Версия
для печати
для печати
Географически Бодрум – полуостров в юго-западной части Турции, на побережье Эгейского моря. Есть и одноимённый город. Но когда говорят о недвижимости Бодрума, подразумевают не только городские, но и окрестные объекты.
По сути, к агломерации относятся несколько районов со своими бухтами – Тургутрейс, Торба, Гёльтюркбюкю, Гюмюшлюк, а также Ялыкавак и Гюндоан, особенно популярные среди иностранцев. До самого Бодрума – главного города – от каждого из них 5–30 км.
Бодрум – это всё ещё симбиоз разных посёлков на одном полуострове. Со временем районы разрастаются, и границы между ними стираются. Когда-то они станут единым целым. Хотя это скорее плохая новость, чем хорошая. Ради застройки массово вырубают смешанные хвойные и оливковые леса. Пока что Бодрум – это оливковый регион. Надеюсь, он не перестанет им быть в угоду амбициям застройщиков и не превратится в один большой город.
Каждый район на полуострове имеет свои природные особенности. Так, на севере преобладают зелёные зоны с хвойными лесами, а вот пляжи здесь либо галечные, либо «платформы» (забетонированные прибрежные зоны). На юге пляжи, напротив, песчаные, а с растительностью хуже – чаще менее обильная.
Турецкий полуостров граничит по воде с греческим островом Кос (из одной точки в другую можно добраться на пароме за час). Поэтому некоторые участки в Бодруме относятся к так называемым военным зонам – охраняемым приграничным территориям, где иностранцам запрещено приобретать недвижимость. Объект можно зарегистрировать только на юрлицо, созданное в Турции, но это требует дополнительных финансовых вложений и сопровождается бюрократическими нюансами.
.jpeg)
Перед покупкой убедитесь, что объект находится вне военной зоны. Застройщики, как правило, показывают специальное разрешение на строительство. Если в комплексе несколько строений на разных участках («парселях»), достаточно продажи на одном из них – прецедента, чтобы продавать и другие объекты иностранным гражданам. Если речь идёт об отдельно стоящей вилле и/или вторичном объекте, нужно запрашивать информацию отдельно.
В Бодруме, в отличие от Антальи, Аланьи и других регионов Турции, есть ограничение на высотное строительство. Семи-восьмиэтажные здания могут быть только отельными, жилые объекты по закону не превышают три этажа. В некоторых местах есть четырёхэтажные постройки – это значит, что по документам первый этаж – подвальное помещение.
Есть на рынке комплексы с квартирами, но в основном (более 50%) в Бодруме строят двух-трёхэтажные виллы, зачастую объединённые в коттеджные посёлки.
Большинство вилл в Бодруме находятся в составе посёлков, которые здесь называются сите или компаунды. Обычно они огорожены и имеют пункт охраны при въезде. Также у каждого из них есть управляющая компания, которая составляет бюджет на год и определяет размер ежемесячной платы для каждого собственника. В эту сумму входит уборка и освещение территории, охрана, а также поддержание чистоты пляжа, если он находится во владении этого компаунда.
Если вилла частная, то есть не находится в составе комплекса, все эти вопросы хозяин решает самостоятельно – ищет работников, садовников, уборщиков, вплоть до покупки реактивов для чистки бассейна. Или же нанимает управляющего менеджера, который делает это за него.
.jpeg)
Чаще всего покупатели выбирают недвижимость в сите – как минимум потому, что вилл в комплексах здесь большинство. Людям удобно, что во время их отсутствия жильё находится под присмотром, а территория вокруг убирается.
Однако есть инвесторы с более высоким бюджетом (несколько миллионов евро) и, как следствие, требованием к высокому уровню конфиденциальности. Таким нужна отдельно стоящая вилла, чтобы в зоне видимости не было соседей и посторонних людей, чтобы «жена и дети могли спокойно загорать и не волноваться, что их кто-то видит».
Реализовать такой запрос относительно сложно. Даже в элитных брендовых посёлках дома хоть и отгорожены, но находятся не очень далеко друг от друга.
Застройка стремительно разрастается за пределы полуострова. Так, уже сейчас есть комплекс вилл в районе аэропорта, который находится в 30–35 км от Бодрума. Несмотря на то что территориально он за пределами курорта, да и относится к другому муниципалитету – Миласу, люди всё равно в общем и целом эту территорию считают и называют Бодрумом.
Традиционные бодрумские виллы – это белые лаконичные домики, построенные в традициях эгейского стиля в архитектуре. Популярна и внешняя отделка природным камнем. Изредка встречаются хайтек-особняки. Что ещё их объединяет, кроме внешнего вида?
Как правило, на каждой вилле предусмотрена площадка для барбекю на свежем воздухе, большая терраса и/или балкон. Вообще уличному пространству уделяют особое внимание, так как там проводят большую часть дня десять месяцев в году – едят, загорают, работают, отдыхают.
Комнаты в среднестатистических виллах – до миллиона евро – относительно небольших размеров. Зато в каждом доме несколько санузлов: одна ванная комната в хозяйской спальне, ещё один-два общего пользования. Кухни обычно открытого типа.
Перед виллой есть сад и бассейн, площадь которого ограничивается лишь размером участка.
.jpeg)
Есть виллы более высокого класса – элитные, в обустройстве которых пределов нет. В проекте могут быть и вертолётная площадка, и парковка на целый парк автомобилей. Среди наиболее частых бонусов – большая площадь участка. Недавно у нас была сделка с участком 14 тыс. кв. м!
Как правило, на территории люксовых вилл, помимо основного, стоит гостевой домик на две-три спальни. Его также часто используют для расселения работников – охранников, садовников, уборщиков.
Иногда в проект добавляется зимний сад (хотя, на мой взгляд, в Бодруме он неактуален) и бассейн с подогревом. В отделке используются материалы типа природного камня – натурального мрамора или гранита. На пол кладут, например, дубовый паркет. В обустройстве более бюджетных вилл используют плитку/кафель, часто имитирующие те же мрамор и гранит.
Отдельно стоит отметить вопрос охлаждения и отопления. Центральных систем в Бодруме нет, газификация до полуострова тоже не дошла. Поэтому при покупке виллы здесь нужно понимать, что систему придётся создавать автономно.
Как правило, покупатели используют VRF – систему кондиционирования с влагоизоляцией и циркуляцией воздуха. Последнее – обязательно, особенно в холодное время года, так как влажность в зимние месяцы высокая.
.jpeg)
По моему опыту, плохо продуманную систему влагоизоляции видно сразу: в таких постройках в первые же холодные месяцы стены начинают цвести!
В отчёте Knight Frank по индексу мировых цен на жильё лидируют турецкие города Измир (+27,8% за год), Анкара (+27,2%) и Стамбул (+25,7%). Динамику цен в Бодруме международные аналитики не изучали, но турецкие консалтинговые компании пристально следят за регионом. По оценкам Endeksa, за последний год местное жильё подорожало на 60% (!), до 11,5 тыс. лир (€1100) за кв. м. Cредний чек сделки в Бодруме один из самых высоких среди всех курортных регионов Турции.
Самым элитным районом Бодрума считается Ялыкавак. Таким он стал после открытия одной из здешних марин и прихода сюда мировых брендов, таких как Hermes и Louis Vuitton. Когда-то здесь был бутик Валентина Юдашкина. В Ялыкаваке открываются рестораны Новикова и группы White Rabbit.
В текущем году часть марины перестраивается – ради новых люксовых брендов, которым нужны определённые условия для открытия.
.jpeg)
Всё вокруг Ялыкавака взлетело в цене. Для виллы в этой местности миллион евро – адекватная цена. А вообще тут нередко можно встретить объекты по три – пять миллионов. При этом в других частях Бодрума можно приобрести виллу до полумиллиона евро.
Но надо понимать, что стоимость недвижимости растёт по всему полуострову – и у моря, и вдали от него. Купить что-то у воды очень сложно. И дело не только в стоимости – первая и вторая линии застроены отелями.
Возвращаясь к цене, могу сказать, что где бы в Бодруме вы ни купили виллу, вы сделаете хорошую инвестицию. Спрос на объекты высокий, причём рынок востребован не только со стороны иностранцев, но и среди местных.
Обеспеченные турки из Анкары, Стамбула выбирают для отдыха и жизни именно Бодрум – процентов 80 моих местных знакомых ездят сюда из года в год. Потому что Бодрум в Турции – это марка, бренд.
Бодрум – это элитная Турция. Основная доля рынка недвижимости – частные виллы, стоимость которых нередко достигает одного или даже нескольких миллионов. Несмотря на сравнительно высокие для Турции цены, объекты ликвидны, спрос на дома есть и со стороны иностранцев, и со стороны местных граждан.
Аренда тоже популярна. В пандемию многие жители Анкары и Стамбула перекочевали именно сюда – пересидеть карантин на просторной вилле, а не в компактных квартирах. Сейчас в Бодрум приезжают не только турки, но и иностранцы – им разрешено свободно передвигаться по улицам и посещать открытые заведения.
По словам эксперта, цены на здешние объекты, в частности на виллы, постоянно растут из-за огромного спроса: «Офис продаж в Бодруме не закрывался ни на день даже в пандемию. Курорт популярен, в том числе и потому, что активно наращивает инфраструктуру – сюда приходят частные колледжи и сетевые госпитали из мегаполисов страны».
Почитайте про другие популярные локации в Турции
Город для ПМЖ: оцениваем Анталью, её районы и недвижимость
Недвижимость Аланьи: в каком районе лучше покупать квадратные метры
