Покупаем жильё в Израиле: что проверить перед сделкой

Кадастровая разметка

В израильском земельном кадастре (табу) у каждого объекта недвижимости есть три координаты: гуш (участок), хилька (доля), тат-хилька (объект). Как правило, тат-хилька совпадает с номером квартиры, но так бывает не всегда, потому что могут нумероваться также чердаки, подвалы и прочие вспомогательные помещения.

У некоторых объектов тат-хилька просто отсутствует. Так бывает, например, в старых домах. Тогда при покупке квартиры могла определяться только доля в общем имуществе, а не конкретный объект с чёткими границами.

Такие объекты вполне законно продавать и покупать, однако с точки зрения банков они могут быть проблемными, ведь их границы неточно определены. Как следствие – получить ипотеку под них будет сложнее, а условия будут не такими выгодными. Также это повлияет на цену, по которой вы затем сможете продать объект.

Состояние здания

Значительная часть жилфонда в Израиле старая, 60-х годов постройки. Здания могут быть не в лучшем состоянии: где-то пошла трещина, где-то отваливается плитка. Для проживания дом вполне пригоден, и адвокат не будет возражать против сделки. Однако покупателю это грозит разнообразными сложностями.

Жилищный фонд в Тель-Авиве разнообразный

Во-первых, оценщик от банка может обратить на это внимание, и соответственно, банк предложит не лучшие условия ипотеки.

Во-вторых, владельцу жилья в таком здании с большой вероятностью придётся финансировать ремонт (вместе с соседями, если это многоквартирный дом) либо платить штраф из-за того, что здание представляет опасность.

В-третьих, если дефект не устранить, продать такой объект будет сложнее. Ведь потенциальный покупатель поймёт, что дальше это окажется уже его головная боль.

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Соседи

Про соседей также лучше всё выяснить заранее. Например, если за стенкой живут асоциальные личности, вам придётся разбираться с вечной грязью, запахами, клопами и т. д. Да и сдать такое жильё в аренду будет практически невозможно.

Кроме того, соседи могут быть шумными. Это также добавит проблем при проживании и сдаче в аренду. Кстати, шуметь в дневное время не запрещено, так что разобраться юридическим путём будет непросто.

Про район и соседей лучше выяснить заранее 

Район

Желательно выбирать благополучный район, где живут люди, близкие вам по уровню доходов.

Характеристики районов в целом сейчас описывают многие сайты. Можно посмотреть официальную статистику, например уровень преступности, и в частности краж в этом районе. Можно взглянуть и на другие параметры, такие как доля жителей с высшим образованием, уровень достатка, распределение белых и синих воротничков.

Бывает, что улица начинается в хорошем районе, а заканчивается в плохом, так что проверять стоит конкретный дом.

Принадлежность земли

Основная часть земли под застройку в Израиле принадлежит государству и сдаётся застройщикам в аренду на 99 лет. Однако участок может быть также частным или церковным.

Бывает, что в двух домах, стоящих рядом, цены на жильё существенно различаются. Причина может заключаться именно в собственности на землю. В доме, стоящем на частной земле, не принадлежащей владельцу здания, квартиры обычно дешевле, однако это повод не обрадоваться, а насторожиться.

Принадлежность земли – тоже важный аспект, на который стоит обратить внимание до сделки

Дело в том, что государство не будет произвольно увеличивать ставки земельной аренды: политические последствия окажутся слишком серьёзными, – а частный владелец способен так поступить. Поэтому тот, кто покупает жильё на негосударственной земле, должен учитывать риск внезапного увеличения коммунальных расходов.

Как проверить объект?

По стандартному договору, продавец должен перед сделкой сообщить покупателю обо всех значимых деталях. Кроме того, перед сделкой можно уточнить кадастровый план и проверить, уплачены ли задолженности.

Однако не всё перечисленное выше укладывается в формальные рамки. Поэтому имеет смысл также пообщаться с управдомом. У него нет причин обманывать, ведь вы его потенциальный сосед, так что он может рассказать и о беспокойных соседях, и о состоянии здания.

Можно также поговорить с несколькими соседями. Некоторые покупатели идут дальше: они готовы по несколько часов сидеть в машине перед домом, чтобы понять, какая там обстановка.

Ещё один надёжный, но относительно дорогой вариант – пригласить частного оценщика. Если вы планируете брать ипотеку, обратитесь в банк и попросите дать список оценщиков, с которыми они работают. Обычно они присылают контакты трёх человек. Из них рекомендуется выбирать того, кто сотрудничает с большим количеством банков: неизвестно, где вам в итоге согласуют ипотеку и на каких условиях. Ну и на цену смотреть, конечно.

Работа оценщика обойдётся вам примерно в 2,5 тыс. шекелей ($770), тогда как оценка после подписания договора стоит примерно 1 тыс. шекелей ($310). Такой специалист не только делает оценку стоимости, но и проверяет все обременения, выясняет, что здание не заложено и на нём нет долгов. Также он идёт в инженерный отдел муниципалитета, смотрит документы и даёт заключение о потенциальной опасности или безопасности здания. Оценщик работает скрупулёзно, так как отвечает перед банком, но для покупателя это и гарантия безопасности сделки, и высокий шанс получить хорошую ипотеку.

Наш собеседник из компании Zipika поделился такой историей.

«Я год назад помогал в покупке квартиры знакомым. У дома была проблема с кадастром: здание построено 15 лет назад, но в кадастре оно не зарегистрировано, записано только в земельном управлении. Дело в том, что застройщик обанкротился и не заплатил адвокату. Адвокат обозлился и не зарегистрировал дом. Нам нужно брать ипотеку, но у банка возникает вопрос: что не так с домом? А до согласования с банком мы не могли подписать сделку, чтобы не остаться без ипотеки. Поэтому приглашали частного оценщика. В нашем случае он выяснил, что, кроме отсутствия в кадастре, других проблем не было, и всё закончилось благополучно».

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала специалистов компании Zipika.

Примеры объектов недвижимости в Израиле

1 200 000 €

Квартира в Бат-Яме, Израиль

125 м² 5 4 3

Онлайн-показ Удалённая сделка

Новая квартира премиум-класса у моря Эксклюзивное предложение.Современная квартира от застройщика в престижном проекте Sea Tower, на первой линии моря с панорамным видом, который никогда не будет перекрыт. Ключевые преимущества · Первая линия моря - открытый вид · Новая квартира - готова к заселению · Более 300,000 ₪...

ISRA HOME

1 716 796 €

Апартаменты в Герцлии, Израиль

64 м² 1

82 резиденции занимают шесть верхних этажей отеля The Ritz Carlton Herzliya. Апартаменты под управлением 5* отеля - это самый эффективный способ владения курортной недвижимостью. Вы можете быть уверены, что обслуживание вашей квартиры всегда будет на высшем уровне. В то время, когда вы не живете в квартире сами, вы можете сдавать ее в аренду и...

Intermark Global

1 100 000 €

Квартира в Тель-Авиве, Израиль

90 м² 2 1 1

На продажу в самом центре Тель-Авива — рядом с морем! Ул. Нес-Циона, в нескольких шагах от престижного Kempinski Hotel Tel Aviv Сдается уютная 2-комнатная квартира в новом бутик-доме, всего 5 минут пешком до пляжа. Отличный вариант для тех, кто хочет жить в самом сердце города и наслаждаться морем, ресторанами и атмосферой Тель-Авива....

ISRA HOME

940 000 €

Квартира в Холоне, Израиль

120 м² 5 4 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой

Новая эксклюзивная продажа в Холоне Самый востребованный район города – Раско А! Расположена на тихой и качественной улице Рейнс. Роскошная квартира в бутик-доме Единственная квартира на этаже в современном и впечатляющем здании Здание всего 7 лет (не проект по программе ТАМА 38!) Редкая возможность...

ISRA HOME

4 386 298 €

Квартира в Нетании, Израиль

500 м²

Гражданство Онлайн-показ

Роскошная квартира, занимающая целый этаж расположена в городе Ямим на 1-й линии от моря, в одном из самых востребованных районов Нетании. Квартира имеет площадь 500 квадратных метров, и еще 50 квадратных метров частных балконов с панорамным видом на море и зеленые окрестности. Квартира находится на 17 этаже. В квартире есть частный лифт,...

Intermark Global

900 000 €

Квартира в Холоне, Израиль

115 м² 5 4 2

В самом центре района Кирьят Рабин, Холон – ул. Узи Наркис Просторная 5-комнатная квартира площадью 115 м² + 16 м² терраса с газовой точкой Расположена в престижном проекте "Музей" от застройщика Садав Основные преимущества: 6-й этаж, западная сторона – открытый панорамный вид Просторная...

ISRA HOME

3 800 000 €

Пентхаус в Бат-Яме, Израиль

200 м² 6 5 4

Удалённая сделка Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Пентхаус с панорамным видом на море в Бат-Яме Адрес: ул. Эхуд Манор, 32, Бат-ЯмНовый дом 2026 года постройки Предлагается эксклюзивный пентхаус на 20-м, последнем этаже современного жилого комплекса. Основные характеристики Планировка: 6 комнат, включая 5 спаленПлощадь: 200 м²Большая терраса: 58 м²Дополнительная терраса из...

ISRA HOME

30 000 000 €

Вилла в Тель-Авиве, Израиль

550 м² 6 5 6

Оплата криптовалютой

Вилла под охраной как памятник архитектуры - редкий бриллиант в сердце Тель-Авива В самом центре Тель-Авива, рядом с отeлем Шератон, находится уникальный частный жилой дом - охраняемый архитектурный объект, не имеющий аналогов. Частная вилла для проживания Вторая линия от моря Площадь участка: около 450 м² Площадь застройки: около...

ISRA HOME

2 658 363 €

Вилла в Нетании, Израиль

199 м² 4

Гражданство Онлайн-показ

В самом сердце района Нетания мы рады предложить вам роскошный 3-этажный дом с частным бассейном. Он простирается на 199 м2 жилой площади, с дополнительной террасой на крыше (58 квадратных метров), с видом на море. Верхний уровень (основной) включает в себя: прихожую с потолком двойной высоты, открытую кухню с островом, гостиную с большой...

Intermark Global

1 000 000 €

Квартира в Бат-Яме, Израиль

127 м² 5 4 3

Объект под сдачу

Современная квартира в новом доме в Бат-Яме 5 комнат | 127 м² + балкон 13 м² с видом на море Просторная, светлая планировка, продуманная до мелочей 2 подземные парковки и удобная кладовая Идеальный выбор для тех, кто ищет комфорт у моря.

ISRA HOME

19 000 000 €

Вилла в Герцлии, Израиль

950 м² 8 5 5

Удалённая сделка Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Великолепный дом на продажу на большом земельном участке с роскошным бассейном и просторным садом в Герцлии-Питуах, на одной из самых престижных и востребованных улиц района. Всего 7 минут пешком до моря. Дом расположен рядом с отличными школами, магазинами, кафе и пляжем. Основные характеристики Площадь дома: 950 кв. м Площадь...

ISRA HOME

850 000 €

Квартира в Бат-Яме, Израиль

80 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Предлагается стильная квартира в новом микрорайоне «Парк А Ям», г. Бат-Ям. Расположена на 10‑м этаже 48‑этажного дома. Трёхкомнатная квартира площадью 80 м² с балконом 14 м². Во всех комнатах открывается вид на море. В наличии подземная парковка и кладовая. В доме оборудован тренажёрный зал и круглосуточный...

ISRA HOME

1 500 000 €

Квартира в Тель-Авиве, Израиль

100 м² 4 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Строящийся дом в престижном центре Тель-Авива. Вблизи парка Яркон. Квартиры сдаются в чистовой отделке. Известный и надёжный застройщик.

ISRA HOME

950 000 €

Квартира в Тель-Авиве, Израиль

74 м² 3 2 1

Объект под сдачу

Продаётся: эксклюзивная 3-комнатная квартира с потрясающим видом на море — в самом сердце Тель-Авива! Идеальна для проживания и как доходная инвестиция! На высоком этаже (выше 10-го) ухоженного элитного жилого комплекса 2022 года постройки, вас ждёт настоящая недвижимая жемчужина: Площадь: 74 м² Ориентация: на запад, с...

ISRA HOME

8 536 914 €

Апартаменты в Тель-Авиве, Израиль

211 м² 4 3

Онлайн-показ

Апартаменты в культовом здании в самом центре Тель-Авива, спроектированной профессором Моше Цуром с интерьерами от Pitzu Kedem. В апартаменте - грандиозная гостиная площадью 80 кв.м, главная спальню площадью 40 кв.м с ванной комнатой, две дополнительные спальни, рабочее пространство и открытая кухню премиум-класса. Отделка - мрамор и дерево. В...

Intermark Global

3 466 505 €

Таунхаус в Герцлии, Израиль

320 м² 5

Гражданство Онлайн-показ

Комплекс расположен в самом престижном элитном районе на побережье Израиля, Герцлия Питуах. Это район, где центры технологических исследований и разработок сливаются с прекрасным побережьем с его международной гаванью для яхт, торговыми центрами, престижным стилем и развлечениями, знаменитыми ресторанами шеф-повара, живописными кафе, а также в...

Intermark Global

13 000 000 €

Вилла в Герцлии, Израиль

720 м² 7 5 5

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой

Эксклюзивная вилла у моря в Герцлии-Питуах ул. Рамат-Ям 129 (Eli Landau), престижный район Современная угловая вилла премиум-класса, расположенная на второй линии от моря, в южной части Герцлии-Питуах — в непосредственной близости от отеля Dan Accadia, пляжа и марины. ----- Основные характеристики · Год постройки: октябрь...

ISRA HOME

900 000 €

Квартира в Ришон-ле-Ционе, Израиль

150 м² 5 4 3

На продажу в Беер Якове Новый район Цамарот. Со школами, дет. садами, торговым центром. Отличный, современный и удобный район. 20 минут езды до Тель-Авива. 5 комнатная квартира. 120 кв.м. Балкон 30 кв.м. Кладовая рядом с квартирой. Парковочное место.

ISRA HOME

1 200 000 €

Квартира в Бат-Яме, Израиль

130 м² 5 4 2

Удалённая сделка Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Продажа в Бат-Яме | Новый район «Парк ха-Ям» Предлагается к продаже просторная квартира в одном из самых востребованных и динамично развивающихся районов Бат-Ям — Парк ха-Ям. Дом расположен всего примерно в 300 метрах от моря, что гарантирует комфорт проживания и высокую инвестиционную привлекательность. Основные...

ISRA HOME

1 500 000 €

Пентхаус в Холоне, Израиль

200 м² 5 4 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Срочная продажа!Пентхаус 5 комнат на ул. Наоми Шемер (район Х-300), Холон Основные преимущества объекта: · 12-й, последний этаж · Современный и престижный дом · 2 скоростных лифта · Около 140 м² жилой площади Террасы: · Основная терраса из салона — около 65 м² ·...

ISRA HOME

Посмотреть ещё 60 похожих объектов

Фото: unsplash.com (Adam Jang, Mor Shani, Cristina Gottardi, Jeremy Bezanger)

Условия цитирования материалов Prian.ru