Покупаем жильё в Израиле: что проверить перед сделкой

Кадастровая разметка

В израильском земельном кадастре (табу) у каждого объекта недвижимости есть три координаты: гуш (участок), хилька (доля), тат-хилька (объект). Как правило, тат-хилька совпадает с номером квартиры, но так бывает не всегда, потому что могут нумероваться также чердаки, подвалы и прочие вспомогательные помещения.

У некоторых объектов тат-хилька просто отсутствует. Так бывает, например, в старых домах. Тогда при покупке квартиры могла определяться только доля в общем имуществе, а не конкретный объект с чёткими границами.

Такие объекты вполне законно продавать и покупать, однако с точки зрения банков они могут быть проблемными, ведь их границы неточно определены. Как следствие – получить ипотеку под них будет сложнее, а условия будут не такими выгодными. Также это повлияет на цену, по которой вы затем сможете продать объект.

Состояние здания

Значительная часть жилфонда в Израиле старая, 60-х годов постройки. Здания могут быть не в лучшем состоянии: где-то пошла трещина, где-то отваливается плитка. Для проживания дом вполне пригоден, и адвокат не будет возражать против сделки. Однако покупателю это грозит разнообразными сложностями.

Жилищный фонд в Тель-Авиве разнообразный

Во-первых, оценщик от банка может обратить на это внимание, и соответственно, банк предложит не лучшие условия ипотеки.

Во-вторых, владельцу жилья в таком здании с большой вероятностью придётся финансировать ремонт (вместе с соседями, если это многоквартирный дом) либо платить штраф из-за того, что здание представляет опасность.

В-третьих, если дефект не устранить, продать такой объект будет сложнее. Ведь потенциальный покупатель поймёт, что дальше это окажется уже его головная боль.

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Соседи

Про соседей также лучше всё выяснить заранее. Например, если за стенкой живут асоциальные личности, вам придётся разбираться с вечной грязью, запахами, клопами и т. д. Да и сдать такое жильё в аренду будет практически невозможно.

Кроме того, соседи могут быть шумными. Это также добавит проблем при проживании и сдаче в аренду. Кстати, шуметь в дневное время не запрещено, так что разобраться юридическим путём будет непросто.

Про район и соседей лучше выяснить заранее 

Район

Желательно выбирать благополучный район, где живут люди, близкие вам по уровню доходов.

Характеристики районов в целом сейчас описывают многие сайты. Можно посмотреть официальную статистику, например уровень преступности, и в частности краж в этом районе. Можно взглянуть и на другие параметры, такие как доля жителей с высшим образованием, уровень достатка, распределение белых и синих воротничков.

Бывает, что улица начинается в хорошем районе, а заканчивается в плохом, так что проверять стоит конкретный дом.

Принадлежность земли

Основная часть земли под застройку в Израиле принадлежит государству и сдаётся застройщикам в аренду на 99 лет. Однако участок может быть также частным или церковным.

Бывает, что в двух домах, стоящих рядом, цены на жильё существенно различаются. Причина может заключаться именно в собственности на землю. В доме, стоящем на частной земле, не принадлежащей владельцу здания, квартиры обычно дешевле, однако это повод не обрадоваться, а насторожиться.

Принадлежность земли – тоже важный аспект, на который стоит обратить внимание до сделки

Дело в том, что государство не будет произвольно увеличивать ставки земельной аренды: политические последствия окажутся слишком серьёзными, – а частный владелец способен так поступить. Поэтому тот, кто покупает жильё на негосударственной земле, должен учитывать риск внезапного увеличения коммунальных расходов.

Как проверить объект?

По стандартному договору, продавец должен перед сделкой сообщить покупателю обо всех значимых деталях. Кроме того, перед сделкой можно уточнить кадастровый план и проверить, уплачены ли задолженности.

Однако не всё перечисленное выше укладывается в формальные рамки. Поэтому имеет смысл также пообщаться с управдомом. У него нет причин обманывать, ведь вы его потенциальный сосед, так что он может рассказать и о беспокойных соседях, и о состоянии здания.

Можно также поговорить с несколькими соседями. Некоторые покупатели идут дальше: они готовы по несколько часов сидеть в машине перед домом, чтобы понять, какая там обстановка.

Ещё один надёжный, но относительно дорогой вариант – пригласить частного оценщика. Если вы планируете брать ипотеку, обратитесь в банк и попросите дать список оценщиков, с которыми они работают. Обычно они присылают контакты трёх человек. Из них рекомендуется выбирать того, кто сотрудничает с большим количеством банков: неизвестно, где вам в итоге согласуют ипотеку и на каких условиях. Ну и на цену смотреть, конечно.

Работа оценщика обойдётся вам примерно в 2,5 тыс. шекелей ($770), тогда как оценка после подписания договора стоит примерно 1 тыс. шекелей ($310). Такой специалист не только делает оценку стоимости, но и проверяет все обременения, выясняет, что здание не заложено и на нём нет долгов. Также он идёт в инженерный отдел муниципалитета, смотрит документы и даёт заключение о потенциальной опасности или безопасности здания. Оценщик работает скрупулёзно, так как отвечает перед банком, но для покупателя это и гарантия безопасности сделки, и высокий шанс получить хорошую ипотеку.

Наш собеседник из компании Zipika поделился такой историей.

«Я год назад помогал в покупке квартиры знакомым. У дома была проблема с кадастром: здание построено 15 лет назад, но в кадастре оно не зарегистрировано, записано только в земельном управлении. Дело в том, что застройщик обанкротился и не заплатил адвокату. Адвокат обозлился и не зарегистрировал дом. Нам нужно брать ипотеку, но у банка возникает вопрос: что не так с домом? А до согласования с банком мы не могли подписать сделку, чтобы не остаться без ипотеки. Поэтому приглашали частного оценщика. В нашем случае он выяснил, что, кроме отсутствия в кадастре, других проблем не было, и всё закончилось благополучно».

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала специалистов компании Zipika.

Примеры объектов недвижимости в Израиле

8 903 633 €

Апартаменты в Тель-Авиве, Израиль

170 м² 3 2

Онлайн-показ

Расположенные на одной из самых престижных улиц Тель-Авива, эта современные дизайнерские апартаменты с 3 спальнями открывают захватывающий вид на Средиземное море и пляжную набережную. Открытая планировка включает стильную гостиную, высококлассную кухню, элегантную столовую, роскошную главную спальню с ванной комнатой, две дополнительные...

Intermark Global

1 000 000 €

Квартира в Бат-Яме, Израиль

120 м² 5 4 2

Шикарная квартира с видом на море в Бат Яме. Первая линия. Квартира 5 комнат - 4 спальни и гостиная. 120 кв.м. Балкон 12 кв.м. Полностью отремонтированная. При квартире имеются 3 кладовые и 2 подземных парковочных места. 18й этаж из 24

ISRA HOME

900 000 €

Квартира в Ришон-ле-Ционе, Израиль

150 м² 5 4 3

На продажу в Беер Якове Новый район Цамарот. Со школами, дет. садами, торговым центром. Отличный, современный и удобный район. 20 минут езды до Тель-Авива. 5 комнатная квартира. 120 кв.м. Балкон 30 кв.м. Кладовая рядом с квартирой. Парковочное место.

ISRA HOME

3 509 079 €

Таунхаус в Герцлии, Израиль

320 м² 5

Гражданство Онлайн-показ

Комплекс расположен в самом престижном элитном районе на побережье Израиля, Герцлия Питуах. Это район, где центры технологических исследований и разработок сливаются с прекрасным побережьем с его международной гаванью для яхт, торговыми центрами, престижным стилем и развлечениями, знаменитыми ресторанами шеф-повара, живописными кафе, а также в...

Intermark Global

1 228 178 €

Апартаменты в Нетании, Израиль

128 м²

Гражданство Онлайн-показ

Высокий уровень отделки и богатые технические характеристики квартир в проекте задают новый стандарт роскоши изысканности и эстетического совершенства, чего не было в престижных жилых башнях Израиля. На огромной террасе открывается захватывающий панорамный вид на всю прибрежную равнину и великолепный морской горизонт. На каждом этаже –...

Intermark Global

1 836 985 €

Квартира в Нетании, Израиль

140 м² 3

В северной части Нетании в нескольких метрах от набережной скоро будет построен новый проект от одного из ведущих застройщиков Израиля. Новый район имеет отличное стратегическое расположение. С одной стороны, тихая и спокойная жизнь рядом с морем, а с другой стороны, близость к центру города и крупным транспортным артериям. В комплексе будет...

Intermark Global

1 200 000 €

Квартира в Бат-Яме, Израиль

130 м² 5 4 2

Удалённая сделка Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Продажа в Бат-Яме | Новый район «Парк ха-Ям» Предлагается к продаже просторная квартира в одном из самых востребованных и динамично развивающихся районов Бат-Ям — Парк ха-Ям. Дом расположен всего примерно в 300 метрах от моря, что гарантирует комфорт проживания и высокую инвестиционную привлекательность. Основные...

ISRA HOME

11 000 000 €

Пентхаус в Тель-Авиве, Израиль

400 м² 6 4 5

Оплата криптовалютой Объект под сдачу

АКИРОВ ТАУЭРС | Тель-Авив Премиальная резиденция 400 м² с панорамой моря и города На 24 этаже культового комплекса Akirov Towers предлагается просторная квартира с открытыми видами на Средиземное море и центр Тель-Авива. Характеристики: • 400 м² + 21 м² балконы • 3 спальни-суиты + кабинет • 3 санузла +...

ISRA HOME

950 000 €

Квартира в Холоне, Израиль

110 м² 5 4 3

Онлайн-показ Удалённая сделка

Просторная 5-комнатная квартира в престижном новом районе Холона — ул. Игаль Ядин! Идеальное предложение для семьи, которая ценит комфорт, современный уровень жизни и выгодное расположение. Холон | ул. Игаль Ядин 13 этаж из 16 5 комнат | 110 кв.м жилой площади Просторный балкон 14 кв.м с открытым панорамным видом 2 подземных...

ISRA HOME

1 180 000 €

Квартира в Бат-Яме, Израиль

130 м² 5 4 3

Удалённая сделка Оплата криптовалютой

Роскошная квартира с видом на море в центре Тель-Авива Локация: улица Ицхак Саде, район Ган а-Ир Здание: элитный жилой комплекс от Ashdar – один из самых востребованных проектов в городе Основные преимущества: Высокий этаж с панорамным видом на море 4 спальни и гостиная (всего 130 кв.м.) + балкон 14 кв.м....

ISRA HOME

13 000 000 €

Вилла в Герцлии, Израиль

720 м² 7 5 5

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой

Эксклюзивная вилла у моря в Герцлии-Питуах ул. Рамат-Ям 129 (Eli Landau), престижный район Современная угловая вилла премиум-класса, расположенная на второй линии от моря, в южной части Герцлии-Питуах — в непосредственной близости от отеля Dan Accadia, пляжа и марины. ----- Основные характеристики · Год постройки: октябрь...

ISRA HOME

3 100 000 €

Квартира в Тель-Авиве, Израиль

132 м² 5 4 3

На продажу рядом с пляжем Мецитим, Тель-Авив! Выходите босиком к морю из эксклюзивной роскошной квартиры в редком месте, на тихой и востребованной улице над пляжем. Дуплекс с садом, 132 кв.м, архитектурно спроектированный с вниманием к мелочам + 37 кв.м сад. Высокие потолки. Парковка при квартире. Новое и обустроенное здание.

ISRA HOME

4 750 000 €

Вилла в Герцлии, Израиль

350 м² 8 6 4

Онлайн-показ Удалённая сделка

Представляем вашему вниманию эксклюзивную виллу в престижном районе Герцлия-Питуах. Расположена на участке площадью 450 кв.м. площадь застройки 350 кв.м., на трех уровнях. Расположена всего в 300 метрах от моря. Вилла включает в себя 4 уютные спальные комнаты и 2 просторные гостиные, обеспечивая комфортное пространство для большой семьи...

ISRA HOME

3 800 000 €

Пентхаус в Бат-Яме, Израиль

200 м² 6 5 4

Удалённая сделка Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Пентхаус с панорамным видом на море в Бат-Яме Адрес: ул. Эхуд Манор, 32, Бат-ЯмНовый дом 2026 года постройки Предлагается эксклюзивный пентхаус на 20-м, последнем этаже современного жилого комплекса. Основные характеристики Планировка: 6 комнат, включая 5 спаленПлощадь: 200 м²Большая терраса: 58 м²Дополнительная терраса из...

ISRA HOME

1 160 000 €

Пентхаус в Ришон-ле-Ционе, Израиль

126 м² 5 4 3

Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Шикарный новый пентхаус в городе Ришон ле Цион. В доме всего 28 квартир. 7й этаж (последний). Панорамный вид на город. Площадь 126 кв.м. И 2 балкона - 114 кв.м. и 9 кв.м. (второй балкон из главной спальни) 5 комнат - 4 спальни. Есть парковка и кладовая.

ISRA HOME

1 500 000 €

Квартира в Тель-Авиве, Израиль

82 м² 3 2 2

Новый проект в сердце Тель-Авива. Маленькая, уютная и тихая улица в близи всех знаковых мест города: театра Габама, бульвара Ротшильда, садов Сароны. Вокруг множество кафе, ресторанов, Синематека. Клубный дом в 6 этажей, всего 27 квартир. 2-3 комнатные квартиры с балконами. У каждой квартиры имеется подземная парковка. Готовность...

ISRA HOME

1 000 000 €

Квартира в Холоне, Израиль

130 м² 5 4 3

Онлайн-показ Удалённая сделка

Просторная квартира в одном из самых ухоженных районов Холона — там, где уже сложилась комфортная городская среда. Новый высотный дом, 11-й этаж из 28: достаточно высоко, чтобы не замечать шум улицы, и достаточно низко, чтобы не зависеть от лифта. Северо-западная сторона — мягкий свет без прямого летнего солнца.Четыре полноценные...

ISRA HOME

1 150 000 €

Пентхаус в Ришон-ле-Ционе, Израиль

116 м² 5 4 3

Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Шикарный новый пентхаус в городе Ришон ле Цион. В доме всего 28 квартир. 7й этаж (последний). Парновамный вид ан город. Площадь 116 кв.м. И два балкона - 98 кв.м. и 10 кв.м. 5 комнат Есть парковка и кладовая.

ISRA HOME

350 000 €

Квартира в Ашдоде, Израиль

80 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Продаётся квартира в Ашдоде Улица а-Пальмах, район Юд Площадь: около 80 м² Комнат: 3 Состояние: очень ухоженное Этаж: 8 из 8, есть лифт Отдельная кухня (не объединена с салоном) Кондиционеры Кладовая / хозяйственный балкон Бесплатная парковка во внутреннем дворе Развитая инфраструктура: Рядом школы и детские сады...

ISRA HOME

9 000 000 €

Квартира в Тель-Авиве, Израиль

200 м² 5 4 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой

Эксклюзивная резиденция на первой линии моря в Royal Beach (SEA ONE), Тель-Авив Уникальная возможность приобрести престижную недвижимость в одном из самых знаковых прибрежных комплексов Тель-Авива. 8 этаж | Фасадная квартира с прямым видом · Около 200 кв.м жилой площади · Две просторные террасы (13 кв.м + 11 кв.м) с...

ISRA HOME

Посмотреть ещё 60 похожих объектов

Фото: unsplash.com (Adam Jang, Mor Shani, Cristina Gottardi, Jeremy Bezanger)

Условия цитирования материалов Prian.ru