Покупаем жильё в Израиле: что проверить перед сделкой

Кадастровая разметка

В израильском земельном кадастре (табу) у каждого объекта недвижимости есть три координаты: гуш (участок), хилька (доля), тат-хилька (объект). Как правило, тат-хилька совпадает с номером квартиры, но так бывает не всегда, потому что могут нумероваться также чердаки, подвалы и прочие вспомогательные помещения.

У некоторых объектов тат-хилька просто отсутствует. Так бывает, например, в старых домах. Тогда при покупке квартиры могла определяться только доля в общем имуществе, а не конкретный объект с чёткими границами.

Такие объекты вполне законно продавать и покупать, однако с точки зрения банков они могут быть проблемными, ведь их границы неточно определены. Как следствие – получить ипотеку под них будет сложнее, а условия будут не такими выгодными. Также это повлияет на цену, по которой вы затем сможете продать объект.

Состояние здания

Значительная часть жилфонда в Израиле старая, 60-х годов постройки. Здания могут быть не в лучшем состоянии: где-то пошла трещина, где-то отваливается плитка. Для проживания дом вполне пригоден, и адвокат не будет возражать против сделки. Однако покупателю это грозит разнообразными сложностями.

Жилищный фонд в Тель-Авиве разнообразный

Во-первых, оценщик от банка может обратить на это внимание, и соответственно, банк предложит не лучшие условия ипотеки.

Во-вторых, владельцу жилья в таком здании с большой вероятностью придётся финансировать ремонт (вместе с соседями, если это многоквартирный дом) либо платить штраф из-за того, что здание представляет опасность.

В-третьих, если дефект не устранить, продать такой объект будет сложнее. Ведь потенциальный покупатель поймёт, что дальше это окажется уже его головная боль.

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Соседи

Про соседей также лучше всё выяснить заранее. Например, если за стенкой живут асоциальные личности, вам придётся разбираться с вечной грязью, запахами, клопами и т. д. Да и сдать такое жильё в аренду будет практически невозможно.

Кроме того, соседи могут быть шумными. Это также добавит проблем при проживании и сдаче в аренду. Кстати, шуметь в дневное время не запрещено, так что разобраться юридическим путём будет непросто.

Про район и соседей лучше выяснить заранее 

Район

Желательно выбирать благополучный район, где живут люди, близкие вам по уровню доходов.

Характеристики районов в целом сейчас описывают многие сайты. Можно посмотреть официальную статистику, например уровень преступности, и в частности краж в этом районе. Можно взглянуть и на другие параметры, такие как доля жителей с высшим образованием, уровень достатка, распределение белых и синих воротничков.

Бывает, что улица начинается в хорошем районе, а заканчивается в плохом, так что проверять стоит конкретный дом.

Принадлежность земли

Основная часть земли под застройку в Израиле принадлежит государству и сдаётся застройщикам в аренду на 99 лет. Однако участок может быть также частным или церковным.

Бывает, что в двух домах, стоящих рядом, цены на жильё существенно различаются. Причина может заключаться именно в собственности на землю. В доме, стоящем на частной земле, не принадлежащей владельцу здания, квартиры обычно дешевле, однако это повод не обрадоваться, а насторожиться.

Принадлежность земли – тоже важный аспект, на который стоит обратить внимание до сделки

Дело в том, что государство не будет произвольно увеличивать ставки земельной аренды: политические последствия окажутся слишком серьёзными, – а частный владелец способен так поступить. Поэтому тот, кто покупает жильё на негосударственной земле, должен учитывать риск внезапного увеличения коммунальных расходов.

Как проверить объект?

По стандартному договору, продавец должен перед сделкой сообщить покупателю обо всех значимых деталях. Кроме того, перед сделкой можно уточнить кадастровый план и проверить, уплачены ли задолженности.

Однако не всё перечисленное выше укладывается в формальные рамки. Поэтому имеет смысл также пообщаться с управдомом. У него нет причин обманывать, ведь вы его потенциальный сосед, так что он может рассказать и о беспокойных соседях, и о состоянии здания.

Можно также поговорить с несколькими соседями. Некоторые покупатели идут дальше: они готовы по несколько часов сидеть в машине перед домом, чтобы понять, какая там обстановка.

Ещё один надёжный, но относительно дорогой вариант – пригласить частного оценщика. Если вы планируете брать ипотеку, обратитесь в банк и попросите дать список оценщиков, с которыми они работают. Обычно они присылают контакты трёх человек. Из них рекомендуется выбирать того, кто сотрудничает с большим количеством банков: неизвестно, где вам в итоге согласуют ипотеку и на каких условиях. Ну и на цену смотреть, конечно.

Работа оценщика обойдётся вам примерно в 2,5 тыс. шекелей ($770), тогда как оценка после подписания договора стоит примерно 1 тыс. шекелей ($310). Такой специалист не только делает оценку стоимости, но и проверяет все обременения, выясняет, что здание не заложено и на нём нет долгов. Также он идёт в инженерный отдел муниципалитета, смотрит документы и даёт заключение о потенциальной опасности или безопасности здания. Оценщик работает скрупулёзно, так как отвечает перед банком, но для покупателя это и гарантия безопасности сделки, и высокий шанс получить хорошую ипотеку.

Наш собеседник из компании Zipika поделился такой историей.

«Я год назад помогал в покупке квартиры знакомым. У дома была проблема с кадастром: здание построено 15 лет назад, но в кадастре оно не зарегистрировано, записано только в земельном управлении. Дело в том, что застройщик обанкротился и не заплатил адвокату. Адвокат обозлился и не зарегистрировал дом. Нам нужно брать ипотеку, но у банка возникает вопрос: что не так с домом? А до согласования с банком мы не могли подписать сделку, чтобы не остаться без ипотеки. Поэтому приглашали частного оценщика. В нашем случае он выяснил, что, кроме отсутствия в кадастре, других проблем не было, и всё закончилось благополучно».

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала специалистов компании Zipika.

Примеры объектов недвижимости в Израиле

1 500 000 €

Квартира в Тель-Авиве, Израиль

82 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Строящийся проект в центре Тель-Авива В 7 минутах ходьбы от бульвара Ротшильд, около садов Сарона. Рядом со Школой Искусств и торгового центра Fashion TLV. Осталось несколько трехкомнатных квартир. Отличные условия рассрочки.

ISRA HOME

4 447 757 €

Квартира в Нетании, Израиль

304 м²

Гражданство Онлайн-показ

Квартира включает себя две квартиры в лагуне. 304 м2 - жилая площадь, 65м2 - терраса, 4 парковочных места, кладовка 20 м2. В доме есть бассейн, спортзал. В шаговой доступности гостиница "Лагуна" с множеством хороших ресторанов

Intermark Global

1 200 000 €

Квартира в Бат-Яме, Израиль

125 м² 5 4 3

Онлайн-показ Удалённая сделка

Новая квартира премиум-класса у моря Эксклюзивное предложение.Современная квартира от застройщика в престижном проекте Sea Tower, на первой линии моря с панорамным видом, который никогда не будет перекрыт. Ключевые преимущества · Первая линия моря - открытый вид · Новая квартира - готова к заселению · Более 300,000 ₪...

ISRA HOME

1 500 000 €

Квартира в Тель-Авиве, Израиль

82 м² 3 2 2

Новый проект в сердце Тель-Авива. Маленькая, уютная и тихая улица в близи всех знаковых мест города: театра Габама, бульвара Ротшильда, садов Сароны. Вокруг множество кафе, ресторанов, Синематека. Клубный дом в 6 этажей, всего 27 квартир. 2-3 комнатные квартиры с балконами. У каждой квартиры имеется подземная парковка. Готовность...

ISRA HOME

1 150 000 €

Квартира в Бат-Яме, Израиль

135 м² 5 4 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

На продажу в Бат Яме Новый район Парк а Ям около моря, Квартира 5 комнат 19й этаж 5 комнат, 131 кв.м. Балкон 14.5 кв.м. Две подземные парковки и кладовая. Поблизости есть магазины, школы и детские сады. Удобный выезд на скоростное шоссе. Цена 4.250.000 шек

ISRA HOME

1 836 985 €

Квартира в Нетании, Израиль

140 м² 3

В северной части Нетании в нескольких метрах от набережной скоро будет построен новый проект от одного из ведущих застройщиков Израиля. Новый район имеет отличное стратегическое расположение. С одной стороны, тихая и спокойная жизнь рядом с морем, а с другой стороны, близость к центру города и крупным транспортным артериям. В комплексе будет...

Intermark Global

1 000 000 €

Квартира в Холоне, Израиль

130 м² 5 4 3

Онлайн-показ Удалённая сделка

Просторная квартира в одном из самых ухоженных районов Холона — там, где уже сложилась комфортная городская среда. Новый высотный дом, 11-й этаж из 28: достаточно высоко, чтобы не замечать шум улицы, и достаточно низко, чтобы не зависеть от лифта. Северо-западная сторона — мягкий свет без прямого летнего солнца.Четыре полноценные...

ISRA HOME

2 368 628 €

Квартира в Нетании, Израиль

207 м² 2 2

Современный элитный жилой комплекс расположен на первой линии моря, в 10 минутах ходьбы от центрального пляжа города Нетании. Проект включает полную высококлассную отделку, бассейн, 2 подземные парковки, консьерж-сервис, тренажерный зал. Комплекс состоит из 14 этажей. Изо всех апартаментов открывается панорамный вид на море. Пентхаусы включают...

NF Group

2 600 000 €

Пентхаус в Бат-Яме, Израиль

245 м² 5 4 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Пентхаус в Бат-Яме — 5 комнат, 145 м², 24-й этаж Квартира расположена в районе «Парк-а-Ям» — одном из новых районов Бат-Яма. Последний (24й) этаж обеспечивает панорамный вид на море с северо-западной стороны. Планировка: 5 комнат (4 спальни), паркет во всех помещениях. Два балкона — основной 110 м² с...

ISRA HOME

5 400 000 €

Вилла в Тель-Авиве, Израиль

400 м² 8 6 7

Прекрасный дом на севере Тель-Авива! Отдельно стоящая вилла с бассейном на уникальном угловом участке, на идеальной улице! Участок 500 кв.м.! Фантастический и роскошный бассейн! 6 люксов! 400+ кв.м построенной площади 3 уровня, один из них - подвал Богатое техническое оснащение! Тихий и престижный район! Если вы ищете дом своей...

ISRA HOME

950 000 €

Квартира в Холоне, Израиль

110 м² 5 4 3

Онлайн-показ Удалённая сделка

Просторная 5-комнатная квартира в престижном новом районе Холона — ул. Игаль Ядин! Идеальное предложение для семьи, которая ценит комфорт, современный уровень жизни и выгодное расположение. Холон | ул. Игаль Ядин 13 этаж из 16 5 комнат | 110 кв.м жилой площади Просторный балкон 14 кв.м с открытым панорамным видом 2 подземных...

ISRA HOME

8 903 633 €

Апартаменты в Тель-Авиве, Израиль

170 м² 3 2

Онлайн-показ

Расположенные на одной из самых престижных улиц Тель-Авива, эта современные дизайнерские апартаменты с 3 спальнями открывают захватывающий вид на Средиземное море и пляжную набережную. Открытая планировка включает стильную гостиную, высококлассную кухню, элегантную столовую, роскошную главную спальню с ванной комнатой, две дополнительные...

Intermark Global

1 228 178 €

Апартаменты в Нетании, Израиль

128 м²

Гражданство Онлайн-показ

Высокий уровень отделки и богатые технические характеристики квартир в проекте задают новый стандарт роскоши изысканности и эстетического совершенства, чего не было в престижных жилых башнях Израиля. На огромной террасе открывается захватывающий панорамный вид на всю прибрежную равнину и великолепный морской горизонт. На каждом этаже –...

Intermark Global

9 000 000 €

Квартира в Тель-Авиве, Израиль

200 м² 5 4 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой

Эксклюзивная резиденция на первой линии моря в Royal Beach (SEA ONE), Тель-Авив Уникальная возможность приобрести престижную недвижимость в одном из самых знаковых прибрежных комплексов Тель-Авива. 8 этаж | Фасадная квартира с прямым видом · Около 200 кв.м жилой площади · Две просторные террасы (13 кв.м + 11 кв.м) с...

ISRA HOME

700 000 €

Квартира в Тель-Авиве, Израиль

60 м² 3 2 1

Удалённая сделка Объект под сдачу

Дерех а-Хагана 148, Неве Барбур, Кфар Шалем Маарав, Тель-Авив · Тип: Квартира · Комнат: 3 · Этаж: 6 из 8 · Площадь: 58 м² · Состояние: Отремонтирована · Вход: Немедленный · Парковка: Нет · Убежище (мамад): Есть в здании Описание: Квартира 3 комнаты на 6 этаже из 8, в...

ISRA HOME

1 100 000 €

Квартира в Тель-Авиве, Израиль

90 м² 2 1 1

На продажу в самом центре Тель-Авива — рядом с морем! Ул. Нес-Циона, в нескольких шагах от престижного Kempinski Hotel Tel Aviv Сдается уютная 2-комнатная квартира в новом бутик-доме, всего 5 минут пешком до пляжа. Отличный вариант для тех, кто хочет жить в самом сердце города и наслаждаться морем, ресторанами и атмосферой Тель-Авива....

ISRA HOME

1 000 000 €

Квартира в Холоне, Израиль

120 м² 4 3 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Квартира на продажу в Холоне, в современном районе Пинкас Элон (ул. Аарон Гилади) Просторная и продуманная 4-комнатная квартира площадью 130 м² с балконом 12 м² — комфортное пространство для жизни семьи. Расположена на 6 этаже из 11, в ухоженном доме. 2 парковочных места Кладовая Удобная планировка и ощущение...

ISRA HOME

4 750 000 €

Вилла в Герцлии, Израиль

350 м² 8 6 4

Онлайн-показ Удалённая сделка

Представляем вашему вниманию эксклюзивную виллу в престижном районе Герцлия-Питуах. Расположена на участке площадью 450 кв.м. площадь застройки 350 кв.м., на трех уровнях. Расположена всего в 300 метрах от моря. Вилла включает в себя 4 уютные спальные комнаты и 2 просторные гостиные, обеспечивая комфортное пространство для большой семьи...

ISRA HOME

9 165 504 €

Пентхаус в Тель-Авиве, Израиль

360 м² 4 2

Онлайн-показ

Этот дизайнерский пентхаус в северной части Тель-Авива с великолепными видами на море и город. Залитая солнцем гостиная с окнами от пола до потолка, кухня Boffi с центральной барной стойкой, главная спальня, две дополнительные спальни и гибкая семейная комната сочетают в себе стиль и функциональность. Технологии «умного дома», полы с...

Intermark Global

820 000 €

Квартира в Холоне, Израиль

120 м² 5 4 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продаётся 5-комнатная квартира в районе Х-300 / Кирьят Айелон, Холон Уникальное предложение – снижение цены для серьёзных покупателей! О квартире: Расположена в бутик-здании (всего 10 лет) на ул. Эхуд Манор 6, Холон 7-й этаж из 9, есть 2 лифта Площадь квартиры – 120 м², отличная, продуманная...

ISRA HOME

Посмотреть ещё 60 похожих объектов

Фото: unsplash.com (Adam Jang, Mor Shani, Cristina Gottardi, Jeremy Bezanger)

Условия цитирования материалов Prian.ru