Версия
для печати
для печати
Life science, или наука о жизни, – широкий круг дисциплин и методов, изучающих структуру, функции и поведение живых существ, а также их взаимодействие с внешней средой. В применении к человеку – вопросы и технологии повышения качества жизни. Биология, медицина, здравоохранение, фармацевтика, пищевая промышленность – всё это life science.
Всё просто: перечисленные науки нуждаются в медицинских производственных помещениях, лабораториях, специфических офисах и складах. А у таких объектов есть инвестиционный потенциал.
Специалисты PWС в своём исследовании поставили недвижимость life science на третье место по перспективности: на фоне пандемии деятельность этих компаний стала особенно актуальна.
Причины высокого потенциала инвестиций в life science
Сфера life science достаточно молода. О ней заговорили с середины 2000-х, когда слово «робототехника» перестало казаться футуристическим.
Согласно отраслевым отчётам, с 2008 по 2019 год объём инвестиций в компании, занимающиеся науками о жизни, вырос в 4,6 раза – с $3,7 млрд до $17,4 млрд. Имена крупных представителей этой сферы на слуху (например, Pfizer и AstraZeneca), так что в финансовую успешность сферы поверить легко. Цены на продукцию life science в США выросли почти в три раза после падения в мае, на пике распространения коронавируса (да, без него никуда).
Растут не только инвестиции, но и число людей, сосредоточенных на этой деятельности. С 2000 года количество трудоустроенных специалистов выросло на 87,9%. Нужно ещё больше.
По данным Newmark Knight Frank, в 2020 году в недвижимость life science вложили рекордную сумму – свыше $10 млрд. Уверенный рост в условиях кризиса делает эту сферу не только перспективной, но и относительно стабильной в ближайшей перспективе.
На фоне пандемии потребность в сфере life science стала очевидна: больше всех в 2020 году выиграли фармацевтические компании. Потребность в медицинских инновациях привела к увеличению количества лабораторий в США в два раза по сравнению с 2019 годом.
Но не фармацевтикой единою. Во всех развитых странах стареет население. В США к 2030 году более 21% граждан можно будет отнести к пожилым. Поиск технологий, способных продлевать жизнь и здоровье, становится актуальнее.
Недвижимость (даже со статусом life science) относительно безопасна для капиталовложений. По мнению экспертов, в условиях массовой потери арендаторов и снижения арендных ставок операции с ней всё равно менее рискованны, нежели с ценными бумагами или криптовалютами. Но любую инвестицию нужно здраво оценивать, а значит, необходимо ответить на три простых вопроса.
Типичная недвижимость life science – лаборатории и склады, офисы и конференц-залы, оборудованные под специфическую отрасль. Профессиональные связи инвестора с исследовательскими проектами и компаниями будут огромным преимуществом: ему не придётся двигаться наугад, пытаясь нащупать потребности потенциальных арендаторов. С другой стороны, фармацевтам и биомеханикам требуется разное оснащение. Задача инвестора – принять решение: оборудовать помещение под специфические требования, самостоятельно углубляясь в изучение конкретного направления наук о жизни, или оставить решения на откуп клиентов, тем самым снижая арендную ставку.
Стартапы ориентируются на полностью готовые для работы помещения. Выгодно выделяются арендодатели, имеющие связи с поставщиками оборудования, готовые принять ответственность за работу с ними.
А вот крупные компании обычно нацелены на расширение и уже имеют бюджет, чтобы снабдить лабораторию необходимым оборудованием. Принимая решение сотрудничать с ними, стоит ориентироваться на площадь и лёгкий доступ к недвижимости. Тогда можно обойтись стандартными работами при строительстве или переводе объекта в новый статус.
Ответ на третий вопрос зависит от того, с кем предпочитает работать инвестор. Ориентируясь на стартапы, думайте о краткосрочной аренде. Даже в случае успеха (который весьма вероятен в нынешних условиях) компания не задержится слишком долго в рамках имеющихся площадей.
Растущие компании заинтересованы в долгосрочных отношениях с арендатором. Специфика life science подразумевает наличие лабораторий с определёнными условиями работы, будь то температурный режим, шумоизоляция, стерильность и пр. Независимо от рода деятельности они не смогут «вдруг» передумать и уехать работать в другой регион. Такие компании нуждаются в лояльных долгосрочных отношениях с партнёрами – и неважно, идёт ли речь о недвижимости или другой сфере.
Главный центр развития сферы – США. Неудивительно, что родоначальники Кремниевой долины делают ставку на науки, увеличивающие качественный уровень жизни.
В стране выделено 12 основных кластеров развития life science, лидируют Сан-Франциско и Бостон. Здесь же можно найти самое большое количество отведённых под эти цели площадей.
Самыми успешными представителями индустрии по результатам 2020 года стали, как уже было отмечено, фармацевтические компании: упомянутые Pfizer и AstraZeneca, Teva, Bayer, Novartis, Merck и другие. Представительства двух первых есть во всех кластерах Соединённых Штатов...
К развитию life science подключаются британцы. Уже в этом году эксперты отметили большой интерес инвесторов к «Кварталу знаний» – аналогичному американским лондонскому кластеру, сосредоточенному на развитии медицины, фармацевтики и биомеханики.
Вопрос инвестирования в life science активнее всего поднимается в США, Великобритании и, быть может, Канаде. Но в современном мире распространение трендов происходит со скоростью лесного пожара, а большинство успевают лишь кусать локти.
Вероятно, сейчас для всех серьёзных инвесторов наступил золотой момент, когда можно изучить новую сферу и оценить её риски, уже имея на руках конкретные результаты. Ясно одно: в ближайшее время появятся новые рынки и центры развития life science в Европе и Азии, нуждающиеся в капиталовложениях. И это произойдёт гораздо быстрее, чем мы думаем.
Фото: Unsplash (Rephile Water)
