Экономический спад в Европе не щадит ключевые рынки недвижимости. Изо всех уголков Старого Света постепенно приходят вести об охлаждении. А что происходит в Испании? Ведь цены всё ещё примерно на 33% ниже пиковых уровней 2008 года. Ждать ли разворота? Разбираемся вместе с аналитиками.
Предыстория
Рынок недвижимости Испании прошёл через американские горки. По данным Национального статистического института (INE), c 1996 по 2007 год средняя цена жилья в стране с поправкой на инфляцию взлетела на 117%. Это один из самых высоких показателей во всей Европе.
Внезапно в 2008 году глобальный финансовый кризис ударил по испанской экономике и привёл к стремительному росту безработицы. Застройщики остались с «коллекциями» нераспроданной недвижимости и огромными долгами. С третьего квартала 2007 года по первый квартал 2015-го испанское жильё обесценилось почти на 43%.
C 2015 года цены на жильё в Испании снова пошли в рост. Однако, несмотря на то что положительная динамика сохраняется, стоимость домов и квартир в Испании по-прежнему на 33% ниже пиковых уровней.
Что думают аналитики
Исследовательский отдел крупнейшей банковской группы Нидерландов ING недавно опубликовал аналитический отчёт о рынке недвижимости Испании. Эксперты прогнозируют, что рост цен на жильё достигнет 7% в 2022 году, однако замедлится до 1% в 2023-м.
А это значит, что с учётом уровня инфляции 2022 год завершится снижением цен на 1,7%, а 2023-й – на 3,4%. Своё мнение они обосновали несколькими факторами.
Фактор 1. Пик роста цен уже пройден
По данным оценочной компании Tinsa, в течение лета 2022 года рост цен на жильё в Испании ослабился. Ещё за июль цены увеличились на 3%, а вот за сентябрь – уже всего на 0,5%. В то же время за второй квартал 2022 года цены на жильё выросли на 1,9%, при том что в первом на 2,6%. А в годовом исчислении во втором квартале цены поднялись на 8% по сравнению с 8,5% в первом. Всё это говорит о том, что пик роста цен уже пройден.
Изменение индекса цен на жильё в Испании в годовом исчислении за каждый квартал
Динамика цен больше всего замедлилась на побережье Средиземного моря (+6,5%), а также на Балеарских и Канарских островах (+3,5%), где рост оказался значительно ниже среднего показателя по стране. При этом в мегаполисах сохраняется сильный рост цен (+10%).
Фактор 2. Ставки по ипотеке начали расти
На ипотечные ставки в Испании прежде всего влияет Euribor − усреднённая процентная ставка по межбанковским кредитам, предоставляемым в евро. А годовой Euribor в 2022 году начал резко расти. Если на 1 января он оставался отрицательным (−0,5), то к октябрю поднялся до 2,7.
Известно, что ставки по ипотеке в Испании следуют за эволюцией Euribor с небольшим отставанием. Так что им ещё предстоит наверстать упущенное. Аналитики ING ожидают роста до 3,4–3,6% по фиксированным ставкам и до 3,9–4,1% по плавающим ставкам уже в начале следующего года. А это, в свою очередь, снизит кредитоспособность семей и спрос на жильё. Последствия для цен очевидны.
Графики изменения ставок. Синий цвет - годовой Euribor, оранжевый - фиксированные, серый - плавающие.
Фактор 3. Доступность жилья в Испании снижается
Пока неравенство на рынке недвижимости Испании относительно низкое. По сравнению с другими странами доля домовладельцев среди людей с низким доходом в Испании (73%) высока. По данным Евростата, она выше только в Венгрии (78%) и Словакии (80%) и намного превышает показатели в Италии (48%), Португалии (61%) и Франции (33%).
Сравнение Испании (ESP), Франции (FRA), Италии (ITA) и Португалии (PRT) по распределению уровня домовладения на каждом уровне дохода населения.
Однако резкий рост цен в последние годы в сочетании с более высокими процентными ставками и высокой инфляцией оказали давление на доступность, особенно для лиц с низким доходом.
Фактор 4. Повысилось внимание к энергоэффективности
Высокие счета за электроэнергию меняют правила игры, в том числе на рынке недвижимости. Аналитики ING ожидают, что при покупке дома больше внимания будет уделяться энергоэффективности, что повлияет на ценовые тенденции. В ближайшие годы разница в цене между энергоэффективными и энергозатратными домами будет увеличиваться.
Несмотря на то что климатические условия в Испании в целом благоприятны, покупатели будут всё более заинтересованы в экономии ресурсов, что также приведёт к разнице в ценах. Ведь продавцы энергоэффективных домов имеют сильное конкурентное преимущество.
Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-каналеПодписаться
Ещё больше прогнозов
С экспертами ING соглашаются и другие профессионалы рынка.
Так, испанский коммерческий банк Bankinter прогнозирует снижение цен на жильё в стране на 3% в 2023 году и ещё на 2% в 2024-м.
Рейтинговое агентство S&P Global Ratings предсказывает, что цены вырастут в среднем на 4% в 2023 году по сравнению с 4,6% в 2022-м, при этом темпы замедлятся до 3,5% в 2024-м и 3,2% в 2025-м.
Между тем анализ, проведённый компанией Spanish Property Insight, показал, что обвал цен на жильё в Испании, как это произошло в 2008 году, маловероятен.
«Если в этом году испанский жилищный бум после пандемии и закончится, нет никаких оснований ожидать такого краха, как после предыдущего бума в 2007 году, даже на фоне рецессии, роста процентных ставок и высокой инфляции», − говорится в отчёте.
Аналитики испанской финансовой компании CaixaBank также не ожидают неминуемого обвала цен на жильё в Испании, указывая на то, что текущий экономический контекст и динамика рынка сильно отличаются от 2008 года. Однако банк по-прежнему ожидает замедления роста цен на недвижимость в Испании на фоне высокой инфляции, которая снижает покупательную способность домохозяйств и вызывает ужесточение денежно-кредитной политики.
Вместо вывода
Аналитики сходятся в одном: обвал цен в Испании маловероятен. Однако небольшая коррекция уже не за горами. Вероятно, она продлится весь следующий год.
Если вы присматриваете себе квартиру или дом в этой стране, имейте в виду, что у продавцов сейчас уместно спрашивать о скидке. Испанские нотариусы уже фиксируют замедление продаж. Так что если кому-то продать нужно срочно, велик шанс, что собственник пойдёт на уступки.
Новые 3-комнатные апартаменты возле лагуны Ла Мата. Квартиры с 3 спальнями в новой постройке недалеко от природного парка Ла Мата и коммерческого района Торревьехи.
Дома на первом этаже имеют собственный сад, апартаменты на верхнем этаже имеют частный солярий с панорамным видом.
Все дома имеют частную подземную парковку.
Большие...
OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.
975 000 €
Дом на Коста-Брава, Испания
295 м2443
ВНЖ при покупке
Уютный домв элитном районе города Бланес в 5 минутах ходьбы от моря. Расстояние до центра Барселоны 60км. Общая площадь 295 м.кв. на территории 520 м.кв.В доме 4спальныекомнаты, 3 ванныекомнаты, салон с выходом на террасу, полностью оборудованная кухня, несколькотеррас и балконов, зона СПА с бассейном и сауной, спортивный зал, паркинг195 м.кв. У...
ESTATE BARCELONA
10 000 000 €
Дом в Барселоне, Испания
900 м2778
ВНЖ при покупке
Современный большой дом, расположенный в элитномрайоне Педральбес в Барселоне. Недвижимость предлагает безупречный дизайн с роскошной отделкой и особым вниманием к деталям. Дом в отличном состоянии, с большим разнообразием аксессуаров и элементов, которые делают его по-настоящему роскошным.
Как в передней, так и в задней части дома есть...
ESTATE BARCELONA
590 000 €
Дом на Коста-Бланка, Испания
139 м234
ВНЖ при покупке
Если вы ищете дом своей мечты в отличном месте, обратите внимание на эту потрясающую виллу в Миль Пальмерас, прибрежном городе Аликанте. Эта угловая вилла может похвастаться большим участком площадью 296 м2 и площадью застройки 139 м2, где будет много места и комфорта для вас и вашей семьи.
Вилла состоит из двух этажей, каждый из которых...
Mercury Group
241 500 €
Таунхаус на Коста-Бланка, Испания
101 м2332
Таунхаус в Торре-де-ла-Орадада
ESTATE BARCELONA
488 000 €
Квартира в Барселоне, Испания
117 м211
Новый эксклюзивный девелопмент представляет жилой комплекс в одном из самых популярных районов Барселоны - Diagonal Mar. 16-этажное здание включает 143 квартиры с 1-5 спальнями и террасами площадью от 9 до 127 кв. м.На крыше здания находится бассейн и зона отдыха с великолепными видами на Барселону и на морское побережье.На нижнем этаже...
NF Group
230 000 €
Пентхаус на Тенерифе, Испания
55 м211
Мы рады предложить Вам этот уютный и светлый, полностью отремонтированный апартамент, который расположен в тихом районе юга Тенерифе - Коста дель Силенсио (в переводе на испанский - "берег тишины"). Жильё имеет 1 просторную спальню, кухня совмещена с гостиной, 1 ванную комнату совмещенную с санузлом и солнечную террасу. В апартаменте был...
VYM Canarias
369 900 €
Апартаменты на Коста-Бланка, Испания
88 м222
Уникальная возможность приобрести недвижимость в новом строительном проекте в Финестрате по беспрецедентной цене!
Это новый проект, который будет расположен рядом с полем для гольфа в Балкон-де-Финестрат. Проект предлагает несколько 3-этажных блоков, состоящих из квартир с 2 и 3 спальнями, все они с большими террасами и парковочными местами в...
VYM Canarias
1 550 000 €
Вилла в Эстепоне, Испания
474 м2543
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Виллы с открытыми видами и личными бассейнами и садами в Эстепоне
Проект расположен в Эстепоне – одном из самых важных муниципалитетов Коста-дель-Сол. Это место, где средиземноморский шарм встречается с современной элегантностью. Эстепона предлагает стиль жизни, в котором органично сочетаются оживленные гавани, поля для гольфа мирового класса и...
TEKCE
525 000 €
Дом на Коста-Дорада, Испания
525 м2
ВНЖ при покупке
Испания
Коста Дорада
г.Калафель
Дом в районе Mas Mel
Большой дом в элитном районе Mas Mel прибрежного города Калафель
в 50 мин езды от Барселоны.
600м от пляжа, рядом со всеми необходимыми объектами инфраструктуры.
Площадь земельного участка 750м2, участок плоский.
Год постройки дома: 1995
Дом очень солнечный, в очень хорошем...
ИНДОМ
560 000 €
Вилла в Рохалесе, Испания
136 м233
ВНЖ при покупке
Роскошные виллы рядом с гольфом в Сьюдад Кесада. Роскошные виллы с 3 спальнями и 3 ванными комнатами рядом с полем для гольфа La Marquesa в Сьюдад-Кесада.
Построен на двух этажах, с кухней открытой планировки, гостиной и передней террасой.
Солярий не является обязательным.
Рядом с магазинами и другими услугами, 5 минут до гольфа и городов...
OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.
1 900 000 €
Дом на Коста-Брава, Испания
585 м2555
ВНЖ при покупке
Современный дом с видом на море в бухте Айгуаблава города Бегур. Расстояние до центра Барселоны 130 км, расстояние до Франции 50 км. Дом построен в 2 этажа в 2013 году. Ориентирован на южную сторону. Общая площадь 585 м.кв. на территории 1897 м.кв. В доме 5 спальных комнаты, 5 ванных комнат, просторный салон с выходом на террасу, отдельная...
ESTATE BARCELONA
390 000 €
Апартаменты в Кальпе, Испания
78 м2432
Онлайн-показУдалённая сделкаКредит 3-4%
Новый жилой комплекс, который гармонично соединяет комфорт и красоту природы, расположен в самом сердце города Кальпе, всего в нескольких минутах прогулки до знаменитого пляжа Ла Фосса и всего десять минут пешком до шикарного пляжа Ареналь.
Два современных 10-этажных здания с уникальной архитектурой вмещают современные апартаменты с двумя и...
SPAINLUXINVEST
499 000 €
Вилла в Ориуэла Коста, Испания
241 м254
Роскошная вилла с 5 спальнями, бассейном и солнечной террасой в Вильямартине . Роскошная отдельно стоящая вилла с 5 спальнями и 4 ванными комнатами в Вильямартине.
Дом продается с мебелью и техникой, в отличном состоянии.
Он состоит из светлой гостиной-столовой рядом с кухней открытой планировки, 3 спален и 2 ванных комнат, собственного...
OLE INTERNATIONAL HOMES S.L.
890 000 €
Квартира в Мадриде, Испания
97 м233
ВНЖ при покупке
Эта полностью отремонтированная квартира, расположенная на третьем этаже в районе Хустисия в Мадриде, предлагает сочетание современной элегантности и практичности. Дом с 3 спальнями и 3 ванными комнатами, включая две ванные, полностью оборудован и меблирован. Дом украшен дизайнерской мебелью, изготовленной на заказ, стильной деревянной отделкой...
Mercury Group
850 000 €
Дом в Барселоне, Испания
221 м233
ВНЖ при покупке
В престижном районе BellSoleig, в Сан-Жуст-Десверн, вы найдете эту очаровательную отдельно стоящую виллу, выставленную на продажу. Площадь 221 м² и просторный участок 433 м², эта недвижимость предлагает пространство и комфорт для всей семьи. В собственности есть 3 спальни и 2 ванные комнаты, идеально распределенные. Гостиная-столовая, полностью...
Mercury Group
790 000 €
Апартаменты в Марбелье, Испания
104 м2432
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Новые квартиры в Марбелье рядом с пляжами Сан-Педро и центром города
Новый жилой проект находится в Марбелье – престижном всемирно известном курорте, уютно расположившемся между горами и морем. Он является популярным местом для тех, кто ищет изысканный и роскошный образ жизни на побережье Коста-дель-Соль. Главная достопримечательность Марбельи,...
TEKCE
380 000 €
Вилла в Пульпи, Испания
122 м2433
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Современные виллы с 3 спальнями, бассейном и солнечными системами в Сан-Хуан-де-лос-Террерос, Альмерия
Расположенные в тихом приморском городе Пульпи, Альмерия, эти инновационные виллы сочетают в себе прибрежное очарование и устойчивую жизнь. Соседний город Сан-Хуан-де-лос-Террерос известен своими спокойными пляжами, живописными пейзажами и...
TEKCE
460 000 €
Дом на Коста-Бланка, Испания
194 м2334
Вилла в Ломас-де-Кабо-Роиг, Ориуэла-Коста. Салон, американская кухня, 3 спальни, 4 ванные комнаты, терраса, солярий. Общая площадь 198 м2. На участке в 271 м2 есть сад, частный бассейн и гараж. Район Ломас-де-Кабо-Роиг расположен в непосредственной близости от гольф-полей Лас-Рамблас, Лас-Колинас и Кампоамор. Лишь за несколько минут можно...
ESTATE BARCELONA
301 000 €
Таунхаус в Камбрильсе, Испания
145 м2542
Красивый таунхаус в Камбрильсе в 100 метрах от пляжа и близко к центру города. 2 этажа Земельный участок площадью 150 кв.м
Общая площадь 190 м² полезная 145 м² 4 спальни 2 ванные комнаты Дом имеет 2 этажа на 145 м2. Имеет 4 спальни окнами на улицу и 1 ванная комната на первом этаже, 1 туалет, гостиная с камином, кладовая комната и кухня на...