a
Версия
для печати

Покупаем жильё в Израиле: что проверить перед сделкой

Все транзакции с недвижимостью в Израиле проходят через адвокатов, которые гарантируют законность. Продавец и покупатель, как правило, нанимают каждый своего адвоката. Работа адвоката покупателя – не допустить до сделки объект с долгами или неподтверждённым правом собственности. Однако есть несколько аспектов, которые не влияют на юридическую чистоту, но могут доставить новому владельцу заметные неприятности. Например, ему придётся существенно больше платить за обслуживание дома, или перепродажа будет не очень выгодной. На что обращать внимание? Разбираемся вместе с экспертами компании Zipika.

Кадастровая разметка

В израильском земельном кадастре (табу) у каждого объекта недвижимости есть три координаты: гуш (участок), хилька (доля), тат-хилька (объект). Как правило, тат-хилька совпадает с номером квартиры, но так бывает не всегда, потому что могут нумероваться также чердаки, подвалы и прочие вспомогательные помещения.

У некоторых объектов тат-хилька просто отсутствует. Так бывает, например, в старых домах. Тогда при покупке квартиры могла определяться только доля в общем имуществе, а не конкретный объект с чёткими границами.

Такие объекты вполне законно продавать и покупать, однако с точки зрения банков они могут быть проблемными, ведь их границы неточно определены. Как следствие – получить ипотеку под них будет сложнее, а условия будут не такими выгодными. Также это повлияет на цену, по которой вы затем сможете продать объект.

Читайте также: Процедура приобретения недвижимости в Израиле

Состояние здания

Значительная часть жилфонда в Израиле старая, 60-х годов постройки. Здания могут быть не в лучшем состоянии: где-то пошла трещина, где-то отваливается плитка. Для проживания дом вполне пригоден, и адвокат не будет возражать против сделки. Однако покупателю это грозит разнообразными сложностями.

Недвижимость Израиля
Жилищный фонд в Тель-Авиве разнообразный

Во-первых, оценщик от банка может обратить на это внимание, и соответственно, банк предложит не лучшие условия ипотеки.

Во-вторых, владельцу жилья в таком здании с большой вероятностью придётся финансировать ремонт (вместе с соседями, если это многоквартирный дом) либо платить штраф из-за того, что здание представляет опасность.

В-третьих, если дефект не устранить, продать такой объект будет сложнее. Ведь потенциальный покупатель поймёт, что дальше это окажется уже его головная боль.

Соседи

Про соседей также лучше всё выяснить заранее. Например, если за стенкой живут асоциальные личности, вам придётся разбираться с вечной грязью, запахами, клопами и т. д. Да и сдать такое жильё в аренду будет практически невозможно.

Кроме того, соседи могут быть шумными. Это также добавит проблем при проживании и сдаче в аренду. Кстати, шуметь в дневное время не запрещено, так что разобраться юридическим путём будет непросто.

Читайте также: Личный опыт: переезд в Израиль. Адаптация, жизнь, работа
Купить жилье в Израиле
Про район и соседей лучше выяснить заранее 

Район

Желательно выбирать благополучный район, где живут люди, близкие вам по уровню доходов.

Характеристики районов в целом сейчас описывают многие сайты. Можно посмотреть официальную статистику, например уровень преступности, и в частности краж в этом районе. Можно взглянуть и на другие параметры, такие как доля жителей с высшим образованием, уровень достатка, распределение белых и синих воротничков.

Бывает, что улица начинается в хорошем районе, а заканчивается в плохом, так что проверять стоит конкретный дом.

Читайте также: Как живут люди в Израиле. Факты о недвижимости, которые вас удивят

Принадлежность земли

Основная часть земли под застройку в Израиле принадлежит государству и сдаётся застройщикам в аренду на 99 лет. Однако участок может быть также частным или церковным.

Бывает, что в двух домах, стоящих рядом, цены на жильё существенно различаются. Причина может заключаться именно в собственности на землю. В доме, стоящем на частной земле, не принадлежащей владельцу здания, квартиры обычно дешевле, однако это повод не обрадоваться, а насторожиться.

Сделки с недвижимостью в Израиле
Принадлежность земли – тоже важный аспект, на который стоит обратить внимание до сделки

Дело в том, что государство не будет произвольно увеличивать ставки земельной аренды: политические последствия окажутся слишком серьёзными, – а частный владелец способен так поступить. Поэтому тот, кто покупает жильё на негосударственной земле, должен учитывать риск внезапного увеличения коммунальных расходов.

Читайте также: Рынок недвижимости Израиля: как государство пытается остановить цены

Как проверить объект?

По стандартному договору, продавец должен перед сделкой сообщить покупателю обо всех значимых деталях. Кроме того, перед сделкой можно уточнить кадастровый план и проверить, уплачены ли задолженности.

Однако не всё перечисленное выше укладывается в формальные рамки. Поэтому имеет смысл также пообщаться с управдомом. У него нет причин обманывать, ведь вы его потенциальный сосед, так что он может рассказать и о беспокойных соседях, и о состоянии здания.

Можно также поговорить с несколькими соседями. Некоторые покупатели идут дальше: они готовы по несколько часов сидеть в машине перед домом, чтобы понять, какая там обстановка.

Ещё один надёжный, но относительно дорогой вариант – пригласить частного оценщика. Если вы планируете брать ипотеку, обратитесь в банк и попросите дать список оценщиков, с которыми они работают. Обычно они присылают контакты трёх человек. Из них рекомендуется выбирать того, кто сотрудничает с большим количеством банков: неизвестно, где вам в итоге согласуют ипотеку и на каких условиях. Ну и на цену смотреть, конечно.

Работа оценщика обойдётся вам примерно в 2,5 тыс. шекелей ($770), тогда как оценка после подписания договора стоит примерно 1 тыс. шекелей ($310). Такой специалист не только делает оценку стоимости, но и проверяет все обременения, выясняет, что здание не заложено и на нём нет долгов. Также он идёт в инженерный отдел муниципалитета, смотрит документы и даёт заключение о потенциальной опасности или безопасности здания. Оценщик работает скрупулёзно, так как отвечает перед банком, но для покупателя это и гарантия безопасности сделки, и высокий шанс получить хорошую ипотеку.

Наш собеседник из компании Zipika поделился такой историей.

«Я год назад помогал в покупке квартиры знакомым. У дома была проблема с кадастром: здание построено 15 лет назад, но в кадастре оно не зарегистрировано, записано только в земельном управлении. Дело в том, что застройщик обанкротился и не заплатил адвокату. Адвокат обозлился и не зарегистрировал дом. Нам нужно брать ипотеку, но у банка возникает вопрос: что не так с домом? А до согласования с банком мы не могли подписать сделку, чтобы не остаться без ипотеки. Поэтому приглашали частного оценщика. В нашем случае он выяснил, что, кроме отсутствия в кадастре, других проблем не было, и всё закончилось благополучно».

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала специалистов компании Zipika.

Примеры объектов недвижимости в Израиле
Квартира за 1 100 000 евро в Тель-Авиве, Израиль
1 100 000 €
Квартира в Тель-Авиве, Израиль
60 м2 3 2 1
Новая квартира в отремонтированном здании в стиле Баухаус в живописном районе Нахалат Беньямин. Эта квартира площадью 60 кв.м сочетает в себе красоту древности и удобство современности. Дом полностью реновировали, оставив исторический фасад. С высокими потолками - 3,5 м, солнечной гостиной благодаря юго-западной ориентации окон. Квартира...
ISRA HOME
Квартира за 412 888 евро в Нетании, Израиль
412 888 €
Квартира в Нетании, Израиль
105 м2 4 3
Продажа 4х комнатной квартиры в Нетании, улица Рав Кук, до моря 5 минут ходьбы, 6 этаж с лифтом, 105 кв.м, парковка.
Israel Home
Дом за 17 117 504 евро в Тель-Авиве, Израиль
17 117 504 €
Дом в Тель-Авиве, Израиль
950 м2 7
Объект под сдачу
Этот новый престижный отель расположен в тихом и сдержанном жилом пригородном районе в Кфар-Шмарьяху, всего в 15 минутах езды от Тель-Авива и в 5 минутах от Герцлии Питуах.Построенный на участке площадью 3900 м2, две красивые виллы, обращенные друг к другу и окруженные средиземноморским садом. Основная вилла, построенная на 3 уровнях,...
Israel Home
Дом за 7 730 664 евро в Кейсарии, Израиль
7 730 664 €
Дом в Кейсарии, Израиль
600 м2 8
Данная элегантная вилла расположена на тихой улице в одном из самых престижных и желанных районов Кейсарии - Кластер No 6, всего в 7 минутах ходьбы от моря. Она окружена ухоженным зеленым садом, имеет обширную террасу, три просторные гостиные, столовую, две кухни, восемь спален и шесть ванных комнат. Вилла тщательно спланирована и спроектирована...
Israel Sotheby’s International Realty
Пентхаус за 2 139 688 евро в Тель-Авиве, Израиль
2 139 688 €
Пентхаус в Тель-Авиве, Израиль
165 м2 5 3
Расположенный в районе «старого севера» Тель-Авива, недалеко от знаменитого парка реки Яркон, в бутик-здании, которое состоит всего из 5 апартаментов. Этот пентхаус с полным полом включает 5 спален, электроприборы, включая двойную духовку, холодильник и стиральную машину, просторную террасу площадью 130 м2 и личный лифт.
Israel Home
Вилла за 2 064 439 евро в Кейсарии, Израиль
2 064 439 €
Вилла в Кейсарии, Израиль
410 м2 5 4
На продажу вилла в Кесарии, 13 новый район. Дорогая внутренняя отделка виллы. На вилле есть отдельные 2 жилые единицы, одна 3х комнатная, вторая квартира студио с джакузи. Вилла имеет собственный бассейн, 4 спальни, 410 кв.м жилая площадь, участок земли 520 кв.м. кинотеатр, парковка для 3х машин.
Israel Home
Пентхаус за 5 763 266 евро в Нетании, Израиль
5 763 266 €
Пентхаус в Нетании, Израиль
290 м2
Кредит
Продажа топ пентхауса в новом и современном проекте T-Towers, пентхауз занимает весь этаж, но втором этаже пентхауза имеется свой бассейн, общая жилая площадь 290 кв.м, площадь балконов 310 кв.м. Подземная парковка, большой бассейн, спорт зал.
Israel Home
Квартира за 4 446 318 евро в Нетании, Израиль
4 446 318 €
Квартира в Нетании, Израиль
500 м2
Гражданство Онлайн-показ
Роскошная квартира, занимающая целый этаж расположена в городе Ямим на 1-й линии от моря, в одном из самых востребованных районов Нетании. Квартира имеет площадь 500 квадратных метров, и еще 50 квадратных метров частных балконов с панорамным видом на море и зеленые окрестности. Квартира находится на 17 этаже. В квартире есть частный лифт,...
Intermark Global
Пентхаус за 6 325 089 евро в Нетании, Израиль
6 325 089 €
Пентхаус в Нетании, Израиль
390 м2 6
Продажа элитного пентхауса в Нетании, Ир Ямим. Продажа одного из самых элитных пентхаузов Нетании и всего Израиля, проект "Prime Tower". Окончание строительства, намечено на лето 2016 года.Дом в стадии строительства 1. Этаж - 18 топ пентхаус (весь этаж) 2. Площадь - 240 м² 3. Площадь балкона - 140 м² (бассейн + джакузи)...
Israel Home
Офис за 15 000 000 евро в Тель-Авиве, Израиль
15 000 000 €
Офис в Тель-Авиве, Израиль
1267 м2 4% в год
Целый этаж в одном из самых шикарных зданий Тель Авива. Арендатор ААА - компания высоких технологий. Аренда до 2027 года с опцией продления.
ISRA HOME
Вилла за 3 074 696 евро в Кейсарии, Израиль
3 074 696 €
Вилла в Кейсарии, Израиль
600 м2 6 5 3
Роскошный дом в средиземноморском стиле, расположенный в Кейсарии, занимает более 600 м2 жилой площади на 3 уровнях и предлагает уникальный дизайн интерьера в стиле французского арт-деко. На первом этаже расположена обширная подъездная дорога с пальмами и красивыми каменными скульптурами. Входя в дом, вы попадаете в большую гостиную с...
Israel Sotheby’s International Realty
Пентхаус за 711 573 евро в Тель-Авиве, Израиль
711 573 €
Пентхаус в Тель-Авиве, Израиль
87 м2 4 3 2
Невозможно представить полноценную семейную жизнь без комфортабельных апартаментов. Предлагаем вашему вниманию новый жилой проект, состоящий из 2-х 7-ми этажных зданий-бутик, расположенных в востребованном районе Тель-Авива - Кирьят-Шалом. Данный проект сочетает в себе все удобства городской жизни вблизи от торговых, финансовых,...
Israel Sotheby’s International Realty
Вилла за 15 197 783 евро в Кейсарии, Израиль
15 197 783 €
Вилла в Кейсарии, Израиль
1150 м2 4
Эта тщательно спроектированная вилла площадью 1150 квадратных метров расположена в одном из самых престижный районах Кейсарии в близи от полей для гольфа и всего в нескольких минутах ходьбы от синагоги, торговых и развлекательных центров. Данная современная вилла, построена в соответствии с самыми высокими стандартами, с изысканной отделкой и...
Israel Sotheby’s International Realty
Апартаменты за 1 571 170 евро в Нетании, Израиль
1 571 170 €
Апартаменты в Нетании, Израиль
147 м2 4 3 2
Всего в 300 метрах от моря расположен новый проект жилых зданий - The Towers. Состоит он из двух престижных 34-этажных сооружений на площади около 8 дунамов (около 2 акров) между двумя заповедниками: знаменитым заповедником Ирис на севере и Полег Шор на юге. Потрясающая набережная соединяет данные две башни, обеспечивая непосредственный доступ к...
Israel Sotheby’s International Realty
Вилла в Тель-Авиве, Израиль (цена по запросу)
Цена по запросу
Вилла в Тель-Авиве, Израиль
550 м2 8 7
Продается Современная итальянская вилла, расположенная в роскошном северном районе Тель-Авива.Занимает более 550 квадратных метров непревзойденной роскоши и необычайного итальянского современного дизайна. Просторный открытый план включает 5 главных спален, гостиную, библиотеку, домашний кинотеатр / комнату для просмотра и комнату охраны.Особые...
Israel Home
Апартаменты за 991 089 евро в Тель-Авиве, Израиль
991 089 €
Апартаменты в Тель-Авиве, Израиль
89 м2 4 3 1
В новом ультра-роскошном здании в самом сердце Тель-Авива расположена данная 4х комнатная квартира. Размер жилой площади составляет 89 м2 плюс 12 м2 терраса с открытым видом на Тель-Авив и частичным на Средиземное море. В интерьере были использованы отделочные материалы наивысшего качества была установлена дизайнерская кухня от Hakker. Здание...
Israel Sotheby’s International Realty
Дом за 1 031 341 евро в Хайфе, Израиль
1 031 341 €
Дом в Хайфе, Израиль
186 м2 6 5 3
Виктория агент по недвижимости в Хайфе
Квартира за 1 180 000 евро в Бат-Яме, Израиль
1 180 000 €
Квартира в Бат-Яме, Израиль
130 м2 5 4 3
Удалённая сделка Оплата криптовалютой
Роскошная квартира с видом на море в центре Тель-Авива Локация: улица Ицхак Саде, район Ган а-Ир Здание: элитный жилой комплекс от Ashdar – один из самых востребованных проектов в городе Основные преимущества: Высокий этаж с панорамным видом на море 4 спальни и гостиная (всего 130 кв.м.) + балкон 14 кв.м....
ISRA HOME
Квартира за 1 789 822 евро в Тель-Авиве, Израиль
1 789 822 €
Квартира в Тель-Авиве, Израиль
150 м2 4 2
В этом проекте находится чудесная квартира на четвертом этаже, которая имеет площадь более 150 кв.м. и имеет 2 просторных балкона. Эти просторные апартаменты с 3 спальнями имеют личный лифт и 360 градусов экспозиции с видом на модную улицу Аленби и недавно построенный бульвар. Он построен по самым высоким стандартам, используя новейшие...
Israel Home
Квартира за 1 493 424 евро в Нетании, Израиль
1 493 424 €
Квартира в Нетании, Израиль
145 м2 4 3 3
Кредит
Элитная квартира, в одном из самых престижных проектов Израиля - Мигдаль Давид. Центральная площадь Нетании у самого дома, спуск на море перед домом.
Israel Home

Фото: unsplash.com (Adam Jang, Mor Shani, Cristina Gottardi, Jeremy Bezanger)

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Израиль, Анализ рынков, Недвижимость, Процедура покупки

Читайте также

Где купить недвижимость за границей: топ-30 популярных стран. Рейтинг Prian
Эксклюзивные данные
Италия ждёт кочевников и другие новости
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Испанцы пугают, немцы распахивают двери
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Сколько стоят квартиры в Турции в 2024 году и где искать скидки
На рынке появились горячие предложения
Как иностранцу открыть счет в банке Грузии: особенности процедуры
Условия, документы, сроки
€250 тыс. за «золотую визу» Греции по-прежнему реальность. Как новый закон о ВНЖ переворачивает рынок Эллады
Интересно покопаться в деталях

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Коммерческая недвижимость в Израиле Апартаменты (квартиры) в Израиле Элитная недвижимость в Израиле Недорогая недвижимость в Израиле

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Израиль»

  • 28.02.2025
  • 3200

Мой опыт репатриации в Израиль: абсорбция и взаимовыручка

О корзине абсорбции, квартирном вопросе и сложностях адаптации

  • 24.03.2024
  • 1771