Покупаем жильё в Израиле: что проверить перед сделкой

Кадастровая разметка

В израильском земельном кадастре (табу) у каждого объекта недвижимости есть три координаты: гуш (участок), хилька (доля), тат-хилька (объект). Как правило, тат-хилька совпадает с номером квартиры, но так бывает не всегда, потому что могут нумероваться также чердаки, подвалы и прочие вспомогательные помещения.

У некоторых объектов тат-хилька просто отсутствует. Так бывает, например, в старых домах. Тогда при покупке квартиры могла определяться только доля в общем имуществе, а не конкретный объект с чёткими границами.

Такие объекты вполне законно продавать и покупать, однако с точки зрения банков они могут быть проблемными, ведь их границы неточно определены. Как следствие – получить ипотеку под них будет сложнее, а условия будут не такими выгодными. Также это повлияет на цену, по которой вы затем сможете продать объект.

Состояние здания

Значительная часть жилфонда в Израиле старая, 60-х годов постройки. Здания могут быть не в лучшем состоянии: где-то пошла трещина, где-то отваливается плитка. Для проживания дом вполне пригоден, и адвокат не будет возражать против сделки. Однако покупателю это грозит разнообразными сложностями.

Жилищный фонд в Тель-Авиве разнообразный

Во-первых, оценщик от банка может обратить на это внимание, и соответственно, банк предложит не лучшие условия ипотеки.

Во-вторых, владельцу жилья в таком здании с большой вероятностью придётся финансировать ремонт (вместе с соседями, если это многоквартирный дом) либо платить штраф из-за того, что здание представляет опасность.

В-третьих, если дефект не устранить, продать такой объект будет сложнее. Ведь потенциальный покупатель поймёт, что дальше это окажется уже его головная боль.

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Соседи

Про соседей также лучше всё выяснить заранее. Например, если за стенкой живут асоциальные личности, вам придётся разбираться с вечной грязью, запахами, клопами и т. д. Да и сдать такое жильё в аренду будет практически невозможно.

Кроме того, соседи могут быть шумными. Это также добавит проблем при проживании и сдаче в аренду. Кстати, шуметь в дневное время не запрещено, так что разобраться юридическим путём будет непросто.

Про район и соседей лучше выяснить заранее 

Район

Желательно выбирать благополучный район, где живут люди, близкие вам по уровню доходов.

Характеристики районов в целом сейчас описывают многие сайты. Можно посмотреть официальную статистику, например уровень преступности, и в частности краж в этом районе. Можно взглянуть и на другие параметры, такие как доля жителей с высшим образованием, уровень достатка, распределение белых и синих воротничков.

Бывает, что улица начинается в хорошем районе, а заканчивается в плохом, так что проверять стоит конкретный дом.

Принадлежность земли

Основная часть земли под застройку в Израиле принадлежит государству и сдаётся застройщикам в аренду на 99 лет. Однако участок может быть также частным или церковным.

Бывает, что в двух домах, стоящих рядом, цены на жильё существенно различаются. Причина может заключаться именно в собственности на землю. В доме, стоящем на частной земле, не принадлежащей владельцу здания, квартиры обычно дешевле, однако это повод не обрадоваться, а насторожиться.

Принадлежность земли – тоже важный аспект, на который стоит обратить внимание до сделки

Дело в том, что государство не будет произвольно увеличивать ставки земельной аренды: политические последствия окажутся слишком серьёзными, – а частный владелец способен так поступить. Поэтому тот, кто покупает жильё на негосударственной земле, должен учитывать риск внезапного увеличения коммунальных расходов.

Как проверить объект?

По стандартному договору, продавец должен перед сделкой сообщить покупателю обо всех значимых деталях. Кроме того, перед сделкой можно уточнить кадастровый план и проверить, уплачены ли задолженности.

Однако не всё перечисленное выше укладывается в формальные рамки. Поэтому имеет смысл также пообщаться с управдомом. У него нет причин обманывать, ведь вы его потенциальный сосед, так что он может рассказать и о беспокойных соседях, и о состоянии здания.

Можно также поговорить с несколькими соседями. Некоторые покупатели идут дальше: они готовы по несколько часов сидеть в машине перед домом, чтобы понять, какая там обстановка.

Ещё один надёжный, но относительно дорогой вариант – пригласить частного оценщика. Если вы планируете брать ипотеку, обратитесь в банк и попросите дать список оценщиков, с которыми они работают. Обычно они присылают контакты трёх человек. Из них рекомендуется выбирать того, кто сотрудничает с большим количеством банков: неизвестно, где вам в итоге согласуют ипотеку и на каких условиях. Ну и на цену смотреть, конечно.

Работа оценщика обойдётся вам примерно в 2,5 тыс. шекелей ($770), тогда как оценка после подписания договора стоит примерно 1 тыс. шекелей ($310). Такой специалист не только делает оценку стоимости, но и проверяет все обременения, выясняет, что здание не заложено и на нём нет долгов. Также он идёт в инженерный отдел муниципалитета, смотрит документы и даёт заключение о потенциальной опасности или безопасности здания. Оценщик работает скрупулёзно, так как отвечает перед банком, но для покупателя это и гарантия безопасности сделки, и высокий шанс получить хорошую ипотеку.

Наш собеседник из компании Zipika поделился такой историей.

«Я год назад помогал в покупке квартиры знакомым. У дома была проблема с кадастром: здание построено 15 лет назад, но в кадастре оно не зарегистрировано, записано только в земельном управлении. Дело в том, что застройщик обанкротился и не заплатил адвокату. Адвокат обозлился и не зарегистрировал дом. Нам нужно брать ипотеку, но у банка возникает вопрос: что не так с домом? А до согласования с банком мы не могли подписать сделку, чтобы не остаться без ипотеки. Поэтому приглашали частного оценщика. В нашем случае он выяснил, что, кроме отсутствия в кадастре, других проблем не было, и всё закончилось благополучно».

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала специалистов компании Zipika.

Примеры объектов недвижимости в Израиле

1 242 003 €

Апартаменты в Тель-Авиве, Израиль

85 м² 4 2 2

Расположенная в престижном районе Тель-Авива в пешей доступности от знаменитого пляжа Мецицим и в нескольких минутах ходьбы от оживленного порта Тель-Авива, известного своими фешенебельными ресторанами, барами и элитными магазинами. Данная квартира идеально подойдет для людей, которые хотят привнести свое видение и вкус в интерьер, сделать ее...

Israel Sotheby’s International Realty

580 000 €

Квартира в Бат-Яме, Израиль

82 м² 3 2 1

Строящийся жилой комплекс в Бат Яме. Недалеко от моря. Квартира 3 комнаты - 3 спальни и гостиная Площадь 83 кв.м. и балкон 10 кв.м. 8-й этаж из 24-Х Заселение: май 2026 года. Квартира будет сдана с чистовой отделкой.

ISRA HOME

6 504 904 €

Квартира в Тель-Авиве, Израиль

284 м² 5 3 3

Данная элегантная квартира расположена в историческом районе старого Яффо, известном своими аутентичными домами, художественными галереями, бутиками и живописными видами на Средиземное море, всего в двух минутах ходьбы от набережной, исторического порта Яффо и колоритного блошиного рынка. Пентхаус занимает жилую площадь размером 284 квадратных...

Israel Sotheby’s International Realty

15 000 000 €

Офис в Тель-Авиве, Израиль

1267 м² 4% в год

Целый этаж в одном из самых шикарных зданий Тель Авива. Арендатор ААА - компания высоких технологий. Аренда до 2027 года с опцией продления.

ISRA HOME

1 250 000 €

Квартира в Ришон-ле-Ционе, Израиль

139 м² 5 4 3

На продажу в городе Ришон ле Ционе, рядом с Тель Авивом Квартира 5 комнат 139 кв.м. и два балкона общей полщадью 30 кв.м. Двойная подземная парковка. Северо-западное направление окон. Дизайнерский ремонт. 11й этаж из 12и

ISRA HOME

3 122 354 €

Вилла в Тель-Авиве, Израиль

400 м² 6

На продажу красивая вилла в Савьене, большой участок земли 1200 кв.м, 400 кв.м жилая площадь, 6 комнат 5 спален, большой бассейн.

Israel Home

825 000 €

Земля в Кейсарии, Израиль

1100 м²

Кредит

Участок земли в элитном поселке - Кесария, расположен в новом районе. Перед участком распологаеться голь клуб, до моря 1 минута езды на машине.

Israel Home

7 805 885 €

Вилла в Герцлии, Израиль

400 м² 7 6 5

Наслаждайтесь роскошным образом жизни на вилле с захватывающим видом на море, спокойной обстановкой и полной конфиденциальностью. Данный дом расположен в одном из самых престижных районов Герцлии Питуах, в отличном месте, всего в 2 минутах ходьбы от морского берега, модных ресторанов и кафе, теннисного корта, общественного бассейна и большого...

Israel Sotheby’s International Realty

1 942 798 €

Пентхаус в Тель-Авиве, Израиль

135 м² 3 3

Предлагаем вашему вниманию дизайнерский пентхаус в стиле "Индустриальный лофт". Расположен он в молодежном районе Тель-Авива - Флорентин, с его разнообразными трендовыми барами, бутиками и кафетериями. Проект был тщательно разработан Иланом Пивко - архитектором с мировым именем. Пентхаус занимает 9ый этаж данного уникального по...

Israel Sotheby’s International Realty

978 494 €

Апартаменты в Тель-Авиве, Израиль

89 м² 4 3 1

В новом ультра-роскошном здании в самом сердце Тель-Авива расположена данная 4х комнатная квартира. Размер жилой площади составляет 89 м2 плюс 12 м2 терраса с открытым видом на Тель-Авив и частичным на Средиземное море. В интерьере были использованы отделочные материалы наивысшего качества была установлена дизайнерская кухня от Hakker. Здание...

Israel Sotheby’s International Realty

1 703 417 €

Пентхаус в Тель-Авиве, Израиль

141 м² 5 3 2

Новый роскошный бутик-проект в одном из самых привлекательных месторасположений в Тель-Авиве, в нескольких минутах ходьбы от пляжа. Мы предлагаем Вашему вниманию роскошный дуплекс-пентхаус, построенный по самым высоким стандартам с использованием высококачественных материалов. Пентхаус занимает жилую площадь размером 141 м2. Расположен он на 2...

Israel Sotheby’s International Realty

1 544 000 €

Вилла в Нетании, Израиль

410 м² 8 7 5

Кредит

Суппер вилла на второй линии моря, в тихом прибрежном районе города Нетания. Очень выгодная цена, на новцю виллу. Вилла рассположена на второй линии моря, район Цокей Ям, спуск на дикий пляж перед домом.

Israel Home

2 112 496 €

Пентхаус в Тель-Авиве, Израиль

165 м² 5 3

Расположенный в районе «старого севера» Тель-Авива, недалеко от знаменитого парка реки Яркон, в бутик-здании, которое состоит всего из 5 апартаментов. Этот пентхаус с полным полом включает 5 спален, электроприборы, включая двойную духовку, холодильник и стиральную машину, просторную террасу площадью 130 м2 и личный лифт.

Israel Home

4 362 622 €

Апартаменты в Нетании, Израиль

500 м² 8 6 4

Роскошные современные апартаменты с потрясающим видом на море занимают площадь всего 17-го этажа недавно построенного здания в одном из престижнейших районов Нетании – Ир Ямим. Размер жилой площади апартаментов составляет 500 квадратных метров. Дополнительные 50 квадратных метров представлены терассами с панорамным видом на море. Эти...

Israel Sotheby’s International Realty

Цена по запросу

Вилла в Тель-Авиве, Израиль

550 м² 8 7

Продается Современная итальянская вилла, расположенная в роскошном северном районе Тель-Авива.Занимает более 550 квадратных метров непревзойденной роскоши и необычайного итальянского современного дизайна. Просторный открытый план включает 5 главных спален, гостиную, библиотеку, домашний кинотеатр / комнату для просмотра и комнату охраны.Особые...

Israel Home

3 755 549 €

Дом в Раанане, Израиль

600 м² 11 7

Его жилая площадь составляет 770 кв.м., распределенная на 4 уровня. Внутри есть 11 спален, большая обеденная зона, а также кухня, просторная комната с легкой гостиной и множество удобств, таких как домашний кинотеатр и игровая площадка. В каждом номере есть эксклюзивный дизайн, в котором каждый маленький кусочек аксессуаров хорошо продуман.Во...

Israel Home

1 778 007 €

Квартира в Нетании, Израиль

210 м² 6 5 4

Кредит

Один из самых эксклюзивных проектов Нетании, проект Мигдаль Давид. Большая 6 комнатная квартира с большим балконом и панорамным видом на море и город. Дом расположен прямо около главного променада Нетании, спуск на море перед домом. В доме имееться СПА салон, фитнес зал, бассейн с подогревом, хамам, сауны сухие и влажные, подземная парковка.

Israel Home

1 016 968 €

Пентхаус в Нетании, Израиль

170 м² 4 3

Продажа мини пентхауза на первой линии моря в Нетании, Ир Ямим. 170 кв.м жилая площадь, балкон 45 кв.м с видом на море. В пентхаузе джакузи на балконе и сухая сауна. 3 спальни, огромный салон, 21 этаж из 22 этажей, в доме спорт зал, подземная парковка.

Israel Home

2 575 942 €

Пентхаус в Тель-Авиве, Израиль

177 м² 4 3 2

Данный дуплекс-пентхаус расположен на верхних 6-м и 7-м этажах здания-бутик в одном из самых роскошных районов Тель-Авива - Кохав ХаЦафон. В нескольких минутах ходьбы от знаменитого парка ХаЯркон и порта TLV. Размер жилой площади составляет 177 м2, размер дополнительной террасы - 50 м2, крыши - 50 м2 с возможностью дополнительной постройки....

Israel Sotheby’s International Realty

3 200 000 €

Квартира в Тель-Авиве, Израиль

135 м² 5 4 4

3D-тур

На продажу в Тель Авиве. Новый дом, престижный район «Кохав цафон» в Северном Тель-Авиве. Бульвар Роках. Проект состоит из двух башен по 25 этажей, в котором есть спортзал, бассейн, консьерж 24/7/ 6-и комнатная квартира (5 спален), 135 кв.м. и балкон 14 кв.м. 10й этаж. 2 подземные парковки и кладовая. Шикарный вид на...

ISRA HOME

Посмотреть ещё 319 похожих объектов

Фото: unsplash.com (Adam Jang, Mor Shani, Cristina Gottardi, Jeremy Bezanger)

Условия цитирования материалов Prian.ru