РЕАЛ – НО… Как инвестировать в недвижимость Бразилии и почему путь к её гражданству простой и не очень

Екатерина Орлова, Intermark (Savills)

– Екатерина, новости, влияющие на то, что мы называем инвестиционным климатом, последние недели приходят ежечасно. На поведении ваших клиентов из разных стран это наверняка сказывается…

– Именно так: в прошлом месяце у нас были рекордные продажи. Все беспокоятся о сохранении капитала, многие пытаются вложить его в недвижимость. Ещё недавно, когда мы говорили о доходности 8% годовых в валюте, часть инвесторов замечали, что их прибыль на фондовых рынках и в других типах инвестиций может достигать и 30%, и 50% – в рублях. Сегодня понимание хорошей и плохой доходности резко поменялось.

– По вашим ощущениям, что сейчас выходит на первый план: прибыль, возможности переезда или их сочетание?

– Сейчас самое главное – безопасность. Что это понятие означает для каждого – отдельный вопрос. Возможности для иммиграции весьма ограничены, особенно для россиян. Из реально работающих программ осталась, по сути, одна турецкая, и сейчас там просто бешеный рынок. А вот у тех, кто хочет сохранить капитал, вариантов ещё достаточно.

– То есть покупка недвижимости в Бразилии – это в первую очередь инвестиция? О переезде туда люди не задумываются?

– Я бы сказала, что местная недвижимость интересна для диверсификации капитала. Хотя мировые события влияют на все страны, всё-таки Бразилия находится очень далеко от Европы, и это в настоящий момент скорее плюс. Естественно, я не говорю о том, что в местный рынок нужно вкладывать все средства, но вот инвестировать 5–10% – хороший вариант.

***

– Два месяца назад вы вообще рассматривали Бразилию как инвестиционное направление всерьёз?

– Да, поскольку моя работа заключается среди прочего в поиске новых продуктов и бизнес-девелопменте. Мы более полугода назад обратили внимание на интерес европейских инвесторов к этому направлению и с тех пор прорабатывали его. Но, естественно, текущая политическая ситуация дополнительно сместила фокус в сторону Бразилии.

– Екатерина, известно, что у европейских инвесторов нюх на новые рынки. Они много куда приходят первыми. Что их заинтересовало в Бразилии?

– Сразу оговорюсь: у меня недостаточно знаний, чтобы говорить как эксперт по всей Бразилии. Это огромная страна, и её рынок крайне неоднороден. Так что я могу оценить конкретный проект, которым уже интересуются инвесторы из Европы.

Находится он на северо-восточном побережье Бразилии, в полутора часах на машине от международного аэропорта города Форталеза. На последнем факте я акцентирую внимание: аэропорт выкуплен немецкой управляющей компанией Fraport, которая инвестировала в его развитие более миллиарда реалов. В прошлом году из него стартовали прямые рейсы в Париж, Лиссабон, Мадрид, Франкфурт. То есть у европейцев появилась ещё одна туристическая локация, которая позволяет совмещать инвестиции и отдых.

Пятизвёздочный курорт между Атлантическим океаном и естественной лагуной в штате Сеара. Общая площадь проекта – 1 млн кв. м

– То есть мы говорим о проекте в курортном кластере гигантской страны?

– Я бы не говорила исключительно о курортном регионе. В Форталезе живут 2,5 млн человек, это столица штата Сеара, по побережью которого разбросаны и курортные отели, и небольшие города и посёлки. Курорт, о котором мы говорим, расположен на площади около 1 млн кв. м рядом с посёлком Траири с населением 40 тыс. жителей. На территории самого курорта есть вся необходимая инфраструктура, а чего нет – госпитали, супермаркеты – есть в посёлке рядом.

Но, конечно, плотность населения здесь не такая, как в Сан-Паулу или Рио-де-Жанейро. Регион расположен ближе к экватору, это туристическое направление в первую очередь у самих бразильцев. А ещё место популярно у кайтсёрферов со всего мира: полгода здесь дует сильный ветер.

– Но вы говорите, что европейцы уже приметили окрестности Траири…

– Открытие авиасообщения обеспечило туристический поток. Это чем-то напоминает ситуацию с Занзибаром. В 2016 году я жила там – в то время туристов из России на острове не было. Когда до пандемии появились прямые чартеры, люди поехали.

Сейчас добираться до бразильских курортов из России долго. Нужно лететь до Абу-Даби, потом в Сан-Паулу, а уже потом в Форталезу – получается 38 часов в пути. Пока нет прямых рейсов в Европу, это направление трудно рассматривать как курортное. Пока только как инвестиционное.

– При этом Бразилия по отношению к России не входит в число «недружественных» стран…

– Да, обе страны вместе с Индией, Китаем и ЮАР входят в блок развивающихся стран BRICS: на недавнем саммите организации было объявлено о планах интеграции платёжных систем, создании собственной системы обмена финансовыми сообщениями, а также независимого рейтингового агентства. Можно сказать, что Бразилия, безусловно, является дружественной – и держит курс на долгосрочное сотрудничество, что даёт некоторые гарантии безопасности.

***

Территория пятизвёздочного курорта  

– Давайте перейдём к самому проекту.

– Строит его девелоперская компания, работающая с 1996 года. Поначалу они работали в Восточной Европе, преимущественно в Бухаресте. Потом перекинули бизнес в США, где в основном занимались проектами реновации.

В Бразилии владелец бизнеса – выходец из Голландии – купил огромный участок земли ещё десять лет назад, но компания начала строительство и продажи лишь пять лет спустя. Честно говоря, мне сложно представить трудности, которые возникали на начальном этапе. Директор по продажам рассказывал, что сначала они предлагали строящуюся недвижимость «в чистом поле» – в дюнах Бразилии. И инвесторы покупали!

Сейчас процесс идёт куда проще. Курорт функционирует три года – есть около 700 отзывов на Booking. Построен пляжный клуб, а также ряд апартаментов и вилл, которые сдаются в аренду. Можно съездить самому, увидеть курорт своими глазами.

– Получается, мы говорим о новой точке притяжения, которая обрастает курортной инфраструктурой неподалёку от небольшого городка?

– Именно так. В регионе есть локальные отели номеров на 50, а есть огромные курорты. Данный проект, по сути, мини-городок. По завершении в нём будет около 350 апартаментов, 200 вилл, отель Radisson, а также несколько общих пляжных клубов с инфраструктурой: бассейны, рестораны, бары, фитнес и спа…

Сейчас курорт построен где-то наполовину, и, на мой взгляд, это идеальная точка для входа. Уже нет стартовых рисков, но ещё есть потенциал роста цен.

Территория пятизвёздочного курорта

– Екатерина, как развивался проект последние два года – в пандемию?

– Как я уже говорила, в этой части страны развит внутренний туризм. Поэтому стройка и продажи не останавливались – примерно то же происходило в Англии, о которой мы с вами недавно говорили. И кстати, более 90% отзывов о проекте на Booking – от бразильцев из южных частей страны, где более холодно.

– Интересно, что же хорошего и плохого пишут о курорте?

– Большая часть отрицательных отзывов связана с тем, что проект ещё не завершён. Например, пару лет назад жаловались на необходимость идти пешком до пляжей, но теперь для развозки гостей запустили электромобили. Проблему с отключением электроэнергии решили, установив генераторы. Были жалобы на плохой подъезд к курорту – но современная дорога строится в настоящий момент.

В позитивных отзывах отмечают локацию, её удивительную красоту и местную кухню с морепродуктами. Все очень хорошо отзываются о сервисе.

***

Варианты для инвестици: краткая справка

– Екатерина, в приведённой таблице вы описываете четыре варианта для инвестиций…

– Самый простой – приобрести земельный участок для дальнейшей перепродажи. На всех участках планируется построить виллы, но можно просто держать его, а потом, когда цены на землю поднимутся, – продать. Есть варианты на первой линии, но минимальные цены, конечно, в глубине курорта.

– И как долго надо держать участок в собственности? Есть ли уже примеры роста цен?

– На старте продаж порог входа составлял около $25 тыс. Но я считаю оптимальным держать участок в собственности до конца строительства курорта, то есть ещё в течение двух-трёх лет. По моей оценке, рост цен с нынешнего момента может оказаться двукратным.

– Вы приводите цены в долларах, но ведь в Бразилии своя валюта.

– Верно, все расчёты по проекту ведутся в реалах, цену в долларах мы приводим примерную по курсу. Для инвестора это тоже своего рода валютная диверсификация. Бразилия – развивающийся рынок, в первые месяцы пандемии реал заметно просел по отношению к доллару, поэтому инвестор получает существенную валютную скидку. ВВП страны растёт, есть предпосылки для роста валютного курса.

***

– В проекте есть также дуплекс-апартаменты, номера в отеле, виллы с участками... Часть из них уже построена?

– Да, около 30–40% от запланированного готово. Виллы строятся под инвестора примерно за год. Дуплексы возводятся блоками, сейчас одновременно строится 48 апартаментов, и инвестор выбирает из наличия. По срокам строительства – тоже около 12 месяцев. Ну а Radisson начали возводить в январе 2022-го, он будет сдан через три года. Сейчас хороший выбор номеров.

Дуплекс-апартамент в эксклюзивном проекте

– Цена включает меблировку?

– Да, в проектах есть всё, что нужно для сдачи в краткосрочную аренду.

– Как процесс реализуется на практике?

– Застройщик сотрудничает с компанией Atlanticа. Это крупнейший оператор в Южной Америке: он владеет брендами Hilton, Wyndham, Sheraton и пр. Доход выплачивается в соответствии с контрактом управления – раз в квартал, в полгода или в год на выбор. Также инвестор может выбрать время для собственного проживания, причём никаких ограничений по срокам нет. Разумеется, нужно понимать, что ваш отдых скажется на доходности.

Выплаты можно получать на любые счета, в том числе открытые в России. А вот счёт в Бразилии можно открыть только в том случае, если клиент получает постоянный вид на жительство в стране.

– Я заметил, что программа по виллам гарантированную доходность не предусматривает. Девелопер не уверен в их арендных перспективах?

– Полагаю, причина в том, что это не типовой продукт. У дуплекс-апартаментов есть типовые характеристики: площадь, расположение, а виллы, как и участки, все разные. Как, собственно, и подряд на строительство, ведь владелец земли может выбрать одну из трёх типовых моделей от компании-застройщика, а может предложить свой дизайн.

Номер в отеле Radisson

– Как строятся отношения инвестора с отелем?

– У Radisson, как и у многих подобных проектов по миру, очень жёсткие условия контракта. Например, в купленном номере нельзя жить самому, можно лишь получить скидку 15% на бронирование. Зато есть гарантированная доходность на 12 лет и условие обязательного – для обеих сторон – выкупа после этого срока.

– По какой цене будет выкупаться номер? 

– Для этого девелопер нанимает независимого оценщика, который даст своё заключение. Минимальное значение не может быть ниже цены покупки. Исходя из роста рынка, за это время прирост стоимости в реалах должен быть минимум двукратным.

– Из представленных инвестиционных вариантов какой кажется наиболее интересным вам?

– Всё зависит от инвестора. Виллы, особенно на первой линии, кажутся суперинвестицией, тем более что таких участков очень мало, а виды потрясающие. Правда, и вложить придётся минимум $500–600 тыс.

Radisson с длительным сроком гарантированной доходности подойдёт для ультраконсервативных инвесторов.

Если же рассматривать дуплексы, то там и порог входа небольшой, и доходность повыше. Но это менее прогнозируемый доход, чем с номером в отеле.

Пример 170-метровой виллы в проекте

***

– Как технически происходит покупка в Бразилии? Куда переводятся деньги? Как оформляется право собственности?

– В Бразилии иностранцы владеют недвижимостью на правах фрихолда – неограниченного и безраздельного права собственности. Его подтверждает документ из земельного кадастра. Все юниты продаёт застройщик, сделка проходит с участием нотариуса. Расчёт происходит на основании договора купли-продажи с помощью swift-перевода на счёт компании.

Набор документов, который должен представить инвестор, – минимальный. Комплаенс здесь не такой строгий, как в европейских банках, и сделка проходит относительно быстро. Некоторые успевают за неделю.

– А если собственник вдруг решит продать объект?

– Для инвесторов большое преимущество в том, что у застройщика есть своё агентство недвижимости. Можно воспользоваться его услугами. Агентство берет комиссию 5% и реализует объект по согласованной с продавцом цене.

Пример виллы площадью 215 кв. м

– Какие дополнительные платежи придётся учесть?

– Налог на приобретение, расходы на нотариуса и перевод документов. Всё вместе – 6–7% от стоимости объекта, за приобретение участка чуть меньше.

– В заключение: вы сказали о возможности открыть счёт в Бразилии, одновременно получив ПМЖ. Насколько эта схема привлекательна?

– Бразильскую инвестиционную визу с прошлого года можно получить купив недвижимость в северных районах страны на сумму от 700 тыс. реалов – сейчас это примерно $145 тыс. Большая часть продуктов в нашем проекте подходит под эти условия.

Проблема в том, что клиент, получивший ПМЖ в Бразилии, автоматически становится её налоговым резидентом. А система налогообложения в этой стране специфическая. Из хорошего – нулевой налог на дивиденды. Из плохого – налогом облагается весь мировой доход, и если вы получаете средства из разных источников как физическое лицо, выгоды не будет. То есть перед принятием решения нужно правильно структурировать активы.

Наконец, имея ПМЖ Бразилии, через четыре года можно претендовать на гражданство. Вот оно обеспечивает безвизовый въезд в 171 страну, в том числе в ЕС и Великобританию. Правда, жить в Бразилии нужно не менее пяти-шести месяцев в году… Надо взвесить «за» и «против».

Фото предоставлены компанией Savills

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Условия цитирования материалов Prian.ru