a
Версия
для печати

Покупаем жильё в Израиле: что проверить перед сделкой

Все транзакции с недвижимостью в Израиле проходят через адвокатов, которые гарантируют законность. Продавец и покупатель, как правило, нанимают каждый своего адвоката. Работа адвоката покупателя – не допустить до сделки объект с долгами или неподтверждённым правом собственности. Однако есть несколько аспектов, которые не влияют на юридическую чистоту, но могут доставить новому владельцу заметные неприятности. Например, ему придётся существенно больше платить за обслуживание дома, или перепродажа будет не очень выгодной. На что обращать внимание? Разбираемся вместе с экспертами компании Zipika.

Кадастровая разметка

В израильском земельном кадастре (табу) у каждого объекта недвижимости есть три координаты: гуш (участок), хилька (доля), тат-хилька (объект). Как правило, тат-хилька совпадает с номером квартиры, но так бывает не всегда, потому что могут нумероваться также чердаки, подвалы и прочие вспомогательные помещения.

У некоторых объектов тат-хилька просто отсутствует. Так бывает, например, в старых домах. Тогда при покупке квартиры могла определяться только доля в общем имуществе, а не конкретный объект с чёткими границами.

Такие объекты вполне законно продавать и покупать, однако с точки зрения банков они могут быть проблемными, ведь их границы неточно определены. Как следствие – получить ипотеку под них будет сложнее, а условия будут не такими выгодными. Также это повлияет на цену, по которой вы затем сможете продать объект.

Читайте также: Процедура приобретения недвижимости в Израиле

Состояние здания

Значительная часть жилфонда в Израиле старая, 60-х годов постройки. Здания могут быть не в лучшем состоянии: где-то пошла трещина, где-то отваливается плитка. Для проживания дом вполне пригоден, и адвокат не будет возражать против сделки. Однако покупателю это грозит разнообразными сложностями.

Недвижимость Израиля
Жилищный фонд в Тель-Авиве разнообразный

Во-первых, оценщик от банка может обратить на это внимание, и соответственно, банк предложит не лучшие условия ипотеки.

Во-вторых, владельцу жилья в таком здании с большой вероятностью придётся финансировать ремонт (вместе с соседями, если это многоквартирный дом) либо платить штраф из-за того, что здание представляет опасность.

В-третьих, если дефект не устранить, продать такой объект будет сложнее. Ведь потенциальный покупатель поймёт, что дальше это окажется уже его головная боль.

Соседи

Про соседей также лучше всё выяснить заранее. Например, если за стенкой живут асоциальные личности, вам придётся разбираться с вечной грязью, запахами, клопами и т. д. Да и сдать такое жильё в аренду будет практически невозможно.

Кроме того, соседи могут быть шумными. Это также добавит проблем при проживании и сдаче в аренду. Кстати, шуметь в дневное время не запрещено, так что разобраться юридическим путём будет непросто.

Читайте также: Личный опыт: переезд в Израиль. Адаптация, жизнь, работа
Купить жилье в Израиле
Про район и соседей лучше выяснить заранее 

Район

Желательно выбирать благополучный район, где живут люди, близкие вам по уровню доходов.

Характеристики районов в целом сейчас описывают многие сайты. Можно посмотреть официальную статистику, например уровень преступности, и в частности краж в этом районе. Можно взглянуть и на другие параметры, такие как доля жителей с высшим образованием, уровень достатка, распределение белых и синих воротничков.

Бывает, что улица начинается в хорошем районе, а заканчивается в плохом, так что проверять стоит конкретный дом.

Читайте также: Как живут люди в Израиле. Факты о недвижимости, которые вас удивят

Принадлежность земли

Основная часть земли под застройку в Израиле принадлежит государству и сдаётся застройщикам в аренду на 99 лет. Однако участок может быть также частным или церковным.

Бывает, что в двух домах, стоящих рядом, цены на жильё существенно различаются. Причина может заключаться именно в собственности на землю. В доме, стоящем на частной земле, не принадлежащей владельцу здания, квартиры обычно дешевле, однако это повод не обрадоваться, а насторожиться.

Сделки с недвижимостью в Израиле
Принадлежность земли – тоже важный аспект, на который стоит обратить внимание до сделки

Дело в том, что государство не будет произвольно увеличивать ставки земельной аренды: политические последствия окажутся слишком серьёзными, – а частный владелец способен так поступить. Поэтому тот, кто покупает жильё на негосударственной земле, должен учитывать риск внезапного увеличения коммунальных расходов.

Читайте также: Рынок недвижимости Израиля: как государство пытается остановить цены

Как проверить объект?

По стандартному договору, продавец должен перед сделкой сообщить покупателю обо всех значимых деталях. Кроме того, перед сделкой можно уточнить кадастровый план и проверить, уплачены ли задолженности.

Однако не всё перечисленное выше укладывается в формальные рамки. Поэтому имеет смысл также пообщаться с управдомом. У него нет причин обманывать, ведь вы его потенциальный сосед, так что он может рассказать и о беспокойных соседях, и о состоянии здания.

Можно также поговорить с несколькими соседями. Некоторые покупатели идут дальше: они готовы по несколько часов сидеть в машине перед домом, чтобы понять, какая там обстановка.

Ещё один надёжный, но относительно дорогой вариант – пригласить частного оценщика. Если вы планируете брать ипотеку, обратитесь в банк и попросите дать список оценщиков, с которыми они работают. Обычно они присылают контакты трёх человек. Из них рекомендуется выбирать того, кто сотрудничает с большим количеством банков: неизвестно, где вам в итоге согласуют ипотеку и на каких условиях. Ну и на цену смотреть, конечно.

Работа оценщика обойдётся вам примерно в 2,5 тыс. шекелей ($770), тогда как оценка после подписания договора стоит примерно 1 тыс. шекелей ($310). Такой специалист не только делает оценку стоимости, но и проверяет все обременения, выясняет, что здание не заложено и на нём нет долгов. Также он идёт в инженерный отдел муниципалитета, смотрит документы и даёт заключение о потенциальной опасности или безопасности здания. Оценщик работает скрупулёзно, так как отвечает перед банком, но для покупателя это и гарантия безопасности сделки, и высокий шанс получить хорошую ипотеку.

Наш собеседник из компании Zipika поделился такой историей.

«Я год назад помогал в покупке квартиры знакомым. У дома была проблема с кадастром: здание построено 15 лет назад, но в кадастре оно не зарегистрировано, записано только в земельном управлении. Дело в том, что застройщик обанкротился и не заплатил адвокату. Адвокат обозлился и не зарегистрировал дом. Нам нужно брать ипотеку, но у банка возникает вопрос: что не так с домом? А до согласования с банком мы не могли подписать сделку, чтобы не остаться без ипотеки. Поэтому приглашали частного оценщика. В нашем случае он выяснил, что, кроме отсутствия в кадастре, других проблем не было, и всё закончилось благополучно».

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала специалистов компании Zipika.

Примеры объектов недвижимости в Израиле
Вилла за 4 880 703 евро в Нетании, Израиль
4 880 703 €
Вилла в Нетании, Израиль
500 м2 4
Гражданство Онлайн-показ
Вилла расположена всего в нескольких минутах ходьбы от моря. Она расположена на участке 740 м2; имеет 500 м2 жилой площади на 3 этажах. Вилла имеет большую открытую гостиную с потолками двойной высоты, большую кухню, основную просторную спальню с ванной комнатой и гардеробной, спальню с ванной комнатой и две дополнительные спальни. В красивом...
Intermark Global
Вилла за 10 000 000 евро в Тель-Авиве, Израиль
10 000 000 €
Вилла в Тель-Авиве, Израиль
1250 м2 7 6 6
Шикарная вилла в Северном Тель Авиве. Престижный район частных домов — Цахала. Участок 760 кв.м. Площадь застройки 1250 кв.м. 3 этажа Лифт Дизайнерский ремонт. Все спальни с санузлами Участок вокруг дома 420 кв.м. 2 отдельных входа. Подземный гараж на 8 автомобилей
ISRA HOME
Квартира за 550 000 евро в Хайфе, Израиль
550 000 €
Квартира в Хайфе, Израиль
113 м2 4 3 2
Кредит
Вы искали квартиру в хорошем районе и возле удобной транспортной развязки ,но в тоже время тихую ??? Продаётся! В Хайфе, на ул.Бирам : 4-х комнатная квартира После капитального ремонта Просторные комнаты Родительская спальня с отдельной ванной комнатой и балконом утопающим в зелени Современная кухня Новая система кондиционирования...
Виктория агент по недвижимости в Хайфе
Таунхаус за 910 000 евро в Хайфе, Израиль
910 000 €
Таунхаус в Хайфе, Израиль
170 м2 6 5 3
Виктория агент по недвижимости в Хайфе
Квартира за 1 959 853 евро в Нетании, Израиль
1 959 853 €
Квартира в Нетании, Израиль
140 м2 3
В северной части Нетании в нескольких метрах от набережной скоро будет построен новый проект от одного из ведущих застройщиков Израиля. Новый район имеет отличное стратегическое расположение. С одной стороны, тихая и спокойная жизнь рядом с морем, а с другой стороны, близость к центру города и крупным транспортным артериям. В комплексе будет...
Intermark Global
Квартира за 1 123 136 евро в Бат-Яме, Израиль
1 123 136 €
Квартира в Бат-Яме, Израиль
125 м2 5 4 3
На продажу в новом доме, в Бат Яме! Совершенно новая квартира с видом на море. 5 комнат, 125 кв.м. + балкон 14 кв.м. Продается со всей мебелью. Подземная парковка.
ISRA HOME
Квартира за 414 000 евро в Хайфе, Израиль
414 000 €
Квартира в Хайфе, Израиль
100 м2 4 3 2
Онлайн-показ
Продаётся! На прекрасной,тихой ул.Эйнштейн +просторная 4х комнатная квартира,100 кв.м +большая кухня (при желании можно отделить от салона) +два санузла, одна ванная +светлая просторная гостиная с приятным видом +4 направления воздуха +стоянка !!! +склад +удобный этаж Замечательный вариант для семьи ,рядом есть хорошие школы,садики, магазины,...
Виктория агент по недвижимости в Хайфе
Квартира за 2 625 000 евро в Тель-Авиве, Израиль
2 625 000 €
Квартира в Тель-Авиве, Израиль
93 м2 3 2 2
Шикарная квартира в одном из самых престижных комплексов Тель-Авива — Ройал Бич. Вид на море. 2 спальни и гостиная, 93 кв.м. Продается со всей мебелью В доме имеется бассейн, СПА, ресторан. Есть подземная парковка и кладовая.
ISRA HOME
Дом за 17 370 981 евро в Герцлии, Израиль
17 370 981 €
Дом в Герцлии, Израиль
803 м2 6 6
Israel Habitat
Дом за 6 203 921 евро в Герцлии, Израиль
6 203 921 €
Дом в Герцлии, Израиль
400 м2 6 6
Israel Habitat
Дом за 5 707 608 евро в Герцлии, Израиль
5 707 608 €
Дом в Герцлии, Израиль
331 м2 6 6
Israel Habitat
Дом за 7 444 706 евро в Герцлии, Израиль
7 444 706 €
Дом в Герцлии, Израиль
450 м2 8 8
Israel Habitat
Дом за 3 970 510 евро в Герцлии, Израиль
3 970 510 €
Дом в Герцлии, Израиль
420 м2 5 5
Israel Habitat
Дом за 4 590 902 евро в Герцлии, Израиль
4 590 902 €
Дом в Герцлии, Израиль
400 м2 5 5
Israel Habitat
Квартира за 935 947 евро в Тель-Авиве, Израиль
935 947 €
Квартира в Тель-Авиве, Израиль
69 м2 3 2 1
Кредит
Продаётся очаровательная квартира площадью 69 кв.м. плюс балкон 7 кв.м. Квартире один год, она расположена в прекрасном месте в районе Монтефиори, всего в нескольких минутах ходьбы от легкорельсовой дороги, торгового центра Азриэли и рынка Шарона. Находится в оживлённом сердце Тель-Авива, но при этом на тихой и приятной улице. Квартира находится...
ISRA HOME
Апартаменты за 1 737 098 евро в Герцлии, Израиль
1 737 098 €
Апартаменты в Герцлии, Израиль
975 м2 3 3
Israel Habitat
Квартира за 575 000 евро в Ришон-ле-Ционе, Израиль
575 000 €
Квартира в Ришон-ле-Ционе, Израиль
107 м2 4 3 2
Продаётся отремонтированная 4-комнатная квартира в живописном городе Ришон ле-Цион, на улице Мания Шохат, в районе Ремез. Площадь квартиры составляет около 107 кв. м, в ней имеются две санузла и душевые. Квартира расположена на 4-м этаже из 4, лифта в здании нет. В земельном кадастре закреплена парковка. В каждой комнате установлен кондиционер...
ISRA HOME
Квартира за 395 000 евро в Хайфе, Израиль
395 000 €
Квартира в Хайфе, Израиль
90 м2 4 3 2
Продается,на ул.аТамар в Хайфе 4-х комнатная квартира,светлая,просторная прекрасная планировка Кухня и салон( open space) отдельные спальные комнаты тихие и комфортные у квартиры есть свой склад 7-10 минут езды от моря
Виктория агент по недвижимости в Хайфе
Апартаменты за 2 034 886 евро в Герцлии, Израиль
2 034 886 €
Апартаменты в Герцлии, Израиль
107 м2 2 1
Israel Habitat
Вилла за 4 500 000 евро в Рамат-Гане, Израиль
4 500 000 €
Вилла в Рамат-Гане, Израиль
360 м2 8 6 5
Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит
На продажу в Рамат Гане. Участок 500 кв.м. Тихий и очень престижный район, рядом с парком Рядом с кантри-клабом и торговым центром. 3 этажа по 110 кв.м. площадь каждого. выход на крышу Всего 360 кв.м. застройки. 6 спален и 2 гостиные. Современный ремонт. Кухня Bulthaup Корейский мрамор. Кондиционеры Mitsubishi Столярные работы по индивидуальному...
ISRA HOME

Фото: unsplash.com (Adam Jang, Mor Shani, Cristina Gottardi, Jeremy Bezanger)

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Израиль, Анализ рынков, Недвижимость, Процедура покупки

Читайте также

Цены в Израиле: сколько стоит жизнь в стране в 2023 году
Рассказываем, как спланировать свой бюджет при необходимости
Турки недовольны, киприоты счастливы
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Самые русские районы Дубая: где покупают недвижимость инвесторы из РФ
Спрос на ОАЭ растёт рекордными темпами
22 вопроса и ответа о Северном Кипре и его недвижимости. Инвестиции, ВНЖ и особенности оформления сделок
Факты от эксперта рынка
Как изменились цены на недвижимость в мире – итоги 2023
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Цены снижаются, Аланья готовится, Египет заманивает. Видеообзор новостей от Prian
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Аренда недвижимости в Израиле Элитная недвижимость в Израиле Недорогая недвижимость в Израиле Дома (виллы) в Израиле

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Израиль»

Мой опыт репатриации в Израиль: «перебирайся к нам – гармошку тебе купим!»

О корзине абсорбции, квартирном вопросе и сложностях адаптации

  • 24.03.2024
  • 306

Цены в Израиле: сколько стоит жизнь в стране в 2023 году

Рассказываем, как спланировать свой бюджет при необходимости

  • 06.08.2023
  • 31980