Все транзакции с недвижимостью в Израиле проходят через адвокатов, которые гарантируют законность. Продавец и покупатель, как правило, нанимают каждый своего адвоката. Работа адвоката покупателя – не допустить до сделки объект с долгами или неподтверждённым правом собственности. Однако есть несколько аспектов, которые не влияют на юридическую чистоту, но могут доставить новому владельцу заметные неприятности. Например, ему придётся существенно больше платить за обслуживание дома, или перепродажа будет не очень выгодной. На что обращать внимание? Разбираемся вместе с экспертами компании Zipika.
Кадастровая разметка
В израильском земельном кадастре (табу) у каждого объекта недвижимости есть три координаты: гуш (участок), хилька (доля), тат-хилька (объект). Как правило, тат-хилька совпадает с номером квартиры, но так бывает не всегда, потому что могут нумероваться также чердаки, подвалы и прочие вспомогательные помещения.
У некоторых объектов тат-хилька просто отсутствует. Так бывает, например, в старых домах. Тогда при покупке квартиры могла определяться только доля в общем имуществе, а не конкретный объект с чёткими границами.
Такие объекты вполне законно продавать и покупать, однако с точки зрения банков они могут быть проблемными, ведь их границы неточно определены. Как следствие – получить ипотеку под них будет сложнее, а условия будут не такими выгодными. Также это повлияет на цену, по которой вы затем сможете продать объект.
Значительная часть жилфонда в Израиле старая, 60-х годов постройки. Здания могут быть не в лучшем состоянии: где-то пошла трещина, где-то отваливается плитка. Для проживания дом вполне пригоден, и адвокат не будет возражать против сделки. Однако покупателю это грозит разнообразными сложностями.
Жилищный фонд в Тель-Авиве разнообразный
Во-первых, оценщик от банка может обратить на это внимание, и соответственно, банк предложит не лучшие условия ипотеки.
Во-вторых, владельцу жилья в таком здании с большой вероятностью придётся финансировать ремонт (вместе с соседями, если это многоквартирный дом) либо платить штраф из-за того, что здание представляет опасность.
В-третьих, если дефект не устранить, продать такой объект будет сложнее. Ведь потенциальный покупатель поймёт, что дальше это окажется уже его головная боль.
Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-каналеПодписаться
Соседи
Про соседей также лучше всё выяснить заранее. Например, если за стенкой живут асоциальные личности, вам придётся разбираться с вечной грязью, запахами, клопами и т. д. Да и сдать такое жильё в аренду будет практически невозможно.
Кроме того, соседи могут быть шумными. Это также добавит проблем при проживании и сдаче в аренду. Кстати, шуметь в дневное время не запрещено, так что разобраться юридическим путём будет непросто.
Желательно выбирать благополучный район, где живут люди, близкие вам по уровню доходов.
Характеристики районов в целом сейчас описывают многие сайты. Можно посмотреть официальную статистику, например уровень преступности, и в частности краж в этом районе. Можно взглянуть и на другие параметры, такие как доля жителей с высшим образованием, уровень достатка, распределение белых и синих воротничков.
Бывает, что улица начинается в хорошем районе, а заканчивается в плохом, так что проверять стоит конкретный дом.
Основная часть земли под застройку в Израиле принадлежит государству и сдаётся застройщикам в аренду на 99 лет. Однако участок может быть также частным или церковным.
Бывает, что в двух домах, стоящих рядом, цены на жильё существенно различаются. Причина может заключаться именно в собственности на землю. В доме, стоящем на частной земле, не принадлежащей владельцу здания, квартиры обычно дешевле, однако это повод не обрадоваться, а насторожиться.
Принадлежность земли – тоже важный аспект, на который стоит обратить внимание до сделки
Дело в том, что государство не будет произвольно увеличивать ставки земельной аренды: политические последствия окажутся слишком серьёзными, – а частный владелец способен так поступить. Поэтому тот, кто покупает жильё на негосударственной земле, должен учитывать риск внезапного увеличения коммунальных расходов.
По стандартному договору, продавец должен перед сделкой сообщить покупателю обо всех значимых деталях. Кроме того, перед сделкой можно уточнить кадастровый план и проверить, уплачены ли задолженности.
Однако не всё перечисленное выше укладывается в формальные рамки. Поэтому имеет смысл также пообщаться с управдомом. У него нет причин обманывать, ведь вы его потенциальный сосед, так что он может рассказать и о беспокойных соседях, и о состоянии здания.
Можно также поговорить с несколькими соседями. Некоторые покупатели идут дальше: они готовы по несколько часов сидеть в машине перед домом, чтобы понять, какая там обстановка.
Ещё один надёжный, но относительно дорогой вариант – пригласить частного оценщика. Если вы планируете брать ипотеку, обратитесь в банк и попросите дать список оценщиков, с которыми они работают. Обычно они присылают контакты трёх человек. Из них рекомендуется выбирать того, кто сотрудничает с большим количеством банков: неизвестно, где вам в итоге согласуют ипотеку и на каких условиях. Ну и на цену смотреть, конечно.
Работа оценщика обойдётся вам примерно в 2,5 тыс. шекелей ($770), тогда как оценка после подписания договора стоит примерно 1 тыс. шекелей ($310). Такой специалист не только делает оценку стоимости, но и проверяет все обременения, выясняет, что здание не заложено и на нём нет долгов. Также он идёт в инженерный отдел муниципалитета, смотрит документы и даёт заключение о потенциальной опасности или безопасности здания. Оценщик работает скрупулёзно, так как отвечает перед банком, но для покупателя это и гарантия безопасности сделки, и высокий шанс получить хорошую ипотеку.
Наш собеседник из компании Zipika поделился такой историей.
«Я год назад помогал в покупке квартиры знакомым. У дома была проблема с кадастром: здание построено 15 лет назад, но в кадастре оно не зарегистрировано, записано только в земельном управлении. Дело в том, что застройщик обанкротился и не заплатил адвокату. Адвокат обозлился и не зарегистрировал дом. Нам нужно брать ипотеку, но у банка возникает вопрос: что не так с домом? А до согласования с банком мы не могли подписать сделку, чтобы не остаться без ипотеки. Поэтому приглашали частного оценщика. В нашем случае он выяснил, что, кроме отсутствия в кадастре, других проблем не было, и всё закончилось благополучно».
Редакция благодарит за помощь в подготовке материала специалистов компании Zipika.
Примеры объектов недвижимости в Израиле
4 621 037 €
Вилла в Кейсарии, Израиль
750 м2755
Кредит
Супер эксклюзивная вилла на первой линии моря, прямой вид на море, дорогостоящая отделка виллы. Вилла находиться на стадии строительства, сушествует возможность строительства с вашими дополнениями и изменениями.
Элитный район Кесарии, по соседству вилла призедента Израиля.
Israel Home
905 723 €
Квартира в Нетании, Израиль
160 м2543
Кредит
5-ти комнатная квартира с панорамным видом на море в одном из самых элитных проектов Израиля - Брига Ям.
Первая линия от моря, в доме есть крытый бассейн с подогревом, фитнес зал, СПА салон, охрана 24 часа в сутки, подземная парковка.
Israel Home
Цена по запросу
Вилла в Тель-Авиве, Израиль
550 м287
Продается Современная итальянская вилла, расположенная в роскошном северном районе Тель-Авива.Занимает более 550 квадратных метров
непревзойденной роскоши и необычайного итальянского современного дизайна. Просторный открытый план включает 5 главных спален, гостиную, библиотеку, домашний кинотеатр / комнату для просмотра и комнату охраны.Особые...
Israel Home
596 114 €
Квартира в Тель-Авиве, Израиль
47 м22
Новая красивейшая 2-комнатная квартира на ул Нордау 29 (пересечение с ул Дизингоф ),полностью меблированная и укомплектованная всем необходимым для полноценного отдыха или комфортного проживания семьи или компании друзей из 4 человек. В квартире есть электрическая плита ,кондиционер в каждой комнате, стиральная машина,...
Israel Home
249 536 €
Квартира в Нетании, Израиль
37 м22
Продажа 2-х комнатной квартиры на высоком этаже в проекте Мигдаль С в Нетании. Первая линия моря, панорамный вид на город и море.
Israel Home
2 018 922 €
Квартира в Иерусалиме, Израиль
225 м24
Продажа шикарной квартиры в Иерусалиме. Просторные и светлые 4 спальни с ванными комнатами. Есть балкон,17 кв.м. В доме есть тренажерный зал и парковка.
Israel Home
804 061 €
Квартира в Герцлии, Израиль
67 м2211
Продажа квартиры в Герцлии Питуах. Престижный проект с крытым бассейном, сауны влажная и сухая, спорт зал, подземная парковка. Квартира 2 комнаты, вид на море.
Israel Home
1 062 839 €
Квартира в Нетании, Израиль
160 м243
Продажа 4-х комнатой квартиры в Нетании с видом на море. 3 спальни, кухня со всей необходимой бытовой техникой. Площадь квартиры 160 кв.м. + балкон с панорамным видом 27 кв.м. В доме есть спортзал и бассейн.
Israel Home
1 029 073 €
Квартира в Тель-Авиве, Израиль
88 м232
В престижной части Тель-Авива, в центре города, недалеко от всех известных пляжей и культурных центров города, появилась новая роскошная и уникальная квартира, расположенная в новом красивом бутик-здании. Рядом с рынком Кармель и бульваром Ротшильдов есть множество магазинов и ресторанов.Квартира пощадью 88 квадратных метров с видом на море и...
Israel Home
1 975 924 €
Пентхаус в Тель-Авиве, Израиль
208 м233
Расположенный в одном из самых желанных районов - Новый Рамат-Авив-Гимель, в Северном Тель-Авиве.Этот изысканный пентхаус идеально расположен на верхних 3 этажах (10, 11 и 12 этажах) в роскошной башне с богатыми удобствами, включая круглосуточную охрану, клубную комнату, бассейн и тренажерный зал.Протяженность более 208 кв.м. с дополнительной...
Israel Home
1 713 301 €
Квартира в Тель-Авиве, Израиль
105 м222
Эти элегантные апартаменты расположены в здании в стиле Баухауз на знаменитом бульваре Ротшильд. Они имеют 105 кв.м. жилой площади с уникальным современным дизайном интерьера и оснащены дополнительными балконами площадью 10 кв.м. и 13 кв.м. с видом на пасторальный бульвар.
Israel Home
6 878 218 €
Квартира в Тель-Авиве, Израиль
413 м25
Комплекс также очень богат удобствами. Он включает роскошный вестибюль, круглосуточные услуги консьержа, камеры наблюдения, личный лифт и 4 парковочных места.Этот изысканный пентхаус занимает площадь более 413 кв.м. и имеет дополнительные 108 кв.м. террасы. Сам интерьер был спроектирован Pitsou Kedem и включает в себя мраморные и паркетные полы,...
Israel Home
2 495 360 €
Квартира в Нетании, Израиль
2
Современный элитный жилой комплекс расположен на первой линии моря, в 10 минутах ходьбы от центрального пляжа города Нетании. Проект включает полную высококлассную отделку, бассейн, 2 подземные парковки, консьерж-сервис, тренажерный зал. Комплекс состоит из 14 этажей. Изо всех апартаментов открывается панорамный вид на море. Пентхаусы включают...
NF Group
1 200 000 €
Коттедж в Нетании, Израиль
240 м265
Одно из лучших предложений на покупку коттеджа в Нетании. 2 линия моря, выгодная цена!
Помогаем в поиске краткосрочной аренды недвижимости в Израиле, в долгосрочной аренде или с покупкой недвижимости в Израиле во всех прибрежных городах страны. Так же сможем помочь с переводом денежных средств в Израиль.
В базе данных нашей компании более...
Israel Home
3 419 568 €
Пентхаус в Нетании, Израиль
290 м2543
Продажа элитного мини пернхауза в проекте Брига Тауерс, 5 комнат, 290 кв.м, потолки 5 метров, огромный салон и родительская спальня. 31 этаж. В доме открытый бассейн, спорт зал, охрана 24/7Помогаем в поиске краткосрочной аренды недвижимости в Израиле, в долгосрочной аренде или покупкой недвижимости в Израиле во всех прибрежных городах страны....
Israel Home
9 242 075 €
Пентхаус в Тель-Авиве, Израиль
400 м2766
Дуплекс в престижном новом районе Нофей Ям в северном Тель авиве.
Площадь 400 кв.м. и балконы 160 кв.м.
6 спален с санузлами
2 кухни и две гостиные.
При квартире 4 паковки и 2 кладовые
Можно разделить на две квартиры.
ISRA HOME
15 000 000 €
Вилла в Рамат-ха-Шароне, Израиль
650 м2854
Участок 1040 кв.м.
Площадь дома 650 кв.м.
8 комнат
бассейн длиной 20 кв.м.
Умный дом.
Дизайнерский ремонт.
Полы с подогревом.
ISRA HOME
7 000 000 €
Пентхаус в Тель-Авиве, Израиль
280 м2533
Триплекс на первой линии у моря. С шикарным видом на море.
7и этажный дом на ул Шалаг (рядом с Хилтоном и Российским посольством).
Общая площадь квартиры, без террас и балконов - 283 кв.м.
Апартаменты занимают 6-й и 7-й этажи, выход на крышу (над 7-м этажом).
На 6-м этаже -2 спальни и гостиная с кухней.
На 7-м этаже кабинет и свита с...
ISRA HOME
14 280 000 €
Вилла в Кейсарии, Израиль
800 м2645
Вилла в Кейсарии на продажу. Шикарная вилла в одном из самых престижных микрорайонов Кейсарии. Участок 1320 кв.м. Расположен уникально: соседи только с двух сторон с других сторон парковая зона, что обеспечивает приватность обитателей дома. Бассейн 15 на 5 метров. Дом в два этажа и цокольный этаж. Общая площадь - ок 850 кв.м. Первый этаж: Общая...
