Недвижимость в Испании: этапы покупки жилья на Коста-Бланке

Вы определились с целью, выбрали город, нашли недвижимость. Самое время поговорить о технической стороне покупки. Этот процесс требует особой концентрации и понимания каждого нюанса. Вместе с экспертом компании Espana Tour Ириной Рудь мы разбираемся, как решить все вопросы с помощником – агентством.

Перед вами новый материал проекта «Купить недвижимость в Испании» – видео и рекомендации от специалистов компании Espana Tour. С чего стоит начать поиск жилья за рубежом – читайте здесь. Какие варианты можно рассматривать при том или ином бюджете, узнаете тут.

Подписаться на обновления проекта можно здесь.


Ирина Рудь
Ирина Рудь, эксперт компании Espana Tour  

Резервация объекта и заключение предварительного договора

Процедуру покупки нужно начинать с резервирования. Это позволит вам закрепить объект за собой и зафиксировать цену. Для этого необходимо заключить договор резерва и внести предоплату. Сумма может варьироваться от €3 тыс. до €6 тыс. в зависимости от стоимости выбранной недвижимости.

Для подписания предварительного договора резерва нужен только ваш паспорт и деньги.

В договоре обязательно должны быть прописаны данные объекта, его стоимость, сумма резерва, выплаченная при подписании контракта, а также обозначена дата, до которой необходимо заключить договор купли-продажи, то есть завершить сделку у нотариуса.

Если по каким-то причинам у вас на руках нет достаточной суммы для выплаты резерва (например, решение пришло спонтанно, во время отдыха), предварительный договор всё равно заключают. Но в нём отражается та сумма, которая была выплачена на этапе подписания, и указывается, что её остаток будет внесён позже, по возвращении домой.

Если вы бронируете понравившийся объект удалённо, находясь за границей, тогда договор подписываете дистанционно, а резерв перечисляете на счёт застройщика (если покупаете недвижимость на первичном рынке) или на счёт компании, которая представляет интересы продавца (на вторичном). 

Резерв можно также заплатить наличными. В таком случае мы как представители покупателя вносим деньги на счёт продавца или его представителя через кассу банка. В любом случае наши специалисты всегда оставляют себе пару дней для того, чтобы проверить объект, и только после этого перечисляют сумму залога.

В договоре обязательно прописывается ответственность сторон – в каких случаях резерв не возвращается или возвращается в двойном размере. Если сделка не состоится по вине покупателя, например, он передумает или выберёт другую недвижимость, то залог ему не возвращается. Если решение меняет продавец, тогда он выплачивает вам резерв в двойном размере. Впрочем, такие случаи крайне редки.

В среднем договор резерва заключается на три-четыре месяца. Но в контракте обязательно должен быть пункт, который даёт возможность дополнительным соглашением продлить его на необходимый срок.

Как правило, трёх-четырёх месяцев достаточно, чтобы закрыть сделку на вторичном рынке и на первичном, если объект возведён и сдан в эксплуатацию. Но бывает, что сдача комплекса запланирована только через год, тогда этот срок и отражается в предварительном договоре.

Трёх-четырёх месяцев также хватит, если при покупке жилья вы рассчитываете на заёмные средства. Главное – заранее предупредить своего агента, что вы хотите кредитоваться в испанском банке. И быть готовым собрать все документы быстро. Иначе сроки могут затянуться.

Подготовка к сделке

Итак, объект зарезервирован, а цена на него зафиксирована. Что же предстоит теперь?

Если вы покупаете недвижимость без привлечения заёмных средств, то всё немного проще – открываете счёт в испанском банке и регистрируете индивидуальный налоговый номер иностранца (Numero de Identificacion de Extranjero, NIE).

Для открытия счёта при себе надо иметь паспорт, документы о доходах или источнике происхождения денежных средств, на которые планируется покупка недвижимости. В каком именно банке это лучше сделать, посоветует интернет или специалисты агентства. Они же проверят все ваши документы.

В случае если решение купить недвижимость вы приняли внезапно и кроме паспорта у вас с собой ничего нет, нужно только сходить со своим представителем в банк, чтобы вас идентифицировал специалист. А по возвращении на родину вы в кратчайшие сроки подготовите необходимые справки, перешлёте их агенту, и он подаст их в банк от вашего имени для открытия счёта.

NIE в Испании– это аналог российского ИНН,  персональный номер, который присваивается каждому резиденту и нерезиденту для идентификации в системе социального страхования и налоговой службы. Чтобы получить ИНН, необходимо представить в отдел Министерства иностранных дел по работе с иностранцами (Inmigración y Extranjería) фотографии, заполненную форму заявки, основания для получения данного номера – в вашем случае договор резерва – и квитанцию об уплате госпошлины. К слову, документ можно оформить как на территории Испании, так и в её посольстве в стране вашего проживания. Но во втором случае можно проиграть по срокам.

Когда для покупки недвижимости нужен кредит, процесс удлиняется. Помимо открытия счёта в банке и ИНН, собираются документы для предварительной оценки банком финансового состояния потенциального заёмщика.

Пакет документов зависит от того, будете вы кредитоваться как физлицо или юрлицо. Из общего – требуется подтвердить источник своих доходов, показать кредитную историю, предоставить информацию о семье и месте проживания – в собственном или арендованном жилье. Документы на недвижимость на этапе получения предварительной оценки не понадобятся. Надо сообщить менеджеру банка только её стоимость. И да, на этом этапе достаточно качественной ксерокопии оригиналов.

Своё предварительное решение – одобрение или отказ – банк выносит в течение пары дней. Затем уже специалисты агентства, опираясь на эти сведения, планируют дальнейшие действия.

Следующий шаг – приносим в банк оригиналы собранных ранее справок и документов по приобретаемой недвижимости для рассмотрения вашей заявки в кредитном комитете. Процесс это небыстрый и занимает от трёх до пяти недель.

Решение – выдать кредит или отказать – банк направляет нам как представителю покупателя по почте. Но если сроки поджимают, то сотрудник банка может уведомить нас и по телефону. Получив известие о положительном решении, мы сразу начинаем готовиться к сделке – подписанию договора купли-продажи.

Прежде чем вы с агентом пойдёте к нотариусу, вам необходимо перечислить деньги на уже открытый счёт в испанском банке. Для определения точной суммы мы составляем полную форму расчёта. В ней отражаем стоимость недвижимости, выплаченный резерв и остаток. Если покупка проходит с привлечением ипотеки, то остаток показываем как две суммы – собственные средства и заёмные. И обязательно учитываем все сопутствующие расходы по сделке. Затем сообщаем сумму клиенту, и он на основании этого расчёта осуществляет перевод денег. Международный перевод – процесс тоже небыстрый, занимает несколько дней.

Как только деньги поступают на испанский счёт, ваш агент связывается с продавцом или его представителем и, если они готовы, назначает дату.

Отмечу, что покупатель может не присутствовать на подписании договора купли-продажи только в том случае, если составил доверенность.

Как проходит сделка купли-продажи

Прежде всего вы посетите вместе со своим доверенным лицом испанский банк, где ранее у вас был открыт счёт. В банке возьмёте платёжный документ, проще говоря, чек для финального расчёта с продавцом.

Помимо чека, у вас на руках должны быть оригиналы паспорта и индивидуального налогового номера иностранца.

С этими бумагами вы отправитесь к нотариусу. Там кроме самого нотариуса вас будут ожидать продавец или представитель продавца и юрист. Также, когда есть необходимость, приглашают независимого переводчика, который переведёт всё, что происходит на подписании.

Помните: на приём к нотариусу обязательно надо записываться, причём заранее. За кем стоит его выбор – за продавцом или покупателем – роли не играет. Процедура одна, поэтому, если особых предпочтений в том, кто будет заверять сделку, нет, то представитель покупателя определяет и сообщает второй стороне дату, время и место заключения сделки.

Сначала вычитывается черновик договора купли-продажи. На сделке с привлечением ипотеки – ещё и кредитный договор. Проверяются все паспортные данные, правильность написания ФИО, адреса объекта недвижимости и т. д. Выявленные ошибки исправляются ручкой. Помощник нотариуса вносит правки и печатает оригинал договора купли-продажи.

Как только всё готово, приходит нотариус и ещё раз проверяет договор, задаёт вопросы участникам сделки. После чего контракт подписывают нотариус, переводчик, продавец, покупатель, и, конечно, покупателю передают ключи, а продавцу – банковский чек.

Всё! Вы – полноправный собственник недвижимости! 

Что ещё вам нужно знать. После передачи ключей вы можете обнаружить в своём новом доме или квартире, что какое-то условие продавцом нарушено. Мы в своей практике с таким сталкивались лишь дважды. Один раз вынесли мебель, а другой раз мебельный комплект полностью заменили. В обоих случаях нашлось решение – ущерб был возмещён деньгами. Теперь мы ужесточили контроль, и накануне сделки наши представители всегда ещё раз проверяют объект.

Исторический день завершен. Объект куплен. В следующем материале проекта мы подсчитаем расходы, связанные с покупкой недвижимости на Коста-Бланке и её содержанием.

Чтобы не пропустить, подписывайтесь на обновления. Сделать это можно на главной странице спецпроекта «Как купить недвижимость в Испании».


Партнёр проекта – компания Espana TourEspana Tour

Испания, Торревьеха, C/Orihuela,72, Torrevieja, Alicante

+34 634 78 44 49

espanatour.es


Фото: Pixabay

Условия цитирования материалов Prian.ru

Теги: Испания, Недвижимость, Процедура покупки
Подписаться:

Читайте также

Недвижимость в Испании: Дополнительные расходы на Коста-Бланке
На что гарантированно придётся тратиться?
Кейс: как инвестировать в недвижимость на Коста-дель-Соль с бюджетом от €50 000
Редкий пример апарт-отеля с невысокими ценами и гарантированным доходом от аренды
Эту изумительную виллу в Испании скоро снесут. Будем плакать?
Увы, она не представляет исторической ценности
Личный опыт: покупка виллы в Бенидорме для переезда в Испанию
Быт обустроили, а вот получить европейские права – тот ещё квест
Три шага к покупке недвижимости в Испании
Можно не только прочитать, но и посмотреть видео
Недвижимость в Испании: как получить ипотечный кредит
Правда, что к нашим людям в Испании банки стали относиться хуже? Развеиваем мифы.

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Недвижимость на Коста-Бланка Коммерческая недвижимость на Коста-Бланка Недорогая недвижимость на Коста-Бланка Аренда недвижимости на Коста-Бланка

Новости и статьи по теме «Испания»:

Недвижимость в Испании: ВНЖ для финансово независимых лиц
  • 28
Семьям, дети которых задумываются об учёбе в Испании, смотреть особенно внимательно
Недвижимость в Испании: получение ВНЖ через покупку жилья
  • 379
Порядок действий, список документов, сложности, права и обязанности... всё в одном сюжете