a
Версия
для печати

Недвижимость Лазурного Берега и Монако. Сказка для миллионеров?

  • 2128
Лазурный Берег и Монако. Роскошь и Престиж с большой буквы. Красивый вид из окна стоит немалых денег, но обладать виллой в этих краях – значит подтвердить статус элиты. О том, каким инвесторам по зубам Французская Ривьера и почему сейчас самое время покупать объекты класса люкс, мы побеседовали с директором Property Service Azur Александром Мацулевичем.

Ждать или покупать?

Во Франции цены на люксовую недвижимость снизились и рынок достиг своего минимума. Почему? В 2018-2019 годах тому послужили три причины: англичане бросились продавать французскую недвижимость из-за брексита; санкции в России подтолкнули состоятельных граждан продавать имения за рубежом; Эммануэль Макрон трансформировал налог из ISF в IFI (impôt sur la fortune immobilière), и теперь у владельцев роскошной недвижимости нет возможности стопроцентной оптимизации налоговых выплат благодаря кредиту IN FINE.

У владельцев недвижимости настали тяжёлые времена, но у покупателей ситуация обратная. Судите сами: из-за внешнеполитических факторов и законодательных изменений стало легче торговаться с продавцами недвижимости и заключать выгодные сделки. Также многим импонирует низкая ставка по ипотечным кредитам во Франции и других странах Европы.

Александр Мацулевич
Александр Мацулевич
Директор
SERVICEAZUR

По моему мнению, оптимальное время для покупки – до февраля-марта 2020 года, потом виллы, которые не продались, будут сданы в аренду. Президентские выборы состоятся в 2022 году. Чем ближе к выборам, тем больше домовладельцев будут следить за претендентами. В случае появления сильного кандидата, у которого в программе будет отмена налога на роскошную недвижимость, большинство французов на Лазурном берегу возьмёт паузу для продажи объекта и/или поднимет цены. Далее две версии. Если налог аннулируют, то цены пойдут вверх, как это было с 2000 по 2008 (плюс 10% в год). Если налог останется, то наступит стагнация, но, скорее всего, цены будут расти в обычном режиме на 2-4% в год, что в любом случае меньше налога IFI (см. расчётная таблица налога IFI). Ещё один важный фактор: с 2019 года количество инвесторов и туристов из Китая активно растёт, что стимулирует рынок недвижимости. На текущем этапе цены на некоторую недвижимость просели на 10-20%, но через 2-3 года недвижимость на Лазурном берегу с большой вероятностью вновь подорожает на 10-30%. К тому же только сейчас при сделке стоимостью €3,5-5 млн налог IFI в размере 1% в год можно определить, как незначительный, если сравнить с уровнем падения цен. Я считаю, что текущая ситуация на рынке недвижимости благоприятствует выгодным инвестициям.

Многие россияне из-за внешнеполитических проблем не могут открыть во французском банке счёт, получить кредит. Зато в банках Монако кредит оформляют вне зависимости от национальности. Некоторые влиятельные российские бизнесмены Лазурного Берега отмечают повышенный интерес французских властей к своим поместьям и налоговой отчётности. Отчасти поэтому на Лазурном Берегу кое-где цены просели, а в Монако, наоборот, только растут. К тому же теперь всё больше желающих получить фискальное резидентство в Монако. Казалось бы, ситуация не самая благоприятная, «перетоптаться надо», но не всё так просто.

С объектами стоимостью до миллиона евро картина не изменилась. Покупательная способность населения Франции возросла, поэтому желающих всё больше не только среди европейцев, но и среди иностранцев. Французы не покупают в бюджете €3-8 млн, но охотно берут недвижимость дешевле €1,5 млн. В этом регионе такие цены можно считать средними. От Ниццы и до Канн предложения демократичнее: можно найти небольшой дом подальше от моря и за миллион евро.

Недвижимость подороже чаще скупают иностранцы: азербайджанцы, казахи, украинцы, россияне, саудовцы, швейцарцы, скандинавы. Объекты на первой линии от Канн до Сен-Рафаэля (Saint-Raphaël) тоже покупают граждане других государств, так как такие виллы обходятся примерно в €5-10 млн.

Инвесторов за последние пять лет стало гораздо больше. Русскоязычных инвесторов привлекают видовые объекты у самого моря: Кап-д’Антиб (Cap d'Antibes), Сен-Жан-Кап-Ферра (Saint-Jean-Cap-Ferrat), Кап-д’Ай (Cap-d'Ail).

Монако – привлекательное место для инвестиций. Более 50% объектов люди покупают, ремонтируют и перепродают, так как нет налога на продажу, на добавленную стоимость и налога на богатство. Во Франции, наоборот, налоги кусаются.

Монако: налоговые выгоды важнее

В Монако всё хорошо. Цены на жилые объекты с 2006 по 2016 год выросли на 180%. За последние годы ежегодный рост составил 3-4%. Относительно остальных городов это абсолютный лидер.

Состоятельные люди стекаются в Монако, их там всё больше, а мест с такими налоговыми привилегиями, как в княжестве, – всё меньше.

Благоприятными налоговыми зонами раньше были, например, Швейцария, Люксембург, а сейчас самое выгодное – стать налоговым резидентом Монако. Финансовая политика Альбера II создаёт благоприятные условия для привлечения инвестиций и открытия бизнеса. Плюс – 300 солнечных дней в году, насыщенная культурная жизнь. Всё это и привлекает богатых людей.

Налоговые выгоды в Монако
Казино Монте-Карло, Монако

Апартаменты составляют 95% предложений княжества. Есть дома, но их мало. Собственник у жилья сменяется раз в несколько десятилетий, поэтому некоторые инвесторы предпочитают заключать долгосрочный договор аренды, а не покупать объект.

Но аренда в княжестве стоит немалых денег. Согласно отчёту Nestpick, Монако занимает первое место среди городов по уровню затрат на аренду. Чтобы снять здесь небольшие апартаменты, нужно зарабатывать €12520 в месяц.

Квартал с самой дорогой недвижимостью в Монако – Золотой квадрат (Carré d'Or) района Монте-Карло (€70-100 тыс. за кв. м). Второй и третий по популярности районы Ла-Руссо (La Rousse) и Жардин-Экзотик (Jardin Exotique) находятся в той же ценовой категории, как и приморский фешенебельный район Ларвотто (Le Larvotto).

Самые экономичные апартаменты будут стоить €35 тыс. за квадрат (в районе Монегетти, например). Ценообразование в Монако строится по такому принципу: чем дальше от казино и выше в горы, тем дешевле. Второй фактор – вид. В премиальном сегменте он играет важную роль.

Примеры объектов недвижимости в Монако
Апартаменты за 6 750 000 евро в Монако, Монако
6 750 000 €
Апартаменты в Монако, Монако
135 м2 2 2
SERVICEAZUR
Апартаменты за 2 790 000 евро в Монако, Монако
2 790 000 €
Апартаменты в Монако, Монако
62 м2 1 1
SERVICEAZUR
Апартаменты за 6 850 000 евро в Монако, Монако
6 850 000 €
Апартаменты в Монако, Монако
126 м2 3 2
Четырёхкомнатные апартаменты на продажу в Монако, в районе Ла Русс, в здании с консьержем Château Perigord II, с красивым видом на море и город. Общая жилая площадь 126 кв.м., терраса 16 кв.м., гостиная с кухней открытого плана, 3 спальни и 2 ванные комнаты. Кондиционер тепло/холод. В идеальном состоянии после недавней реновации. - Район La...
Апартаменты за 4 850 000 евро в Монако, Монако
4 850 000 €
Апартаменты в Монако, Монако
96 м2 2 1
SERVICEAZUR
Апартаменты за 13 900 000 евро в Монако, Монако
13 900 000 €
Апартаменты в Монако, Монако
230 м2 3 2
Эти четырехкомнатные апартаменты находятся в престижной резиденции Le Grand Large в районе Фонвьей в Монако и открывают потрясающий вид на море. Квартира общей площадью 230m2 после полной современной реконструкции включает в себя прихожую, гостиную с обеденной зоной, полностью укомплектованную кухню, 3 спальни, каждая с собственной гардеробной и...
Апартаменты за 26 000 000 евро в Монако, Монако
26 000 000 €
Апартаменты в Монако, Монако
250 м2 4 4
SERVICEAZUR
Апартаменты за 3 800 000 евро в Монако, Монако
3 800 000 €
Апартаменты в Монако, Монако
70 м2 1 1
SERVICEAZUR
Апартаменты в Монако, Монако (цена по запросу)
Цена по запросу
Апартаменты в Монако, Монако
163 м2 2 2
SERVICEAZUR
Апартаменты за 3 800 000 евро в Монако, Монако
3 800 000 €
Апартаменты в Монако, Монако
63 м2 1 1
Двухкомнатные апартаменты после ремонта с видом на море и Монако, расположенные на высоком этаже в современном доме Château Périgord II в районе La Rousse - Saint Romain. Жилая площадь 54 кв.м. + 10 кв.м. террасы, квартира состоит из гостиной с открытой оборудованной кухней, одной спальни и одной ванной комнаты. Несколько встроенных...
Апартаменты за 3 100 000 евро в Монако, Монако
3 100 000 €
Апартаменты в Монако, Монако
80 м2 2 2
SERVICEAZUR
Апартаменты за 3 980 000 евро в Монако, Монако
3 980 000 €
Апартаменты в Монако, Монако
115 м2 2 1
SERVICEAZUR
Апартаменты за 3 250 000 евро в Монако, Монако
3 250 000 €
Апартаменты в Монако, Монако
79 м2 1
SERVICEAZUR
Апартаменты за 1 930 000 евро в Монако, Монако
1 930 000 €
Апартаменты в Монако, Монако
59 м2 1 1
Двухкомнатная квартира в новом доме L'Exotique на возвышенностях Монако в районе Экзотического Сада (Jardin Exotique). Квартира общей площадью 59 кв.м. с балконом 6 кв.м. и красивым видом. Одно место парковки в подземном гараже. Удобный для проживания жилой квартал, в котором расположены госпиталь Принцессы Грейс, школы и детские сады,...
Апартаменты за 5 500 000 евро в Монако, Монако
5 500 000 €
Апартаменты в Монако, Монако
138 м2 2 2
SERVICEAZUR
Апартаменты за 5 400 000 евро в Монако, Монако
5 400 000 €
Апартаменты в Монако, Монако
126 м2 4 3
SERVICEAZUR
Апартаменты за 7 700 000 евро в Монако, Монако
7 700 000 €
Апартаменты в Монако, Монако
210 м2 2 2
SERVICEAZUR
Апартаменты за 9 550 000 евро в Монако, Монако
9 550 000 €
Апартаменты в Монако, Монако
137 м2 3 1
SERVICEAZUR
Апартаменты за 5 600 000 евро в Монако, Монако
5 600 000 €
Апартаменты в Монако, Монако
130 м2 3 2
SERVICEAZUR
Апартаменты за 3 590 000 евро в Монако, Монако
3 590 000 €
Апартаменты в Монако, Монако
84 м2 2 2
SERVICEAZUR
Апартаменты за 6 450 000 евро в Монако, Монако
6 450 000 €
Апартаменты в Монако, Монако
114 м2 2 2
Продажа апартаментов в Château Périgord II в районе La Rousse - Saint Romain. Жилая площадь 114 кв.м., балкон 8 кв.м. с видом на море и Монако. Двойная гостиная с открытой кухней, 2 спальни с ванными, отдельный гостевой WC. Во всех комнатах установлен кондиционер тепло/холод. Апартаменты в идеальном состоянии после недавнего капитального...
SERVICEAZUR

Но самое привлекательное предложение для инвесторов – это стать налоговым резидентом Монако: подоходного налога для физических лиц в княжестве не существует. Кроме того, нет там и ежегодного налога на недвижимость, налогов на прирост капитала, дарение и передачу прямым наследникам.

Для этого необходимо:

  • иметь жильё в княжестве (купить, арендовать на год, подтвердить проживание с родственником) или бизнес и владеть корпоративной недвижимостью;
  • подтвердить благонадёжность и финансовую состоятельность, завести счёт в местном банке;
  • прожить на территории княжества более полугода;
  • подать заявление на ВНЖ.
Читайте также: Обзор рынка недвижимости Монако – 2018

Ницца: самая доступная для инвестиций

Что такое эконом-класс на Лазурном Берегу? Это квартиры в центре города. Чем город больше, тем недвижимость дешевле. Ницца – самая доступная для инвестиций дама, город апартаментов. В этот город студенты приезжают учиться, а кто-то – на сезонные заработки.

Вторичный сегмент квартир в Ницце – от €3,5 тыс. до €6,0 тыс. за кв. м. Дороговизна или доступность объекта зависит от расстояния до моря, состояния здания, ремонта, вида. Английская набережная (Promenade des Anglais) в Ницце – престижный район. Тут квадратный метр жилья на первой линии у моря обойдётся примерно в €10 тыс.

Состоятельные иностранцы предпочитают объекты на Английской набережной, но объекты на второй-третьей линии можно найти по €3-6 тыс. за квадрат.

В Ницце есть неблагоприятный арабский район Арьян (Ariane). Сюда туристы стараются не заглядывать. Конечно, самые дешёвые объекты по €2 тысячи за «квадрат» находятся именно тут, но этот район для инвестиций не рекомендуется.

Инвестиции в Ниццу
Вильнёв-Лубе (Villeneuve-Loubet), бухта Ангелов (Port Marina Baie des Anges)

Инвесторам лучше обратить внимание на престижные районы средней ценовой категории с ликвидной недвижимостью: Мон-Борон (Mont Boron) с красивыми видами; Симье (Cimiez) – буржуазный район с обилием деревьев, зелени, прогулочных зон; новый район Фаброн (Fabron) с закрытыми комплексами. По ценам на вторичное жильё Мон-Барон слегка дороже (€5-10 тыс. за кв. м), чем Симье и Фаброн (€4-7 тыс. за кв. м). Объекты в новостройках будут примерно на 20% дороже.

У русскоязычных инвесторов очень популярен городок Вильнёв-Лубе (Villeneuve-Loubet), знаменитая бухта Ангелов (Port Marina Baie des Anges) с футуристическими жилыми комплексами. Комплекс состоит из четырёх больших домов на берегу моря. Инфраструктура развитая и в шаговой доступности: пляжи, рестораны, талассотерапия. Для семей с детьми это идеальное место. Единственный минус – стоимость обслуживания и содержания заметно выше.

Канны: вид на ковровую дорожку

Набережная Круазет (Promenade de la Croisette) в Каннах – фешенебельное место, цены от €15 тыс. до €20 тыс. за кв. м для объектов на первой линии. Апартаменты у дворца Каннского кинофестиваля с окнами на красную ковровую дорожку могут стоить порядка €30 тыс. за кв. м. Центр Канн, как и в Ницце, значительно доступнее: от €5 тыс. до €8 тыс. за квадрат. В Ницце дешевле, чем в Каннах, на 20-25%.

Примеры объектов недвижимости в Ницце и Каннах
Вилла за 1 380 000 евро в Ницце, Франция
1 380 000 €
Вилла в Ницце, Франция
200 м2 5 3
SERVICEAZUR
Вилла за 2 950 000 евро в Каннах, Франция
2 950 000 €
Вилла в Каннах, Франция
300 м2 5 5
SERVICEAZUR
Вилла в Каннах, Франция (цена по запросу)
Цена по запросу
Вилла в Каннах, Франция
2000 м2 10 10
Впечатляющее своим размахом частное роскошное имение, общей жилой площадью около 2000 кв.м., с участком 30 гектар, с панорамным видом на море. Расположено на лоне природы, в уникальной атмосфере тишины и спокойствия холмов Saint-Jean de Cannes, имение, построенное в 2011 году, надежно скрыто от посторонних глаз и предлагает своим владельцам...
Вилла в Каннах, Франция (цена по запросу)
Цена по запросу
Вилла в Каннах, Франция
2000 м2 10 10
SERVICEAZUR
Апартаменты в Каннах, Франция (цена по запросу)
Цена по запросу
Апартаменты в Каннах, Франция
221 м2 3 3
SERVICEAZUR
Вилла в Каннах, Франция (цена по запросу)
Цена по запросу
Вилла в Каннах, Франция
600 м2 5 5
SERVICEAZUR
Вилла в Каннах, Франция (цена по запросу)
Цена по запросу
Вилла в Каннах, Франция
800 м2 11 7
SERVICEAZUR
Апартаменты в Каннах, Франция (цена по запросу)
Цена по запросу
Апартаменты в Каннах, Франция
325 м2 6 5
SERVICEAZUR
Апартаменты за 335 000 евро в Каннах, Франция
335 000 €
Апартаменты в Каннах, Франция
49 м2 1 1
SERVICEAZUR
Вилла за 2 500 000 евро в Каннах, Франция
2 500 000 €
Вилла в Каннах, Франция
350 м2 5 5
SERVICEAZUR
Вилла за 2 400 000 евро в Каннах, Франция
2 400 000 €
Вилла в Каннах, Франция
130 м2 3 3
SERVICEAZUR
Вилла в Каннах, Франция (цена по запросу)
Цена по запросу
Вилла в Каннах, Франция
400 м2 5 5
SERVICEAZUR
Апартаменты за 1 600 000 евро в Ницце, Франция
1 600 000 €
Апартаменты в Ницце, Франция
146 м2 3 1
SERVICEAZUR
Вилла в Ницце, Франция (цена по запросу)
Цена по запросу
Вилла в Ницце, Франция
350 м2 4 4
SERVICEAZUR
Вилла в Каннах, Франция (цена по запросу)
Цена по запросу
Вилла в Каннах, Франция
600 м2 6 7
SERVICEAZUR
Апартаменты за 570 000 евро в Каннах, Франция
570 000 €
Апартаменты в Каннах, Франция
79 м2 2
SERVICEAZUR
Апартаменты за 314 000 евро в Ницце, Франция
314 000 €
Апартаменты в Ницце, Франция
27 м2 1
SERVICEAZUR
Апартаменты за 6 300 000 евро в Каннах, Франция
6 300 000 €
Апартаменты в Каннах, Франция
380 м2 5
Апартаменты – триплекс, расположенные в историческом поместье Шато Скотт в Каннах, в районе Ля Калифорни, сочетает в себе вековую историю и современную роскошь. Здание, возведенное в 1868-1872 годах известным лондонским архитектором Томасом Смитом и каннским строителем Скави, имеет уникальный стиль, в котором переплетаются готические и...
Вилла за 14 500 000 евро в Каннах, Франция
14 500 000 €
Вилла в Каннах, Франция
SERVICEAZUR
Апартаменты за 1 200 000 евро в Ницце, Франция
1 200 000 €
Апартаменты в Ницце, Франция
60 м2 2 1
SERVICEAZUR

Дома в Каннах рассчитаны на миллионеров: за €2,5-3,0 млн можно найти приличные просторные варианты. Видовые дома при этом стоят в разы дороже – от €3 млн до €10 млн. Разумеется, есть дворцы по €50-60 млн, можно найти эксклюзивные объекты и за €100 млн. Побережье Канн разнообразное, а ценообразование сильно зависит от вида.

Кап-д’Антиб, Кап-Ферра, Кап-д’Ай: эксклюзив для миллионеров

Сен-Жан-Кап-Ферра, Кап-д’Ай и Кап-д’Антиб предпочитают миллионеры. Первые два расположены в 15 минутах езды от Монако, а от Кап-д’Антиб можно добраться в Ниццу или Канны за полчаса. Места очаровательные, но разброс цен ещё больше, чем в крупных городах Лазурного Берега.

Вилла с выходом к морю и красивым видом из окна стоит порядка €30 млн. В то же время в тридцати метрах позади неё дом без впечатляющей панорамы стоит порядка €5–10 млн, то есть в три раза дешевле. Здесь тяжело определить среднюю стоимость квадратного метра, так как дома сами по себе – эксклюзивные объекты.

Цены объектов на первой линии в этих краях из-за состояния дома и вида могут отличаться в разы. Вид на север стоит столько-то, а на юг – столько-то. Местные владельцы недвижимости продают в первую очередь картинку, а потом начинку. Например, стоит на участке красивое пейзажное дерево – из-за него ценник точно поднимется.

Александр Мацулевич
Александр Мацулевич
Директор
SERVICEAZUR

Мы как-то продавали виллу на Вильфранш-сюр-Мер (Villefranche-sur-Mer). Эта вилла была напечатана на обложке книги «Самые красивые виды в мире». Клиент этим очень гордился и говорил, что из окна его виллы открывается лучший в мире вид.Если разобраться, то стоимость участка в 3 тыс. кв. м может быть не больше €1,5 млн. Строительство дома обойдётся ещё в €3-4 млн. Суммарно около €5 млн. А сделка заключена на €14 млн, то есть €9 млн покупатель отдал за вид на залив. Но это просто ошеломительный вид. И здесь же вскоре мы продали виллу буквально в паре сотен метров от предыдущей. Та же панорама из окна видна немного под другим углом, так что она ушла за €3,5 млн.

Примеры объектов недвижимости на Лазурном берегу
Апартаменты за 448 000 евро в Кап-д'Ай, Франция
448 000 €
Апартаменты в Кап-д'Ай, Франция
45 м2 1 1
SERVICEAZUR
Апартаменты за 390 000 евро в Кап-д'Ай, Франция
390 000 €
Апартаменты в Кап-д'Ай, Франция
45 м2 1
Квартира жилой площадью 45 кв.м. расположена на втором этаже нового строящегося дома в Кап дАй, в 10 минутах ходьбы до пляжей Мала и одного из самых лучших пляжей-ресторанов Французской Ривьеры – Ля Пинед. Квартира включает гостиную с кухней и балконом 8 кв.м., спальню с душевой комнатой. Место парковки в подземном гараже можно приобрести...
Апартаменты за 1 600 000 евро в Кап-д'Ай, Франция
1 600 000 €
Апартаменты в Кап-д'Ай, Франция
112 м2 3 1
SERVICEAZUR
Вилла за 27 560 000 евро в Кап-д'Ай, Франция
27 560 000 €
Вилла в Кап-д'Ай, Франция
506 м2 7 7
SERVICEAZUR

2018-2019 годы – это спад цен, через год-два объекты точно начнут дорожать. Рынок в стагнации, а распределение сделок по сегментам меняется: спрос на недорогие по местным меркам объекты подскочил, а в элитном сегменте продажи упали. Теперь намного проще купить объект по цене в разы ниже заявленной. Совсем недавно, например, у нас состоялась сделка на €9 млн, но изначально продавец виллы запрашивал €16 млн.

В связи с внешнеполитическими изменениями рынок наполняется новыми элитными объектами, которые можно приобрести по привлекательной цене. Сложилась очень выгодная для покупателя ситуация, которая на рынке элитной недвижимости – большая редкость. Виллу на Лазурном Берегу с роскошным видом можно купить вдвое дешевле, а через два-три года продать с достойной прибылью. Если вы думаете, что сейчас не время покупать, то факты утверждают обратное. Самое время искать перспективные варианты и инвестировать.

Читайте также: Роскошные инвестиции во Франции и Монако

Фото: Pixabay, Flickr

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Франция, Монако, Анализ рынков, Инвестиции, Элитная недвижимость, Налоги и сборы

Читайте также

Где купить недвижимость за границей: топ-30 популярных стран. Рейтинг Prian
Эксклюзивные данные
В очередь за отелями! Гостиничный сектор Европы в 2024 году привлекает инвесторов
Какие стратегии выбирают профессиональные инвесторы
Гонконг воскрешает, Афины отстают
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
В Европейском суде рассматривают дело, которое коснётся многих российских собственников недвижимости
Неожиданные последствия санкций
Как купить недвижимость во Франции в 2025 году
Пошаговая инструкция сделки купли-продажи во Франции
Процедура покупки недвижимости в Северном Кипре
Пошаговый алгоритм сделки

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Апартаменты (квартиры) в Ницце Недвижимость в Ницце Элитная недвижимость Лазурного Берега и Прованса Недвижимость в Монако

Интересно почитать

Полезные статьи

Процедура приобретения недвижимости в Турции

Обновили полезную информацию

  • 20.11.2024
  • 143654

Содержание недвижимости в Испании

Налоги, коммуналка и другие расходы собственника

  • 20.08.2024
  • 99524