Покупаем жильё в Израиле: что проверить перед сделкой

Кадастровая разметка

В израильском земельном кадастре (табу) у каждого объекта недвижимости есть три координаты: гуш (участок), хилька (доля), тат-хилька (объект). Как правило, тат-хилька совпадает с номером квартиры, но так бывает не всегда, потому что могут нумероваться также чердаки, подвалы и прочие вспомогательные помещения.

У некоторых объектов тат-хилька просто отсутствует. Так бывает, например, в старых домах. Тогда при покупке квартиры могла определяться только доля в общем имуществе, а не конкретный объект с чёткими границами.

Такие объекты вполне законно продавать и покупать, однако с точки зрения банков они могут быть проблемными, ведь их границы неточно определены. Как следствие – получить ипотеку под них будет сложнее, а условия будут не такими выгодными. Также это повлияет на цену, по которой вы затем сможете продать объект.

Состояние здания

Значительная часть жилфонда в Израиле старая, 60-х годов постройки. Здания могут быть не в лучшем состоянии: где-то пошла трещина, где-то отваливается плитка. Для проживания дом вполне пригоден, и адвокат не будет возражать против сделки. Однако покупателю это грозит разнообразными сложностями.

Жилищный фонд в Тель-Авиве разнообразный

Во-первых, оценщик от банка может обратить на это внимание, и соответственно, банк предложит не лучшие условия ипотеки.

Во-вторых, владельцу жилья в таком здании с большой вероятностью придётся финансировать ремонт (вместе с соседями, если это многоквартирный дом) либо платить штраф из-за того, что здание представляет опасность.

В-третьих, если дефект не устранить, продать такой объект будет сложнее. Ведь потенциальный покупатель поймёт, что дальше это окажется уже его головная боль.

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Соседи

Про соседей также лучше всё выяснить заранее. Например, если за стенкой живут асоциальные личности, вам придётся разбираться с вечной грязью, запахами, клопами и т. д. Да и сдать такое жильё в аренду будет практически невозможно.

Кроме того, соседи могут быть шумными. Это также добавит проблем при проживании и сдаче в аренду. Кстати, шуметь в дневное время не запрещено, так что разобраться юридическим путём будет непросто.

Про район и соседей лучше выяснить заранее 

Район

Желательно выбирать благополучный район, где живут люди, близкие вам по уровню доходов.

Характеристики районов в целом сейчас описывают многие сайты. Можно посмотреть официальную статистику, например уровень преступности, и в частности краж в этом районе. Можно взглянуть и на другие параметры, такие как доля жителей с высшим образованием, уровень достатка, распределение белых и синих воротничков.

Бывает, что улица начинается в хорошем районе, а заканчивается в плохом, так что проверять стоит конкретный дом.

Принадлежность земли

Основная часть земли под застройку в Израиле принадлежит государству и сдаётся застройщикам в аренду на 99 лет. Однако участок может быть также частным или церковным.

Бывает, что в двух домах, стоящих рядом, цены на жильё существенно различаются. Причина может заключаться именно в собственности на землю. В доме, стоящем на частной земле, не принадлежащей владельцу здания, квартиры обычно дешевле, однако это повод не обрадоваться, а насторожиться.

Принадлежность земли – тоже важный аспект, на который стоит обратить внимание до сделки

Дело в том, что государство не будет произвольно увеличивать ставки земельной аренды: политические последствия окажутся слишком серьёзными, – а частный владелец способен так поступить. Поэтому тот, кто покупает жильё на негосударственной земле, должен учитывать риск внезапного увеличения коммунальных расходов.

Как проверить объект?

По стандартному договору, продавец должен перед сделкой сообщить покупателю обо всех значимых деталях. Кроме того, перед сделкой можно уточнить кадастровый план и проверить, уплачены ли задолженности.

Однако не всё перечисленное выше укладывается в формальные рамки. Поэтому имеет смысл также пообщаться с управдомом. У него нет причин обманывать, ведь вы его потенциальный сосед, так что он может рассказать и о беспокойных соседях, и о состоянии здания.

Можно также поговорить с несколькими соседями. Некоторые покупатели идут дальше: они готовы по несколько часов сидеть в машине перед домом, чтобы понять, какая там обстановка.

Ещё один надёжный, но относительно дорогой вариант – пригласить частного оценщика. Если вы планируете брать ипотеку, обратитесь в банк и попросите дать список оценщиков, с которыми они работают. Обычно они присылают контакты трёх человек. Из них рекомендуется выбирать того, кто сотрудничает с большим количеством банков: неизвестно, где вам в итоге согласуют ипотеку и на каких условиях. Ну и на цену смотреть, конечно.

Работа оценщика обойдётся вам примерно в 2,5 тыс. шекелей ($770), тогда как оценка после подписания договора стоит примерно 1 тыс. шекелей ($310). Такой специалист не только делает оценку стоимости, но и проверяет все обременения, выясняет, что здание не заложено и на нём нет долгов. Также он идёт в инженерный отдел муниципалитета, смотрит документы и даёт заключение о потенциальной опасности или безопасности здания. Оценщик работает скрупулёзно, так как отвечает перед банком, но для покупателя это и гарантия безопасности сделки, и высокий шанс получить хорошую ипотеку.

Наш собеседник из компании Zipika поделился такой историей.

«Я год назад помогал в покупке квартиры знакомым. У дома была проблема с кадастром: здание построено 15 лет назад, но в кадастре оно не зарегистрировано, записано только в земельном управлении. Дело в том, что застройщик обанкротился и не заплатил адвокату. Адвокат обозлился и не зарегистрировал дом. Нам нужно брать ипотеку, но у банка возникает вопрос: что не так с домом? А до согласования с банком мы не могли подписать сделку, чтобы не остаться без ипотеки. Поэтому приглашали частного оценщика. В нашем случае он выяснил, что, кроме отсутствия в кадастре, других проблем не было, и всё закончилось благополучно».

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала специалистов компании Zipika.

Примеры объектов недвижимости в Израиле

502 001 €

Квартира в Нетании, Израиль

50 м² 2 1 1

Кредит

Красивая квартира, рассположена на первой линии моря, имеет большую террасу с панорамным видом на море. Дом находиться на самой престижной улице Нетании, ул. Ницца.

Israel Home

1 894 342 €

Квартира в Нетании, Израиль

300 м² 7 5 4

Кредит

Элитная квартира, находиться на первой линии моря в Нетании, в одном из самых престижных проектов Израиля под названием - Террасы. Высокий 18 этаж, сдвоенные две, 5-ти комнатные квартиры в одну, дорогостоящая отделка, дорогая мебель. В доме 2 бассейна, крытый с подогревом и бассейн на улице, спорт зал, сауна.

Israel Home

1 610 190 €

Квартира в Нетании, Израиль

145 м² 4 3 3

Кредит

Элитная квартира, в одном из самых престижных проектов Израиля - Мигдаль Давид. Центральная площадь Нетании у самого дома, спуск на море перед домом.

Israel Home

Цена по запросу

Пентхаус в Тель-Авиве, Израиль

1150 м² 4 3 3

Кредит

Продается роскошный новый полноэтажный пентхаус вТель-Авиве, Израиль. Пентхаус находится в одном из фешенебельных небоскребов Тель Авива . Этот роскошный пентхаус-шедевр является единственным в своем роде, площадью 1150 кв. м, из которых 570 кв. м. и 580 кв. м. - открытая терраса с частным бассейном. Помогаем в поиске краткосрочной аренды...

Israel Home

1 300 000 €

Квартира в Нетании, Израиль

160 м² 5 4 3

Кредит

Продажа элитной квартиры в Нетании, проэкт Мигдаль Давид. В проекте крытый бассейн, СПА салон, хамам, сауна сухая и влажная, потземная парковка, высокий этаж, вид на море и город.

Israel Home

514 383 €

Квартира в Нетании, Израиль

4 3

Продажа квартиры в Нетании. Элитный дом, построен в 2003 году одним из лучших застройщиков Нетании, компанией - Генадий. Квартира находиться по адресу улица Яков Дори дом 8.4 комнаты, 3 спальни, салон, высокий 18 этаж, панорамный вид на море и город. Большой балкон, есть подземная парковка.

Israel Home

2 983 588 €

Пентхаус в Тель-Авиве, Израиль

160 м² 3

Продажа мини пентхауса в west hotel, месторасположения между Герцлией Питуах и Тель Авивом, 3 комнаты, панорамный вид на море, новый ремонт и мебель, в комплексе есть фитнес зал, бассейн, СПА салон, спуск к морю в минуте ходьбы.

Israel Home

1 989 059 €

Квартира в Тель-Авиве, Израиль

145 м² 4 3

Продажа апартаментов в Тель Авиве в новом проекте ONE PROJECT в новом районе Тель Авива - PARK ZAMERET. Вид на море и на весь город, 4 комнаты, 3 спальни и салон. Подземная парковка, бассейн, фитнес зал, охрана 24 часа, большой балкон. Квартира находиться около больницы Ихилов.

Israel Home

1 410 792 €

Дом в Нетании, Израиль

210 м² 4 3

Продажа дома в элитном районе Нетании - Рамат Полег. 4 комнаты, 210 кв.м жилая площадь, участок 420 кв.м, первая линия моря, есть возможность надстроить 3 этаж с прямым видом на море.

Israel Home

742 478 €

Квартира в Нетании, Израиль

140 м² 5

Объект под сдачу

Продажа квартиры в новом районе Нетании НАТ600, 5 комнат, 140 кв.м жилая площадь, балкон 20 кв.м, дом абсолютно новый дом, подземная парковка.

Israel Home

742 478 €

Квартира в Нетании, Израиль

145 м² 5

Продажа квартиры на первой линии моря в Нетании, новый район НАТ600, 5 комнат, 9 этаж, 145 кв.м жилая площадь, балкон 24 кв.м

Israel Home

1 041 888 €

Квартира в Нетании, Израиль

137 м² 4 3

Объект под сдачу

Продажа элитной квартиры в Нетании, новый район НАТ600, самый престижный проект в этом районе от застройщика Генадий. 4 комнаты, 137 метров плюс балкон с панорамным видом на море. В доме бассейн, спорт зал, красивое лобби, подземная парковка.

Israel Home

1 860 244 €

Пентхаус в Тель-Авиве, Израиль

141 м² 5 3 2

Новый роскошный бутик-проект в одном из самых привлекательных месторасположений в Тель-Авиве, в нескольких минутах ходьбы от пляжа. Мы предлагаем Вашему вниманию роскошный дуплекс-пентхаус, построенный по самым высоким стандартам с использованием высококачественных материалов. Пентхаус занимает жилую площадь размером 141 м2. Расположен он на 2...

Israel Sotheby’s International Realty

2 626 031 €

Пентхаус в Тель-Авиве, Израиль

180 м² 6 5 3

Расположен в одном из самых престижных районов на севере Тель-Авива, в нескольких минутах ходьбы набережной, зеленых парков, недалеко от школ и торговых центров. Пентхаус расположен на 2х верхних этажах здания-кондоминиума и занимает площадь более 180 м2 с дополнительной террасой размером 50 м2. Пентхаус-дуплекс отличается современным дизайном...

Israel Sotheby’s International Realty

1 160 284 €

Апартаменты в Тель-Авиве, Израиль

100 м² 4 3 2

Данная квартира расположена на 5-м этаже эксклюзивного архитектурного творения знаменитого израильсткого архитектора Илана Пивко, всего в 12-15ти минут ходьбы от моря, разнообразных модных кафетерий, фешенебельных ресторанов, магазинов, роскошных бутиков и других развлекательных центров. В данном жилом комплексе к Вашим услугам комната для...

Israel Sotheby’s International Realty

3 362 457 €

Вилла в Тель-Авиве, Израиль

320 м² 5 4 4

Israel Sotheby’s International Realty

1 300 000 €

Квартира в Нетании, Израиль

155 м² 4 3 2

Кредит Объект под сдачу

Продажа элитной квартиры в Нетании, ул. Бней Бинямимн 17, высокий этаж, вид на море. 155 кв.м жилая площадь, балкон 35 кв.м, дорогой ремонт, продаётся со всей мебелью. В доме бассейн, спорт зал, подземная парковка на 2 машины. Цена 4.800.000 шекелей. Помогаем в поиске краткосрочной аренды недвижимости в Израиле, в долгосрочной аренде или с...

Israel Home

54 935 909 €

Пентхаус в Тель-Авиве, Израиль

1500 м² 7 6 6

Резиденция мирового класса, дарящая живописные виды на Средиземное море, историческое наследие Старого Яффо, панораму современного Тель-Авива в непосредственной близости от набережной, разнообразных тематических кафетерий, фешенебельных ресторанов, художественных галерей и других мест для развлечения. Данная резиденция является истинным...

Israel Sotheby’s International Realty

999 265 €

Квартира в Хайфе, Израиль

145 м² 5 4 3

Онлайн-показ Кредит

На вершине горы Кармель ,возле Хайфского университета ,в самом современном жилищном комплексе " Мигдалей Давид" . Продается 5-ти комнатная квартира ,145 кв.м +24 кв.м балкон с видом на Средиземное море .В квартире три санузла ,служебная комната для стиральной машины, инверторная система кондиционирования, система умный дом,газовая...

Виктория агент по недвижимости в Хайфе

386 000 €

Квартира в Хайфе, Израиль

92 м² 4 3 1

Продается! 4х комнатная квартира,в районе Ахуза, недалеко от больницы Кармель. Большой зал с открытой кухней,шикарный вид на море. Два санузла Три просторных спальни Квартира уютная светлая и много воздуха у квартиры есть личный склад в доме оборудовано бомбоубежище

Виктория агент по недвижимости в Хайфе

Посмотреть ещё 253 похожих объекта

Фото: unsplash.com (Adam Jang, Mor Shani, Cristina Gottardi, Jeremy Bezanger)

Условия цитирования материалов Prian.ru