Покупаем жильё в Израиле: что проверить перед сделкой

Кадастровая разметка

В израильском земельном кадастре (табу) у каждого объекта недвижимости есть три координаты: гуш (участок), хилька (доля), тат-хилька (объект). Как правило, тат-хилька совпадает с номером квартиры, но так бывает не всегда, потому что могут нумероваться также чердаки, подвалы и прочие вспомогательные помещения.

У некоторых объектов тат-хилька просто отсутствует. Так бывает, например, в старых домах. Тогда при покупке квартиры могла определяться только доля в общем имуществе, а не конкретный объект с чёткими границами.

Такие объекты вполне законно продавать и покупать, однако с точки зрения банков они могут быть проблемными, ведь их границы неточно определены. Как следствие – получить ипотеку под них будет сложнее, а условия будут не такими выгодными. Также это повлияет на цену, по которой вы затем сможете продать объект.

Состояние здания

Значительная часть жилфонда в Израиле старая, 60-х годов постройки. Здания могут быть не в лучшем состоянии: где-то пошла трещина, где-то отваливается плитка. Для проживания дом вполне пригоден, и адвокат не будет возражать против сделки. Однако покупателю это грозит разнообразными сложностями.

Жилищный фонд в Тель-Авиве разнообразный

Во-первых, оценщик от банка может обратить на это внимание, и соответственно, банк предложит не лучшие условия ипотеки.

Во-вторых, владельцу жилья в таком здании с большой вероятностью придётся финансировать ремонт (вместе с соседями, если это многоквартирный дом) либо платить штраф из-за того, что здание представляет опасность.

В-третьих, если дефект не устранить, продать такой объект будет сложнее. Ведь потенциальный покупатель поймёт, что дальше это окажется уже его головная боль.

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Соседи

Про соседей также лучше всё выяснить заранее. Например, если за стенкой живут асоциальные личности, вам придётся разбираться с вечной грязью, запахами, клопами и т. д. Да и сдать такое жильё в аренду будет практически невозможно.

Кроме того, соседи могут быть шумными. Это также добавит проблем при проживании и сдаче в аренду. Кстати, шуметь в дневное время не запрещено, так что разобраться юридическим путём будет непросто.

Про район и соседей лучше выяснить заранее 

Район

Желательно выбирать благополучный район, где живут люди, близкие вам по уровню доходов.

Характеристики районов в целом сейчас описывают многие сайты. Можно посмотреть официальную статистику, например уровень преступности, и в частности краж в этом районе. Можно взглянуть и на другие параметры, такие как доля жителей с высшим образованием, уровень достатка, распределение белых и синих воротничков.

Бывает, что улица начинается в хорошем районе, а заканчивается в плохом, так что проверять стоит конкретный дом.

Принадлежность земли

Основная часть земли под застройку в Израиле принадлежит государству и сдаётся застройщикам в аренду на 99 лет. Однако участок может быть также частным или церковным.

Бывает, что в двух домах, стоящих рядом, цены на жильё существенно различаются. Причина может заключаться именно в собственности на землю. В доме, стоящем на частной земле, не принадлежащей владельцу здания, квартиры обычно дешевле, однако это повод не обрадоваться, а насторожиться.

Принадлежность земли – тоже важный аспект, на который стоит обратить внимание до сделки

Дело в том, что государство не будет произвольно увеличивать ставки земельной аренды: политические последствия окажутся слишком серьёзными, – а частный владелец способен так поступить. Поэтому тот, кто покупает жильё на негосударственной земле, должен учитывать риск внезапного увеличения коммунальных расходов.

Как проверить объект?

По стандартному договору, продавец должен перед сделкой сообщить покупателю обо всех значимых деталях. Кроме того, перед сделкой можно уточнить кадастровый план и проверить, уплачены ли задолженности.

Однако не всё перечисленное выше укладывается в формальные рамки. Поэтому имеет смысл также пообщаться с управдомом. У него нет причин обманывать, ведь вы его потенциальный сосед, так что он может рассказать и о беспокойных соседях, и о состоянии здания.

Можно также поговорить с несколькими соседями. Некоторые покупатели идут дальше: они готовы по несколько часов сидеть в машине перед домом, чтобы понять, какая там обстановка.

Ещё один надёжный, но относительно дорогой вариант – пригласить частного оценщика. Если вы планируете брать ипотеку, обратитесь в банк и попросите дать список оценщиков, с которыми они работают. Обычно они присылают контакты трёх человек. Из них рекомендуется выбирать того, кто сотрудничает с большим количеством банков: неизвестно, где вам в итоге согласуют ипотеку и на каких условиях. Ну и на цену смотреть, конечно.

Работа оценщика обойдётся вам примерно в 2,5 тыс. шекелей ($770), тогда как оценка после подписания договора стоит примерно 1 тыс. шекелей ($310). Такой специалист не только делает оценку стоимости, но и проверяет все обременения, выясняет, что здание не заложено и на нём нет долгов. Также он идёт в инженерный отдел муниципалитета, смотрит документы и даёт заключение о потенциальной опасности или безопасности здания. Оценщик работает скрупулёзно, так как отвечает перед банком, но для покупателя это и гарантия безопасности сделки, и высокий шанс получить хорошую ипотеку.

Наш собеседник из компании Zipika поделился такой историей.

«Я год назад помогал в покупке квартиры знакомым. У дома была проблема с кадастром: здание построено 15 лет назад, но в кадастре оно не зарегистрировано, записано только в земельном управлении. Дело в том, что застройщик обанкротился и не заплатил адвокату. Адвокат обозлился и не зарегистрировал дом. Нам нужно брать ипотеку, но у банка возникает вопрос: что не так с домом? А до согласования с банком мы не могли подписать сделку, чтобы не остаться без ипотеки. Поэтому приглашали частного оценщика. В нашем случае он выяснил, что, кроме отсутствия в кадастре, других проблем не было, и всё закончилось благополучно».

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала специалистов компании Zipika.

Примеры объектов недвижимости в Израиле

7 229 635 €

Вилла в Герцлии, Израиль

650 м² 10 8 7

Открытая планировка жилого пространства включает в себя 4 этажа, представленными 8 спальнями, 7 ванными комнатами, офисом, медиа-залом и просторными гостиными. Панорамные окна и высококачественные отделочные материалы превращают данную виллу в наполненный светом арт-объект. Огромная родительская спальня включает в себя отделанную мрамором ванную...

Israel Sotheby’s International Realty

Цена по запросу

Лофт в Тель-Авиве, Израиль

574 м² 3 2 3

Кредит

Продается Лофт на 20 этаже нового здания Sea One Tower в Тель-Авиве. В мансарде есть две роскошные спальни. Просторная галерея и традиционная кухня, изготовленная из кленового дерева и оборудованная техникой Gaggenau. Sea-One - это один из самых престижных и авантюрных проектов Израиля, объединяющий великолепные жилые апартаменты рядом с...

Israel Home

8 816 628 €

Вилла в Кейсарии, Израиль

800 м² 4

Эта сказочная трехуровневая вилла имеет 800 кв. М жилой площади и обширный ландшафтный сад с лужайкой и естественным каменным пейзажем. На верхнем уровне этого безмятежного дома расположен роскошный номер с главной спальней с гардеробной и балконной террасой с открытым видом на море. На первом этаже есть три спальни, просторная кухня, крытая...

Israel Home

691 127 €

Квартира в Нетании, Израиль

140 м² 5

Объект под сдачу

Продажа квартиры в новом районе Нетании НАТ600, 5 комнат, 140 кв.м жилая площадь, балкон 20 кв.м, дом абсолютно новый дом, подземная парковка.

Israel Home

3 262 152 €

Пентхаус в Нетании, Израиль

290 м² 5 4 3

Продажа элитного мини пернхауза в проекте Брига Тауерс, 5 комнат, 290 кв.м, потолки 5 метров, огромный салон и родительская спальня. 31 этаж. В доме открытый бассейн, спорт зал, охрана 24/7Помогаем в поиске краткосрочной аренды недвижимости в Израиле, в долгосрочной аренде или покупкой недвижимости в Израиле во всех прибрежных городах страны....

Israel Home

1 500 000 €

Квартира в Тель-Авиве, Израиль

82 м² 3 2 2

Новый проект в сердце Тель-Авива. Маленькая, уютная и тихая улица в близи всех знаковых мест города: театра Габама, бульвара Ротшильда, садов Сароны. Вокруг множество кафе, ресторанов, Синематека. Клубный дом в 6 этажей, всего 27 квартир. 2-3 комнатные квартиры с балконами. У каждой квартиры имеется подземная парковка. Готовность...

ISRA HOME

585 000 €

Пентхаус в Хайфе, Израиль

105 м² 4 3 2

Продается!! Ваш новый дом в Рамат Альмоги,ул.Сахлав Ищете уютное место для семьи? У нас есть идеальное предложение! Двухэтажная квартира 4.5 комнаты с балконом 10 кв.м идеальное место для утреннего кофе. Площадь квартиры около105 кв.м Первый этаж: просторный салон, удобная кухня, комната безопасности и родительская спальня с личным душем...

Виктория агент по недвижимости в Хайфе

193 966 €

Квартира в Израиле

50 м² 2

Первая линия моря в центральном городе Израиля Бат-Ям, до Тель-Авив 5 минут езды на машине. Заходите к нам на сайт - www.israelhome.ru где Вы найдёте большой выбор недвижимости в Израиле по цене от 80.000$ до 9.000.000$ во всех прибрежных городах Израиля. таких как - Тель-Авив, Бат-Ям, Герцлия Питуах, Нетания, Кейсария, Иерусалим, Хайфа.

Israel Home

1 057 995 €

Квартира в Бат-Яме, Израиль

125 м² 5 4 3

На продажу в новом доме, в Бат Яме! Совершенно новая квартира с видом на море. 5 комнат, 125 кв.м. + балкон 14 кв.м. Продается со всей мебелью. Подземная парковка.

ISRA HOME

1 490 000 €

Квартира в Бат-Яме, Израиль

130 м² 4 3 3

Пятикомнатная квартира, с архитектурным дизайном в городе Бат Ям на ул.Ха Комемиют 16. Квартира переделанная в 4 комнаты +гардеробная. Площадь около 130 кв.м + 18-метровая лоджия. Тринадцатый этаж из 25. Полностью отремонтирован год назад. 3 туалета и 2 душа, . Лифт и 2 парковочных места + кладовая. Шикарный фронтальный вид на море. Квартира...

ISRA HOME

4 597 628 €

Вилла в Нетании, Израиль

500 м² 4

Гражданство Онлайн-показ

Вилла расположена всего в нескольких минутах ходьбы от моря. Она расположена на участке 740 м2; имеет 500 м2 жилой площади на 3 этажах. Вилла имеет большую открытую гостиную с потолками двойной высоты, большую кухню, основную просторную спальню с ванной комнатой и гардеробной, спальню с ванной комнатой и две дополнительные спальни. В красивом...

Intermark Global

14 459 269 €

Дом в Герцлии, Израиль

480 м²

Ришпон расположен в одном из самых привлекательных мест, престижном поселке всего в 5 минутах езды от Герцлии Питуах и в 3 минутах езды от моря. В последние годы он стал популярным торгово-развлекательным центром. Превращение фермерского сообщества в эксклюзивный пригород произошло около 10 лет назад, когда сельское хозяйство Израиля испытывало...

Israel Sotheby’s International Realty

660 000 €

Квартира в Ришон-ле-Ционе, Израиль

115 м² 5 4 2

Анализ сделки! В Израиле не так много возможностей заработать на недвижимости частному лицу. Судите сами: доходность от аренды варьируется от 1.5% в Тель-Авиве и центре до 3-4% на периферии, цены высокие, квартира даже в начальной стадии строительства стоит ненамного дешевле чем готовая. Но есть одна область, в которой простой человек (не...

ISRA HOME

2 505 334 €

Дом в Кейсарии, Израиль

485 м² 9 5

Потрясающие закрытом 3-этажный недвижимости расположен на одной из самых престижных улиц Кесарии. Предложения 5220 квадратных футов современных и роскошной жизни. На нижнем уровне в комплекте с двумя офисами с выходом на внутренний дворик, конференц-зал, библиотека, кинотеатр, тренажерный зал, большая ванная комната, и прачечная. Уровень входа...

Israel Home

1 448 572 €

Квартира в Тель-Авиве, Израиль

88 м² 3 3

*** Эксклюзивно для Israel Sotheby’s Realty – Международное маркетинговое агентство элитной недвижимости *** Представьте себе утреннюю негу, просыпаясь каждое утро в собственной залитой солнечными лучами лучах квартире с великолепным видом на парк ХаЯркон, утопающем в зелени, расположенной в одном из самых престижных районов...

Israel Sotheby’s International Realty

1 785 367 €

Пентхаус в Нетании, Израиль

220 м² 4

Продажа пентхауса в Нетании, Ир Ямим. Пентхаус в продажу в Ир Ямим, Нетания. Один из самых элитных проектов Нетании Т тауер. 4 комнаты, большой балкон, 2 подземные парковки, открытый вид на море, очень дорогой и качественный ремонт. В проекте есть бассейн, спорт зал, охрана 24 часа.

Israel Home

1 851 492 €

Квартира в Тель-Авиве, Израиль

145 м² 4 3

Продажа апартаментов в Тель Авиве в новом проекте ONE PROJECT в новом районе Тель Авива - PARK ZAMERET. Вид на море и на весь город, 4 комнаты, 3 спальни и салон. Подземная парковка, бассейн, фитнес зал, охрана 24 часа, большой балкон. Квартира находиться около больницы Ихилов.

Israel Home

1 097 575 €

Квартира в Тель-Авиве, Израиль

88 м² 2 2

Само здание спроектировано известным израильским архитектором и отличается уникальными контрастами спокойных белых и гладких черных тонов. Когда вы войдете в великолепный вестибюль, частный лифт доставит вас прямо на третий этаж, где вы найдете эту сказочную квартиру. Огромная гостиная, обеденная зона и все 3 спальни будут грандиозны для вас...

Israel Home

15 000 000 €

Офис в Тель-Авиве, Израиль

1267 м² 4% в год

Целый этаж в одном из самых шикарных зданий Тель Авива. Арендатор ААА - компания высоких технологий. Аренда до 2027 года с опцией продления.

ISRA HOME

Цена по запросу

Пентхаус в Нетании, Израиль

490 м² 7

Пентхаус на 26-м этаже одного из самого элитного проекта Израиль - The Terraces, площадью 600 м, занимает весь 26-й этаж, окна выходят на все четыре стороны света. Квартира продается в нынешнем, базовом состоянии – или с дополнениями по вкусу и выбору покупателя.

Israel Home

Посмотреть ещё 321 похожий объект

Фото: unsplash.com (Adam Jang, Mor Shani, Cristina Gottardi, Jeremy Bezanger)

Условия цитирования материалов Prian.ru