Покупаем жильё в Израиле: что проверить перед сделкой

Кадастровая разметка

В израильском земельном кадастре (табу) у каждого объекта недвижимости есть три координаты: гуш (участок), хилька (доля), тат-хилька (объект). Как правило, тат-хилька совпадает с номером квартиры, но так бывает не всегда, потому что могут нумероваться также чердаки, подвалы и прочие вспомогательные помещения.

У некоторых объектов тат-хилька просто отсутствует. Так бывает, например, в старых домах. Тогда при покупке квартиры могла определяться только доля в общем имуществе, а не конкретный объект с чёткими границами.

Такие объекты вполне законно продавать и покупать, однако с точки зрения банков они могут быть проблемными, ведь их границы неточно определены. Как следствие – получить ипотеку под них будет сложнее, а условия будут не такими выгодными. Также это повлияет на цену, по которой вы затем сможете продать объект.

Состояние здания

Значительная часть жилфонда в Израиле старая, 60-х годов постройки. Здания могут быть не в лучшем состоянии: где-то пошла трещина, где-то отваливается плитка. Для проживания дом вполне пригоден, и адвокат не будет возражать против сделки. Однако покупателю это грозит разнообразными сложностями.

Жилищный фонд в Тель-Авиве разнообразный

Во-первых, оценщик от банка может обратить на это внимание, и соответственно, банк предложит не лучшие условия ипотеки.

Во-вторых, владельцу жилья в таком здании с большой вероятностью придётся финансировать ремонт (вместе с соседями, если это многоквартирный дом) либо платить штраф из-за того, что здание представляет опасность.

В-третьих, если дефект не устранить, продать такой объект будет сложнее. Ведь потенциальный покупатель поймёт, что дальше это окажется уже его головная боль.

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Соседи

Про соседей также лучше всё выяснить заранее. Например, если за стенкой живут асоциальные личности, вам придётся разбираться с вечной грязью, запахами, клопами и т. д. Да и сдать такое жильё в аренду будет практически невозможно.

Кроме того, соседи могут быть шумными. Это также добавит проблем при проживании и сдаче в аренду. Кстати, шуметь в дневное время не запрещено, так что разобраться юридическим путём будет непросто.

Про район и соседей лучше выяснить заранее 

Район

Желательно выбирать благополучный район, где живут люди, близкие вам по уровню доходов.

Характеристики районов в целом сейчас описывают многие сайты. Можно посмотреть официальную статистику, например уровень преступности, и в частности краж в этом районе. Можно взглянуть и на другие параметры, такие как доля жителей с высшим образованием, уровень достатка, распределение белых и синих воротничков.

Бывает, что улица начинается в хорошем районе, а заканчивается в плохом, так что проверять стоит конкретный дом.

Принадлежность земли

Основная часть земли под застройку в Израиле принадлежит государству и сдаётся застройщикам в аренду на 99 лет. Однако участок может быть также частным или церковным.

Бывает, что в двух домах, стоящих рядом, цены на жильё существенно различаются. Причина может заключаться именно в собственности на землю. В доме, стоящем на частной земле, не принадлежащей владельцу здания, квартиры обычно дешевле, однако это повод не обрадоваться, а насторожиться.

Принадлежность земли – тоже важный аспект, на который стоит обратить внимание до сделки

Дело в том, что государство не будет произвольно увеличивать ставки земельной аренды: политические последствия окажутся слишком серьёзными, – а частный владелец способен так поступить. Поэтому тот, кто покупает жильё на негосударственной земле, должен учитывать риск внезапного увеличения коммунальных расходов.

Как проверить объект?

По стандартному договору, продавец должен перед сделкой сообщить покупателю обо всех значимых деталях. Кроме того, перед сделкой можно уточнить кадастровый план и проверить, уплачены ли задолженности.

Однако не всё перечисленное выше укладывается в формальные рамки. Поэтому имеет смысл также пообщаться с управдомом. У него нет причин обманывать, ведь вы его потенциальный сосед, так что он может рассказать и о беспокойных соседях, и о состоянии здания.

Можно также поговорить с несколькими соседями. Некоторые покупатели идут дальше: они готовы по несколько часов сидеть в машине перед домом, чтобы понять, какая там обстановка.

Ещё один надёжный, но относительно дорогой вариант – пригласить частного оценщика. Если вы планируете брать ипотеку, обратитесь в банк и попросите дать список оценщиков, с которыми они работают. Обычно они присылают контакты трёх человек. Из них рекомендуется выбирать того, кто сотрудничает с большим количеством банков: неизвестно, где вам в итоге согласуют ипотеку и на каких условиях. Ну и на цену смотреть, конечно.

Работа оценщика обойдётся вам примерно в 2,5 тыс. шекелей ($770), тогда как оценка после подписания договора стоит примерно 1 тыс. шекелей ($310). Такой специалист не только делает оценку стоимости, но и проверяет все обременения, выясняет, что здание не заложено и на нём нет долгов. Также он идёт в инженерный отдел муниципалитета, смотрит документы и даёт заключение о потенциальной опасности или безопасности здания. Оценщик работает скрупулёзно, так как отвечает перед банком, но для покупателя это и гарантия безопасности сделки, и высокий шанс получить хорошую ипотеку.

Наш собеседник из компании Zipika поделился такой историей.

«Я год назад помогал в покупке квартиры знакомым. У дома была проблема с кадастром: здание построено 15 лет назад, но в кадастре оно не зарегистрировано, записано только в земельном управлении. Дело в том, что застройщик обанкротился и не заплатил адвокату. Адвокат обозлился и не зарегистрировал дом. Нам нужно брать ипотеку, но у банка возникает вопрос: что не так с домом? А до согласования с банком мы не могли подписать сделку, чтобы не остаться без ипотеки. Поэтому приглашали частного оценщика. В нашем случае он выяснил, что, кроме отсутствия в кадастре, других проблем не было, и всё закончилось благополучно».

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала специалистов компании Zipika.

Примеры объектов недвижимости в Израиле

Цена по запросу

Дом в Тель-Авиве, Израиль

2200 м² 17

Уникальное предложение! Дом на несколько семей. Построен в 2023 году. Жилая площадь представлена пятью квартирами. Прайм локейшн - две минуты ходьбы от моря и отреставрированной набережной Тель Авива с фешенебельными кафетериями, барами, художественными галереями и модными бутиками. Для более подробной информации свяжитесь с нами.

Israel Sotheby’s International Realty

4 018 409 €

Дом в Раанане, Израиль

600 м² 11 7

Его жилая площадь составляет 770 кв.м., распределенная на 4 уровня. Внутри есть 11 спален, большая обеденная зона, а также кухня, просторная комната с легкой гостиной и множество удобств, таких как домашний кинотеатр и игровая площадка. В каждом номере есть эксклюзивный дизайн, в котором каждый маленький кусочек аксессуаров хорошо продуман.Во...

Israel Home

10 046 021 €

Квартира в Тель-Авиве, Израиль

217 м² 3 3

Огромная гостиная с видом на море с большими красивыми витринами. Проект предлагает апартаменты с 2 и 3 спальнями, мини-пентхаус на 4-м этаже и роскошный пентхаус на крыше с огромным балконом, окружающим его.Пентхаус также предоставит вам возможность приобрести галерею площадью 153 кв.м. с прямым лифтом для коммерческого использования, частный...

Israel Home

2 180 862 €

Вилла в Кейсарии, Израиль

410 м² 5 4

На продажу вилла в Кесарии, 13 новый район. Дорогая внутренняя отделка виллы. На вилле есть отдельные 2 жилые единицы, одна 3х комнатная, вторая квартира студио с джакузи. Вилла имеет собственный бассейн, 4 спальни, 410 кв.м жилая площадь, участок земли 520 кв.м. кинотеатр, парковка для 3х машин.

Israel Home

6 960 197 €

Квартира в Тель-Авиве, Израиль

284 м² 5 3 3

Данная элегантная квартира расположена в историческом районе старого Яффо, известном своими аутентичными домами, художественными галереями, бутиками и живописными видами на Средиземное море, всего в двух минутах ходьбы от набережной, исторического порта Яффо и колоритного блошиного рынка. Пентхаус занимает жилую площадь размером 284 квадратных...

Israel Sotheby’s International Realty

5 704 903 €

Вилла в Кейсарии, Израиль

650 м² 7 4 5

Данный эксклюзивный дом, построенный в классическом Европейском стиле, расположен в одном из самых привлекательных и эксклюзивных городов Израиля – единственной и неповторимой Кейсарии. Благодаря тщательно продуманному плану и утонченному вкусу дизайнера интерьера, эта уникальная роскошная вилла превосходит все ваши ожидания....

Israel Sotheby’s International Realty

6 895 235 €

Пентхаус в Тель-Авиве, Израиль

413 м² 6 5

Данный изысканный пентхаус расположен в одном из востребованных жилых комплексах в самом сердце Тель-Авива - "Сады Сароны". Представлен он реконструированными аутентичными зданиями времен Британского мандата и современными небоскребами с быстром и удобным доступом на ведущую магистраль города - Аялон. Резиденты данного комплекса...

Israel Sotheby’s International Realty

768 521 €

Квартира в Тель-Авиве, Израиль

58 м² 1 1

Эти апартаменты площадью более 58 квадратных метров с яркой гостиной и обеденной зоной. Открытая кухня оснащена приборами из нержавеющей стали и посудомоечной машиной для вашего удобства, а в главной спальне есть индивидуальный гардероб. Натуральный мраморный пол размещается повсюду, а окна имеют красивое оформление витража. Подсвечивается...

Israel Home

Цена по запросу

Пентхаус в Нетании, Израиль

490 м² 7

Пентхаус на 26-м этаже одного из самого элитного проекта Израиль - The Terraces, площадью 600 м, занимает весь 26-й этаж, окна выходят на все четыре стороны света. Квартира продается в нынешнем, базовом состоянии – или с дополнениями по вкусу и выбору покупателя.

Israel Home

2 000 000 €

Пентхаус в Ришон-ле-Ционе, Израиль

300 м² 6 3 3

Залман Шазар 28, Ришон-ле-Цион Роскошный дуплекс/пентхаус с 6 комнатами, выполненный по индивидуальному проекту, расположен в престижном районе Неве Хоф, рядом с пляжем Ришон-ле-Циона. Бутик-здание. Дизайн разработан архитектором Микеле Симеоне. Первый этаж: Гостиная с балконом Кухня Огромная родительская...

ISRA HOME

1 328 934 €

Апартаменты в Тель-Авиве, Израиль

85 м² 4 2 2

Расположенная в престижном районе Тель-Авива в пешей доступности от знаменитого пляжа Мецицим и в нескольких минутах ходьбы от оживленного порта Тель-Авива, известного своими фешенебельными ресторанами, барами и элитными магазинами. Данная квартира идеально подойдет для людей, которые хотят привнести свое видение и вкус в интерьер, сделать ее...

Israel Sotheby’s International Realty

1 984 089 €

Пентхаус в Тель-Авиве, Израиль

208 м² 3 3

Расположенный в одном из самых желанных районов - Новый Рамат-Авив-Гимель, в Северном Тель-Авиве.Этот изысканный пентхаус идеально расположен на верхних 3 этажах (10, 11 и 12 этажах) в роскошной башне с богатыми удобствами, включая круглосуточную охрану, клубную комнату, бассейн и тренажерный зал.Протяженность более 208 кв.м. с дополнительной...

Israel Home

2 784 079 €

Коттедж в Герцлии, Израиль

320 м² 5 4

Откройте для себя очарование и потенциал этого изысканного двухуровневого коттеджа в престижном Rosemarine Court, эксклюзивном закрытом жилом комплексе в Герцлии-Питуах. Всего в пяти минутах ходьбы от пляжа, эта элегантная недвижимость предлагает уникальную возможность создать индивидуальный роскошный дом, соответствующий вашему вкусу....

Israel Sotheby’s International Realty

2 000 000 €

Квартира в Тель-Авиве, Израиль

88 м² 3 2 2

Шикарная квартира на второй лини от моря. Новый дом (реновация исторического здания, остался только внешний вид — внутри все новое). 3 комнаты. 2 спальни и гостиная. 88 кв.м. и балкон 18 кв.м. Поземная парковка. 7й этаж. Лобби с консьержем.

ISRA HOME

1 838 430 €

Апартаменты в Герцлии, Израиль

64 м² 1

82 резиденции занимают шесть верхних этажей отеля The Ritz Carlton Herzliya. Апартаменты под управлением 5* отеля - это самый эффективный способ владения курортной недвижимостью. Вы можете быть уверены, что обслуживание вашей квартиры всегда будет на высшем уровне. В то время, когда вы не живете в квартире сами, вы можете сдавать ее в аренду и...

Intermark Global

14 384 408 €

Вилла в Герцлии, Израиль

800 м² 9 6 7

Благодаря тщательному планированию и дизайну эта единственная в своем роде роскошная вилла превзойдет все ваши ожидания. Расположена она в одном из самых привлекательных районов Израиля - Герцлии Питуах, всего в 5 минутах ходьбы от пляжа, фешенебельных ресторанов, бутиков, трендовых баров и кафе. Будучи построенной на 800 м2 жилой площади,...

Israel Sotheby’s International Realty

2 531 656 €

Апартаменты в Нетании, Израиль

270 м² 6 5

Данная ультра-роскошная квартира расположена в непосредственной близи от моря в роскошном жилом комплексе, предлагающим вам круглосуточные услуги консьержа, бассейн, фитнесс-центр и подземную парковку. Размер жилой площади составляет 270 квадратных метров с дополнительными 42 кв. м. террасами, дарящими вам панорамные виды на Средиземное море. К...

Israel Sotheby’s International Realty

2 500 000 €

Пентхаус в Тель-Авиве, Израиль

120 м² 3 2 2

Предлагаем Вашему вниманию особый в своем роде объект - двухуровневый дуплексы новом доме, в одном из лучших районов города Тель Авив - Северная часть (Цафон Яшан). Трехкомнатная квартира, в которой каждый уголок наполнен уютом. Светлые просторные комнаты, с видом на море. Терраса и балкон, залитые солнечным светом, где можно насладится отдыхом...

ISRA HOME

566 096 €

Квартира в Нетании, Израиль

85 м² 3 2

Продажа 3-х комнатной квартиры, на первой линии моря в Нетании. Дом находится в нескольких метрах от моря, с высоты 20 го этажа, открывается панорамный вид на море и город. Жилая площадь квартиры 85 кв.м, балкон 35 кв.м. в доме охрана 24 часа в сутки, ресторан, спортзал, супермаркет, подземная парковка.

Israel Home

Цена по запросу

Пентхаус в Нетании, Израиль

270 м² 5

Кредит

На продажу элитный пентхауз в новом районе Нетании - НАТ600. Пентхауз находиться в престижном гостиничном комплексе, в котором расположены СПА салоны, фитнес зал, большой бассейн. 5 комнат, 270 кв.м жилая площадь, плюс 105 кв.м балконы. Помогаем в поиске краткосрочной аренды недвижимости в Израиле, в долгосрочной аренде или с покупкой...

Israel Home

Посмотреть ещё 318 похожих объектов

Фото: unsplash.com (Adam Jang, Mor Shani, Cristina Gottardi, Jeremy Bezanger)

Условия цитирования материалов Prian.ru