Экономический спад в Европе не щадит ключевые рынки недвижимости. Изо всех уголков Старого Света постепенно приходят вести об охлаждении. А что происходит в Испании? Ведь цены всё ещё примерно на 33% ниже пиковых уровней 2008 года. Ждать ли разворота? Разбираемся вместе с аналитиками.
Предыстория
Рынок недвижимости Испании прошёл через американские горки. По данным Национального статистического института (INE), c 1996 по 2007 год средняя цена жилья в стране с поправкой на инфляцию взлетела на 117%. Это один из самых высоких показателей во всей Европе.
Внезапно в 2008 году глобальный финансовый кризис ударил по испанской экономике и привёл к стремительному росту безработицы. Застройщики остались с «коллекциями» нераспроданной недвижимости и огромными долгами. С третьего квартала 2007 года по первый квартал 2015-го испанское жильё обесценилось почти на 43%.
C 2015 года цены на жильё в Испании снова пошли в рост. Однако, несмотря на то что положительная динамика сохраняется, стоимость домов и квартир в Испании по-прежнему на 33% ниже пиковых уровней.
Что думают аналитики
Исследовательский отдел крупнейшей банковской группы Нидерландов ING недавно опубликовал аналитический отчёт о рынке недвижимости Испании. Эксперты прогнозируют, что рост цен на жильё достигнет 7% в 2022 году, однако замедлится до 1% в 2023-м.
А это значит, что с учётом уровня инфляции 2022 год завершится снижением цен на 1,7%, а 2023-й – на 3,4%. Своё мнение они обосновали несколькими факторами.
Фактор 1. Пик роста цен уже пройден
По данным оценочной компании Tinsa, в течение лета 2022 года рост цен на жильё в Испании ослабился. Ещё за июль цены увеличились на 3%, а вот за сентябрь – уже всего на 0,5%. В то же время за второй квартал 2022 года цены на жильё выросли на 1,9%, при том что в первом на 2,6%. А в годовом исчислении во втором квартале цены поднялись на 8% по сравнению с 8,5% в первом. Всё это говорит о том, что пик роста цен уже пройден.
Изменение индекса цен на жильё в Испании в годовом исчислении за каждый квартал
Динамика цен больше всего замедлилась на побережье Средиземного моря (+6,5%), а также на Балеарских и Канарских островах (+3,5%), где рост оказался значительно ниже среднего показателя по стране. При этом в мегаполисах сохраняется сильный рост цен (+10%).
Фактор 2. Ставки по ипотеке начали расти
На ипотечные ставки в Испании прежде всего влияет Euribor − усреднённая процентная ставка по межбанковским кредитам, предоставляемым в евро. А годовой Euribor в 2022 году начал резко расти. Если на 1 января он оставался отрицательным (−0,5), то к октябрю поднялся до 2,7.
Известно, что ставки по ипотеке в Испании следуют за эволюцией Euribor с небольшим отставанием. Так что им ещё предстоит наверстать упущенное. Аналитики ING ожидают роста до 3,4–3,6% по фиксированным ставкам и до 3,9–4,1% по плавающим ставкам уже в начале следующего года. А это, в свою очередь, снизит кредитоспособность семей и спрос на жильё. Последствия для цен очевидны.
Графики изменения ставок. Синий цвет - годовой Euribor, оранжевый - фиксированные, серый - плавающие.
Фактор 3. Доступность жилья в Испании снижается
Пока неравенство на рынке недвижимости Испании относительно низкое. По сравнению с другими странами доля домовладельцев среди людей с низким доходом в Испании (73%) высока. По данным Евростата, она выше только в Венгрии (78%) и Словакии (80%) и намного превышает показатели в Италии (48%), Португалии (61%) и Франции (33%).
Сравнение Испании (ESP), Франции (FRA), Италии (ITA) и Португалии (PRT) по распределению уровня домовладения на каждом уровне дохода населения.
Однако резкий рост цен в последние годы в сочетании с более высокими процентными ставками и высокой инфляцией оказали давление на доступность, особенно для лиц с низким доходом.
Фактор 4. Повысилось внимание к энергоэффективности
Высокие счета за электроэнергию меняют правила игры, в том числе на рынке недвижимости. Аналитики ING ожидают, что при покупке дома больше внимания будет уделяться энергоэффективности, что повлияет на ценовые тенденции. В ближайшие годы разница в цене между энергоэффективными и энергозатратными домами будет увеличиваться.
Несмотря на то что климатические условия в Испании в целом благоприятны, покупатели будут всё более заинтересованы в экономии ресурсов, что также приведёт к разнице в ценах. Ведь продавцы энергоэффективных домов имеют сильное конкурентное преимущество.
Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ruПодписаться
Ещё больше прогнозов
С экспертами ING соглашаются и другие профессионалы рынка.
Так, испанский коммерческий банк Bankinter прогнозирует снижение цен на жильё в стране на 3% в 2023 году и ещё на 2% в 2024-м.
Рейтинговое агентство S&P Global Ratings предсказывает, что цены вырастут в среднем на 4% в 2023 году по сравнению с 4,6% в 2022-м, при этом темпы замедлятся до 3,5% в 2024-м и 3,2% в 2025-м.
Между тем анализ, проведённый компанией Spanish Property Insight, показал, что обвал цен на жильё в Испании, как это произошло в 2008 году, маловероятен.
«Если в этом году испанский жилищный бум после пандемии и закончится, нет никаких оснований ожидать такого краха, как после предыдущего бума в 2007 году, даже на фоне рецессии, роста процентных ставок и высокой инфляции», − говорится в отчёте.
Аналитики испанской финансовой компании CaixaBank также не ожидают неминуемого обвала цен на жильё в Испании, указывая на то, что текущий экономический контекст и динамика рынка сильно отличаются от 2008 года. Однако банк по-прежнему ожидает замедления роста цен на недвижимость в Испании на фоне высокой инфляции, которая снижает покупательную способность домохозяйств и вызывает ужесточение денежно-кредитной политики.
Вместо вывода
Аналитики сходятся в одном: обвал цен в Испании маловероятен. Однако небольшая коррекция уже не за горами. Вероятно, она продлится весь следующий год.
Если вы присматриваете себе квартиру или дом в этой стране, имейте в виду, что у продавцов сейчас уместно спрашивать о скидке. Испанские нотариусы уже фиксируют замедление продаж. Так что если кому-то продать нужно срочно, велик шанс, что собственник пойдёт на уступки.
Испания
г. Барселона
Квартира с тур.лицензией
Квартира с отличным месторасположением:
рядом с проспектом Грасия в центре Барселоны.
Площадь квартиры 60 м2
Терраса 200 м2
Атико
Квартира имеет туристическую лицензию,
что позволяет сдавать её в аренду посуточно.
Цена: 900 000€ +3% комиссия агентства
ИНДОМ
1 290 000 €
Квартира в Барселоне, Испания
170 м2533
ВНЖ при покупкеКредит от 2.15%
Просторная квартира в престижном районе Барселоны - Сан Жервази и Бонанова, в эксклюзивном жилом комплексе Торревилана с бассейном. Включает в себя гостиную с панорамным остеклением и выходом на просторную солнечную террасу, с которой открывается вид на общую территорию жилого комплекса, большую, полностью экипированную кухню открытой планировки...
LUXBARCELONA
1 295 000 €
Дом на Коста-Брава, Испания
400 м2553
ВНЖ при покупке
Просторная вилла в современном стиле, расположенная в урбанизации Рока Гросса, с восхитительным видом на море и город Льорет де Мар. Общая площадь дома составляет 400 кв.м., площадь участка - 1100 кв.м. Участок состоит из двух уровней, на один из них выходит гостиная и кухня, на задний уровень выходят спальни. Всего в доме пять спален, три...
ESTATE BARCELONA
220 000 €
Квартира на Коста-дель-Соль, Испания
102 м2222
Трехкомнатная квартира в Altos de la Quinta, La Quinta Golf, Benahavis. Ориентация на южную сторону.
Гостиная / столовая комната с прямым выходом на крытую террасу, оборудованная кухня и отдельная прачечная,главная спальня с ванной комнатой и одна гостевая спальня с ванной комнатой. Место в подземной парковке. Коммунальный сад и бассейн....
ESTATE BARCELONA
350 000 €
Квартира на Коста-дель-Соль, Испания
112 м2222
Жилой комплекс, состоящий из 257 апартаментов и расположенный на первой линии пляжа, на Новой Золотой Мили. Рядом расположен один из шикарных отелей Kempinski, а также роскошные пляжи и поля для гольфа. Апартаменты идеально подходят для комфортного отдыха и проживания: просторные спальни, ванные комнаты высокого качества, светлые гостиные,...
ESTATE BARCELONA
723 500 €
Квартира в Барселоне, Испания
133 м2332
ВНЖ при покупке
Квартиры в одном из лучших комплексов района Диагональ Мар - Illa del Cel в городе Барселона. Комплексы Диагонал Мар являются одними из самых часто запрашиваемых объектов недвижимости среди наших клиентов. Сейчас появилась возможность приобрести квартиры разной площади, с разным количеством спальных комнат в полностью отремонтированном состоянии...
ESTATE BARCELONA
218 000 €
Таунхаус на Коста-Бланка, Испания
137 м2333
Таунхаус в Вильямартин, Ориуэла-Коста. Большой салон, американская кухня, 3 спальни, 3 ванные комнаты, терраса, солярий, сад 94 м2. Общая площадь 137 м2. В комплексе есть общий бассейн, сад и открытый паркинг. Вильямартин – это престижный жилой район с развитой инфраструктурой, особенно любимый европейцами. Он расположен на расстоянии 5 км от...
ESTATE BARCELONA
842 380 €
Дом в Рохалесе, Испания
165 м2433
ВНЖ при покупке
Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.
Habita International Estates Ltd
295 000 €
Апартаменты в Ориуэла Коста, Испания
88 м232
Квартиры с 3 спальнями недалеко от Вильямартин. Новые строящиеся квартиры с 2 и 3 спальнями с большими зелеными зонами с общим бассейном недалеко от Вильямартина.
Эти дома имеют большую переднюю террасу с прямым видом на главный бассейн, еще один детский бассейн, джакузи и площадку для игры в петанк. Они также включают частную парковку,...
OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.
339 000 €
Вилла в Ориуэла Коста, Испания
116 м2433
Новая вилла на продажу в Ло РомероОтличная вилла в красивом районе поля для гольфа Ло Ромеро, откуда открывается потрясающий вид на окрестности. Вилла имеет 3 спальни со встроенными шкафами, 3 ванные комнаты с подогревом полов, кухню открытой планировки, террасу и солярий.Снаружи у вас будет сад с частным бассейном, также есть бассейн для общего...
E-Style
510 000 €
Дом на Коста-Бланка, Испания
185 м245
ВНЖ при покупке
Роскошная вилла, расположенная в привилегированном месте, всего в 350 метрах от пляжа.В доме 4 спальни, 3 ванные комнаты, туалет, великолепная кухня открытого плана, просторная гостиная-столовая с выходом на террасу с частным бассейном 8х3м и невероятным садом. Участок площадью более 390 м2, на котором также есть площадка для барбекю и частная...
Mercury Group
407 000 €
Апартаменты в Бенаависе, Испания
110 м2432
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
TEKCE
1 450 000 €
Пентхаус в Марбелье, Испания
156 м2432
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
TEKCE
387 000 €
Дом на Коста-Бланка, Испания
113 м232
Бунгало в новом жилом комплексе, который состоит из бунгало (апартаментов) и таунхаусов. В каждом доме 3 или 2 спальни и 2 или 3 ванные комнаты, в зависимости от модели, а также кухня и гостиная открытой планировки.Бунгало имеют частный сад на первом этаже или солярий на последнем этаже. Кроме того, каждый объект включает в себя эксклюзивное...
Mercury Group
1 060 000 €
Таунхаус в Мадриде, Испания
43
ВНЖ при покупке
Очаровательный таунхаус, недавно отремонтированный и расположенный в привилегированном месте в Сото де ла Моралеха (район Моралеха / Мадрид).Площадь дома составляет 200 м2, просторное и светлое пространство распределено на трех этажах.На первом этаже вы найдете уютную прихожую, гостевой туалет, просторную гостиную с камином, крытую террасу,...
Mercury Group
350 000 €
Квартира на Тенерифе, Испания
62 м211
Квартира в комплексе Altamira в Bahía del Duque. Состоит из гостиной, кухни, спальни, ванной комнаты, террасы с видом на сад. Жилая площадь 53м2, общая 62м2. Продается полностью меблированной. В комплексе есть лифты, рецепция, бар, ресторан, бассейн. Комплекс расположен на первой линии океана с прямым выходом на лучший пляж Тенерифе, Bahía del...
Mercury Group
599 000 €
Вилла в Марбелье, Испания
256 м233
ВНЖ при покупке
Роскошная вилла расположена в одном из самых престижных закрытых жилых комплексов в Золотой Миле, в пяти минутах езды от Пуэрто-Бануса и центра Марбельи, в непосредственной близости от пляжа. Жилой комплекс, спроектированный известным архитектором Дональдом Греем, состоит из 80 домов, выполненных в традиционном андалузском стиле.Первый этаж...
NF Group
217 000 €
Пентхаус в Агиласе, Испания
78 м2322
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
TEKCE
539 000 €
Апартаменты в Эстепоне, Испания
120 м2432
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
TEKCE
529 000 €
Вилла в Лос Монтесинос, Испания
108 м233
ВНЖ при покупке
Отдельные виллы с 3 спальнями недалеко от Лос Монтесинос. Отдельные виллы на одном уровне с 3 спальнями и 3 ванными комнатами недалеко от города Лос Монтесинос.
В этих двухэтажных домах с участком площадью 150 м2 также есть собственный солярий, ширмы для ванных комнат, сад с искусственной травой, декоративные элементы для садоводства,...