Покупаем жильё в Израиле: что проверить перед сделкой

Кадастровая разметка

В израильском земельном кадастре (табу) у каждого объекта недвижимости есть три координаты: гуш (участок), хилька (доля), тат-хилька (объект). Как правило, тат-хилька совпадает с номером квартиры, но так бывает не всегда, потому что могут нумероваться также чердаки, подвалы и прочие вспомогательные помещения.

У некоторых объектов тат-хилька просто отсутствует. Так бывает, например, в старых домах. Тогда при покупке квартиры могла определяться только доля в общем имуществе, а не конкретный объект с чёткими границами.

Такие объекты вполне законно продавать и покупать, однако с точки зрения банков они могут быть проблемными, ведь их границы неточно определены. Как следствие – получить ипотеку под них будет сложнее, а условия будут не такими выгодными. Также это повлияет на цену, по которой вы затем сможете продать объект.

Состояние здания

Значительная часть жилфонда в Израиле старая, 60-х годов постройки. Здания могут быть не в лучшем состоянии: где-то пошла трещина, где-то отваливается плитка. Для проживания дом вполне пригоден, и адвокат не будет возражать против сделки. Однако покупателю это грозит разнообразными сложностями.

Жилищный фонд в Тель-Авиве разнообразный

Во-первых, оценщик от банка может обратить на это внимание, и соответственно, банк предложит не лучшие условия ипотеки.

Во-вторых, владельцу жилья в таком здании с большой вероятностью придётся финансировать ремонт (вместе с соседями, если это многоквартирный дом) либо платить штраф из-за того, что здание представляет опасность.

В-третьих, если дефект не устранить, продать такой объект будет сложнее. Ведь потенциальный покупатель поймёт, что дальше это окажется уже его головная боль.

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Соседи

Про соседей также лучше всё выяснить заранее. Например, если за стенкой живут асоциальные личности, вам придётся разбираться с вечной грязью, запахами, клопами и т. д. Да и сдать такое жильё в аренду будет практически невозможно.

Кроме того, соседи могут быть шумными. Это также добавит проблем при проживании и сдаче в аренду. Кстати, шуметь в дневное время не запрещено, так что разобраться юридическим путём будет непросто.

Про район и соседей лучше выяснить заранее 

Район

Желательно выбирать благополучный район, где живут люди, близкие вам по уровню доходов.

Характеристики районов в целом сейчас описывают многие сайты. Можно посмотреть официальную статистику, например уровень преступности, и в частности краж в этом районе. Можно взглянуть и на другие параметры, такие как доля жителей с высшим образованием, уровень достатка, распределение белых и синих воротничков.

Бывает, что улица начинается в хорошем районе, а заканчивается в плохом, так что проверять стоит конкретный дом.

Принадлежность земли

Основная часть земли под застройку в Израиле принадлежит государству и сдаётся застройщикам в аренду на 99 лет. Однако участок может быть также частным или церковным.

Бывает, что в двух домах, стоящих рядом, цены на жильё существенно различаются. Причина может заключаться именно в собственности на землю. В доме, стоящем на частной земле, не принадлежащей владельцу здания, квартиры обычно дешевле, однако это повод не обрадоваться, а насторожиться.

Принадлежность земли – тоже важный аспект, на который стоит обратить внимание до сделки

Дело в том, что государство не будет произвольно увеличивать ставки земельной аренды: политические последствия окажутся слишком серьёзными, – а частный владелец способен так поступить. Поэтому тот, кто покупает жильё на негосударственной земле, должен учитывать риск внезапного увеличения коммунальных расходов.

Как проверить объект?

По стандартному договору, продавец должен перед сделкой сообщить покупателю обо всех значимых деталях. Кроме того, перед сделкой можно уточнить кадастровый план и проверить, уплачены ли задолженности.

Однако не всё перечисленное выше укладывается в формальные рамки. Поэтому имеет смысл также пообщаться с управдомом. У него нет причин обманывать, ведь вы его потенциальный сосед, так что он может рассказать и о беспокойных соседях, и о состоянии здания.

Можно также поговорить с несколькими соседями. Некоторые покупатели идут дальше: они готовы по несколько часов сидеть в машине перед домом, чтобы понять, какая там обстановка.

Ещё один надёжный, но относительно дорогой вариант – пригласить частного оценщика. Если вы планируете брать ипотеку, обратитесь в банк и попросите дать список оценщиков, с которыми они работают. Обычно они присылают контакты трёх человек. Из них рекомендуется выбирать того, кто сотрудничает с большим количеством банков: неизвестно, где вам в итоге согласуют ипотеку и на каких условиях. Ну и на цену смотреть, конечно.

Работа оценщика обойдётся вам примерно в 2,5 тыс. шекелей ($770), тогда как оценка после подписания договора стоит примерно 1 тыс. шекелей ($310). Такой специалист не только делает оценку стоимости, но и проверяет все обременения, выясняет, что здание не заложено и на нём нет долгов. Также он идёт в инженерный отдел муниципалитета, смотрит документы и даёт заключение о потенциальной опасности или безопасности здания. Оценщик работает скрупулёзно, так как отвечает перед банком, но для покупателя это и гарантия безопасности сделки, и высокий шанс получить хорошую ипотеку.

Наш собеседник из компании Zipika поделился такой историей.

«Я год назад помогал в покупке квартиры знакомым. У дома была проблема с кадастром: здание построено 15 лет назад, но в кадастре оно не зарегистрировано, записано только в земельном управлении. Дело в том, что застройщик обанкротился и не заплатил адвокату. Адвокат обозлился и не зарегистрировал дом. Нам нужно брать ипотеку, но у банка возникает вопрос: что не так с домом? А до согласования с банком мы не могли подписать сделку, чтобы не остаться без ипотеки. Поэтому приглашали частного оценщика. В нашем случае он выяснил, что, кроме отсутствия в кадастре, других проблем не было, и всё закончилось благополучно».

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала специалистов компании Zipika.

Примеры объектов недвижимости в Израиле

800 000 €

Квартира в Ришон-ле-Ционе, Израиль

133 м² 5 4 3

Онлайн-показ Удалённая сделка

В лучшем районе Беэр Яакова! 5-комнатная квартира Площадь по муниципальным документам - 133 м² Улица Топаз 7 — тихая, односторонняя Открытый вид на парк 11-й этаж Преимущества: 2 ванные комнаты 3 туалета Современная, улучшенная кухня Просторная веранда Экономичная система...

ISRA HOME

1 500 000 €

Квартира в Тель-Авиве, Израиль

140 м² 5 4 3

Огромная квартира с 5,5 комнатами в роскошных башнях Сентрал Парк! 140 кв.м. с балконом. 10й этаж из 15 Квартира была отремонтирована два года назад, и в ней установлена новая (встроенная) кухня 4 спальни + просторная гостиная + дополнительная половина комнаты (защитная комната с внутренним окном), используемая как гардеробная в большой...

ISRA HOME

1 000 000 €

Квартира в Холоне, Израиль

145 м² 6 5 3

Продается огромная 6-комнатная квартира в новом районе, по привлекательной цене! На тихой улице Арик Эйнштейн, 6-комнатная квартира площадью около 145 кв.м. Солнечная терраса 15 кв.м. с видом на тихий двор 1-й этаж из 9 (на самом деле как 2-й этаж - двойной лобби) Новый комфортабельный дом с двумя лифтами. Крытая парковка и подземное...

ISRA HOME

8 877 152 €

Пентхаус в Тель-Авиве, Израиль

360 м² 4 2

Онлайн-показ

Этот дизайнерский пентхаус в северной части Тель-Авива с великолепными видами на море и город. Залитая солнцем гостиная с окнами от пола до потолка, кухня Boffi с центральной барной стойкой, главная спальня, две дополнительные спальни и гибкая семейная комната сочетают в себе стиль и функциональность. Технологии «умного дома», полы с...

Intermark Global

3 000 000 €

Коттедж в Тель-Авиве, Израиль

180 м² 5 3 3

Оплата криптовалютой Кредит Объект под сдачу

На продажу в Неве Цедек - частный дом Дом пекаря, Неве Цедек. Площадь дома: 180 м² + сад 30 м² + терраса 20 м² 3 спальни 3 туалета 2 ванные комнаты Турецкий хаммам в отдельной комнате Сад 30 м² с выходом из гостиной Терраса 20 м² на уровне хаммама

ISRA HOME

465 000 €

Пентхаус в Хайфе, Израиль

105 м² 4 3 2

Продается!! Ваш новый дом в Рамат Альмоги,ул.Сахлав Ищете уютное место для семьи? У нас есть идеальное предложение! Двухэтажная квартира 4.5 комнаты с балконом 10 кв.м идеальное место для утреннего кофе. Площадь квартиры около105 кв.м Первый этаж: просторный салон, удобная кухня, комната безопасности и родительская спальня с личным душем...

Виктория агент по недвижимости в Хайфе

1 500 000 €

Квартира в Тель-Авиве, Израиль

94 м² 4 3 2

Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Улица Матмон а-Коэн, 5 Современный новый дом от архитектора Гиди Бар-Ориан 6-й этаж с лифтом 94 кв.м + 13.5 кв.м терраса 4-комнатная квартира с отличной квадратной планировкой Частная кладовая + удобное стандартное парковочное место Квартира свободна

ISRA HOME

4 050 000 €

Пентхаус в Тель-Авиве, Израиль

198 м² 5 4 3

Онлайн-показ Удалённая сделка

Роскошный пентхаус мечты, расположенный в престижном районе Ламед а Хадаша в Тель-Авиве. Петнхаус включает в себя частный бассейн (официально утвержденный) и спроектирована по самым высоким стандартам. Простор и изысканность: 198 кв. м. искусно выполненного жилого пространства. Максимальный комфорт: Просторный главный люкс...

ISRA HOME

821 000 €

Квартира в Хайфе, Израиль

133 м² 5 4 2

️ Новый жилой проект в центре Хайфы Идеальное сочетание тишины, комфорта и городской инфраструктуры – для жизни без компромиссов. Местоположение: На внутренней, зелёной и ровной улице — в самом центре Хайфы, рядом с любимым многими торговым центром «Хорев». Шаговая доступность до: магазинов, поликлиники, аптек,...

Виктория агент по недвижимости в Хайфе

297 385 €

Квартира в Хайфе, Израиль

61 м² 2 1 1

Район Адар, Хайфа: Потенциал для инвестиций и жизни Адар — это один из самых динамично развивающихся районов Хайфы. Он привлекает всё большее внимание как инвесторов, так и покупателей недвижимости благодаря своему уникальному сочетанию культурного наследия, удобному расположению и проектам городской реконструкции. В районе активно...

Виктория агент по недвижимости в Хайфе

1 683 206 €

Апартаменты в Герцлии, Израиль

64 м² 1

82 резиденции занимают шесть верхних этажей отеля The Ritz Carlton Herzliya. Апартаменты под управлением 5* отеля - это самый эффективный способ владения курортной недвижимостью. Вы можете быть уверены, что обслуживание вашей квартиры всегда будет на высшем уровне. В то время, когда вы не живете в квартире сами, вы можете сдавать ее в аренду и...

Intermark Global

2 200 000 €

Квартира в Тель-Авиве, Израиль

110 м² 4 3 2

Удалённая сделка Кредит 3-4%

Множество квартир напрямую от застройщиков по отличным ценам! Квартиры с отделкой и без. Возможность получения ипотеки. Удобные условия сделки. Первый платеж до 20%

ISRA HOME

920 000 €

Квартира в Тель-Авиве, Израиль

61 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Новый дом в центре Тель Авива Квартира 2 комнаты, 61 кв.м.и балкон 7 кв.м. 21й этаж и 32-х Шикарный вид на море! Подземная парковка. Дом сдан в эксплуатацию в 2023 году. Делаем туры по израильской недвижимости приправленными лучшими гастрономическими деликатесами. Для записи обращайтесь!

ISRA HOME

8 369 886 €

Апартаменты в Тель-Авиве, Израиль

211 м² 4 3

Онлайн-показ

Апартаменты в культовом здании в самом центре Тель-Авива, спроектированной профессором Моше Цуром с интерьерами от Pitzu Kedem. В апартаменте - грандиозная гостиная площадью 80 кв.м, главная спальню площадью 40 кв.м с ванной комнатой, две дополнительные спальни, рабочее пространство и открытая кухню премиум-класса. Отделка - мрамор и дерево. В...

Intermark Global

3 800 000 €

Квартира в Тель-Авиве, Израиль

140 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке

Элитная квартира в Кохав а-Цафон, Тель-Авив Престижный дом с охраной, бассейном и спортзалом 4 комнаты | 140 м² + терраса 25 м² 3 спальни, просторная гостиная с открытой кухней + дополнительная ТВ-зона 6 этаж из 10 Архитектурный ремонт высокого уровня Полностью меблирована и оснащена со вкусом

ISRA HOME

2 606 351 €

Вилла в Нетании, Израиль

199 м² 4

Гражданство Онлайн-показ

В самом сердце района Нетания мы рады предложить вам роскошный 3-этажный дом с частным бассейном. Он простирается на 199 м2 жилой площади, с дополнительной террасой на крыше (58 квадратных метров), с видом на море. Верхний уровень (основной) включает в себя: прихожую с потолком двойной высоты, открытую кухню с островом, гостиную с большой...

Intermark Global

3 500 000 €

Вилла в Герцлии, Израиль

232 м² 7 5 5

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой

Роскошная вилла в самом сердце Герцлии Питуах! В тихом, утопающем в зелени районе – идеальное место для жизни и отдыха. Участок 406 м² Площадь застройки 232 м² 5 просторных спален 4 стильные ванные комнаты Индивидуальная система кондиционирования в каждой комнате Вилла продаётся полностью меблированной —...

ISRA HOME

1 300 000 €

Квартира в Тель-Авиве, Израиль

100 м² 4 3 2

Характеристики квартиры: Площадь: 114 м² (жилая – 100 м²) Этаж: 1-й из 10 Балкон: 14 кв.м. Парковка: 2 частных парковочных места Лифт: есть Доступность: подходит для людей с ограниченными возможностями Дополнительно: кладовая, солнечный бойлер, защищенная...

ISRA HOME

24 000 000 €

Вилла в Герцлии, Израиль

1200 м² 6 4 4

Роскошное жилье в Герцлии Питуах, Израиль. Совершенно новый современный особняк площадью 1,200 кв.м., построенный на участке площадью 1,000 кв.м., с элегантным дизайном одного из самых известных архитекторов/дизайнеров в Израиле. Расположен всего в нескольких минутах от моря в Герцлии Питуах, дом построен и спроектирован по самым высоким...

ISRA HOME

4 625 000 €

Пентхаус в Тель-Авиве, Израиль

200 м² 4 3 3

В самом атмосферном районе Тель-Авива - Неве Цедеке продается пентхаус Площадь застройки 220 кв.м. включая 50 кв два балкона. 3 спальни и гостиная кроме того есть жилая единица на первом этаже с кухней и санузлом. Есть лифтовая шахта с выходом на 4 уровня.

ISRA HOME

Посмотреть ещё 89 похожих объектов

Фото: unsplash.com (Adam Jang, Mor Shani, Cristina Gottardi, Jeremy Bezanger)

Условия цитирования материалов Prian.ru