Версия
для печати
для печати
Перед вами новый материал проекта «Купить недвижимость в Испании» – видео и рекомендации от специалистов компании Espana Tour. С чего стоит начать поиск жилья за рубежом – читайте здесь. Какие варианты можно рассматривать при том или ином бюджете, узнаете тут.
Подписаться на обновления проекта можно здесь.
Процедуру покупки нужно начинать с резервирования. Это позволит вам закрепить объект за собой и зафиксировать цену. Для этого необходимо заключить договор резерва и внести предоплату. Сумма может варьироваться от €3 тыс. до €6 тыс. в зависимости от стоимости выбранной недвижимости.
Для подписания предварительного договора резерва нужен только ваш паспорт и деньги.
В договоре обязательно должны быть прописаны данные объекта, его стоимость, сумма резерва, выплаченная при подписании контракта, а также обозначена дата, до которой необходимо заключить договор купли-продажи, то есть завершить сделку у нотариуса.
Если по каким-то причинам у вас на руках нет достаточной суммы для выплаты резерва (например, решение пришло спонтанно, во время отдыха), предварительный договор всё равно заключают. Но в нём отражается та сумма, которая была выплачена на этапе подписания, и указывается, что её остаток будет внесён позже, по возвращении домой.
Если вы бронируете понравившийся объект удалённо, находясь за границей, тогда договор подписываете дистанционно, а резерв перечисляете на счёт застройщика (если покупаете недвижимость на первичном рынке) или на счёт компании, которая представляет интересы продавца (на вторичном).
Резерв можно также заплатить наличными. В таком случае мы как представители покупателя вносим деньги на счёт продавца или его представителя через кассу банка. В любом случае наши специалисты всегда оставляют себе пару дней для того, чтобы проверить объект, и только после этого перечисляют сумму залога.
В договоре обязательно прописывается ответственность сторон – в каких случаях резерв не возвращается или возвращается в двойном размере. Если сделка не состоится по вине покупателя, например, он передумает или выберёт другую недвижимость, то залог ему не возвращается. Если решение меняет продавец, тогда он выплачивает вам резерв в двойном размере. Впрочем, такие случаи крайне редки.
В среднем договор резерва заключается на три-четыре месяца. Но в контракте обязательно должен быть пункт, который даёт возможность дополнительным соглашением продлить его на необходимый срок.
Как правило, трёх-четырёх месяцев достаточно, чтобы закрыть сделку на вторичном рынке и на первичном, если объект возведён и сдан в эксплуатацию. Но бывает, что сдача комплекса запланирована только через год, тогда этот срок и отражается в предварительном договоре.
Трёх-четырёх месяцев также хватит, если при покупке жилья вы рассчитываете на заёмные средства. Главное – заранее предупредить своего агента, что вы хотите кредитоваться в испанском банке. И быть готовым собрать все документы быстро. Иначе сроки могут затянуться.
Итак, объект зарезервирован, а цена на него зафиксирована. Что же предстоит теперь?
Если вы покупаете недвижимость без привлечения заёмных средств, то всё немного проще – открываете счёт в испанском банке и регистрируете индивидуальный налоговый номер иностранца (Numero de Identificacion de Extranjero, NIE).
Для открытия счёта при себе надо иметь паспорт, документы о доходах или источнике происхождения денежных средств, на которые планируется покупка недвижимости. В каком именно банке это лучше сделать, посоветует интернет или специалисты агентства. Они же проверят все ваши документы.
В случае если решение купить недвижимость вы приняли внезапно и кроме паспорта у вас с собой ничего нет, нужно только сходить со своим представителем в банк, чтобы вас идентифицировал специалист. А по возвращении на родину вы в кратчайшие сроки подготовите необходимые справки, перешлёте их агенту, и он подаст их в банк от вашего имени для открытия счёта.
NIE в Испании– это аналог российского ИНН, персональный номер, который присваивается каждому резиденту и нерезиденту для идентификации в системе социального страхования и налоговой службы. Чтобы получить ИНН, необходимо представить в отдел Министерства иностранных дел по работе с иностранцами (Inmigración y Extranjería) фотографии, заполненную форму заявки, основания для получения данного номера – в вашем случае договор резерва – и квитанцию об уплате госпошлины. К слову, документ можно оформить как на территории Испании, так и в её посольстве в стране вашего проживания. Но во втором случае можно проиграть по срокам.
Когда для покупки недвижимости нужен кредит, процесс удлиняется. Помимо открытия счёта в банке и ИНН, собираются документы для предварительной оценки банком финансового состояния потенциального заёмщика.
Пакет документов зависит от того, будете вы кредитоваться как физлицо или юрлицо. Из общего – требуется подтвердить источник своих доходов, показать кредитную историю, предоставить информацию о семье и месте проживания – в собственном или арендованном жилье. Документы на недвижимость на этапе получения предварительной оценки не понадобятся. Надо сообщить менеджеру банка только её стоимость. И да, на этом этапе достаточно качественной ксерокопии оригиналов.
Своё предварительное решение – одобрение или отказ – банк выносит в течение пары дней. Затем уже специалисты агентства, опираясь на эти сведения, планируют дальнейшие действия.
Следующий шаг – приносим в банк оригиналы собранных ранее справок и документов по приобретаемой недвижимости для рассмотрения вашей заявки в кредитном комитете. Процесс это небыстрый и занимает от трёх до пяти недель.
Решение – выдать кредит или отказать – банк направляет нам как представителю покупателя по почте. Но если сроки поджимают, то сотрудник банка может уведомить нас и по телефону. Получив известие о положительном решении, мы сразу начинаем готовиться к сделке – подписанию договора купли-продажи.
Прежде чем вы с агентом пойдёте к нотариусу, вам необходимо перечислить деньги на уже открытый счёт в испанском банке. Для определения точной суммы мы составляем полную форму расчёта. В ней отражаем стоимость недвижимости, выплаченный резерв и остаток. Если покупка проходит с привлечением ипотеки, то остаток показываем как две суммы – собственные средства и заёмные. И обязательно учитываем все сопутствующие расходы по сделке. Затем сообщаем сумму клиенту, и он на основании этого расчёта осуществляет перевод денег. Международный перевод – процесс тоже небыстрый, занимает несколько дней.
Как только деньги поступают на испанский счёт, ваш агент связывается с продавцом или его представителем и, если они готовы, назначает дату.
Отмечу, что покупатель может не присутствовать на подписании договора купли-продажи только в том случае, если составил доверенность.
Прежде всего вы посетите вместе со своим доверенным лицом испанский банк, где ранее у вас был открыт счёт. В банке возьмёте платёжный документ, проще говоря, чек для финального расчёта с продавцом.
Помимо чека, у вас на руках должны быть оригиналы паспорта и индивидуального налогового номера иностранца.
С этими бумагами вы отправитесь к нотариусу. Там кроме самого нотариуса вас будут ожидать продавец или представитель продавца и юрист. Также, когда есть необходимость, приглашают независимого переводчика, который переведёт всё, что происходит на подписании.
Помните: на приём к нотариусу обязательно надо записываться, причём заранее. За кем стоит его выбор – за продавцом или покупателем – роли не играет. Процедура одна, поэтому, если особых предпочтений в том, кто будет заверять сделку, нет, то представитель покупателя определяет и сообщает второй стороне дату, время и место заключения сделки.
Сначала вычитывается черновик договора купли-продажи. На сделке с привлечением ипотеки – ещё и кредитный договор. Проверяются все паспортные данные, правильность написания ФИО, адреса объекта недвижимости и т. д. Выявленные ошибки исправляются ручкой. Помощник нотариуса вносит правки и печатает оригинал договора купли-продажи.
Как только всё готово, приходит нотариус и ещё раз проверяет договор, задаёт вопросы участникам сделки. После чего контракт подписывают нотариус, переводчик, продавец, покупатель, и, конечно, покупателю передают ключи, а продавцу – банковский чек.
Всё! Вы – полноправный собственник недвижимости!
Что ещё вам нужно знать. После передачи ключей вы можете обнаружить в своём новом доме или квартире, что какое-то условие продавцом нарушено. Мы в своей практике с таким сталкивались лишь дважды. Один раз вынесли мебель, а другой раз мебельный комплект полностью заменили. В обоих случаях нашлось решение – ущерб был возмещён деньгами. Теперь мы ужесточили контроль, и накануне сделки наши представители всегда ещё раз проверяют объект.
Исторический день завершен. Объект куплен. В следующем материале проекта мы подсчитаем расходы, связанные с покупкой недвижимости на Коста-Бланке и её содержанием.
Чтобы не пропустить, подписывайтесь на обновления. Сделать это можно на главной странице спецпроекта «Как купить недвижимость в Испании».
Партнёр проекта – компания Espana Tour.png "Espana Tour")
Испания, Торревьеха, C/Orihuela,72, Torrevieja, Alicante
+34 634 78 44 49
Фото: Pixabay
