Экономический спад в Европе не щадит ключевые рынки недвижимости. Изо всех уголков Старого Света постепенно приходят вести об охлаждении. А что происходит в Испании? Ведь цены всё ещё примерно на 33% ниже пиковых уровней 2008 года. Ждать ли разворота? Разбираемся вместе с аналитиками.
Предыстория
Рынок недвижимости Испании прошёл через американские горки. По данным Национального статистического института (INE), c 1996 по 2007 год средняя цена жилья в стране с поправкой на инфляцию взлетела на 117%. Это один из самых высоких показателей во всей Европе.
Внезапно в 2008 году глобальный финансовый кризис ударил по испанской экономике и привёл к стремительному росту безработицы. Застройщики остались с «коллекциями» нераспроданной недвижимости и огромными долгами. С третьего квартала 2007 года по первый квартал 2015-го испанское жильё обесценилось почти на 43%.
C 2015 года цены на жильё в Испании снова пошли в рост. Однако, несмотря на то что положительная динамика сохраняется, стоимость домов и квартир в Испании по-прежнему на 33% ниже пиковых уровней.
Что думают аналитики
Исследовательский отдел крупнейшей банковской группы Нидерландов ING недавно опубликовал аналитический отчёт о рынке недвижимости Испании. Эксперты прогнозируют, что рост цен на жильё достигнет 7% в 2022 году, однако замедлится до 1% в 2023-м.
А это значит, что с учётом уровня инфляции 2022 год завершится снижением цен на 1,7%, а 2023-й – на 3,4%. Своё мнение они обосновали несколькими факторами.
Фактор 1. Пик роста цен уже пройден
По данным оценочной компании Tinsa, в течение лета 2022 года рост цен на жильё в Испании ослабился. Ещё за июль цены увеличились на 3%, а вот за сентябрь – уже всего на 0,5%. В то же время за второй квартал 2022 года цены на жильё выросли на 1,9%, при том что в первом на 2,6%. А в годовом исчислении во втором квартале цены поднялись на 8% по сравнению с 8,5% в первом. Всё это говорит о том, что пик роста цен уже пройден.
Изменение индекса цен на жильё в Испании в годовом исчислении за каждый квартал
Динамика цен больше всего замедлилась на побережье Средиземного моря (+6,5%), а также на Балеарских и Канарских островах (+3,5%), где рост оказался значительно ниже среднего показателя по стране. При этом в мегаполисах сохраняется сильный рост цен (+10%).
Фактор 2. Ставки по ипотеке начали расти
На ипотечные ставки в Испании прежде всего влияет Euribor − усреднённая процентная ставка по межбанковским кредитам, предоставляемым в евро. А годовой Euribor в 2022 году начал резко расти. Если на 1 января он оставался отрицательным (−0,5), то к октябрю поднялся до 2,7.
Известно, что ставки по ипотеке в Испании следуют за эволюцией Euribor с небольшим отставанием. Так что им ещё предстоит наверстать упущенное. Аналитики ING ожидают роста до 3,4–3,6% по фиксированным ставкам и до 3,9–4,1% по плавающим ставкам уже в начале следующего года. А это, в свою очередь, снизит кредитоспособность семей и спрос на жильё. Последствия для цен очевидны.
Графики изменения ставок. Синий цвет - годовой Euribor, оранжевый - фиксированные, серый - плавающие.
Фактор 3. Доступность жилья в Испании снижается
Пока неравенство на рынке недвижимости Испании относительно низкое. По сравнению с другими странами доля домовладельцев среди людей с низким доходом в Испании (73%) высока. По данным Евростата, она выше только в Венгрии (78%) и Словакии (80%) и намного превышает показатели в Италии (48%), Португалии (61%) и Франции (33%).
Сравнение Испании (ESP), Франции (FRA), Италии (ITA) и Португалии (PRT) по распределению уровня домовладения на каждом уровне дохода населения.
Однако резкий рост цен в последние годы в сочетании с более высокими процентными ставками и высокой инфляцией оказали давление на доступность, особенно для лиц с низким доходом.
Фактор 4. Повысилось внимание к энергоэффективности
Высокие счета за электроэнергию меняют правила игры, в том числе на рынке недвижимости. Аналитики ING ожидают, что при покупке дома больше внимания будет уделяться энергоэффективности, что повлияет на ценовые тенденции. В ближайшие годы разница в цене между энергоэффективными и энергозатратными домами будет увеличиваться.
Несмотря на то что климатические условия в Испании в целом благоприятны, покупатели будут всё более заинтересованы в экономии ресурсов, что также приведёт к разнице в ценах. Ведь продавцы энергоэффективных домов имеют сильное конкурентное преимущество.
Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежомПодписаться
Ещё больше прогнозов
С экспертами ING соглашаются и другие профессионалы рынка.
Так, испанский коммерческий банк Bankinter прогнозирует снижение цен на жильё в стране на 3% в 2023 году и ещё на 2% в 2024-м.
Рейтинговое агентство S&P Global Ratings предсказывает, что цены вырастут в среднем на 4% в 2023 году по сравнению с 4,6% в 2022-м, при этом темпы замедлятся до 3,5% в 2024-м и 3,2% в 2025-м.
Между тем анализ, проведённый компанией Spanish Property Insight, показал, что обвал цен на жильё в Испании, как это произошло в 2008 году, маловероятен.
«Если в этом году испанский жилищный бум после пандемии и закончится, нет никаких оснований ожидать такого краха, как после предыдущего бума в 2007 году, даже на фоне рецессии, роста процентных ставок и высокой инфляции», − говорится в отчёте.
Аналитики испанской финансовой компании CaixaBank также не ожидают неминуемого обвала цен на жильё в Испании, указывая на то, что текущий экономический контекст и динамика рынка сильно отличаются от 2008 года. Однако банк по-прежнему ожидает замедления роста цен на недвижимость в Испании на фоне высокой инфляции, которая снижает покупательную способность домохозяйств и вызывает ужесточение денежно-кредитной политики.
Вместо вывода
Аналитики сходятся в одном: обвал цен в Испании маловероятен. Однако небольшая коррекция уже не за горами. Вероятно, она продлится весь следующий год.
Если вы присматриваете себе квартиру или дом в этой стране, имейте в виду, что у продавцов сейчас уместно спрашивать о скидке. Испанские нотариусы уже фиксируют замедление продаж. Так что если кому-то продать нужно срочно, велик шанс, что собственник пойдёт на уступки.
Дом с видом на море в районе Сант Жоан города Бланес. Общая площадь 462 м.кв. В доме 5 спальных комнат, 3 ванные комнаты, просторный салон с выходом в сад, отдельная полностью оборудованная кухня, прачечная, библиотека, гараж. Дом в хорошем состоянии. Ориентирован на солнечную сторону. У дома красивая территория с садом и бассейном.
ESTATE BARCELONA
265 000 €
Квартира в Сан-Кугат-дель-Вальес, Испания
57 м2321
Кредит от 2.15%
Светлая квартира в центре Сант Кугат де Вальес, лучшего из пригородов Барселоны. Включает в себя: гостиная-столовая с панорамным остеклением, экипированную кухню, две спальни, ванную комнату с душевым поддоном, прихожую со встроенным шкафом. В стоимость входит одно парковочное место и кладовая на паркинге в этом же здании. Дополнительные...
LUXBARCELONA
574 000 €
Квартира в Барселоне, Испания
101 м2542
ВНЖ при покупкеКредит от 2.15%
Светлая квартира на последнем, восьмом этаже (атико) в Барселоне в идеальном состоянии с прекрасным панорамным видом на город и скайлайн Барселоны, на проспекте Помпеу Фабра (район Ла Салют, Грасия) в отличном жилом комплексе. Включает в себя гостиную-столовую 22 кв.м. с выходом на балкон 10 кв.м., полностью экипированную отдельную кухню, 2...
LUXBARCELONA
159 000 €
Квартира на Коста-Калида, Испания
78 м2222
Квартира на Ла-Манге: салон с открытой кухней, 2 спальни, 2 ванные комнаты, терраса 6 м2, парковочное место, потрясающие панорамные виды. Комплекс состоит из четырех 10-ти этажных зданий с прямым выходом на пляж и с 3-мя бассейнами.Ла-Манга – это песчаная коса длиной 22 км и шириной 100—1200 м, разделяющая Средиземное море и лагуну Мар–Менор (...
ESTATE BARCELONA
990 000 €
Квартира на Коста-Брава, Испания
300 м2333
ВНЖ при покупке
Современный и практичный дуплекс, идеально подходящий для семьи, которая хочет насладиться морем и морскими развлечениями, так как он находится в прекрасном месте напротив порта и моря. Дом расположен в здании, которое было полностью отремонтировано в 2006 году. Из него открывается вид на порт и пляжи Пальс и Бегур. Он имеет очень практичную...
ESTATE BARCELONA
399 000 €
Квартира в Испании
151 м2333
Уютные трех-спальные апартаменты, расположенные на территории закрытого комплекса Marques de Atalaya, на Новой Золотой Миле. Апартаменты располагают 3 спальнями и 2 ванными комнатами, 1 гостевым туалетом. Полностью оборудованная кухня с островом для завтрака, просторная гостиная с выходом на большую террасу с видом на сад. Просторные и светлые...
ESTATE BARCELONA
550 000 €
Апартаменты в Бенаависе, Испания
138 м232
ВНЖ при покупке
Апартаменты расположены на престижном курорте в Бенаависе, в тихом и уединенном месте с красивыми пейзажами, при этом всего в нескольких минутах езды от таких крупных городов Андалусии, как Пуэрто-Банус, Марбелья и Сан-Педро-Де-Алькантара.
Апартаменты находятся на первом этаже и включают в себя просторную гостиную с обеденной зоной и кухней,...
NF Group
599 900 €
Дом на Коста-Бланка, Испания
120 м232
ВНЖ при покупке
Виллы расположены в жилом комплексе в Пилар-де-ла-Орадада. Это очень тихий район и со всеми необходимыми услугами очень близко (супермаркеты, магазины, рестораны и т.д. ...) и пляжи около 5 минут на машине. Виллы расположены на одном этаже и имеют 2 или 3 спальни, 2 ванные комнаты, полностью оборудованную кухню, большую гостиную, патио, террасу,...
Mercury Group
383 500 €
Вилла в Торревьехе, Испания
180 м2433
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаКредит 3-6%
В продаже светлая двухэтажная вилла общей площадью 220 кв.м. и полезной площадью 180 кв. м. Дом имеет три спальни, три ванные комнаты, гостиную, полностью оборудованную американскую кухню, просторную террасу 20 кв.м., откуда открываются красивые виды на лагуну и где можно насладиться чашкой ароматного кофе или бокалом вкусного сухого испанского...
EspanaTour
1 151 000 €
Квартира в Барселоне, Испания
432
ВНЖ при покупке
Барселона, первая линия моря. Прекрасный вид на море и город, закрытый элитный комплекс. Квартира находится на 4-м этаже современного высотного дома ILLADEMAR, расположенного в прибрежном престижном районе Барселоны, Диагональ Мар.Этот район находится в очень живописной зоне, в натуральном природном парке, прямо напротив моря.В комплексе есть...
EuropaHome
640 000 €
Квартира в Мадриде, Испания
108 м2222
ВНЖ при покупке
Квартира в районе Испаноамерика города Мадрида. Общая площадь 108 м.кв. Квартира состоит из холла, просторной, очень светлой внешней гостиной-столовой с большими окнами и открытая кухня с островом, оснащенная высококачественной техникой: со столешницей Silestone.
Кроме того, здесь есть спальня с односпальной кроватью, гардеробной и полностью...
ESTATE BARCELONA
1 065 000 €
Вилла в Финестрате, Испания
330 м2544
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Отдельные Виллы с Видом на Море в Финестрате, Аликанте
Откройте для себя эти великолепные виллы, расположенные в очаровательном прибрежном городе Финестрат в живописной провинции Аликанте. Это место является ценной жемчужиной Коста-Бланки, известной своими идиллическими пляжами и приятным климатом в любое время года.
Виллы на продажу в Аликанте...
TEKCE
1 710 000 €
Пентхаус в Михасе, Испания
120 м2433
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
TEKCE
195 000 €
Апартаменты в Пульпи, Испания
71 м2322
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Недвижимость с 2-3 спальнями в очаровательном средиземноморском стиле на курорте в Альмерии
Проект, выполненный в традиционном средиземноморском стиле, расположен в Альмерии, недалеко от Плайяс-де-Вера. Плайяс-де-Вера – популярный пляж, простирающийся от границ муниципалитета Гарруча.
Недвижимость в Альмерии удобно расположена в нескольких...
TEKCE
550 000 €
Квартира в Барселоне, Испания
103 м2332
ВНЖ при покупке
Последняя квартира дуплекс с собственным садом в продаже в новом жилом комплексе в районе Гинардо города Барселона.
Общая площадь 103 м.кв.
Этаж первый.
В квартире 3 спальные комнаты, 2 ванные комнаты, просторный салон, терраса и современная полностью оборудованная кухня.
В здании лифт.
ESTATE BARCELONA
170 000 €
Квартира на Коста-Бланка, Испания
90 м2122
Удобная и светлая квартира для отдыха в Дении, в доме с общим бассейном. Дом расположен в жилом районе рядом с ресторанами, барами, магазинами и супермаркетами и в 200м от пляжа Лас-Маринас.
В квартире 2 спальни, 2 ванные комнаты, полностью оборудованная кухня, большая терраса с видом на внутренний двор с бассейном и садом. Удобное...
Mercury Group
1 100 000 €
Таунхаус в Мадриде, Испания
180 м243
ВНЖ при покупке
Фантастический двухуровневый пентхаус, расположенный в районе Эль Энсинар де лос Рейес (район Ла Моралеха / Мадрид), в нескольких минутах ходьбы от площади Ла Моралеха.Площадь 180 м2, 4 спальни, 3 ванные комнаты и 2 террасы. Расположен в жилом комплексе с двумя бассейнами, площадкой для паддл-тенниса, теннисным кортом, круглосуточной охраной и...
Mercury Group
229 000 €
Апартаменты на Тенерифе, Испания
60 м211
VYM Canarias
295 000 €
Апартаменты в Ориуэле, Испания
82 м2432
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Элитные квартиры с 2, 3, 4 спальнями в Ориуэле, Коста-Бланка
Пунта Прима расположен на юге Коста-Бланки, известном своими прекрасными пляжами и близостью к популярным направлениям, таким как Мурсия и Аликанте. Этот район может похвастаться чистым морем, включая несколько пляжей, отмеченных Голубым флагом.
Квартиры на продажу в Ориуэле находятся...
TEKCE
635 000 €
Пентхаус в Картахене, Испания
114 м2432
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях