиционного гражданства, подразумевающего вложения в недвижимость (увеличение порога до $400 тыс.), по масштабам не менее значимо. Кстати, программа вот-вот претерпит очередные изменения – новые условия вступят в силу с 1 января, но пока по ним мы ждём комментариев от юристов.

Цены на недвижимость растут в этом году по объективным причинам. Это не только огромный спрос, но и увеличение стоимости земельных участков и самого строительства. Правда, сейчас ситуация со спросом стабилизировалась, что позитивно влияет на динамику рынка.

Если говорить о покупателях, то сейчас на рынке около 75% – россияне. Чаще всего выбирают готовую вторичную недвижимость. Хотя есть и инвесторы, которые сейчас пробуют вкладывать в развивающиеся районы, например, такие как Мерсин. Продавцы в основном европейцы, которые пользуются возможностью получить хорошую прибыль от значительного роста цен.

Что будет

Сложно что-то прогнозировать. Уверенно можно сказать только то, что Мерсин активно будет развиваться и привлекать инвесторов. Также все ждут снятия ограничений по районам в Алании (особенно Махмутлар).
Мы не ждём сильных скачков спроса и цен. Но при этом спада тоже не ожидаем. Дефицит земли под застройку и дорожающие строительные материалы, что влечёт за собой рост стоимости строительства в целом, будут объективно подталкивать цены вверх.

Черногория

Факты  

  • Прямые иностранные инвестиции в черногорскую недвижимость с января по сентябрь 2022 года составили €322,2 млн, в то время как годом ранее они равнялись €184,3 млн.
  • В третьем квартале 2022 года средняя стоимость новой квартиры в стране составила €1319 за кв. м. Это на 9,92% больше, чем в третьем квартале 2021-го.
  • Программа экономического гражданства Черногории должна закончиться 1 января 2023 года. К концу августа только в виде налогов от покупателей недвижимости, претендовавших за черногорские паспорта, страна получила €29 млн. К тому времени власти страны получили 753 обращения о предоставлении экономического гражданства для 2434 основных заявителей и членов их семей – одобрено было 447. Больше всего заявителей было из России – 1211, Китая – 257, США – 151, Ливана – 81, Украины – 54. 

Галина Смирнова, Adriatic Sea Expert

Что было

На рынке Черногории бум. С апреля по ноябрь количество запросов в нашей компании увеличилось примерно на 300%! По количеству покупателей первое место занимают украинцы: на их долю приходится около 60% сделок. На втором месте немцы, а за ними следуют россияне.
Ценовой диапазон приобретаемых объектов заметно сместился в сторону увеличения. Если раньше самыми востребованными были недорогие квартиры стоимостью до €100 тыс., то сейчас покупателей больше интересуют виллы и коттеджи от €300 тыс. до €500 тыс.

Студии в новостройках до €50–60 тыс. сейчас всё ещё очень востребованы, их скупают ещё на стадии фундамента. Приобретают также и земельные участки под последующую застройку. При этом разрешение на строительство у участков есть не всегда. Однако люди всё равно совершают такие сделки в надежде получить его в дальнейшем.

Всё больше людей покупают недвижимость для постоянного проживания. Немцы, к примеру, переезжают в Черногорию из-за дороговизны жизни в Германии. Люди сдают своё жильё на родине и наслаждаются собственным домом, участком земли и большей финансовой стабильностью.

Инвестиционные цели покупатели ставят заметно реже – в основном это делают те, кто уже получил ВНЖ в других странах. Среди инвесторов сегодня популярны доходные дома и мини-отели. Иногда покупают объекты на вторичном рынке под реновацию. Даже с учётом затрат на ремонт на перепродаже можно выиграть до 30% стоимости покупки.

Если раньше цены на недвижимость в среднем росли со скоростью 5–7% в год, то за последние шесть месяцев цены на все сегменты недвижимости подскочили примерно на 20–30%.

К примеру, квартиры в новых домах на Будванской Ривьере стоили около €2,5 тыс. за кв. м, а сейчас уже около €3 тыс. Старые дома вдали от моря стоили около €50–60 тыс., а сейчас их стараются продавать значительно дороже.
Среди основных причин такого ажиотажа можно назвать желание сохранить свои сбережения и вывести валюту. При этом россиян не смущают даже дорогие перелёты в Черногорию…

Цены на рынке сегодня диктуют продавцы. Дефицит на рынке образовал большой отложенный спрос. Нам буквально нечего предложить покупателям в ценовом диапазоне до €100 тыс. Между агентствами сейчас происходит настоящая борьба, так как новые предложения на рынке появляются редко.

Если раньше нотариусы боролись за клиентов, то сейчас найти свободную дату записи сложно и бронировать визит нужно заранее. Похожая ситуация с переводчиками: заказывать их услуги нужно примерно за десять дней.

Что будет

Недвижимость в начале года продолжит уверенный рост. Разница по сравнению с осенними ценами составит примерно 4-5%.

Пиковый сезон на рынке, как обычно, придётся на весну и лето. Именно в это время происходят основные скачки цен. Так что мы советуем не откладывать покупку.

Обращать внимание стоит на объекты в сельской местности, ведь здесь ещё остались предложения за €60–70 тыс. 

Фото: Ameer Basheer / Unsplash

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Анализ рынков, Иммиграция, Недвижимость

Читайте также

Болгария переживает, Грузия готовится, Испания не понимает. Видеообзор новостей от Prian
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Турция определилась, Грузия лидирует, Испания тоже. Видеообзор новостей от Prian
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Petra Sea Resort – новый грандиозный комплекс на берегу Чёрного моря и редкая возможность для инвесторов увеличить капитал на 150%
Стартовые цены от €30 тыс. Ожидаемый рост 100–150%
ВНЖ Португалии: популярные способы иммиграции, которые действуют для всех, в том числе для россиян
Несмотря на санкции, Португалия принимает россиян
Плюсы и минусы переезда на Пхукет – всё, что я поняла после 15 лет жизни на острове
Самый комфортный для иностранцев регион Таиланда
Кипр исправляется, Грузия задумалась, Испания меняет. Видеообзор новостей от Prian
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

Интересно почитать

Полезные статьи

Paбoтa в Италии: как найти, кем устроиться и сколько можно заработать

В 2023 году Италия увеличила квоту на иностранных работников почти на 19%

  • 20.08.2023
  • 47648
  • 07.04.2023
  • 940